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Este es un tema un tanto complejo que hemos venido precisando en nuestra pr\u00e1ctica profesional, a partir de la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, n\u00famero 860 del 23 de julio de 2015, la cual entre otros temas que trat\u00f3, est\u00e1 precisamente la indexaci\u00f3n extrajudicial pactada entre el administrador del condominio y la junta de condominio, ambos entes mandatarios designados por la asamblea de copropietarios, tal y como los exigen los art\u00edculos 18 y 19 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.<\/p>\n\n\n\n
Para ir comprendiendo m\u00e1s este tema, partiremos diciendo que la indexaci\u00f3n o correcci\u00f3n monetario no es otra cosa que el procedimiento seg\u00fan el cual, se realiza un ajuste del valor de una moneda que lo ha perdido en el tiempo por el proceso de inflaci\u00f3n que la afecta, dentro de la econom\u00eda en la cual vive y es usada. Em el caso de Venezuela, la inflaci\u00f3n se ha convertido en una hiperinflaci\u00f3n, lo que en realidad es un proceso muy agravado de la inflaci\u00f3n. De all\u00ed que en anteriores oportunidades nosotros hemos se\u00f1alado que en los condominios, si no se realizan esos ajustes de las deudas cuando el moroso decide pagar, entonces el condominio no recuperar\u00e1 el real valor de la moneda que requiere para mantener sus bienes y servicios comunes y siempre habr\u00e1n unos vivos quienes se aprovechan de la inflaci\u00f3n para terminar pagando un subvalor que para nada sirve.<\/p>\n\n\n\n
De all\u00ed, que hemos recomendado que las asambleas de propietarios aprueben y le giren instrucciones precisas al ente administrador, para que hagan las correcciones de las deudas al momento de pago de los morosos. Y aqu\u00ed precisamos otro aspecto importante y es el momento cuando debe hacerse la indexaci\u00f3n: no es otro sino al momento preciso del pago. Esto hay que tomarlo muy en cuenta.<\/p>\n\n\n\n
El otro aspecto jur\u00eddico interesante a considerar es que cuando la asamblea de propietarios aprueba el protocolo de indexaci\u00f3n, debe considerar no s\u00f3lo la f\u00f3rmula, sino tambi\u00e9n otros aspectos como por ejemplo, los \u00edndices de precios al consumidor publicados oficialmente por el Banco Central de Venezuela, que sabemos que s\u00f3lo est\u00e1n publicados hasta el mes de diciembre de 2019, existiendo una retardo en el cumplimiento de sus funciones por parte de este ente oficial. Es por ello, que nuestra recomendaci\u00f3n es que la asamblea de propietarios contemple esta situaci\u00f3n y abra juego, se\u00f1alando que a falta de la publicaci\u00f3n oficial del Banco Central antes se\u00f1alada, entonces pueda el administrador hacer uso de otros medios para conocer los \u00edndices de precios al consumidor, tales como lo son la Asamblea Nacional de Diputados o cualquier otra instituci\u00f3n de car\u00e1cter p\u00fablico o privado que seria y sistem\u00e1ticamente estudian y le hacen seguimiento a la realidad econ\u00f3mica venezolana. De esta forma, la asamblea de copropietarios resolver\u00eda el problema derivado de la falta de conocimiento de una de las variables de la f\u00f3rmula aritm\u00e9tica utilizada para calcular la correcci\u00f3n monetaria en indexaci\u00f3n: VR=VH x IPC ACTUAL\/ IPC INICIAL. Seg\u00fan el art\u00edculo 20, literal \u00abc\u00bb de la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos de los copropietarios tomados en reuni\u00f3n v\u00e1lida de la asamblea, son de obligatorio cumplimiento, de all\u00ed, que resulte una v\u00eda para llenar las lagunas jur\u00eddicas, en todo cuanto favorezca la vida y desarrollo del condominio. Asimismo, el art\u00edculo 1.713 del C\u00f3digo Civil Venezolano establece el contrato de transacci\u00f3n donde las partes, previenen o resuelven un litigio eventual. En consecuencia, en derecho y por la ley venezolana, nada impide que un deudor en el condominio decida pagar su deuda reconociendo el capital, inter\u00e9s de mora y la indexaci\u00f3n o correcci\u00f3n monetaria a favor de su condominio.<\/p>\n\n\n\n
Lo otro que hay que contemplar seriamente en el tema de la idexaci\u00f3n es la forma c\u00f3mo se hacen los c\u00e1lculos matem\u00e1ticos, puesto que al variar los indices actuales (pudiendo bajar o subir) afectar\u00edan los valores de cada mes y podr\u00eda darse el caso, que un deudor termine pagando menos de lo que realmente fue el \u00edndice de inflaci\u00f3n en un mes o meses en particular; por eso, nuestra recomendaci\u00f3n es que el c\u00e1lculo se haga mes a mes, es decir, aplicando el \u00edndice de inflaci\u00f3n de cada mes y sin acumulaci\u00f3n del resultado para el mes siguiente para evitar el anatosismo, lo que resulta en que cada mes de mora debe calcul\u00e1rsele individualmente mes a mes durante todo el per\u00edodo desde que se origina y hasta que el deudor paga, que es como ya dijimos antes, el momento cuando realmente se realiza el c\u00e1lculo de la indexaci\u00f3n. En todos estos c\u00e1lculos, debe privar un concepto que es el del buen padre de familia consagrado en el art\u00edculo 1.692 del C\u00f3digo Civil Venezolano, seg\u00fan el cual el administrador no debe causar da\u00f1o patrimonial al condominio. Est\u00e1 obligado a realizar los c\u00e1lculos de la indexaci\u00f3n siempre logrando el mejor y m\u00e1s alto resultado econ\u00f3mico para el condominio, que en la forma como estamos indicando, es el que adem\u00e1s, se ajusta a la verdad verdadera de lo que aconteci\u00f3 mes a mes en el campo econ\u00f3mico.<\/p>\n\n\n\n
En s\u00edntesis nuestra propuesta para realizar la indexaci\u00f3n extrajudicial en el condominio se resume en los siguientes pasos: 1) Aprobaci\u00f3n por parte del condominio de un protocolo (una serie de normas) que describan los pasos y formas de realizar los c\u00e1lculos matem\u00e1ticos, que sirva de instrucci\u00f3n al ente administrador, no dej\u00e1ndole margen para su interpretaci\u00f3n; 2) Inclusi\u00f3n de este protocolo en el contrato de administraci\u00f3n del ente administrador que suscribir\u00e1 con el condominio; 3) Elaboraci\u00f3n y actualizaci\u00f3n mensual de la tabla de indexaci\u00f3n del condominio, donde se registren los \u00edndices de precios del consumidor, se\u00f1alados por el Banco Central de Venezuela o cualquier ente p\u00fablico o privado que la asamblea de propietarios decida, en caso que el \u00f3rgano rector de la econom\u00eda no haga las publicaciones oportunamente; 4) Elaboraci\u00f3n de un convenio de transacci\u00f3n extrajudicial (art\u00edculo 1.713 del C\u00f3digo Civil Venezolano) contentivo de los acuerdos de pago de la indexaci\u00f3n, en caso que el pago sea parcial y no total. <\/p>\n\n\n\n
Ahora bien, el otro tema que est\u00e1 en boca de los copropietarios, juntas de condominios y administradores es el de la elaboraci\u00f3n del recibo o planilla de liquidaci\u00f3n de gastos comunes, para anclar a una moneda dura de referencia, el valor de cambio de la moneda nacional por la moneda extranjera. Eso se puede hacer perfectamente mediante la aprobaci\u00f3n por parte de la asamblea de copropietarios de un protocolo de gesti\u00f3n de divisas extranjeras. Advirtiendo que cuando se aprueba, se convierte en una instrucci\u00f3n para el ente administrador del condominio, como ocurre con el caso de la correcci\u00f3n monetaria o indexaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n
Cabe destacar, que el valor presentado en moneda dura extranjera no es que se corrige o indexa; es el bol\u00edvar que ha perdido su valor el que hay que ajustar. La moneda extranjera m\u00e1s usada en Venezuela es el d\u00f3lar de los Estados Unidos de Norteam\u00e9rica y cuando los gastos comunes del mes son referidos a la tasa de cambio vigente para el momento de realizar el recibo de condominio, entonces el propietario que quiere pagar en dinero efectivo, debe tomar esa referencia y abonar. Si la tasa de cambio ha bajado al momento de pago de los gastos comunes m\u00e1s que el valor considerado al momento de elaboraci\u00f3n del recibo de gastos comunes, entonces la asamblea de copropietarios debe se\u00f1alar que en estos casos, no se puede pagar menos que la tasa considerada y se\u00f1alada en dicho recibo, porque entonces el condominio no recuperar\u00eda el cien por ciento (100%) de los gastos reflejados en el per\u00edodo en referencia. La asamblea de propietarios tiene que ser sumamente precisa, clara al momento de redactar tanto el protocolo de indexaci\u00f3n o correcci\u00f3n monetaria, como el protocolo de gesti\u00f3n de divisas extranjeras.<\/p>\n\n\n\n
El protocolo de gesti\u00f3n de divisas extranjeras tiene que contener una serie de normas para el la custodia, control y uso de la moneda extranjera que se recibe; la integraci\u00f3n de esos valores en la contabilidad en bol\u00edvares del condominio; el pago de obligaciones en moneda extranjera a los proveedores cuyos contratos de servicios as\u00ed se hayan pactado. En fin, con la vigencia del \u00abConvenio Cambiario 1\u00bb entre el Banco Central de Venezuela y el Ministerio de Finanzas suscrito en septiembre de 2018, ahora es posible una mayor flexibilidad econ\u00f3mica y pacto de obligaciones en moneda extranjera en Venezuela.<\/p>\n\n\n
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La asamblea de propietarios puede y debe aprobar la indexaci\u00f3n o correcci\u00f3n extrajudicial de las deudas en bol\u00edvares de los morosos, mediante el protocolo de indexaci\u00f3n; tambi\u00e9n debe aprobar el protocolo de gesti\u00f3n de divisas extranjeras para anclar el valor de los gastos comunes a una moneda dura, como el d\u00f3lar norteamericano.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2921,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[572,861],"class_list":["post-2920","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-procondotips","tag-el-administrador-debe-evitar-perdidas","tag-la-indexacion-extrajudicial"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2920","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2920"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2920\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2920"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2920"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2920"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}