Entendemos la ruina en el condominio como un deterioro parcial o total de los bienes o cosas comunes, bien sea por la acci\u00f3n u omisi\u00f3n de quien tiene la responsabilidad legal de administrarlo: un administrador o la junta de condominio en funciones de auto administrador, ambos entes legalmente designados por la asamblea de propietarios.<\/p>\n\n\n\n
Cuando un administrador o junta de condominio comienza sus funciones en un condominio, recomendamos que realice un informe de ruina; que debe asumirse como una herramienta comunicacional para recoger y registrar el estado f\u00edsico de sus bienes y \u00e1reas comunes. Como estrategia de acci\u00f3n primera es lo m\u00e1s recomendable porque de all\u00ed es que va a salir el plan operativo anual para realizar la jerarqu\u00eda de problemas que podr\u00e1n atenderse en el tiempo de gesti\u00f3n legal del administrador.<\/p>\n\n\n\n
Cuando la ruina se acumula por muchos a\u00f1os y no se atienden los mantenimioentos preventivos, correctivos y predictivos en un condominio, ello trae como consecuencia inmediata la ruina f\u00edsica que, cuando se quiere erradicar y vencer, requiere mucho esfuerzo tanto administrativo como especialmente financiero, porque entonces los copropietarios tienen que sufragar grandes cantidades de dinero para pagar las inversiones en la compra de bienes y servicios; mano de obra, vital para la recuperaci\u00f3n del edificio.<\/p>\n\n\n\n
La mejor forma de superar y enfrentar la ruina y de superarla es mediante la conciencia plena que tengan los copropietarios y un buen administrador que sepa priorizar las actividades y las inversiones requeridas; proyectar un fondo especial de rescate para sufragar los mantenimientos pendientes; elaborar las metas realizables y alcanzables durante su gesti\u00f3n para evitar las frustraciones. Esto es muy importante porque debe comunicarse a los copropietarios el plan operativo del administrador pactado con la junta de condominio en su contrato de servicios, para que todos sepan en qu\u00e9 se invertir\u00e1 el dinero en el tiempo de la gesti\u00f3n legal del administrador. As\u00ed se podr\u00e1n establecer metas y los indicadores de gesti\u00f3n en funci\u00f3n de ella, para evaluar y controlar la actividad del administrador.<\/p>\n\n\n\n
La comunicaci\u00f3n de los planes y dar cuenta de todas las operaciones que haga tanto el administrador como la junta de condominio es una obligaci\u00f3n que todas las obligaciones le imponen a quien es mandatario en un condominio. Nosotgros recomendamos que esa rendici\u00f3n de cuentas se haga d\u00eda a d\u00eda, semana a semana; que se integre en un formato mensual y se publique en los sistemas administrativos por internet del administrador. As\u00ed la informaci\u00f3n estar\u00e1 disponible v\u00eda web y los copropietarios no tendr\u00e1n excusas para decir que no la pudieron ver, porque hoy d\u00eda los datos electr\u00f3nicos tienen todo el aval y validez legal. En s\u00edntesis sobre este punto, se puede rendir cuenta todos los d\u00edas de las operaciones que hace el administrador.<\/p>\n\n\n\n
La reinversi\u00f3n del dinero recaudado y de lo acopiado en el fondo de reserva y otros fondos especiales que pueda crear la asamblea de propietarios, dar\u00e1 lugar al \u00abc\u00edrculo del dinero y de la prosperidad\u00bb en el condominio. Por ejemplo, en una econom\u00eda con hiperinflaci\u00f3n y estancamiento al mismo tiempo como la de Venezuela, es una tonter\u00eda tener moneda de curso legal y mucho menos depositada en los bancos. La mejor manera de ahorrar es inviertiendo todo lo que se pueda en los mantenimientos, m\u00e1s si estos est\u00e1n pendientes; y si ya est\u00e1n resueltos los principales mantenimientos y se ha superado el estado de ruina o deterioro parcial o total de los bienes y \u00e1reas comunes, entonces sugerimos que se invierta en la compra de moneda dura bajo un estricto \u00abProtocolo de Gesti\u00f3n de Divisas Extranjeras\u00bb que puede ser aprobado por la comunidad y que Procondominios ha desarrollado y pone a su disposici\u00f3n a quienes est\u00e9n interesados por nuestro correo electr\u00f3nico: vprocondominios@gmail.com \/ info@procondominios.com.ve.<\/p>\n\n\n\n
El administrador y la junta de condominio deben tener un plan; una visi\u00f3n estrat\u00e9gica; un rumbo definido de c\u00f3mo y cuando operar y demostrar siempre sus actividades. Eso es lo que le dar\u00e1 y generar\u00e1 confianza entre los copropietarios. Realizar un alb\u00fam de fotos digitalmente, para demostrar el antes y despu\u00e9s de la aplicaci\u00f3n del plan; hacer la medici\u00f3n de la marcha de los equipos; llevar las estad\u00edsticas de las fallas de los mismos y sus causas para evaluar tambi\u00e9n la calidad de los trabajos de los proveedores del condominio, es una buena pol\u00edtica que redunda en la transparencia de gesti\u00f3n del administrador y de la junta de condominio.<\/p>\n\n\n\n
La ruina en la legislaci\u00f3n de propiedad horizontal venezolana: el art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal se\u00f1ala que: \u00abSi la destrucci\u00f3n o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones indicadas en el art\u00edculo anterior, los propietarios decidir\u00e1n acerca de la reconstrucci\u00f3n de las cosas comunes. Si esta fuere acordada, los gastos correspondientes ser\u00e1n considerados como comunes\u00bb. El art\u00edculo anterior, el 16 de la ley ejusdem, refriere al tema de la destrucci\u00f3n total o de un porcentaje del condominio que afecte por lo menos, a las tres cuartas partes de su valor. Es as\u00ed como la ruina est\u00e1 conceptuada como una amenaza en nuestra legislaci\u00f3n. Cierto es que no ha debido ser tratada con mayor rigurosidad en muchos de sus aspectos: t\u00e9cnicos; financieros; su magnitud; decisiones de los copropietarios, en fin, nosotros en nuestro Proyecto de Ley Org\u00e1nica de Comunidades Inmobiliarias desarrollamos ampliamente este tema y ya hemos consignados cinco borradores entre el a\u00f1o 2005 y 2016 ante la Asamblea Nacional de Diputados.<\/p>\n\n\n\n
En una interpretaci\u00f3n laxa o amplia de este tema de la ruina tratado por nuestro legislador venezolano, debemos incluir que todo deterioro encontrado o la amenaza de uno que pueda hacerse mayor por la negligencia de la acci\u00f3n de la junta de condominio o del administrador, debe ser, primero que todo, informado a la comunidad de copropietarios; y luego, inmediatamente atacado. No es por una terminolog\u00eda de emplear o conceptuar un informe que presente el administrador como una lista de ruinas o de cosas y \u00e1reas deterioradas que se afecta el patrimonio de los copropietarios; este se afecta por el da\u00f1o producto de la dispraxis profesional de entes administradores y por la falta de control y vigilancia del administrador en la que haya incurrido la junta de condominio, siendo que son sus dos principales obligaciones, a tenor de lo dispuesto en el art\u00edculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. Cuando un administrador informa sobre la ruina y deterioro del condominio a sus administrados, est\u00e1 actuando correctamente, bajo el modelo de conducta que le impone el art\u00edculo 1.692 del C\u00f3digo Civil Venezolano, que es el de un buen padre de familia, el cual tiene una vigencia de m\u00e1s de 3.000 a\u00f1os en el Derecho Romano. As\u00ed es como se confronta la ruina: registr\u00e1ndola, denunci\u00e1ndola y formulando el plan operativo y financiero para abatirla.<\/p>\n\n\n\n
Finalmente, la ruina en el condominio nunca se podr\u00e1 vencer si los copropietarios, en lugar de pagar oportunamente sus gastos; cooperar y participar en todas las cuestiones comunitarias, se ponen a criticar sin base y caprichosamente tanto a la junta de condominio, como al administrador. \u00a1As\u00ed, nunca se obtendr\u00e1n los mejores resultados!<\/p>\n\n\n\n
Rafael \u00c1ngel Viso Ingenuo, Inpreabogado: 40.236, Presidente de Asesor\u00edas Pro Condominios. \u00danete a nuestra comunidad Procondominios en Telegram.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La ruina puede ser perfectamente erradicada de un condominio con la voluntad de sus propietarios; y la actuaci\u00f3n responsable de un administrador y de la junta de condominio.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2933,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[74,303,330,884,1415],"class_list":["post-2932","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-procondotips","tag-administracion-la-ruina","tag-como-enfrentar-la-ruina","tag-concepto-de-ruina","tag-la-ruina-en-la-ley-de-propiedad-horizontal","tag-ruina-y-deterioro"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2932","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2932"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2932\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2932"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2932"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2932"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}