Existe la falsa creencia entre los promotores o constructores de un proyecto inmobiliario a ser vendido y regulado bajo la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, que hasta que se concluya su construcci\u00f3n, el mismo puede y deber\u00e1 ser administrado por la empresa promotora o constructora, hasta tanto termine la ejecuci\u00f3n de las obras de todas las etapas, sectores o fases en las cuales ha sido dividido.<\/p>\n\n\n\n
Este es un tema que podr\u00eda parecer complejo pero nosotros vamos a desmenuzarlo para ir viendo poco a poco, cu\u00e1les son los mitos que en torno a \u00e9l, se ciernen para desmontarlos y facilitar a los cond\u00f3minos la toma de decisiones y procurar los beneficios que traer\u00eda la administraci\u00f3n sectorial versus la administraci\u00f3n centralizada y burocr\u00e1tica de todo el complejo, por parte de una administradora.<\/p>\n\n\n\n
Veamos el siguiente ejemplo: un constructor se propones desarrollar en un lote de terreno un complejo inmobiliario que comprende los siguientes elementos: a)<\/strong> 10 edificios residenciales de 50 apartamentos cada uno; b)<\/strong> un centro comercial; c)<\/strong> un condo hotel (edificio con 20 habitaciones); d)<\/strong> 30 caba\u00f1as del condominio para la renta a temporadistas, ya que se ubica en una zona de tur\u00edstica de playa; e)<\/strong> un centro deportivo que incluye gym, canchas de usos m\u00faltiples, canchas de tenis, saunas y cuartos de vapor; f)<\/strong> un peque\u00f1o centro de oficinas, donde adem\u00e1s funciona el centro de operaciones y de control de seguridad de todo el complejo; g)<\/strong> 5 piscinas que sirven una para cada dos edificios y caminer\u00edas y \u00e1reas verdes y v\u00edas internas; y h)<\/strong> una marina con capacidad de embarcadero de 100 botes de distintas dimensiones, que incluye un restaurant, casa club de la marina y casino.<\/p>\n\n\n\n Este proyecto fue dividido por sectores; a cada uno se le asign\u00f3 un porcentaje sobre el total del complejo, para contribuir con los gastos comunes a todos los sectores y que se especifican en el documento de condominio general; y asimismo, cada sector propiamente dicho que es un condominio, tiene su propia al\u00edcuota para estimar y distribuir sus gastos entre los copropietarios que hacen vida en \u00e9l.<\/p>\n\n\n\n El permiso de construcci\u00f3n otorgado por las autoridades competentes de Ingenier\u00eda Municipal de la jurisdicci\u00f3n donde se ubica el inmueble, lo es para todo el complejo. Tiene una validez, conviene decir, una fecha de expedici\u00f3n y un vencimiento, aunque pude ser renovado en caso que las obras demoren por cualquier circunstancia.<\/p>\n\n\n\n Se inicia la construcci\u00f3n del complejo inmobiliario y con ella, la venta bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal de las unidades susceptibles de apropiaci\u00f3n individual. El proyecto deb\u00eda terminar de ser construido, vendido y entregado en un plazo m\u00e1ximo de tres a\u00f1os y medio, seg\u00fan los tiempos estimados por el constructor y promotor.<\/p>\n\n\n\n Vencido este t\u00e9rmino y por las dificultades econ\u00f3micas que present\u00f3 el pa\u00eds y tambi\u00e9n, por la dispraxis profesional del constructor quien hizo malos c\u00e1lculos financieros, a los cuatro a\u00f1os de iniciadas las obras s\u00f3lo pudo concluir un sesenta por ciento (60%) de las mismas, quedando pendientes la conclusi\u00f3n de las 30 casas del condominio para renta a turistas; el centro de oficinas y de control de seguridad; la marina apenas se ejecut\u00f3 en un 15%. S\u00f3lo se terminaron 6 de los 10 edificios ofrecidos y sus tres piscinas; faltaron por construir 4 edificios y dos piscinas; Las \u00e1reas sociales: se construy\u00f3 el centro deportivo a medias; s\u00f3lo las canchas de usos m\u00faltiples; y quedaron las fundaciones para su edificio central y el movimiento de tierra para las canchas de tenis. El condo hotel se termin\u00f3 completamente y est\u00e1 siendo operado por el propio constructor, quien lo est\u00e1 vendiendo en la actualidad.<\/p>\n\n\n\n La administraci\u00f3n actual<\/strong>: el constructor constituy\u00f3 una empresa administradora de todo el complejo tur\u00edstico residencial y vacacional; y se reserv\u00f3 en el documento de condominio la administraci\u00f3n por un tiempo de 20 a\u00f1os, los cuales ya vencieron hace aproximadamente cinco a\u00f1os. De hecho, la empresa administradora que inicialmente comenz\u00f3 a operar, ya no existe, fue liquidada y en la actualidad hay otra empresa administradora que est\u00e1 ejerciendo las funciones del ente administrador, todo lo cual ha tra\u00eddo molestias e inconformidades a los copropietarios.<\/p>\n\n\n\n Han habido problemas con deudas con el servicio el\u00e9ctrico nacional; y con el suministro de los servicios de gas y electricidad. La acometida de servicios telef\u00f3nicos no se termin\u00f3 de construir, a pesar que estaba dentro de la oferta inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n Los propietarios, ante la deficiencia en el cumplimiento de sus funciones de la empresa administradora, desean cambiarla y sustituirla por otra o apostar a la auto administraci\u00f3n de los copropietarios. La administradora se opone alegando que como no se ha protocolizado la venta del 75% del total de las unidades susceptibles de apropiaci\u00f3n individual, no puede existir una junta de condominio y siempre ser\u00e1 el constructor quien designe al administrador. Cabe resaltar, que el constructor no solo ha incumplido con la oferta inmobiliaria del proyecto que ofreci\u00f3 inicialmente, sino que no tiene la capacidad econ\u00f3mica ni la m\u00e1s m\u00ednima intenci\u00f3n de continuar las obras, las cuales ha abandonado desde hace mucho tiempo.<\/p>\n\n\n\n Una aproximaci\u00f3n legal al problema: es cierto que el art\u00edculo 18 de la ley de propiedad horizontal de Venezuela pone como condici\u00f3n la protocolizaci\u00f3n de la venta del 75% de la unidades inmobiliarias para el nacimiento de la junta de condominio; pero tambi\u00e9n es cierto que la administradora, como mandataria que es, est\u00e1 obligada a rendir cuenta de todas sus operaciones, seg\u00fan lo establecido en el art\u00edculo 1.694 del C\u00f3digo Civil Venezolano y debe presentar un informe anual, seg\u00fan lo indicado en el art\u00edculo 20, literal \u00abh\u00bb de la ley ejusdem; cosa que nunca ha ocurrido y que trae serias molestas a los copropietarios; adem\u00e1s, el deterioro de las cosas comunes es evidente: ninguna de las piscinas est\u00e1n operativas, por cuanto la desconfianza que recae sobre la administradora es tan grande, que muchos propietarios han dejado de pagar sus cuotas de mantenimiento; quedando s\u00f3lo el campo abierto para los abogados, quienes sin demostrar sus labores de cobranzas, cobran honorarios profesionales a los propietarios en mora, quienes adem\u00e1s, no reciben la relaci\u00f3n de gastos comunes en las planillas de liquidaci\u00f3n de gastos mensuales.<\/p>\n\n\n\n Legalmente hablando: habiendo un incumplimiento en las funciones del administrador porque no ha ejercido su mandato bajo el criterio del buen padre de familia, al cual lo obliga expresamente el art\u00edculo 1.692 del C\u00f3digo Civil Venezolano, los propietarios pueden demostrar perfectamente el da\u00f1o al patrimonio de la comunidad de copropietarios y solicitar una medida cautelar innominada dentro del juicio de rendici\u00f3n de cuentas (establecido en el art\u00edculo 673 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil) para que la autoridad judicial competente designe a un administrador ad hoc que vele realmente por los intereses de la comunidad de copropietarios.<\/p>\n\n\n\n Por otra parte, cabe la posibilidad de sectorizar la administraci\u00f3n de los sectores que son condominios, para que estos se doten de su propia administraci\u00f3n, a tenor de lo dispuesto en el art\u00edculo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n\n\n\n La demanda por da\u00f1os y perjuicios contra el constructor y tambi\u00e9n en contra de la empresa administradora, luce casi como necesaria; aunque a nuestro juicio, estimamos que lo que m\u00e1s le conviene a todos los sectores involucrados en este proyecto inmobiliario, es una transacci\u00f3n extrajudicial que ser\u00e1 compleja en su dise\u00f1o jur\u00eddico, donde cada sector representado por sus copropietarios asuma el rol de liderazgo para hacer valer sus intereses sectoriales y la constructora y la administradora por otra parte, se comprometan en buena lid a entregar la administraci\u00f3n fuera de juicios y en un tiempo prudente, para que todos tengan una nueva oportunidad de gesti\u00f3n y de ir resolviendo cada uno de los problemas existentes.<\/p>\n\n\n\n Esto no significa para nada, la exclusi\u00f3n o eliminaci\u00f3n de las responsabilidades que cada quien tenga por sus acciones u omisiones tenidas en el pasado. Pero esto no puede ni debe ser un obst\u00e1culo para salvar la sana convivencia y la buena administraci\u00f3n que todos aspiran. Posiblemente, se acaben muchos negociados que hoy est\u00e1n presentes en la administraci\u00f3n; pero se impondr\u00e1 un nuevo orden al fin y al cabo.<\/p>\n\n\n\n Sobre la administraci\u00f3n del complejo: la misma no es indefinida por parte de quien designe el constructor. De hecho, si este ha abandonado las obras definitivamente y sus acciones as\u00ed lo evidencian, entonces los copropietarios tiene todo el derecho del mundo a darse su propio auto gobierno; desarrollar su propia personalidad a tenor de lo dispuesto en el art\u00edculo 20 constitucional y en concordancia con el art\u00edculo 21, numerales 1 y 2.<\/p>\n\n\n\n Pueden acudir tambi\u00e9n los copropietarios al juez de municipio conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 24 de la citada ley, para solicitar la designaci\u00f3n de un administrador ad hoc, adem\u00e1s de lo que antes hemos dicho.<\/p>\n\n\n\n Por otra parte, nada impide a los copropietarios solicitar formalmente al administrador la presentaci\u00f3n de las cuentas (y deben dejar constancia de hab\u00e9rselas solicitado formalmente) y de la realizaci\u00f3n de una asamblea de copropietarios, para tratar el tema de la revocatoria o ratificaci\u00f3n del mandato del actual administrador.<\/p>\n\n\n\n Otra opci\u00f3n ser\u00eda constituir una asociaci\u00f3n civil con objetivos claros en pro de los intereses de los copropietarios, que aglutine el sentir mayoritario y se encargue recaudar dinero y contribuir con la realizaci\u00f3n de los gastos de urgente administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n que hoy no hace la empresa administradora, de conforrmidad con lo estipulado en el art\u00edculo 21 de la ley de propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n Pero lo que no puede ocurrir es que contin\u00fae un estado de indefensi\u00f3n de los copropietarios, que al fin y al cabo son quienes est\u00e1n pagando las cuentas y no le ven los resultados al proceso de administraci\u00f3n, l\u00f3gicamente por la desconfianza que sientes. Si a eso le agregamos la dif\u00edcil situaci\u00f3n econ\u00f3mica que atraviesa el pa\u00eds, entonces ya podremos ver cual ser\u00e1 el destino de este complejo inmobiliario: su ruina total y su abandono por parte de muchos copropietarios.<\/p>\n\n\n\n Una recomendaci\u00f3n final para los copropietarios: es organizarse por cada uno de sus sectores; nombrando a sus representantes para constituir una sola vocer\u00eda y acci\u00f3n de los copropietarios, para enfrentar desde cualquier punto de vista, las negociaciones o acciones judiciales contra el constructor y la empresa administradora.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La mayor\u00eda de la comunidad de copropietarios puede exigir judicialmente la designaci\u00f3n de un administrador ad hoc, en virtud del descontento que puedan tener con una administradora que no cumple cabalmente con sus funciones legales. Los copropietarios no est\u00e1n obligados de forma indefinida a aceptar tal incumplimiento. Varias son las acciones legales que pueden ejercer. Aqu\u00ed les se\u00f1alamos algunas aproximaciones.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2950,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[40,43,71,475,646,838,1314,1398],"class_list":["post-2948","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-procondotips","tag-acciones-contra-la-administradora","tag-acciones-judiciales-contra-la-administradora","tag-administracion-irresponsable","tag-danos-y-perjuicios-de-la-administradora","tag-estafa-inmobiliaria","tag-la-administradora-no-es-eterna","tag-rendicion-de-cuentas","tag-revocatoria-del-mandato"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2948","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2948"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2948\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2948"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2948"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2948"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}