{"id":2971,"date":"2021-02-02T08:56:53","date_gmt":"2021-02-02T12:56:53","guid":{"rendered":"http:\/\/procondominios.com.ve\/?p=2971"},"modified":"2021-02-02T08:56:53","modified_gmt":"2021-02-02T12:56:53","slug":"los-errores-mas-frecuentes-de-la-junta-de-condominio-en-su-gestion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/2021\/02\/02\/los-errores-mas-frecuentes-de-la-junta-de-condominio-en-su-gestion\/","title":{"rendered":"Los errores m\u00e1s frecuentes de la junta de condominio en su gesti\u00f3n"},"content":{"rendered":"\n

El gran reto de las juntas de condominios como entes colegiados que son es tomar las decisiones en pro de los mejores y mayores intereses de la comunidad de copropietarios que representan; y adem\u00e1s siempre dentro del marco legal para evitar generar conflictos innecesarios.<\/p>\n\n\n\n

Pareciera una labor sencilla tomar decisiones, m\u00e1s cuando existe un documento de condominio y un reglamento (a veces este \u00faltimo no existe) el cual se\u00f1ala las normar m\u00ednimas a seguir. Pero muchas veces resulta cuesta arriba y hasta es un lugar com\u00fan pensar que es un castigo b\u00edblico; una especie de karma que se est\u00e1 viviendo al ser miembro de una junta de condominio.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfY por qu\u00e9 se complican las cosas; las tomas de decisiones en la junta de condominio? \u00bfPor qu\u00e9 terminan desmembradas r\u00e1pidamente al iniciar su gesti\u00f3n? La verdad es que luego de 23 a\u00f1os de ejercicio ininterrumpido tanto del derecho como administrador de condominios, dentro y fuera de Venezuela, el com\u00fan denominador a esta respuesta tiene dos vertientes: a) la ignorancia de la ley y de las mejores pr\u00e1cticas corporativas para manejar un este colegiado (como dec\u00eda El Libertador Sim\u00f3n Bol\u00edvar: \u00abEl talento sin probidad es un azote\u00bb); y b) el desprecio de la ley y de esas pr\u00e1cticas gerenciales, por los grupos de copropietarios que siempre sacrifican el inter\u00e9s general por su inter\u00e9s y beneficios particulares.<\/p>\n\n\n\n

A continuaci\u00f3n se\u00f1alar\u00e9 algunas de las circunstancias que m\u00e1s he observado \u00faltimamente, que son causadas conscientes o inconscientemente por las juntas de condominio y que arruinan econ\u00f3mica y moralmente el patrimonio y el clima de convivencia del condominio. Apunto las m\u00e1s relevantes, a saber:<\/p>\n\n\n\n

  1. \u00abLa ignorancia de la ley no excusa su cumplimiento\u00bb dice el art\u00edculo 2 del C\u00f3digo Civil Venezolano<\/em><\/strong>, norma que se recoge en casi todas las legislaciones civiles de los pa\u00edses de tradici\u00f3n roman\u00edstica, donde la ley es fuente directa del derecho. Significa que cuando la junta de condominio no se prepara; no se preocupa por investigar el marco jur\u00eddico que rige el condominio y no se asesora con especialistas, entonces es m\u00e1s f\u00e1cil incurrir en acciones y omisiones contrarias a la ley y luego no vale decir: \u00abno sab\u00edamos\u00bb. Surgir\u00e1n as\u00ed, las responsabilidades civiles y penales por la actuaci\u00f3n dolosa o culposa de los miembros de la junta de condominio que avalaron determinada decisi\u00f3n.<\/li>
  2. El desorden absoluto en sus reuniones<\/em><\/strong>: me refiero espec\u00edficamente a que las juntas de condominios se re\u00fanen de manera improvisada; sin agendas de discusiones y sin registrar sus decisiones ni mucho menos hacerles seguimiento a la ejecuci\u00f3n de las mismas. Todo esto, con la vista gorda del administrador, quien es quien debe llevar el libro de actas, tal y como se lo ordena la ley venezolana. Este conjunto de deficiencias hace que las reuniones se vuelvan tediosas e interminables, por no aprobar la junta, su reglamento de debates y toma de decisiones.<\/li>
  3. No rendir cuentas de todas sus operaciones<\/em><\/strong>: como mandataria que es designada por la asamblea de propietarios, est\u00e1 obligada legalmente a dar cuenta de todas sus operaciones. Cuando no lo hacen, generan desconfianza y caen r\u00e1pidamente en el descr\u00e9dito de la comunidad de copropietarios. El art\u00edculo 1.694 del C\u00f3digo Civil Venezolano le impone esta obligaci\u00f3n a todo mandatario.<\/li>
  4. No elaboran con el administrador el \u00abplan operativo anual\u00bb del edificio<\/em><\/strong>: este es uno de los peores errores porque lleva a la p\u00e9rdida de tiempo; a la duplicidad de procesos (reprocesos); a la p\u00e9rdida de dinero; al descr\u00e9dito por parte del resto de los copropietarios; y en general, a la ruina del edificio.<\/li>
  5. No observar los reclamos, quejas o clamor general de la comunidad de copropietarios<\/em><\/strong>: los miembros de la junta de condominio no son dioses ni poseen poder alguno sobre los dem\u00e1s copropietarios. Por el contrario, son simples servidores ad honorem de su comunidad. De tal forma, que cuando la comunidad les pide convocar a la asamblea para tratar asuntos de inter\u00e9s, deben hacerlo; incluso, no es necesario que esperen a que les pidan por escrito y con una recolecci\u00f3n de firmas, para hacerlo. Pueden hacer la convocatoria por actuaci\u00f3n propia, directa y actuando como un buen padre de familia.<\/li>
  6. No vigilan ni controlan al administrador<\/em><\/strong>: las dos funciones que el legislador venezolano le da a la junta de condominio, seg\u00fan el art\u00edculo 18 de la ley de propiedad horizontal, son las de vigilar y controlar las actividades del administrador. Por la misma ignorancia de la ley y por el desprecio hacia su propia funci\u00f3n en el condominio, en no pocas veces dejan que el administrador haga lo que le venga en gana y has dejan convertirlos en reyezuelos y tiranos de la propia comunidad. Se dejan chantajear por administradores irresponsables e inescrupulosos, que se creen los due\u00f1os de la comunidad y de la vida de sus copropietarios. <\/li>
  7. Pretenden realizar las funciones que la ley le otorga al administrador<\/em><\/strong>: Hay juntas de condominios que al igual que muchos administradores, se erigen como tiranuelos del condominio. Pretenden que los administradores hagan lo que ellas les digan, cuando en verdad, en el caso de la legislaci\u00f3n especial y vigente venezolana, el art\u00edculo 20 de la ley de propiedad horizontal, le establece al administrador claramente su marco de responsabilidades. Cuando la junta comienza a realizar las actividades del administrador, lo relega, desvaloriza y desacredita. All\u00e1 los administradores designados por la asamblea de propietarios que se dejan robar y quitar sus roles. Claro est\u00e1, a la hora de determinar las responsabilidades legales del administrador, el juez aplicar\u00e1 la ley vigente y las juntas de condominios tender\u00e1n a lavarse sus manos.<\/li>
  8. No autorizan al administrador a demandar a los propietarios en mora, haci\u00e9ndose sus c\u00f3mplices<\/em><\/strong>: Detr\u00e1s de un propietario con una gran mora hay un mal cobrador; pero resulta que para proceder legalmente contra un morosos en Venezuela, debe la junta de condominio reunirse y levantar un acta donde se autorice al administrador para que otorgue el poder o se haga asistir por abogados para representar judicialmente los derechos e intereses de la comunidad de copropietarios. Cuando no lo hace, no se le puede achacar al administrador que no se ha actuado judicialmente. El buen administrador debe recordarle a la junta que lo habilite jur\u00eddicamente para actuar en juicio.<\/li>
  9. Acuden a las v\u00edas de hecho para presionar a los propietarios morosos<\/em><\/strong>: Este es uno de los grandes errores que hacen que las juntas de condominios terminen acusadas ante el Ministerio P\u00fablico (Fiscal\u00eda) por tomarse las justicia por mano propia. As\u00ed vemos por ejemplo, como se toman decisiones y muchas veces con la vista ciega del administrador (cuando lo hay) para impedir a propietarios en mora, el uso, goce y disfrute de las \u00e1reas y bienes comunes, violando el derecho y garant\u00eda constitucional a la propiedad privada, de la cual ellos son due\u00f1os de acuerdo su al\u00edcuota establecida en el documento de condominio. Existiendo v\u00edas procesales legalmente establecidas para atacar el patrimonio de los propietarios en mora con el cumplimiento de sus obligaciones, resulta innecesario apelar a las v\u00edas de hecho. Adem\u00e1s, la propia constituci\u00f3n de la rep\u00fablica de Venezuela establece que el proceso es la forma como se materializa la justicia. Las v\u00edas de hecho materializan siempre la injusticia.<\/li>
  10. Quieren elevar el nivel de vida de los copropietarios, sin aumentar los gastos comunes (misi\u00f3n imposible)<\/em><\/strong>: Esto es realmente un contrasentido, pero cuando uno ve un condominio ubicado en una buena zona de la ciudad; donde hay servicios p\u00fablicos aceptables: vialidad, iluminaci\u00f3n; seguridad p\u00fablica; telefon\u00eda fija; acueductos; y otros de tipo privado y se pretende superar la ruina parcial de bienes y \u00e1reas comunes a trav\u00e9s de los mantenimientos preventivos o correctivos que est\u00e1n retrasados, pagando tarifas que no superan los 5 USD$ por propietario, eso es imposible. El gasto com\u00fan obedece directamente al costo del plan operativo anual que se haga. No puede haber cambios profundos si no hay inversi\u00f3n; y mucho menos sin el cambio de una administradora que no tiene idea de cu\u00e1les son sus funciones. Pretender mantener este tipo de administradoras que s\u00f3lo mal hacen un recibo de gastos comunes al mes y cobran honorarios muy bajos, es el peor error que puede cometer una junta de condominio. <\/li><\/ol>\n\n\n\n

    El llamado final es a que las juntas de condominios en cualquier parte del mundo tomen en serio su labor; no porque sea un trabajo ad honorem tiene que ser mediocre. Todo lo contrario: es un honor gozar de la confianza de los propietarios para representarlos en los intereses comunes del condominio. No traicionar esa confianza es la principal obligaci\u00f3n moral de los miembros de la junta de condominio.<\/p>\n\n\n\n

    Elaborado por Rafael \u00c1ngel Viso Ingenuo; abogado venezolano. Presidente de Asesor\u00edas Pro Condominios, C.A. Correo electr\u00f3nico: vprocondominios@gmail.com<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    La junta de condominio debe actuar de acuerdo a sus atribuciones legales, sin invadir las funciones del administrador y dando cuenta de todas sus operaciones. Debe contar con asesor\u00eda especializada en propiedad horizontal.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2972,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[337,403,634,719,883,888,928,1077,1558],"class_list":["post-2971","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-procondotips","tag-condominio-en-orden","tag-control-de-la-junta","tag-errores-de-la-junta","tag-funcion-de-la-junta","tag-la-ruina-del-condominio","tag-labor-de-la-junta","tag-lo-que-no-debe-hacer-la-junta","tag-obligacion-legal-de-la-junta","tag-vigilancia-y-control"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2971","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2971"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2971\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2971"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2971"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2971"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}