{"id":2975,"date":"2021-02-05T18:13:56","date_gmt":"2021-02-05T22:13:56","guid":{"rendered":"http:\/\/procondominios.com.ve\/?p=2975"},"modified":"2021-02-05T18:13:56","modified_gmt":"2021-02-05T22:13:56","slug":"la-administracion-de-un-macro-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/2021\/02\/05\/la-administracion-de-un-macro-condominio\/","title":{"rendered":"La administraci\u00f3n de un macro condominio"},"content":{"rendered":"\n

Cuando estuvimos en Canc\u00fan, M\u00e9xico y en otras ciudades de la Riviera Maya (2017-2019) nos familiarizamos bastante con este concepto, que tambi\u00e9n est\u00e1 acogido por la legislaci\u00f3n del Estado de Quintana Roo. Apunta este concepto a la existencia jur\u00eddica de una entidad mayor que agrupa dentro de un mismo territorio a varios condominios (en M\u00e9xico los llaman sub condominios) que tienen un r\u00e9gimen para participar en las obligaciones y derechos.<\/p>\n\n\n\n

En Venezuela el concepto de macro condominio y sub condominios no tiene un desarrollo legislativo expreso y adecuado, que encuadre las principales realidades que hoy en d\u00eda se da. S\u00ed existen macro condominios que ha sido desarrollados por constructores y que est\u00e1n ampliamente detallados en sus documentos de condominios y que contienen a su vez, condominios que est\u00e1n en constituyen sectores o parcelamientos de terreno m\u00e1s peque\u00f1os, que representan un porcentaje menor del mayor que es el lote mayor de terreno que integra el macro condominio.<\/p>\n\n\n\n

S\u00ed pensamos que es conveniente que en futura legislaci\u00f3n s\u00ed exista un amplio desarrollo de este concepto, el cual debe contemplar tambi\u00e9n a los parcelamientos que no son condominios propiamente dichos y que se rigen por el r\u00e9gimen de comunidad ordinaria establecido por el C\u00f3digo Civil Venezolano en su art\u00edculo 769 y siguientes.<\/p>\n\n\n\n

Algunas reflexiones para el desarrollo de los documentos del macro condominio en Venezuela:<\/p>\n\n\n\n

  1. De la representaci\u00f3n de los micro o sub condominios en la Junta General del macro condominio<\/em><\/strong>: en la legislaci\u00f3n actual el macro condominio es sencillamente un condominio m\u00e1s. Tiene su junta de condominio que con frecuencia se denomina \u00abJunta General del Condominio\u00bb y que la integran por preferencia, quienes son los miembros principales de las juntas de condominios de los sub condominios o de los sectores. En lo particular, esta f\u00f3rmula no nos gusta mucho, puesto que ya el trabajo de la junta de condominio del sector representa un arduo trabajo ad honorem para sus miembros; por ello proponemos que para evitar la recarga de trabajo por pertenecer a la junta del macro condominio, se elijan a nuevos representantes distintos a los primeros. Es decir, hay que desarrollar las normas b\u00e1sicas para la representaci\u00f3n m\u00e1s id\u00f3nea que debe privar en el macro condominio.<\/li>
  2. Las funciones de cada uno de los miembros de la Junta General del macro<\/em><\/strong>: este es otro aspecto esencial: no s\u00f3lo es saber quienes integrar\u00e1n esta junta sino adem\u00e1s, es vital que cada uno de sus integrantes conozca el campo de su actuaci\u00f3n. Que cada uno de quienes se postulen como miembro principal o suplente, tenga claramente definido su rol para evitar reprocesos y el estar invadiendo competencia. Estas funciones se complementar\u00e1n con un reglamento de debates y de toma de decisiones que permita la coordinaci\u00f3n de esfuerzos y suma de voluntades de forma ordenada y el seguimiento de las decisiones tomadas.<\/li>
  3. De la administraci\u00f3n del macro condominio<\/em><\/strong>: la legislaci\u00f3n venezolana permite claramente, como otras latinoamericanas (M\u00e9xico entre ellas) que el condominio sea auto administrado por las juntas de condominios (comit\u00e9s de vigilancia en M\u00e9xico). Tambi\u00e9n pueden ser administrados por una persona natural o jur\u00eddica con experiencia; pero atenci\u00f3n: que tenga experiencia en el plano jur\u00eddico, administrativo y operativo para resolver y anticiparse a los problemas que naturalmente van a surgir en estas \u00e1reas y que cuando no son atendidos cabalmente, entonces vienen de inmediato los desajustes. Por ejemplo, una administrador de un macro condominio que nunca rinda cuentas; o que no aplique su documento general legalmente registrado, no tardar\u00e1 en viciar de nulidad muchas de sus actuaciones y desacreditarse ante toda la comunidad de copropietarios.<\/li>
  4. La visi\u00f3n de conjunto y la preeminencia de los intereses colectivos de todos los condominios (sub condominios o sectores)<\/em><\/strong>: La junta general o el administrador del macro condominio tienen el deber de dise\u00f1ar sus planes de acci\u00f3n con base a la b\u00fasqueda de la m\u00e1xima seguridad, confort y sobreponiendo el inter\u00e9s general a cualquier de los particulares que en especial pueda tener cada sector en particular. Cuando existe un administrador que sea designado por la asamblea de propietarios, la junta general tiene como principal obligaci\u00f3n la de velar y vigilar sus actuaciones; entender que se est\u00e1 en un binomio de acci\u00f3n; en una especie de matrimonio con base a un mandato dado por la asamblea general, donde las funciones de cada quien se deben respetar y cumplir. El administrador por su parte, tiene que tener la suficiente autoridad, capacidad, experiencia y sobre todo, conocimientos jur\u00eddicos para orientar a la junta general en todos los aspectos que se deben manejar, sujetados a este principio del inter\u00e9s general. Toda decisi\u00f3n que estos mandatarios tomen (la junta general o el administrador) en sus funciones, debe apuntar a este principio, a\u00fan en casos de duda.<\/li>
  5. El manejo de la cobranza de los gastos comunes de los sectores o sub condominios y el dinero del macro condominio<\/em><\/strong>: siempre hemos propuesto que el dinero debe estar todo el tiempo en el bolsillo de la comunidad de copropietarios. Los administradores somos simplemente prestadores de un servicio, a tiempo determinado, con obligaci\u00f3n de rendir cuentas y de practicar el mandato recibido de la comunidad con absoluta transparencia. Por su parte, los sectores o sub condominios que forman el r\u00e9gimen jur\u00eddico de un macro condominio, tienen la obligaci\u00f3n de pagas y contribuir en el porcentaje que se\u00f1ale el documento de condominio general, con los gastos comunes. Por eso, todos ellos deben estar siempre solvente en sus pagos; y all\u00ed en donde entran en juego las juntas de condominios de los distintos edificios que integran el macro condominio. Deben estimular a los copropietarios a pagar y mantenerse solvente para poder hacer la erogaci\u00f3n del porcentaje que les corresponde pagar a cada uno. Tambi\u00e9n, resultar\u00e1 bien importante que el administrador del macro condominio lo sea tambi\u00e9n de cada uno de estos sectores o sub condominios, para evitar los problemas de comunicaci\u00f3n y de procedimientos que se presentar\u00e1n si hay otros administradores distintos a \u00e9l. Pudieran existir legalmente, pero estimamos que si se concentran todos los edificios en un s\u00f3lo administrador, el del macro condominio, har\u00e1 una fluidez mejor de la comunicaci\u00f3n y sobre todo, en la toma de acciones para evitar o resolver los problemas.<\/li>
  6. El manejo de los proveedores del macro condominio<\/em><\/strong>: al igual que deber\u00eda de ocurrir en cualquier condominio, tiene el administrador que dise\u00f1ar una metodolog\u00eda de selecci\u00f3n, control, supervisi\u00f3n, cambio y contrataci\u00f3n de cualquier proveedor. Preferiblemente estos, no deber\u00edan tener intereses dentro de la propia comunidad como copropietarios. Pero cuando se trabaja con base a la buena fe y si existe un buen control, pudiera contratarse proveedores de esta. La construcci\u00f3n de los baremos y de las tablas de comparaci\u00f3n entre proveedores siempre reforzar\u00e1 el concepto de transparencia en la gesti\u00f3n. El tema de las garant\u00edas es uno que resalta a la hora que los proveedores presten sus servicios o suministren sus productos para la comunidad y es uno de los temas a evaluar siempre en la administraci\u00f3n. Por ejemplo, lo que s\u00ed nosotros no recomendamos bajo ning\u00fan concepto es que el administrador del macro condominio viva, resida y sea copropietario de uno de los inmuebles que est\u00e9 en el macro condominio. Siempre existir\u00e1 alguna situaci\u00f3n donde se contrapongan sus intereses particulares con los generales y eso tiene que ser evitado. Y en caso que por cualquier raz\u00f3n el administrador incumpla sus obligaciones y deba ser revocado en su mandato, siempre existir\u00e1 la posibilidad que este manipule la informaci\u00f3n entre sus copropietarios para evitar la p\u00e9rdida de un cliente importante de su cartera. Y esto debe evitarse a toda costa. Otra situaci\u00f3n ser\u00eda que puede darse el caso del acuerdo de seleccionar un proveedor que le interese a la mayor\u00eda circunstancial de la junta general del macro condominio, a cambio de de comisiones o de alg\u00fan tipo de lucro. Obviamente, sabemos de sobra que contra el incumplimiento humano nunca habr\u00e1 una vacuna efectiva, sino controles que se ponen antes, durante y despu\u00e9s de la contrataci\u00f3n de un proveedor para garantizar la transparencia de la actividad.<\/li>
  7. El asesor jur\u00eddico del macro condominio<\/em><\/strong>: consideramos que todo condominio, sea peque\u00f1o o grande debe contar con un abogado experto en materia de propiedad horizontal; de condominios. No es cualquier abogado egresado de las escuelas de derecho de las universidades. En Venezuela, lamentablemente no existen estudios de post grado en materia de comunidades inmobiliarias y entre sus tipos, el condominio. Nosotros hemos sistematizado informaci\u00f3n y dise\u00f1ado cursos de capacitaci\u00f3n no solo para abogados y actores relacionados con el sistema, sino con los copropietarios, para que aprendan a manejarse en comunidad y la fortalezcan, antes que por ignorancia de ley atenten contra sus propios intereses y el valor de su patrimonio inmobiliario.<\/li>
  8. La resoluci\u00f3n de conflictos graves en el macro condominio<\/em><\/strong>: sin lugar a dudas, pensamos que aunque existan normas jur\u00eddicas que puedan establecer protocolos que den razones a cualquiera de las partes confrontadas por cualquier tema en la administraci\u00f3n del macro o micro condominio, hay una metodolog\u00eda infalible de resoluci\u00f3n leg\u00edtima de la comunidad: y ello pasa por la toma de decisiones de la asamblea general de propietarios reunida legalmente. De all\u00ed, que cuando una comunidad decide pronunciarse en asamblea v\u00e1lidamente constituida, cesar\u00e1n las razones parciales que cada parte tengan y volver\u00e1 a unificarse el criterio existente antes de surgir el conflicto. Dar\u00e1 la raz\u00f3n a cualquiera de las partes; o a ninguna o integrar\u00e1 una mejor posici\u00f3n nueva que supere el conflicto y ello es lo que se busca. Por eso, una junta general o administrador del macro o micro condominio que se deje guiar por razones parciales y no por los intereses generales de la comunidad, siempre iniciar\u00e1 el fin de su mandato cuando no entienda que debe convocar a la asamblea general de propietarios<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Muchas otras consideraciones pudi\u00e9ramos incluir en este art\u00edculo; miles son las circunstancias que se presentan en el complejo mundo de la administraci\u00f3n de un condominio, bien sea macro o micro. Lo importante es que quien lo administre tenga una s\u00f3lida capacitaci\u00f3n; responda legalmente de todas sus necesidades y con ello, le de seguridad a los copropietarios.<\/p>\n\n\n\n

    Nosotros con nuestra empresa \u00abASESOR\u00cdAS PRO CONDOMINIOS, C.A.\u00bb <\/em><\/strong>en Venezuela, estamos en capacidad de prestarle un buen servicio. Entender que la administraci\u00f3n de un condominio no es perfecta, pero siempre perfectible gracias a la buena fe y al concepto del buen padre de familia que debe regir el modelo de conducta de todo mandatario.<\/p>\n\n\n\n

    Elaborado por: Rafael \u00c1ngel Viso Ingenuo; abogado venezolano; Presidente de Asesor\u00edas Pro Condominios, C.A., correo electr\u00f3nico: vprocondominios@gmail.com<\/strong>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Los macro condominios tienen vigencia en Venezuela, aunque el t\u00e9rmino como tal no est\u00e1 en laley de propiedad horizontal Su administraci\u00f3n es como la de un condominio m\u00e1s, pero en ella deben privar los objetivos mayores que abarcan a un mayor n\u00famero de copropietarios.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2976,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[550,727,828,944,1078,1107,1341,1466],"class_list":["post-2975","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-procondotips","tag-distribucion-de-gastos-en-los-sub-condominios","tag-gastos-comunes-del-macro-condominio","tag-junta-general-del-condominio","tag-macro-condominio","tag-obligaciones-del-administrador","tag-parcelamiento-mayor","tag-representacion-en-el-macro-condominio","tag-sub-condominio"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2975","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2975"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2975\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2975"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2975"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2975"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}