Cuando un constructor desarrolla una edificaci\u00f3n y decide venderla bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal en Venezuela, inexorablemente debe cumplir y se acoge a la legislaci\u00f3n especial que rige la materia que es la Ley de Propiedad Horizontal, la cual en su art\u00edculo 26 expone al detalle la estructura de contenido del documento de condominio y de su reglamento.<\/p>\n\n\n\n
Son estos los dos documentos fundamentales que vienen a desarrollar el conjunto de normar del cual dota al constructor al inmueble construido, mediante un proceso de abstracci\u00f3n e imaginaci\u00f3n que hace antes de su redacci\u00f3n, considerando las particularidades y caracter\u00edsticas urban\u00edsticas y arquitect\u00f3nicas que influyen en la conducta de sus futuros copropietarios.<\/p>\n\n\n\n
Por esta \u00faltima raz\u00f3n, resulta un error y un contrasentido que muchos constructores por ahorrarse honorarios profesionales de abogados, copien la redacci\u00f3n de estos documentos redactados especialmente para un desarrollo inmobiliario y lo usen para todos los dem\u00e1s que hagan. La estructura de contenido es una sola porque la se\u00f1ala la ley; pero cada estructura f\u00edsica; cada proyecto inmobiliario tiene caracter\u00edsticas \u00fanicas que no se repiten en otros.<\/p>\n\n\n\n
Veamos que dice el<\/strong> art\u00edculo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n \u00abAntes de proceder a la enajenaci\u00f3n de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declarar\u00e1n por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendr\u00e1 adem\u00e1s de la descripci\u00f3n de los t\u00edtulos inmediatos de adquisici\u00f3n, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificaci\u00f3n de los linderos de los apartamentos y locales, la descripci\u00f3n de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto n\u00famero de apartamentos con expresi\u00f3n de cuales son esos apartamentos; la indicaci\u00f3n precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenaci\u00f3n separada, fij\u00e1ndose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservaci\u00f3n y administraci\u00f3n del inmueble; los grav\u00e1menes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampar\u00e1 las notas marginales a que se refiere el Art\u00edculo 1.926 del C\u00f3digo Civil. <\/em><\/p>\n\n\n\n Se acompa\u00f1ar\u00e1 el documento a que se refiere este art\u00edculo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitect\u00f3nicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las \u00e1reas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deber\u00e1n ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional autorizado, quien har\u00e1 constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las \u00e1reas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcci\u00f3n. Igualmente el documento de condominio se acompa\u00f1ar\u00e1 de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual ser\u00e1 de obligatorio cumplimiento, ser\u00e1 modificable por la Asamblea de propietarios, y versar\u00e1 sobre las siguientes materias: <\/em><\/p>\n\n\n\n Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcci\u00f3n, deber\u00e1n determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta. <\/em><\/p>\n\n\n\n Todas las especificaciones mencionadas en este Art\u00edculo, se considerar\u00e1n reproducidas en el documento de enajenaci\u00f3n o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, dep\u00f3sito o maletero. <\/em><\/p>\n\n\n\n Par\u00e1grafo \u00danico. <\/em><\/strong>Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podr\u00e1 excluirse del mismo ninguna porci\u00f3n del terreno que sirvi\u00f3 de base para la obtenci\u00f3n del permiso de construcci\u00f3n ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusi\u00f3n expresa o t\u00e1cita que se hiciera en el Documento de Condominio no se considerar\u00e1 v\u00e1lida\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n De la lectura de esta norma entre otras conclusiones r\u00e1pidamente podemos derivar que toda la memoria descriptiva del inmueble construido, as\u00ed como lo inherente a su normativa que garantice su administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n, queda garantizada, informada, reconocida y se\u00f1alada en un momento preciso: antes de proceder a la venta de las unidades inmobiliarias susceptibles de apropiaci\u00f3n individual.<\/p>\n\n\n\n Y dentro de los \u00f3rganos que se mencionan en esta norma est\u00e1n los dos fundamentales del condominio o comunidad pro indiviso: la asamblea de propietarios y la junta de condominio.<\/p>\n\n\n\n El documento de condominio puede modificarse por parte del constructor si en el proceso de construcci\u00f3n ocurren modificaciones, las cuales deben ser determinadas en lo que el legislador denomina \u00abdocumento complementario\u00bb del documento de condominio, pero siempre antes de proceder a la venta de las unidades inmobiliarias.<\/p>\n\n\n\n Teniendo estas premisas anteriores claras y firmes, f\u00e1cilmente se deduce que una vez que el constructor termina la obra y conforme a ella otorga y protocoliza el documento de condominio y su reglamento, y procede a vender las unidades inmobiliarias (apartamentos o locales) entonces la \u00fanica forma que el legislador establece para modificar el documento de condominio es con base a la unanimidad de los copropietarios, tal y como lo se\u00f1ala el art\u00edculo 29 de la ley ejusdem.<\/p>\n\n\n\n Imposibilidad de crear juntas de condominios por caprichos de algunos propietarios:<\/strong> Otorgado el documento de condominio y su reglamento y protocolizado ante el registro p\u00fablico inmobiliario competente de la jurisdicci\u00f3n del inmueble, entonces se se\u00f1ala el \u00f3rgano de representaci\u00f3n ejecutiva natural de los copropietarios con capacidad de ejercer las funciones como ente administrador del edificio: no es otro que la junta de condominio.<\/p>\n\n\n\n En un desarrollo inmobiliario seg\u00fan sus caracter\u00edsticas, pueden existir una o varias juntas de condominios. Pero cuando el documento de condominio s\u00f3lo se\u00f1ala la existencia de una junta de condominio que lo rija, entonces luego de otorgado el documento de condominio no puede venir un grupo de propietarios, que por capricho o molestias con la administraci\u00f3n del condominio, pretendan constituir una junta de condominio en un sector del desarrollo inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n Casos como este hemos tratado en nuestra consulta privada. Por ejemplo, un desarrollo inmobiliario donde coexisten inmuebles destinados a viviendas y uso residencial, con locales del sector comercial; y existiendo una sola junta de condominio se\u00f1alada en el documento de condominio, no puede ninguno de los dos grupos o sectores de inmuebles pretender tener cada uno una junta de condominio. Para ello, tendr\u00edan que dividir todos los bienes y servicios que sirvne en com\u00fan a ambos sectores; realizar la divisi\u00f3n espacial si es que es posible y adem\u00e1s, todo esto debe ser aprobado por la unanimidad de los copropietarios, tal y como dispone la ley.<\/p>\n\n\n\n Precisamente, por eso el legislador exige la unanimidad; para evitar que caprichosamente un grupo de propietarios por cualquier circunstancia que sea, atente contra la unidad administrativa, jur\u00eddica y de los servicios con los cuales se dise\u00f1\u00f3 el complejo inmobiliario y que as\u00ed fue reconocido expresamente por qujenes compraron sus apartamentos y locales cuando firmaron las escrituras p\u00fablicas de sus contratos de compra y venta.<\/p>\n\n\n\n Fraude a la ley y sus consecuencias<\/strong>: el hecho que un grupo de propietarios del sector comercial en nuestro ejemplo, realice una asamblea de algunos y minor\u00eda de sus propietarios de locales; levanten un acta y un abogado la presente ante una Notar\u00eda P\u00fablica destacando en su redacci\u00f3n la constituci\u00f3n de una pretendida e \u00edrrita junta de condominio; adem\u00e1s, que se haya acudido al ente rector del sistema tributario venezolano como lo es el SENIAT, para gestionar y obtener un Registro de Informaci\u00f3n Fiscal para dicha disparatada junta, no es otra cosas que un fraude a la legislaci\u00f3n especial, la ley de propiedad horizontal y todos los actos que se deriven de tal violaci\u00f3n legal, son nulos y acarrear\u00e1n las consabidas responsabilidades civiles y penales. Recordemos que el C\u00f3digo Civil Venezolano contempla en su art\u00edculo 1.185 el hecho il\u00edcito civil se\u00f1alando que quien cause un da\u00f1o a otro est\u00e1 obligado a repararlo. En un caso como el ejemplo que estamos poniendo, los copropietarios quienes se prestaron para el fraude a la ley son quienes de forma exclusiva deben sufrir todas las consecuencias econ\u00f3micas por la restituci\u00f3n del orden jur\u00eddico infringido; as\u00ed como el administrador del inmueble, quien se supone que debe cumplir y hacer cumplir el documento de condominio, su reglamento y las leyes, tal y como se lo ordena el art\u00edculo 20, ordinal \u201cc\u201d de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana.<\/p>\n\n\n\n La falta de \u00e9tica de algunos colegas abogados<\/strong>: aqu\u00ed ahora hablamos como abogados litigantes que somos y como quienes nos hemos dedicados al campo de las comunidades inmobiliarias y al condominios desde hace m\u00e1s de 23 a\u00f1os de manera ininterrumpida. Resulta una ignorancia infinita que un abogado pretenda desconocer el orden jur\u00eddico establecido; el Estado de Derecho venezolano. Quienes somos abogados y estamos autorizados por ley para ejercer esta noble profesi\u00f3n no podemos nunca olvidar que formamos parte integrante del sistema de justicia, a tenor de lo dispuesto en el art\u00edculo 253 de la Constituci\u00f3n de la Rep\u00fablica Bolivariana de Venezuela, cuya lectura es obligatoria para todos.<\/p>\n\n\n\n La responsabilidad de los funcionarios p\u00fablicos en Venezuela:<\/strong> el art\u00edculo 139 constitucional<\/strong> se\u00f1ala: \u201cEl ejercicio del Poder P\u00fablico acarrea responsabilidad individual por abuso o desviaci\u00f3n de poder o por violaci\u00f3n de esta Constituci\u00f3n o la ley\u201d<\/strong>. El art\u00edculo 140<\/strong> reza: \u201cEl Estado responder\u00e1 patrimonialmente por los da\u00f1os que sufran los o las particulares en cualquiera de sus bienes y derechos, siempre que la lesi\u00f3n sea imputable al funcionamiento de la Administraci\u00f3n P\u00fablica\u201d<\/strong>. En este caso est\u00e1n involucrados funcionarios de la administraci\u00f3n p\u00fablica que est\u00e1n causando un da\u00f1o a la propiedad privada pro indiviso y particular de cada propietario, puesto que al pretender dividir administrativamente el condominio, no habr\u00e1 dinero suficiente para cubrir todas sus necesidades y ello generar\u00e1 el deterioro o la ruina parcial o total de los bienes y \u00e1reas comunes y el deterioro de la calidad de vida de todos los copropietarios. La garant\u00eda y el derecho constitucional de la propiedad privada se\u00f1alada en el art\u00edculo 115 del texto constitucional, est\u00e1 tremendamente amenazado. Recomendamos leer tambi\u00e9n el art\u00edculo 141 constitucional.<\/p>\n\n\n\n El ejercicio del principio de autoridad de la junta de condominio legalmente electa por la asamblea de propietarios<\/strong>: es la \u00fanica que existe y la que tiene que imponer su autoridad y ejercer los recursos de ley frente a los abusos y violaciones de ley en el caso de ejemplo como el que estamos exponiendo. Debe reunirse, levantar un acta y autorizar al administrador para ello. No se trata de una pelea cualquiera entre propietarios; se trata de la supervivencia misma del condominio y su viabilidad econ\u00f3mica y jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n Pr\u00f3ximamente les seguir\u00e9 contando el desarrollo de este interesante caso que expongo con fines did\u00e1cticos de lo que no debe hacerse en el condominio y en el ejercicio de la profesi\u00f3n del derecho, que lamentablemente muchos colegas hacen todo el esfuerzo por prostituir y desacreditar.<\/p>\n\n\n\n Recuerden todos: art\u00edculo 2 del C\u00f3digo Civil Venezolano: \u201cLa ignorancia de la ley no excusa su cumplimiento\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Elaborado por RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO (abogado venezolano, Inpreabogado: 40.236)<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Es ilegal crear una nueva junta de condominio cuando el documento de condominio s\u00f3lo establece una sola, en un inmueble donde existe el uso residencial y comercial simult\u00e1neamente.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3029,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[551,667],"class_list":["post-3028","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-procondotips","tag-division-administrativa-ilegal-del-condominio-principio-de-autoridad-de-la-junta-de-condominio","tag-existe-una-sola-junta-juntas-ilegales"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3028","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3028"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3028\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3028"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3028"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3028"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}