{"id":3031,"date":"2021-06-25T08:29:48","date_gmt":"2021-06-25T12:29:48","guid":{"rendered":"http:\/\/procondominios.com.ve\/?p=3031"},"modified":"2021-06-25T08:29:48","modified_gmt":"2021-06-25T12:29:48","slug":"el-cambio-de-empresas-administradoras-en-el-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/2021\/06\/25\/el-cambio-de-empresas-administradoras-en-el-condominio\/","title":{"rendered":"El cambio de empresas administradoras en el condominio"},"content":{"rendered":"\n

Es algo natural y normal el cambio de proveedores de bienes y servicios en un condominio. Muchas pueden ser las razones: desinter\u00e9s, cambio de ramo, quiebra del proveedor o renuncia; selecci\u00f3n de nuevos proveedores por parte del administrador o de la junta para superar deficiencias o mejorar los bienes y servicios de otros; y en el caso de las empresas administradoras, tambi\u00e9n cabe el caso de su revocatoria o destituci\u00f3n de su mandato dado por la asamblea de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

De tal forma, que variadas pueden ser las causas para el cambio de proveedores. Pero en el caso de las empresas administradoras de condominios, el cambio obedece a dos hechos jur\u00eddicos que est\u00e1n tipificados en la la ley de propiedad horizontal: la revocatoria del mandato en cualquier momento (art\u00edculo 19). El art\u00edculo 20 en su par\u00e1grafo \u00fanico se\u00f1ala la posibilidad de la destituci\u00f3n del administrador por el incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones legales.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n el C\u00f3digo Civil Venezolano en su art\u00edculo 1.704, ordinal 2 establece entre las causas de extinci\u00f3n del mandato, la renuncia del mandatario. Lo cual no significa que puede librarse de responsabilidades por el solo hecho de renunciar, ya que el mandatario es responsable de todo cuato haya ejecutado o dejado de hacer en su mandato, seg\u00fan las responsabilidades contra\u00eddas legalmente.<\/p>\n\n\n\n

Las administradoras piratas no quieren renunciar a sus mandatos y todo lo complican en el condominio: en efecto, ante todo vamos a definir lo que es una \u00abadministradora pirata\u00bb de condominios: una de las acepciones de la palabra \u00abpirater\u00eda\u00bb seg\u00fan el DRAE es: \u00abrobo o destrucci\u00f3n de los bienes de alguien\u00bb y ello aplica perfectamente a muchas empresas administradoras de condominios que con dolo (intenci\u00f3n) o culpa (negligencia, imprudencia, impericia e inobservancia de la ley y reglamentos) ocasionan la destrucci\u00f3n de los bienes y \u00e1reas comunes de los condominios que administran.<\/p>\n\n\n\n

Los actos de pirater\u00eda de este tipo de empresas derivan todos del incumplimiento de las obligaciones que le impone la ley de propiedad horizontal, que en el caso de la legislaci\u00f3n vigente venezolana, est\u00e1n reflejadas en su art\u00edculo 20; tambi\u00e9n por violaci\u00f3n de las obligaciones que el C\u00f3digo Civil Venezolano se\u00f1ala a todo mandatario en sus art\u00edculos 1.692 y siguientes.<\/p>\n\n\n\n

Por cierto, es el art\u00edculo 1.692 el que le impone a todo administrador de condominios ejercer el mandato bajo el modelo de conducta del \u00abbuen padre de familia\u00bb, lo que se resume en el actuar lejos del dolo o la culpa, jur\u00eddica y legalmente hablando.<\/p>\n\n\n\n

Algunos actos de pirater\u00eda de las administradoras piratas: como antes dijimos, a cada obligaci\u00f3n legal del administrador corresponde una tarea, una acci\u00f3n concreta que cuando no se hace, se convierte en un acto de pirater\u00eda que da\u00f1a el patrimonio de la comunidad de copropietarios: tanto la infraestructura f\u00edsica como su econom\u00eda. Dentro de estos encontramos los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

  1. Falta de cuido y vigilancia de las cosas comunes: si el administrador ni siquiera visita el inmueble; inspecciona el inventario de cosas comunes y su funcionamiento, \u00bfc\u00f3mo entonces va a poder cuidar lo que no conoce? De tal forma, que es un acto de pirater\u00eda no visitar, recorrer e inspeccionar con todos sus sentidos el condominio que administra.<\/li>
  2. No realizar o hacer realizar los actos urgentes de administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n; o las reparaciones menores o mayores. Las administradoras piratas normalmente se escudan en el argumento de no manejar o disponer del dinero en banco que tiene el condominio, para decir que no pueden hacer ning\u00fan mantenimiento preventivo o correctivo en el edificio y ello es absolutamente falso. Un administrador que no firme en las cuentas bancarias del condominio, debe exigirle a la junta de condominio el pago de los actos urgentes de conservaci\u00f3n que \u00e9l si puede ordenar realizar para poder cumplir con su obligaci\u00f3n legal. Si la junta de condominio obstaculiza la labor del administrador, este tiene la obligaci\u00f3n legal de informar a toda la comunidad y salvar su responsabilidad jur\u00eddica por la omisi\u00f3n de la junta. Tambi\u00e9n puede, a\u00fan no firmando en las cuentas bancarias del condominio, solicitarle a la junta las claves y los usuarios para realizar el prudente manejo electr\u00f3nico de las cuentas, todo ello debidamente soportado en un protocolo de manejo de cuentas en el contrato de servicios que firme.<\/li>
  3. Incumplimiento del documento de condominio; su reglamento y de disposiciones legales expresas: este es uno de los actos de pirater\u00eda m\u00e1s da\u00f1ino que comentes las administradoras piratas. Sencillamente, ponen de lado todo el \u00e1mbito legal regulador del condominio y caen en la trampa de sus propias interpretaciones. Por all\u00ed, nos hemos encontrado a varias administradoras que tienen d\u00e9cadas en el mercado venezolano mal administrando condominios, que en sus contratos de servicios delegan ilegalmente todas las obligaciones que les impone el legislador y que son normas de orden p\u00fablico, en las juntas de condominios, limit\u00e1ndose ellas solamente a elaborar un recibo de gastos comunes mensualmente y a cobrar sus honorarios profesionales y gastos de cobranzas por gestiones de cobro que no realizan ni demuestran, encareciendo el condominio; viviendo del condominio.<\/li>
  4. La inoportuna recaudaci\u00f3n o la mala elaboraci\u00f3n de las planillas de liquidaci\u00f3n mensual de gastos comunes: otro acto de pirater\u00eda con nefastas consecuencias econ\u00f3micas en el condominio. Vemos a administradoras piratas realizar el proceso de facturaci\u00f3n con una demora hasta de dos meses, lo cual es un suicidio econ\u00f3mico para los copropietarios por los efectos perniciosos de la hiperinflaci\u00f3n en Venezuela. Tambi\u00e9n vemos a estas administradoras colocar en los recibos de gastos, aquellos que son inherentes a las cosas comunes como gastos no comunes, violando la ley, el documento de condominio y viciando de nulidad parcial las planillas de liquidaci\u00f3n de gastos comunes, que tienen fuerza ejecutiva, en procesos judiciales.<\/li>
  5. No ejercen en juicio la representaci\u00f3n de los derechos e intereses de la comunidad; porque al no estar pendientes del edificio, de sus administrador, ni siquiera se re\u00fanen con la junta de condominio, quien es el \u00f3rgano que legalmente tiene la facultad para darle autorizaci\u00f3n al administrador para que este a su vez, otorgue los poderes a abogados para ejercer la representaci\u00f3n de los intereses de la comunidad dentro o fuera de un juicio.<\/li>
  6. No llevan los libros de contabilidad: nos hemos encontrado a administradoras que tienen a\u00f1os en el mercando nacional que a la hora de terminar la relaci\u00f3n comercial con sus clientes, no presentan la contabilidad b\u00e1sica y legal: el estado de resultados (ganancias y p\u00e9rdidas); ni tampoco el balance general del edificio.<\/li>
  7. No llevan los libros de actas de la junta de condominio. a pesar que es un deber impuesto por el art\u00edculo 20, literal \u00abf\u00bb, estas administradoras piratas, al no reunirse peri\u00f3dicamente con las juntas de condominios, no registran las decisiones que este \u00f3rgano de representaci\u00f3n toma en el ejercicio de sus funciones.<\/li>
  8. No llevan los libros de actas de acuerdo de los propietarios tomados en asamblea o por carta consulta: no se preocupan por ello; y en ocasiones estos libros se los entregan a la junta de condominio. Es la m\u00e1xima expresi\u00f3n de los actos de pirater\u00eda de estas administradoras piratas, despreocuparse totalmente por llevar los libros del condominio y ni siquiera asisten a las reuniones de los copropietarios, escud\u00e1ndose en la pandemia o en la falta de gasolina; o en la inseguridad ciudadana. Es simple y llana pirater\u00eda, pura y dura.<\/li>
  9. \u00a1NO RINDEN CUENTA DE TODAS SUS OPERACIONES! y lo ponemos en may\u00fascula este acto de pitar\u00eda. Las administradoras piratas se identifican claramente porque no convocan a la asamblea de propietarios nunca y pasan a\u00f1os sin rendir legalmente cuenta de su gesti\u00f3n, tal y como lo ordena el propio art\u00edculo 20, \u00abliteral \u00abh\u00bb de la ley ejusdem y el art\u00edculo 1.694 del C\u00f3digo Civil Venezolano.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Recordamos que el art\u00edculo 19 de la ley de propiedad horizontal venezolana se\u00f1ala en su segundo p\u00e1rrafo que la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato; y este es uno de los contratos nominados que contiene el C\u00f3digo Civil Venezolano en sus art\u00edculo 1.684 y siguientes.<\/p>\n\n\n\n

    Y usted amigo lector: \u00bfconoce o es v\u00edctima de una administradora pirata en su condominio? Si su respuesta es afirmativa, podemos decirle como poner fin a los actos de pirater\u00eda que terminan todos obligando a los copropietarios a meterse la mano en el bolsillo, para tener que reparar los da\u00f1os en su edificio; en su comunidad.<\/p>\n\n\n\n

    Cont\u00e1ctenos por: vprocondominios@gmail.com \/ @procondominios en Twitter e Instagram.<\/p>\n\n\n\n

    Opini\u00f3n de Rafael \u00c1ngel Viso Ingenuo (abogado venezolano; Presidente de ASESOR\u00cdAS PRO CONDOMINIOS, C.A.)<\/p>\n\n\n\n

    \u00abEducando a las comunidades inmobiliarias por un mejor vivir\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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