{"id":3051,"date":"2021-09-30T15:37:15","date_gmt":"2021-09-30T19:37:15","guid":{"rendered":"http:\/\/procondominios.com.ve\/?p=3051"},"modified":"2021-09-30T15:37:15","modified_gmt":"2021-09-30T19:37:15","slug":"caso-de-condominios-comerciales-en-caracas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/2021\/09\/30\/caso-de-condominios-comerciales-en-caracas\/","title":{"rendered":"Caso de condominios comerciales en Caracas"},"content":{"rendered":"\n

Realmente muy interesante el caso desde el punto de vista jur\u00eddico que nos han planteado un grupo importante de copropietarios que mantienen locales y actividad comercial en lo que puede considerarse, los centros comerciales con mayor actividad econ\u00f3mica en la ciudad de Caracas. A continuaci\u00f3n, vamos a resaltar algunos puntos jur\u00eddicos que consideramos oportunos, considerando las disposiciones de los dos documentos de condominios de estos centros comerciales y contraponi\u00e9ndolos con la situaci\u00f3n de facto que presenta su administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Al final de este art\u00edculo daremos unas conclusiones y recomendaciones, siempre en aras de tratar que los copropietarios de cualquier condominio entren en plena conciencia del valor de la ley y deriven un aprendizaje de nuestras experiencias profesionales, especialmente observando lo que no debe hacerse en la administraci\u00f3n de un condominio en cualquier parte del mundo.<\/p>\n\n\n\n

S\u00edntesis de la situaci\u00f3n actual que nos llevaron a consulta:<\/p>\n\n\n\n

  1. Se realiz\u00f3 a principios de agosto 2021 una asamblea de propietarios con una serie de vicios legales en la convocatoria y se eligi\u00f3 a una junta de condominio y a una comisi\u00f3n contralora. Esta asamblea la presenci\u00f3 un notario p\u00fablico que dej\u00f3 constancia de ello. Observaci\u00f3n<\/strong>: se pretende elegir a una junta de condominio \u00fanica, cuando lo cierto es que existen dos condominios distintos y perfectamente deslindados uno del otro.<\/li>
  2. La asamblea eligi\u00f3 a una copropietaria como Presidenta de la junta de condominio indeterminada. Observaci\u00f3n<\/strong>: como m\u00e1ximo \u00f3rgano de administraci\u00f3n la asamblea de propietarios puede elegir y designar todos los cargos de la junta, independientemente que el reglamento del documento de condominio se\u00f1ale que se har\u00e1 en la sesi\u00f3n de la junta.<\/li>
  3. Un grupo de copropietarios electos como miembros de la junta de condominio del per\u00edodo 2021 al 2023 y que forman parte de la junta saliente, pretenden desconocer los resultados porque quien result\u00f3 electa como presidente de la junta nueva, es una copropietaria que no le es de su agrado.<\/li>
  4. La junta de condominio saliente no quiere entregar la oficina de administraci\u00f3n del condominio a las nuevas autoridades del condominio: Observaci\u00f3n<\/strong>: esto constituye una v\u00eda de hecho y una conducta incivilizada y propia de \u00e9pocas donde reinaba la barbarie, ya superadas a Dios gracias, por la gran mayor\u00eda de la humanidad.<\/li>
  5. La administraci\u00f3n de esos centros comerciales nunca se ha realizado conforme a derecho, porque no se han elegido a las dos juntas de condominios, lo cual vulnera el derecho de todos los copropietarios de locales comerciales, a participar y controlar su propia administraci\u00f3n. Observaci\u00f3n<\/strong>: esto resulta en una usurpaci\u00f3n de funciones y compromete severamente la responsabilidad civil y eventualmente penal, en caso de existir vulneraci\u00f3n de disposiciones en el derecho civil y el derecho penal.<\/li>
  6. La administraci\u00f3n se est\u00e1 llevando a cabo por v\u00edas de hecho: no solamente por quienes no tienen ni gozan de la legitimidad de origen por no haber sido electos por los \u00f3rganos que tienen la facultad legal para hacerlo (la asamblea de propietarios) sino que adem\u00e1s, la recaudaci\u00f3n de gastos comunes se hacen en dinero efectivo; en divisas y nos informan que no los soportes de muchos gastos no existen en a\u00f1os anteriores. Observaci\u00f3n<\/strong>: al estar la junta de condominio saliente, las cuentas bancarias del condominio est\u00e1n inactivas, todo lo cual facilita la poca transparencia y la inseguridad en la administraci\u00f3n de las cosas comunes.<\/li>
  7. La junta de condominio saliente acude a v\u00edas de hecho como suspender servicios p\u00fablicos o soldar las rejas tipo santa mar\u00edas de los locales cuyos propietarios se encuentran en mora: Observaci\u00f3n<\/strong>: las v\u00edas de hecho constituyen una falta grave al ordenamiento penal venezolano y representan la negaci\u00f3n de la justicia y el estado de derecho en cualquier pa\u00eds.<\/li>
  8. Alteraci\u00f3n de las al\u00edcuotas: esta es otra de las circunstancias grav\u00edsimas que observamos. Las juntas de condominios anteriores a la \u00faltima elecci\u00f3n vienen cobrando gastos comunes con base a una interpretaci\u00f3n caprichosa del documento de condominio. Observaci\u00f3n<\/strong>: todo administrador tiene que cumplir y hacer cumplir el documento de condominio, as\u00ed se lo impone el art\u00edculo 20, literal \u00abc\u00bb de la ley de propiedad horizontal venezolana.<\/li>
  9. No se han rendido cuentas de todas las operaciones de administraci\u00f3n realizada por las juntas anteriores. Observaci\u00f3n: se viola el deber de todo mandatario de rendir cuentas, tal y como expresamente lo establece el art\u00edculo 1.694 del C\u00f3digo Civil Venezolano.<\/li>
  10. Se est\u00e1 recolectando dinero para hacer obras que cambian la est\u00e9tica del inmueble. Observaci\u00f3n<\/strong>: esto viola expresamente el art\u00edculo 10 de la ley de propiedad horizontal venezolana. Para ello se requiere la unanimidad de los copropietarios.<\/li>
  11. No se llevan los libros de actas de las juntas de condominios, ni tampoco los de acuerdos de propietarios en asamblea. Observaci\u00f3n: esta es una de las obligaciones de todo administrador, se\u00f1alada en el art\u00edculo 20 de la ley ejusdem.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    CONCLUSIONES<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

    1. No existen juntas de condominios electas en los dos condominios; en consecuencia, no hay quien ejerza la representaci\u00f3n legal de la comunidad de copropietarios habida en cada uno de los condominios.<\/li>
    2. Como consecuencia de lo anterior, es imposible cobrar judicialmente o ejercer los derechos e intereses de la comunidad de copropietarios.<\/li>
    3. La falta de rendici\u00f3n de cuentas expone a los administradores (juntas de condominios que han ejercido funciones como tales) a las acciones civiles propias del juicio de cuentas, establecido en el art\u00edculo 673 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil venezolano.<\/li>
    4. Al no llevarse la contabilidad legal del condominio hay que reconstruirla hasta donde sea posible y aprobarla por las asambleas de propietarios de ambos condominios.<\/li>
    5. No puede existir una sola junta de condominio. cada condominio es un centro comercial que tiene el derecho y el deber de tener su propia junta de condominio.<\/li>
    6. En general, toda la administraci\u00f3n, as\u00ed como decisiones tomadas por una junta de condominio unitaria son ilegales, cuestionables, anulables y por supuesto, causan responsabilidades legales que pueden ser perfectamente exigibles por los interesados; y afectar\u00e1n al patrimonio individual de quienes hayan participado en la toma de tales decisiones ilegales, por infracci\u00f3n expresa de la ley vigente.<\/li>
    7. No por el hecho de que siempre se han hecho todas las actuaciones fuera de la ley, significa que est\u00e1n bien hechas y que no hay responsables ni responsabilidades, las cuales de paso, las pueden exigir cualquiera de los copropietarios.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      RECOMEDACIONES<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

      1. Que los copropietarios de cada uno de los condominios acudan ante los jueces de municipio del \u00c1rea Metropolitana de Caracas, para solicitar la convocatoria de sendas asambleas, para que cada comunidad de copropietarios elija legalmente a sus autoridades leg\u00edtimas, a su junta de condominio.<\/li>
      2. Que cada condominio elabore su presupuesto y su plan operativo anual.<\/li>
      3. Que cada condominio tenga su propia comisi\u00f3n contralora para vigilar a la junta de condominio y controlar sus gastos comunes.<\/li>
      4. Que los dos condominios suscriban un convenio operativo para controlar los accesos comunes a ambos y las servidumbres de paso se\u00f1aladas en cada documento de condominio.<\/li>
      5. Que contraten a una asesor\u00eda especializada en condominios para evitar acciones, omisiones innecesarias, que s\u00f3lo conducir\u00e1n a conflictos judiciales y a lamentaciones de los responsables que han cometido tantos desafueros legales en el manejo de estos dos condominios.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

        Elaborado por el abogado (U.C.V.) RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO<\/p>\n\n\n\n

        Presidente de Asesor\u00edas Pro Condominios, C.A.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        La mala administraci\u00f3n de un condominio puede llevarlo a su ruina y a convertirlo en un gran cementerio inmobiliario. La administraci\u00f3n basada en las v\u00edas de hecho y en la costumbre provoca conflictos muy graves y desconfianza en la comunidad de copropietarios.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3052,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[227,349,420,584,635],"class_list":["post-3051","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-procondotips","tag-caracas","tag-condominios","tag-correccion-de-rumbo","tag-el-cementerio","tag-errores-en-administracion"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3051","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3051"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3051\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3051"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3051"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3051"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}