Comenzamos este A\u00f1o Nuevo 2022 con un primer art\u00edculo sobre un tema muy importante y adem\u00e1s interesante, que nos han consultado a trav\u00e9s de nuestros Procondotips que escribimos y respondemos con audio en Cuaradas.com, donde colaboramos siempre llevando a todos una orientaci\u00f3n jur\u00b4\u00eddica, basada en la legislaci\u00f3n venezolana.<\/p>\n\n\n\n
Conforme al art\u00edculo 21 de la ley de propiedad horizontal venezolana <\/strong>que dispone que: \u00abEl administrador, o si \u00e9ste no act\u00faa, cualquiera de los propietarios podr\u00e1 ejecutar por s\u00ed solo los actos de conservaci\u00f3n y administraci\u00f3n que sean de urgente necesidad y tendr\u00e1 derecho de requerir de los dem\u00e1s el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes\u00bb<\/em><\/strong>, se permite que cualquier propietario asuma una actitud y de una respuesta efectiva ante un problema existente en su condominio. Consideramos que esta norma es quiz\u00e1s, la m\u00e1s sabia de todo este cuerpo legal, porque convierte al copropietario en un agente activo y corresponsable de los mantenimientos en su edificio, aunque debemos precisar ciertos elementos y situaciones que no est\u00e1n muy claras en la norma.<\/p>\n\n\n\n En efecto, el legislador abre esta posibilidad de actuaci\u00f3n de cualquier copropietario cuando existe una conducta omisiva, bien por dolo o culpa por parte de los dos \u00f3rganos mandatarios del condominio, cuales son: la junta o el ente administrador; y circunscribe su habilitaci\u00f3n jur\u00eddica para cuando esa omisi\u00f3n sea para atender \u00ablos actos de conservaci\u00f3n y administraci\u00f3n que sean de urgente necesidad\u00bb, pero no define tales actos, por lo que deja a\u00fan la duda y al criterio de quien los haga, qu\u00e9 es lo que se debe entender por tales actos.<\/p>\n\n\n\n En nuestra experiencia profesional nos hemos encontrado que hay propietarios que realizan determinados actos de conservaci\u00f3n y administraci\u00f3n y las juntas y administradores de condominios entran en conflicto con ellos, puesto que se\u00f1alan que no eran actos de urgente necesidad y que entonces, no se les consult\u00f3, insinuando adem\u00e1s que son actuaciones caprichosas del copropietario que los hizo o que no est\u00e1n ajustadas a derecho y que eran irrelevantes para el condominio, raz\u00f3n por la cual, niegan luego que se les hagan los reembolsos por los costos cubiertos por el propietario. Entonces, \u00bfqu\u00e9 y c\u00f3mo hacer?<\/p>\n\n\n\n Nuestra orientaci\u00f3n y recomendaci\u00f3n siempre ha sido que los propietarios desarrollen la definici\u00f3n de estos actos de administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n de urgente necesidad, bien por la v\u00eda de una asamblea de propietarios; o bien por la v\u00b4\u00eda de la carta consulta. Una vez que los propietarios se hayan puesto de acuerdo en el alcance y contenido de esta definici\u00f3n, entonces existir\u00b4\u00b4a un marco jur\u00eddico m\u00e1s claro y preciso que facilitar\u00e1 la realizaci\u00f3n de este tipo de desembolsos, ante cualquier conducta omisiva de la junta o del administrador. Recordamos que los acuerdos de los propietarios tomados por estas dos v\u00edas u \u00f3rganos de decisi\u00f3n del condominio, son de obligatorio cumplimiento para el administrador, tal y como lo se\u00f1ala el art\u00edculo 20, literal \u00abc\u00bb de la ley de propiedad horizontal de Venezuela.<\/p>\n\n\n\n No puede una junta o un administrador negarse a reembolsar el gasto hecho por un copropietario a favor del condominio, a\u00fan cuando no se les haya consultado nada para realizarlo; o a\u00fan cuando ellos entiendan que no se trataba de un acto de urgente necesidad de administraci\u00f3n o conservaci\u00f3n, puesto que la imprecisi\u00f3n de la definici\u00f3n dada por el legislador aplica tanto para los \u00f3rganos mandatarios, como para el copropietario que act\u00faa bajo esta norma. Una negativa al reembolso por el gasto hecho, a nuestro juicio ser\u00eda una postura a priori sin control jurisdiccional. En caso que exista alg\u00fan conflicto sobre la naturaleza del gasto hecho por el copropietario, habr\u00eda que someterlo al control de un juez quien decidir\u00e1 qui\u00e9n tiene la raz\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Pero aqu\u00ed hay que aplicar la l\u00f3gica; analizar el tipo de acto de conservaci\u00f3n o administraci\u00f3n realizado y proceder en consecuencia; ello en caso que la propia comunidad no haya aprobado la definici\u00f3n antes se\u00f1alada. Por ejemplo, si un copropietario ve que una tuber\u00eda est\u00e1 da\u00f1ada y presenta una fuga de agua y tiene tiempo bajo esa condici\u00f3n, entonces \u00e9l puede contratar un plomero para que realice la reparaci\u00f3n; pagar el gasto y pedir que la factura se haga a nombre del condominio para que se le haga el reembolso del gasto. Este reembolso puede ser hecho mediante un abono futuro a su cuenta de gastos comunes o mediante transferencia electr\u00f3nica bancaria o cheque. Lo mismo, si se trata de la reparaci\u00f3n de la m\u00e1quina de un ascensor, en caso que exista un propietario con condiciones econ\u00f3micas suficientes, este podr\u00eda proceder a ordenar su reparaci\u00f3n, porque es una urgente necesidad contar con este bien com\u00fan en funcionamiento.<\/p>\n\n\n\n Finalmente, esta norma incorpora legalmente a todo copropietario en la gesti\u00f3n del condominio; y nuestra recomendaci\u00f3n es que si el copropietario ve una situaci\u00f3n o problema por resolver, se ponga en contacto con la junta o el administrador del condominio y de aviso de su intenci\u00f3n de pagar el gasto del acto de administraci\u00f3n o conservaci\u00f3n para evitar cualquier mal entendido o herir cualquier susceptibilidad en los \u00f3rganos mandatarios del condominio. Una comunicaci\u00f3n oportuna evita muchos inconvenientes y ataja los conflictos entre los seres humanos.<\/p>\n\n\n\n Elaborado por: Rafael \u00c1ngel Viso Ingenuo, Abogado venezolano. Presidente de Asesor\u00edas Pro Condominios, C.A. Cont\u00e1ctenos por: vprocondominios@gmail.com.<\/p>\n\n\n\n Desarrollador de contenidos especializados en la administraci\u00f3n y manejo de condominios y de otras especies de comunidades inmobiliarias en Venezuela. Educando a las comunidades inmobiliarias de Venezuela por un mejor vivir.<\/p>\n\n\n\n Recuerden el art\u00edculo 2 del C\u00f3digo Civil Venezolano: \u00abLa ignorancia de la ley no excusa su cumplimiento\u00bb.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La ley permite que un propietario pague gastos de administraci\u00f3n o conservaci\u00f3n, cuando existe una omisi\u00f3n por dolo o culpa de la junta o el administrador del condominio, que causa da\u00f1os a su patrimonio.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3087,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[],"class_list":["post-3086","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-procondotips"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3086","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3086"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3086\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3086"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3086"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3086"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}