Comencemos este art\u00edculo haciendo un recorrido por la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela en cuanto a los art\u00edculos que hacen menci\u00f3n al t\u00e9rmino \u00abreparaci\u00f3n\u00bb; \u00abreparaciones urgentes\u00bb; reparaciones menores\u00bb; reparaciones mayores\u00bb en la comunidad pro indiviso o condominio. Asi tenemos que:<\/p>\n\n\n\n
El art\u00edculo 3<\/strong> se\u00f1ala: \u00abEl uso y disfrute de cada apartamento o local estar\u00e1 sometido a las siguientes normas: …c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creaci\u00f3n de servicios comunes de inter\u00e9s general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el art\u00edculo 9\u00b0 de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los da\u00f1os y perjuicios\u00bb<\/strong>. En esta norma el legislador no hace ninguna calificaci\u00b4\u00f3n sobre el tipo de reparaciones a las que se obliga todo copropietario a consentir y habla del servicio del edificio, que en lo particular pensamos que debe entenderse como el fin para que cual fue construido y que debe responder al encabezado de este art\u00edculo: para su uso y disfrute. En conclusi\u00f3n, todo copropietario se obliga a avalar las reparaciones para poder usar y disfrutar el edificio, siendo esta una norma de orden p\u00fablico, puesto que impone una obligaci\u00f3n expresa: aprobar, connsentir o dar el consentimiento para que ese uso y disfrute de cada apartramento o local sea efectivo y armonioso.<\/p>\n\n\n\n Luego, el art\u00edculo 4<\/strong> dispone que: \u00abEl propietario de cada apartamento o local podr\u00e1 modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci\u00f3n o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador. <\/p>\n\n\n\n En el resto del inmueble no podr\u00e1 realizar alteraci\u00f3n o modificaci\u00f3n alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deber\u00e1 comunicarlo al Administrador\u00bb. En esta norma s\u00ed se observa que el legislador hace una calificaci\u00f3n del t\u00e9rmino reparaciones, al agregar la palabra \u00aburgentes\u00bb; m\u00e1s n\u00f3tese que uno de los vac\u00edos que vemos a lo largo de toda esta ley, es precisamente la ausencia de una base conceptual s\u00f3lida. Pareciera que el legislador da por sobre entendido que es una reparaci\u00f3n y m\u00e1s a\u00fan, que es una reparaci\u00f3n urgente. Pues, destacamos que en nuestra experiencia profesional observamos precisamente infinidad de litigios derivamos de estas omisiones conceptuales, las cuales unos propietarios las entienden o quieren entender de una forma y otros de distinta manera.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed se puede ver tambi\u00e9n que el legislador le impone una obligaci\u00f3n al copropietario de comunicar o informar al administrador del edificio, si aprecia lo que \u00e9l entiende de como una necesidad de realizar una reparaci\u00f3n urgente.<\/p>\n\n\n\n El art\u00edculo 11<\/strong> establece lo siguiente: \u00abSon gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, seg\u00fan el caso: a) Los causados por la administraci\u00f3n, conservaci\u00f3n, reparaci\u00f3n o reposici\u00f3n de cosas comunes…\u00bb<\/strong>. Aqu\u00ed por primera vez aparace el t\u00e9rmino en singular \u00abreparaci\u00f3n\u00bb y aunque no se refiere a una definici\u00f3n t\u00e9cnica, el legislador por primera vez se aproxima a decir que \u00abson gastos comunes\u00bb<\/em>, lo que impone un tratamiento espec\u00edfico a considerar para determinar las cargas y beneficios, a la luz de la distribuci\u00f3nn de los mismos por el factor de la al\u00edcuota, tal y como se se\u00f1ala en el art\u00edculo 7.<\/p>\n\n\n\n El art\u00edculo 12<\/strong> en su primer p\u00e1rrafo nos se\u00f1ala: \u00abLos propietarios de apartamentos o locales deber\u00e1n contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, seg\u00fan los casos, en proporci\u00f3n a los porcentajes que conforme al art\u00edculo 7, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, ser\u00e1n por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes as\u00ed como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace com\u00fan a \u00e9stos, en proporci\u00f3n a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos\u00bb<\/strong>… Esta norma presenta dos calificaciones del t\u00e9rmino \u00abreparaciones\u00bb y nos referimos a las que son \u00abmenores\u00bb y \u00abmayores\u00bb. El legislador regula la atribuci\u00f3n de estas reparaciones al propietario de un apartamento y ata el destino de las reparaciones mayores por consecuencia de la omisi\u00f3n del propietario que no habiendo hecho las reparaciones menores, ocasiones este tipo de reparaciones de mayor magnitud, las cuales de paso, tampoco define el legislador.<\/p>\n\n\n\n El art\u00edculo 20<\/strong> nos comenta: \u00abCorresponde al Administrador: …b) Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n, as\u00ed como las reparaciones menores de las cosas comunes…\u00bb<\/strong>. Esta es una norma de orden p\u00fablico que le impone un deber expreso al administrador del edificio para que realice o haga realizar por intermedio de otras personas las \u00abreparaciones menores\u00bb, las cuales siguen sin ser definidas por la ley.<\/p>\n\n\n\n En ninguno otro art\u00edculo de la ley se hace menci\u00f3n de ninguna de las formas que se\u00f1alamos en el encabezado a la acepci\u00f3n reparaci\u00f3n y sus calificaciones.<\/p>\n\n\n\n Una primera conclusi\u00f3n es que el legislador no define lo que es una reparaci\u00f3n desde un punto de la obligaci\u00f3n de hacer que est\u00e1 impl\u00edcita en el verbo reparar; luego, al calificarlas como \u00aburgentes\u00bb, \u00abmenores\u00bb o \u00abmayores\u00bb tampoco define la clasificaci\u00f3n, todo lo cual deja abierto un gran campo para la libre interpretaci\u00f3n de los copropietarios, fuente permanente de conflictos en los condominios.<\/p>\n\n\n\n \u00bfA que fuente acudir para aproximarnos a una definici\u00f3n correcta del vocablo \u00abreparaci\u00f3n\u00bb y luego a sus distintas derivaciones antes se\u00f1aladas? <\/strong>Es all\u00ed donde las disposiciones generales del C\u00f3digo Civil Venezolano entran el juego y por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en el art\u00edculo 19 de la Ley ejusdem en lo que respecta a la responsabilidad del mandato, contrato nominado establecido en los art\u00edculos 1.684 y siguientes del citado C\u00f3digo y de lo cual hablaremos m\u00e1s adelante.<\/p>\n\n\n\n El art\u00edculo 4 del C\u00f3digo Civil<\/strong> nos trae lo siguiente: \u00abA la Ley debe atribu\u00edrsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, seg\u00fan la conexi\u00f3n de ellas entre s\u00ed y la intenci\u00f3n del legislador. \u00abReparaci\u00f3n\u00bb: <\/p>\n\n\n\n Del lat. tard\u00edo reparatio, -\u014dnis<\/em> ‘restablecimiento, renovaci\u00f3n’.<\/p>\n\n\n\n 1. <\/strong>f. Acci\u00f3n<\/mark> y<\/mark> efecto<\/mark> de<\/mark> reparar<\/mark> algo<\/mark> roto<\/mark> o<\/mark> estropeado<\/mark>. <\/p><\/p>\n\n\n\n \u00abReparar\u00bb: <\/p>\n\n\n\n Del lat. repar\u0101re.<\/em><\/p>\n\n\n\n 1. <\/strong>tr. Arreglar<\/mark> algo<\/mark> que<\/mark> est\u00e1<\/mark> roto<\/mark> o<\/mark> estropeado<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 2. <\/strong>tr. Enmendar<\/mark>, corregir<\/mark> o<\/mark> remediar<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 3. <\/strong>tr. Desagraviar<\/mark>, satisfacer<\/mark> al<\/mark> ofendido<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 4. <\/strong>tr. Oponer<\/mark> una<\/mark> defensa<\/mark> contra<\/mark> el<\/mark> golpe<\/mark>, para<\/mark> librarse<\/mark> de<\/mark> \u00e9l<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 5. <\/strong>tr. Remediar<\/mark> o<\/mark> precaver<\/mark> un<\/mark> da\u00f1o<\/mark> o<\/mark> perjuicio<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 6. <\/strong>tr. Restablecer<\/mark> las<\/mark> fuerzas<\/mark>, dar<\/mark> aliento<\/mark> o<\/mark> vigor<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 7. <\/strong>tr. Dicho<\/mark> de<\/mark> un<\/mark> vaciador<\/mark>: Dar<\/mark> la<\/mark> \u00faltima<\/mark> mano<\/mark> a<\/mark> su<\/mark> obra<\/mark> para<\/mark> quitarle<\/mark> los<\/mark> defectos<\/mark> que<\/mark> saca<\/mark> del<\/mark> molde<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 8. <\/strong>intr. Mirar<\/mark> con<\/mark> cuidado<\/mark>, notar<\/mark>, advertir<\/mark> algo<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 9. <\/strong>intr. Atender<\/mark>, considerar<\/mark> o<\/mark> reflexionar<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 10. <\/strong>intr. Pararse<\/mark>, detenerse<\/mark> o<\/mark> hacer<\/mark> alto<\/mark> en<\/mark> una<\/mark> parte<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 11. <\/strong>prnl. Contenerse<\/mark> o<\/mark> reportarse<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n Aplicado el verbo \u00abreparar\u00bb<\/strong> a los efectos de la Ley de Propiedad Horizontal nos quedamos con las definiciones contenidas en los numerales \u00ab1\u00bb y \u00ab2\u00bb para arreglar las cosas o bienes comunes del edificio que presenten deterioro.<\/p>\n\n\n\n Con relaci\u00f3n al vocablo \u00aburgente(s)\u00bb dice el DRAE: <\/p>\n\n\n\n De urgir<\/em> y -nte;<\/em> lat. urgens, -entis.<\/em><\/p>\n\n\n\n 1. <\/strong>adj. Que<\/mark> urge<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n Con relaci\u00f3n al verbo \u00aburgir\u00bb <\/strong>el DRAE nos indica: <\/p>\n\n\n\n Del lat. urg\u0113re.<\/em><\/p>\n\n\n\n U. solo en infinit., en ger., en part. y en 3.\u00aa pers. en aceps. 3 y 4.<\/p>\n\n\n\n 1. <\/strong>tr. Pedir<\/mark> o<\/mark> exigir<\/mark> algo<\/mark> con<\/mark> urgencia<\/mark> o<\/mark> apremio<\/mark>. Los<\/mark> vecinos<\/mark> urg\u00edan<\/mark> la<\/mark> construcci\u00f3n<\/mark> de<\/mark> un<\/mark> parque<\/mark>.<\/em><\/p><\/p>\n\n\n\n 2. <\/strong>tr. Conducir<\/mark> o<\/mark> empujar<\/mark> a<\/mark> alguien<\/mark> a<\/mark> una<\/mark> r\u00e1pida<\/mark> actuaci\u00f3n<\/mark>. El<\/mark> director<\/mark> la<\/mark> urgi\u00f3<\/mark> a<\/mark> terminar<\/mark> el<\/mark> informe<\/mark>.<\/em><\/p><\/p>\n\n\n\n 3. <\/strong>intr. Dicho<\/mark> de<\/mark> una<\/mark> cosa<\/mark>: Instar<\/mark> o<\/mark> precisar<\/mark> a<\/mark> su<\/mark> pronta<\/mark> ejecuci\u00f3n<\/mark> o<\/mark> remedio<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 4. <\/strong>intr. Dicho<\/mark> de<\/mark> la<\/mark> ley<\/mark> o<\/mark> de<\/mark> un<\/mark> precepto<\/mark>: Obligar<\/mark> con<\/mark> apremio<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n Aplicado al condominio es bastante sencillo entender: por ejemplo: los copropietarios urg\u00edan la reparaci\u00f3n de los da\u00f1os productos de las filtraciones que est\u00e1n amenazando el funcionamiento de equipos comunes el\u00e9ctricos y que adem\u00e1s representan un riesgo o amenaza para la integridad f\u00edsica de personas o bienes.<\/p>\n\n\n\n Con relaci\u00f3n al vocablo \u00abmenores\u00bb, en singular: <\/p>\n\n\n\n menor<\/p>\n\n\n\n Del lat. minor, -\u014dris.<\/em><\/p>\n\n\n\n Comp. de peque\u00f1o<\/em> en aceps. 1-3.<\/p>\n\n\n\n 1. <\/strong>adj. Que<\/mark> es<\/mark> inferior<\/mark> a<\/mark> otra<\/mark> cosa<\/mark> en<\/mark> cantidad<\/mark>, intensidad<\/mark> o<\/mark> calidad<\/mark>.<\/p><\/p>\n\n\n\n 2. <\/strong>adj. Menos<\/mark> importante<\/mark> con<\/mark> relaci\u00f3n<\/mark> a<\/mark> algo<\/mark> del<\/mark> mismo<\/mark> g\u00e9nero<\/mark>. Las<\/mark> obras<\/mark> menores<\/mark> de<\/mark> Quevedo.<\/em><\/p><\/p>\n\n\n\n Aplicado al confominio de una manera l\u00f3gica, las reparaciones menores son las que revisten menor importancia en comparaci\u00f3n con otras del mismo g\u00e9nero; por ejemplo, la reparaci\u00f3n de la pintura de una fachada es una reparaci\u00f3n menor, si la comparamos con la reparaci\u00f3n de una columna de la estructura de la misma fachada. O por ejemplo, la reparaci\u00f3n de las filtraciones de un techo, de una azotea, de las juntas de dilataci\u00f3n que afectan \u00e1reas comunes, siempre ser\u00e1n reparaciones menores con relaci\u00f3n a otras reparaciones de infraestructura que las soportan en pi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Sobre el vocablo mayo(es) en singular el DRAE indica:<\/p>\n\n\n\n Del lat. maior, -\u014dris.<\/em><\/p>\n\n\n\n Comp. de grande<\/em> en aceps. 1 y 2.<\/p>\n\n\n\n
Cuando no hubiere disposici\u00f3n precisa de la Ley, se tendr\u00e1n en consideraci\u00f3n las disposiciones que regulan casos semejantes o materias an\u00e1logas; y, si hubiere todav\u00eda dudas, se aplicar\u00e1n los principios generales del derecho.\u00bb<\/strong> De esta forma hay que apelar por disposici\u00f3n del propio legislador, al significado de las palabras y all\u00ed, obviamente el diccionario (DRAE) no es de gran ayuda; veamos pues el significado de cada uno de los vocablos en juego en estas reflexiones que hacemos. Comencemos con el la palabra: <\/p>\n\n\n\n