ESTRATEGIA PARA FINANCIAR GASTOS COMUNES POR EL PAGO POR ADELANTADO HECHO POR LOS PROPIETARIOS PARA ATENDER SITUACIONES DE EMERGENCIA O DE URGENTE NECESIDAD.<\/b><\/p>\n
(Algunas ideas para recaudar dinero a favor de la comunidad inmobiliarias)<\/i><\/b><\/p>\n
Caso de una inversi\u00f3n de una comunidad en el campo de la seguridad privada (video vigilancia)<\/i><\/b><\/p>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Con las presentes l\u00edneas queremos aportar algunas ideas para lograr cualquier objetivo para todos los propietarios en todo tipo de comunidad inmobiliaria (siendo quiz\u00e1s el m\u00e1s anhelado por todos) que es tener el m\u00e1ximo nivel de seguridad posible para nuestros seres queridos y nuestro patrimonio familiar, aqu\u00ed depositado. La intenci\u00f3n es aprovechar la buena voluntad, la capacidad econ\u00f3mica que pueda tener un buen n\u00famero de propietarios de la comunidad inmobiliaria que se trate, para realizar un aporte econ\u00f3mico y lograr alcanzar los objetivos que se hayan propuestos\u00a0 y aprobados por la asamblea de propietarios, ente de mayor jerarqu\u00eda decisoria de la comunidad, de manera tal, que permit\u00e1 contar con recursos econ\u00f3micos para destinarlos a los objetivos propuestos, y as\u00ed evitar que la alta inflaci\u00f3n (en Venezuela) encarezca el proyecto planteado y lo haga inviable desde un punto de vista econ\u00f3mico. \u00bfC\u00f3mo lograr la captaci\u00f3n adelantada de recursos? Aqu\u00ed les dejaremos ver algunas ideas, que por supuesto desarrollamos con mayores detalles en nuestro libro: \u201cGERENCIA DE CONDOMINIOS Y OTRAS COMUNIDADES INMOBILIARIAS\u201d (solicite su libro por nuestro correo electr\u00f3nico: vprocondominios@gmail.com)<\/b> donde dedicamos todo un cap\u00edtulo al tema de c\u00f3mo luchar y erradicar la ruina en un inmueble.<\/p>\n
Dicho esto, al respecto\u00a0 se\u00f1alamos lo siguiente:<\/p>\n
1)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Constituci\u00f3n legal del fondo para la seguridad y prevenci\u00f3n del delito de la urbanizaci\u00f3n<\/span><\/b>: del an\u00e1lisis de la realidad administrativa de nuestra comunidad, hist\u00f3ricamente puede concluirse que el principal obst\u00e1culo para lograr una respuesta colectiva (de toda la comunidad) sobre los espacios o \u00e1reas comunes\u00a0 de la urbanizaci\u00f3n\/condominio, para desarrollar todas las estrategias de seguridad que requerimos para verdaderamente sentirlas, obtenerlas,\u00a0 evaluarlas y\u00a0 mejorarlas cada vez m\u00e1s mientras las ejecutamos, es el factor econ\u00f3mico<\/b>, vale decir, la metodolog\u00eda que debe dise\u00f1ar la gerencia comunitaria para acumular en el menor tiempo posible, el dinero que se requiere para materializar cada una de las pol\u00edticas de prevenci\u00f3n del delito en el espacio y tiempo determinado<\/i><\/b>.<\/p>\n No son otras las explicaciones que hay que buscar para inferir por qu\u00e9 hoy d\u00eda no contamos con una eficiente y eficaz estrategia de seguridad en nuestra comunidad. Obviamente, no podemos restarle m\u00e9ritos a ciertas circunstancias que como comunidad hemos vivido en el pasado: descr\u00e9dito de la actividad de la Junta Directiva de Propietarios;\u00a0 respuestas\u00a0 individuales de los propietarios que se limitan a la seguridad exclusiva del inmueble; pleitos (por m\u00faltiples motivos) entre propietarios que imposibilitan los acuerdos sobre la materia de la seguridad y cualquier otra; en fin, la lista puede ser larga y resulta inoficioso se\u00f1alarla. Lo cierto es que, la situaci\u00f3n de inseguridad en el pa\u00eds (Venezuela) y en nuestra urbanizaci\u00f3n\/condominio es tan cr\u00edtica, que todos debemos hacer un esfuerzo especial para dejar de un lado\u00a0 estas circunstancias y reconocer que todos nos necesitamos para resolver lo mejor posible, el clima de inseguridad ciudadana que estamos padeciendo<\/span><\/b>.<\/p>\n Por tal raz\u00f3n, pedimos expresa y formalmente a la Junta Directiva, que convoque legalmente una Asamblea de Propietarios para constituir un \u201cFondo para la Seguridad y Prevenci\u00f3n del Delito de la Urbanizaci\u00f3n\/Condominio___________\u201d<\/b> que sugerimos se rija, conforme a los par\u00e1metros que seguidamente pasamos a explicar. El fondo, una vez constituido legalmente, permitir\u00e1 la confianza que requieren los propietarios para que de forma inmediata, inviertan recursos econ\u00f3micos exclusivamente para desarrollar la estrategia o plan de inversi\u00f3n de seguridad, el cual tambi\u00e9n debe aprobarse legalmente en la asamblea de propietarios que estoamos se\u00f1alando.<\/p>\n El fundamento legal para que los propietarios realicen su inversi\u00f3n de forma segura, dada la decisi\u00f3n por la mayor\u00eda de la Asamblea de Propietarios viene dado por lo establecido en los art\u00edculos 763 y 764 del C\u00f3digo Civil Venezolano y del art\u00edculo 21 de la Ley de Propiedad Horiozntal (sea de la \u00a0comunidad ordinaria regida por el CCV o de un condominio regido por la LPH, respectivamente<\/span>)<\/b> (cuya lectura recomendamos hacer detenidamente, y estamos a sus \u00f3rdenes para responder cualquier duda que pueda surgirle de ello) que son los que rigen junto al documento de parcelamiento general de nuestra urbanizaci\u00f3n\/condominio, la comunidad de propietarios que todos conformamos.<\/p>\n 2)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Aprobaci\u00f3n del \u201cPlan de seguridad integral y de prevenci\u00f3n del delito\u201d y de la \u201cMetodolog\u00eda de administraci\u00f3n del fondo de seguridad\u201d<\/span><\/b>: Muchos somos los propietarios que vivimos en esta urbanizaci\u00f3n\/condominio que tenemos experiencia y conocimientos profesionales en las \u00e1reas de seguridad p\u00fablica y privada y en prevenci\u00f3n del delito. As\u00ed que perfectamente, podemos responder a las preguntas de qu\u00e9 y c\u00f3mo hacer y desarrollar un plan de seguridad ciudadana en un espacio geogr\u00e1fico que como nuestra urbanizaci\u00f3n\/condominio, en realidad es bastante limitado y controlable, si nos los proponemos. En este sentido, pedimos que se designe una Comisi\u00f3n de Propietarios para la Seguridad y Prevenci\u00f3n del Delito<\/b>, para que en un plazo de 30 d\u00edas y antes de la Asamblea de Propietarios, le presente a la Junta Directiva el \u201cPlan\u00a0 de Seguridad Integral\u201d,<\/b> cuya aprobaci\u00f3n habr\u00e1 de considerarse en la Asamblea de Propietarios sugerida. Una vez elaborado el plan, pido a la Junta Directiva\u00a0 que lo apruebe en reuni\u00f3n especial con las observaciones que tenga a bien realizarle.<\/p>\n En este mismo orden de ideas, tan importante como es la aprobaci\u00f3n del plan de seguridad, resulta tambi\u00e9n aprobar una metodolog\u00eda para administrar los fondos que requiere su ejecuci\u00f3n. De tal forma que sobre este particular proponemos:<\/p>\n 2.1) L\u00edneas marco del fondo (sus directrices esenciales)<\/span><\/b>:<\/p>\n 2.1.1) Principio de Inversi\u00f3n Retornable<\/span><\/b>: seg\u00fan el cual, se le permite a cualquier propietario que aporte recursos econ\u00f3micos, a partir de una cantidad m\u00ednima y sin l\u00edmite m\u00e1ximo de inversi\u00f3n, con la certeza de que le ser\u00e1 reembolsada mediante notas de cr\u00e9ditos peri\u00f3dicas (mensuales) en un a\u00f1o contado a partir de cada aporte que haga, aplic\u00e1ndolas (las notas de cr\u00e9ditos) a su recibo mensual de gastos comunes, con un inter\u00e9s legal a su favor del tres por ciento (3%) anual, tal y como lo establece el art\u00edculo 1.746 del C\u00f3digo Civil Venezolano.<\/p>\n Este principio permitir\u00e1 de inmediato, obtener recursos econ\u00f3micos de los propietarios que est\u00e1n sensibilizados con el tema de la seguridad (o cualquier otro que apruebe la asamblea de propietarios) a sabiendas que le ser\u00e1 devuelto su dinero con intereses legales, descont\u00e1ndolo la administradora de forma mensual de su recibo de gastos comunes, obviamente, en el plazo de un a\u00f1o (o puede ser mayor, seg\u00fan lo decida la Asamblea de Propietarios); destacando que no hay l\u00edmite m\u00e1ximo que se le imponga al propietario<\/span>. \u00c9l puede aportar recursos seg\u00fan su parecer y lo har\u00e1, de acuerdo a la confianza que le da la seguridad de ver que su dinero sea administrado por objetivos concretos del plan<\/i><\/b>, de lo cual obtendr\u00e1 las demostraciones contables del caso, y en virtud a que le ser\u00e1 aplicado peri\u00f3dicamente a su recibo de gastos comunes mediante la emisi\u00f3n de notas de cr\u00e9dito a su favor, junto a sus intereses.<\/p>\n 2.1.2) Principio de Inversi\u00f3n Progresiva<\/span><\/b>: El plan se ir\u00e1 desarrollando por fases y no de una sola vez; y esto hay que ir explic\u00e1ndoselo a los propietarios, de manera tal, que mientras m\u00e1s pronto hagan sus aportes, m\u00e1s r\u00e1pido podr\u00e1n ejecutarse todas sus etapas para lograr el m\u00e1ximo nivel de seguridad posible.<\/p>\n Con base a esto, se deben realizar la estructura de costos de cada fase del plan, para soportarla debidamente y promocionar los resultados de los logros ejecutados.<\/p>\n 2.1.3) Principio de Publicidad del Plan<\/span><\/b>: Todo cuanto se vaya a realizar y se ejecute debe ser ampliamente informado a la comunidad de propietarios para generar la m\u00e1xima confianza en todos, lo que ser\u00e1 el factor que animar\u00e1 la inversi\u00f3n. Las gentes cuando ven resultados concretos, se suman a la acci\u00f3n para cambiar cualquier realidad del entorno que los rodea.<\/p>\n 2.1.4) Fases del Plan de Seguridad Integral<\/span><\/b>: Modestamente, me permito aportar un esquema de acci\u00f3n para obtener un resultado o seguridad b\u00e1sica en nuestra urbanizaci\u00f3n.<\/p>\n A) Fase inicial o Primaria de adecuaci\u00f3n de la inversi\u00f3n<\/span><\/b>: \u00a0construcci\u00f3n de la sede del \u201cCentro de Operaciones y Control\u201d<\/i><\/b> de la urbanizaci\u00f3n\/condominio<\/b>.<\/p>\n Esta fase comprende adem\u00e1s, la adquisici\u00f3n del primer lote de c\u00e1maras (video vigilancia); alarmas sonoras y un equipo repetidor en la frecuencia (VHF -2 metros-) con su torre y antena, para facilitar la observaci\u00f3n y comunicaci\u00f3n del ente encargado de la vigilancia interna de la urbanizaci\u00f3n\/condominio. L\u00f3gicamente, comprende tambi\u00e9n el dise\u00f1o de los barridos de todos los campos visuales que tendr\u00e1n todas las c\u00e1maras de vigilancia electr\u00f3nica y la realizaci\u00f3n de todos los carteles que han de colocarse en puntos estrat\u00e9gicos para informar a los visitantes que est\u00e1n siendo grabados por razones de seguridad.<\/p>\n Pero el aspecto m\u00e1s importante de\u00a0 todo el plan y que debe comenzar desde su inicio y mantenerse por siempre, es la creaci\u00f3n de un \u00f3rgano divulgativo y reuniones con cada sector\/apartamento, de forma peri\u00f3dica, organizada y permanente, para desarrollar la cultura preventiva<\/span><\/b>. Es necesario que todos los propietarios tengan acceso a la informaci\u00f3n que les permite desarrollar las tareas o acciones criminol\u00f3gicas para prevenir el delito; saber actuar cuando se est\u00e1 en presencia de un hecho punible que lo afecta a \u00e9l o a una tercera persona (dentro o fuera de la urbanizaci\u00f3n) y por supuesto, saber cu\u00e1l es su escenario de actuaci\u00f3n post delito. Todo ello redunda en que debe desarrollarse un \u00f3rgano divulgativo que informe sobre la criminog\u00e9nesis (origen y causas del delito) en nuestra urbanizaci\u00f3n, con base a los tipos de delito que se han causado en su territorio; en los modus operandi y en la forma de contrarrestarlo para disminuir la victimizaci\u00f3n<\/span><\/i><\/b>. Por ello, deben realizarse las encuestas de victimizaci\u00f3n de los propietarios, ya que es la principal herramienta cient\u00edfica y metodol\u00f3gica para accionar correctamente en materia de seguridad integral y sobre todo, para evaluar sistem\u00e1ticamente el plan inicialmente pensado, lo que permite tomar correctivos a tiempo para evitar su desmoronamiento o descr\u00e9dito ante la comunidad de propietarios. El principio comunicacional para la comunidad\u00a0 puede resumirse en el siguiente: \u201cLA PREVENCI\u00d3N DEL DELITO ES TAREA DE TODOS\u201d<\/span><\/i><\/b>.<\/p>\n B) Segunda Fase: primera etapa de instalaci\u00f3n y operaci\u00f3n<\/span><\/b>: Aqu\u00ed se estima la colocaci\u00f3n en el terreno de los equipos adquiridos en la etapa anterior, que debe atender principalmente a las zonas m\u00e1s desprotegidas en la actualidad, conviene decir, la avenida principal que comunica a los Sectores: \u201cA\u201d, \u201cB\u201d y \u201cJ\u201d (se\u00f1alar las \u00e1reas comunes del condominio a vigilar)<\/b>, de forma tal, que se instalar\u00e1n all\u00ed las primeras c\u00e1maras y alarmas tempranas (s\u00f3nicas y lum\u00ednicas) as\u00ed como la publicidad de los carteles de vigilancia electr\u00f3nica antes se\u00f1alados.<\/p>\n Resulta obvio, que junto a la puesta en marcha del Centro de Operaciones y Control, est\u00e1 la coordinaci\u00f3n que se haga con la vigilancia humana, para fortalecer la capacidad de respuesta tanto de los propios vecinos, como de los vigilantes contratados.<\/p>\n Esta segunda fase incluye el dise\u00f1o progresivo de la ejecuci\u00f3n de las etapas sucesivas del Plan para instalar toda la video vigilancia y la coordinaci\u00f3n para que todos los propietarios puedan adquirir sus equipos de radios y comunicarse con sus radios bases, o port\u00e1tiles desde dentro de la urbanizaci\u00f3n, como desde fuera de ella, de acuerdo as\u00ed lo permitan las condiciones comunicaciones (accidentes geogr\u00e1ficos y condiciones clim\u00e1ticas).<\/p>\n Recomendamos que la Junta Directiva sea quien coordine la adquisici\u00f3n y programaci\u00f3n de los equipos de radio y las comunicaciones con los organismos de seguridad del Estado\/Municipio\/Parroquia, con la asesor\u00eda responsable de la empresa de vigilancia privada.<\/i><\/b><\/p>\n C) Tercera Fase: culminaci\u00f3n de la instalaci\u00f3n en toda la urbanizaci\u00f3n del sistema de video vigilancia<\/span><\/b>: Termina este Plan B\u00e1sico de Seguridad incorporando todos los barridos de los campos visuales de la urbanizaci\u00f3n dado por las c\u00e1maras, al Centro de Operaciones\u00a0 y de Control; ello para culminar sus aspectos t\u00e9cnicos. Igualmente, esta fase comprende el entrenamiento del personal que ser\u00e1 responsable de operar t\u00e9cnicamente el sistema de video vigilancia, con las coordinaciones en toda la estrategia de seguridad con la empresa de seguridad privada, utilizando los radiotransmisores; los veh\u00edculos motorizados; dise\u00f1ando los horarios y recorridos de patrullaje; instalaci\u00f3n sectorial de intercomunicadores para acceder a cada vivienda de los propietarios debidamente identificando al visitante; en fin, aspectos de apoyo log\u00edstico de la vigilancia humana.<\/p>\n Para complementar este plan b\u00e1sico de seguridad, deben hacerse otros tendentes a\u00a0 utilizar otras tecnolog\u00edas para controlar los recorridos y acciones de los oficiales de seguridad en el terreno, utilizando dispositivos electr\u00f3nicos; mejorar la iluminaci\u00f3n de las \u00e1reas m\u00e1s lejanas, desoladas o poco transitadas; reforzar las cercas perimetrales y de una vez por todas, poner en funcionamiento los balancines y controlar el paso de veh\u00edculos y personas, identific\u00e1ndolas con calcoman\u00edas y dejando registro de su entrada y salida, respectivamente.<\/p>\n S\u00f3lo as\u00ed y cuando el entorno a nuestra urbanizaci\u00f3n\/condominio sepa que hay una estricta vigilancia integral, con capacidad de respuesta; donde los vecinos tengan un verdadero compromiso con los conceptos de seguridad para resguardar sus vidas, la de sus seres queridos y su patrimonio, entonces no s\u00f3lo tendremos una mayor sensaci\u00f3n de seguridad, sino que la misma ser\u00e1 medible con base a la disminuci\u00f3n real de los distintos tipos de delitos contra las personas y\u00a0 sus bienes, que lamentablemente hoy se est\u00e1n dando en nuestro total perjuicio.<\/p>\n El tiempo de ejecuci\u00f3n de este plan de seguridad integral o de cualquier otro que tenga a bien presentar cualquier propietario, depender\u00e1 del inter\u00e9s y del compromiso que la Junta Directiva tenga para avalar la decisi\u00f3n jur\u00eddica que producir\u00e1 los recursos econ\u00f3micos que \u00e9l exige. En definitiva, estimados vecinos y amigos, todos tenemos la palabra, y en ustedes conf\u00edo por la responsabilidad legal que tienen de dirigir los destinos de nuestra urbanizaci\u00f3n\/condominio.<\/p>\n Agradeciendo el tiempo y la atenci\u00f3n que le han dedicado en la lectura y discusi\u00f3n de este nuestro aporte al tema de seguridad, nos suscribo de ustedes en espera de su respuesta, me suscribo.<\/p>\n Atentamente,<\/p>\n RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO<\/b><\/p>\n Abogado y Ex Director Nacional de Prevenci\u00f3n del Delito del Ministerio de Justicia (Octubre 1994 \u2013 Marzo 1996)<\/p>\n vprocondominios@gmail.com<\/a><\/p>\n rafaelvisoingenuo@gmail.com<\/p>\n