{"id":643,"date":"2013-04-20T12:41:29","date_gmt":"2013-04-20T17:11:29","guid":{"rendered":"http:\/\/procondominiosvenezuela.wordpress.com\/?p=643"},"modified":"2013-04-20T12:41:29","modified_gmt":"2013-04-20T17:11:29","slug":"casos-reales-dentro-del-condominio-y-sus-posibles-soluciones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/2013\/04\/20\/casos-reales-dentro-del-condominio-y-sus-posibles-soluciones\/","title":{"rendered":"CASOS REALES DENTRO DEL CONDOMINIO Y SUS POSIBLES SOLUCIONES"},"content":{"rendered":"

CASO No. 1<\/span><\/b>: Obedece la consulta al deseo de conocer la responsabilidad de la junta de condominio en aquellas \u00e1reas comunes determinadas como tal en el documento de condominio del inmueble y que a partir de determinado momento, alg\u00fan propietario las est\u00e1 gozando y disfrutando de forma particular, como si fueran parte de su propiedad, y que en virtud de los trabajos de mantenimiento del inmueble, es necesaria su intervenci\u00f3n, por lo que entendemos que usted desea conocer, m\u00e1s all\u00e1 de esa responsabilidad antes aludida, la imputaci\u00f3n o tratamiento jur\u00eddico de los gastos de mantenimiento, bien como\u00a0 gasto com\u00fan del condominio, o bien como gasto particular atribuible exclusivamente a ese propietario que est\u00e1 usando, gozando y disfrutando de esa \u00e1rea com\u00fan, que nadie le concedi\u00f3<\/i>.<\/p>\n

Lo primero que debemos decir para colocar las cosas en su justo lugar, es que el \u00e1rea com\u00fan as\u00ed usufructuada y gozada por este propietario del caso en estudio, como si fuera suya, ha sido por \u00e9l apropiada ilegalmente, ya que las cosas comunes\u00a0 en la comunidad pro indiviso no son enajenables ni mucho menos susceptibles de apropiaci\u00f3n individual a t\u00edtulo gratuito. Lo prudente y l\u00f3gico dentro de un escenario ideal, es que el \u00e1rea com\u00fan apropiada ilegal e ileg\u00edtimamente, fuese devuelta \u00edntegramente al condominio. Insistimos, \u00a1ese es el deber ser!; pero entendemos que de no ocurrir ello voluntariamente por parte del propietario transgresor, quedar\u00edan abiertas las acciones legales por la v\u00eda judicial (acci\u00f3n restitutoria).<\/p>\n

Ahora bien, comprendemos perfectamente la realidad y la din\u00e1mica social que se da en los condominios en Venezuela,\u00a0 donde la junta de condominio quiere realizar su gesti\u00f3n con la menor conflictividad posible y\u00a0 la menor resistencia a las decisiones que tome. De all\u00ed, que fuera del estricto campo del derecho, puedan sugerirse otros escenarios para resolver los conflictos aplicando el concepto de la \u201cjusticia alternativa\u201d, especialmente la situaci\u00f3n relativa a la imputaci\u00f3n de los gastos comunes referidos al mantenimiento de estas \u00e1reas comunes apropiadas y que bien pudiera (y as\u00ed lo recomendamos) constituir, una regla o principio a seguir por las juntas de condominios futuras, para todos los casos que hubieren en el inmueble. As\u00ed tenemos que:<\/p>\n

A)\u00a0\u00a0 Escenario 1<\/span><\/b>: En virtud a que la junta de condominio tiene la responsabilidad y obligaci\u00f3n legal de\u00a0 velar por el cuido, mantenimiento y conservaci\u00f3n de las cosas comunes bajo su administraci\u00f3n,\u00a0 debe ordenar la realizaci\u00f3n de tales actos y proponer la divisi\u00f3n de los gastos con el propietario en cuesti\u00f3n. Y aqu\u00ed hay que considerar otro tema de gran importancia, el cual guarda relaci\u00f3n con la urgencia de realizaci\u00f3n de ciertos mantenimientos tales como: reparaci\u00f3n de filtraciones; impermeabilizaciones, etc\u00e9tera, que denotan situaciones que de no ser atendidas a tiempo, por la negativa de acceso de los proveedores a las \u00e1reas comunes apropiadas por determinado propietario, pudieran causar\u00a0 mayores gastos al condominio. Si ello ocurriere, los gastos extraordinarios por tal motivo, deben ser asumidos por dicho propietario.<\/p>\n

B)\u00a0\u00a0 Escenario 2<\/span><\/b>: Otro escenario ser\u00eda que el propietario que disfruta estas \u00e1reas comunes, asuma el compromiso de realizar por su propia cuenta los trabajos de mantenimientos, supervisados por la\u00a0 junta de condominio. Lo que sucede en este caso, es que la garant\u00eda de tales trabajos no depender\u00e1 de un proveedor de la junta de condominio, sino de la exigencia que haga un tercero, en este caso, el propietario en comento.<\/p>\n

C)\u00a0\u00a0 Escenario 3:<\/span><\/b> Que la junta de condominio asuma la total responsabilidad, tanto en la ejecuci\u00f3n de las obras de mantenimiento, como en los gastos por ellas generados y que luego ser\u00e1n distribuidos seg\u00fan las al\u00edcuotas de cada apartamento del condominio.<\/p>\n

Nosotros recomendamos asumir el primer escenario, el cual constituye una soluci\u00f3n m\u00e1s justa, fuera del campo jur\u00eddico del deber ser inicialmente planteado.<\/span><\/b><\/p>\n

Basamento legal a considerar: Recomendamos la lectura y an\u00e1lisis detenido de los art\u00edculos de la vigente Ley de Propiedad Horizontal:<\/p>\n

\u201c<\/b>3\u201d: que trata de las normas a tomar en cuenta para el uso y disfrute de los apartamentos de los propietarios, especialmente los literales: \u201ca\u201d; \u201cb\u201d; \u201cc\u201d y \u201cd\u201d;<\/b><\/p>\n

\u201c5\u201d<\/b>: que trata y define cu\u00e1les son las cosas y bienes comunes del condominio); as\u00ed como las disposiciones que al respecto se contemplan en el documento de condominio y su reglamento del inmueble;<\/p>\n

\u201c8\u201d: relativo al servicio del inmueble conforme al destino ordinario que tiene determinado en el documento de condominio;\u00a0 y la prohibici\u00f3n de la divisi\u00f3n de las coas comunes como principio general:<\/p>\n

\u201c11\u201d: que define cu\u00e1les son los gastos comunes y la obligaci\u00f3n que tienen todos los propietarios de\u00a0 sufragarlos. Ver literales: \u201ca\u201d y \u201cb\u201d.<\/p>\n

Puede completarse el an\u00e1lisis leyendo los art\u00edculos 13, 14 y por supuesto, el art\u00edculo 20 de la ley\u00a0 ejusdem, que versan sobre las responsabilidades que tiene el administrador, que en el caso de su condominio, recaen sobre la junta de condominio que ejerce tales funciones, de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo\u00a0 18, literal \u201cc\u201d.<\/p>\n

CASO No. 2<\/span><\/b>: Se quiere saber la responsabilidad de la junta de condominio, consistente a la impermeabilizaci\u00f3n de los techos pertenecientes a los apartamentos tipo \u201cpent house\u201d, siendo que la mitad del \u00e1rea del techo\u00a0 fue construida inicialmente por el constructor del edificio; y el resto, por el propietario que termin\u00f3 de \u201ctechar\u201d probablemente una terraza descubierta.<\/i><\/p>\n

Al igual que en el caso anterior, debemos definir el deber ser, seg\u00fan lo dispuesto en el documento de condominio del inmueble: es decir, si se permite o no la construcci\u00f3n de nuevos techos y si la terraza est\u00e1n definidas en dicho documento como \u00e1rea com\u00fan, asignada en uso exclusivo a los apartamentos pent house; recordando que las \u00e1reas de uso exclusivo son \u00e1reas comunes y est\u00e1n sometidos a ciertos l\u00edmites, que podr\u00e1 leer con profundidad en nuestro libro: \u201cGerencia de Condominios y Otras Comunidades\u201d. Si son construcciones realizadas de forma ilegal, fuera de la norma jur\u00eddica, entonces pudi\u00e9ramos concluir que la impermeabilizaci\u00f3n y sus costos correr\u00e1 por cuenta del propietario del pent house; agregando que recomendamos la lectura del art\u00edculo 10 de la ley ejusdem, que\u00a0 exige la unanimidad de opini\u00f3n de los propietarios para realizar actos que afecten la conservaci\u00f3n y est\u00e9tica del inmueble.<\/p>\n

Y aqu\u00ed caben las mismas consideraciones y escenarios se\u00f1alados para el \u201cCaso No. 1\u201d<\/i>, las cuales damos por reproducidas \u00edntegramente.<\/p>\n

Entonces, la responsabilidad de la junta de condominio ser\u00e1 se\u00f1alar que el propietario debe reparar y mantener el techo construido en el pent house y adem\u00e1s, deber\u00e1 tomar las consideraciones t\u00e9cnicas del caso, para la recolecci\u00f3n de las aguas de lluvia para evitar que las mismas caigan sobre la fachada y la deterioren, como en efecto ha ocurrido. Es de suponer, que si no se hubiera construido o \u201cranchificado\u201d el edificio con estos techos en los apartamentos tipo pent houses, las aguas de lluvia ser\u00edan naturalmente recolectadas por los drenajes que hoy d\u00eda est\u00e1n bajo techo y que impiden que cumplan con su funci\u00f3n, para lo cual fueron dise\u00f1ados con especificaciones t\u00e9cnicas relativas a su capacidad del volumen de recolecci\u00f3n de aguas.<\/p>\n

Con relaci\u00f3n al da\u00f1o producido por las aguas de lluvia que caen de estos techos directamente en la fachada de las distintas torres del conjunto residencial, los mismos deber\u00edan ser asumidos de forma \u00edntegra por dichos propietarios; pero aqu\u00ed volvemos\u00a0 sobre lo que dijimos al principio: todo depender\u00e1 del nivel de conflicto que quiera manejar la\u00a0 junta de condominio<\/span><\/i>. Es factible, que dentro de las soluciones extrajudiciales y negociadas para resolver definitivamente el problema, se especifique un protocolo de actuaci\u00f3n donde se distribuyan los gastos en determinadas proporciones, entre el propietario y el condominio, con el compromiso que los propietarios de estos apartamentos ubicados en la \u00faltima planta, realicen los trabajos de recanalizaci\u00f3n de las aguas de lluvia para evitar da\u00f1ar en lo sucesivo las fachadas, una vez que sean reparadas.<\/p>\n

CASO No. 3<\/span><\/b>: Sobre el conflicto existente entre los propietarios de dos pent houses, quienes viven en el mismo piso y est\u00e1n separados por una pared medianera y el cual se resume de la siguiente forma:<\/i><\/p>\n

A)\u00a0\u00a0 <\/i>Uno de los propietarios se queja del otro por filtraciones de agua que recibe en su propiedad, debido a trabajos de mala calidad realizados por su propietario vecino.<\/i><\/p>\n

B)\u00a0\u00a0 El propietario afectado por tales filtraciones, decidi\u00f3 no pagar m\u00e1s sus gastos comunes afectando al condominio, hasta tanto la junta de condominio le resuelva el problema<\/i>.<\/p>\n

Este es un caso que nuestra experiencia profesional desde diciembre de 1998 nos permite concluir que se trata de un \u201cmoroso caprichoso\u201d<\/i>; vale decir, aqu\u00e9l que se vale de cualquier circunstancia de la din\u00e1mica del condominio y que vi\u00e9ndose afectado por ella, le atribuye una responsabilidad a quien legalmente no la tiene y deja de cumplir con su obligaci\u00f3n legal, cual es la de pagar sus gastos comunes, pasando a una posici\u00f3n extrema de vivir a costillas del resto de la comunidad de copropietarios. Siempre nos hemos preguntado si este tipo de conductas m\u00e1s bien obedecen a una estrategia bien definida o pre establecida y asumida por este tipo de morosos, sencillamente para no pagar y usufructuar as\u00ed gratuitamente de los bienes y servicios que pagan el resto de sus vecinos propietarios. La verdad es que es una situaci\u00f3n penosa, lamentable y que revela una falta de cultura comunitaria por parte del propietario moroso.<\/p>\n

La conducta de la junta de condominio en este caso debe ser muy enf\u00e1tica: debe dejar sentado por escrito que ella no puede interponerse entre los conflictos entre los propietarios, m\u00e1s all\u00e1 de llamado al di\u00e1logo y a la cordialidad que deber\u00eda reinar entre estos; pero desde un estricto punto de vista jur\u00eddico, nada puede hacer, puesto que el problema se suscita entre dos propietarios de unidades susceptibles de apropiaci\u00f3n individual y no sobre \u00e1reas comunes, cuyo cuido y vigilancia si est\u00e1n bajo su responsabilidad legal, tal y como lo dispone el art\u00edculo 20, literal \u201ca\u201d de la ley ejusdem, m\u00e1xime cuando la junta ejerce las funciones como administradora del condominio.<\/p>\n

Nuestra recomendaci\u00f3n a la junta de condominio es la siguiente:<\/p>\n

a)\u00a0\u00a0\u00a0 En primer lugar, exigirle al propietario en mora con el pago de sus gastos comunes, que pague, advirti\u00e9ndole que la comunidad de copropietarios no puede sufrir las consecuencias de su conducta omisiva e ilegal, por un problema que tenga con su vecino propietario.<\/p>\n

b)\u00a0\u00a0\u00a0 En caso que el propietario moroso se niegue a pagar, una vez que hayan sido adelantadas y agotadas las gestiones extrajudiciales de cobro, dej\u00e1ndose constancia de las mismas, entonces sugerimos que se proceda judicialmente y se le demande por cobro de bol\u00edvares, mediante el procedimiento especial de la v\u00eda ejecutiva, establecido en el art\u00edculo 630 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil vigente. Estamos a sus \u00f3rdenes para intentar esa acci\u00f3n judicial, si fuera necesario.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n de este caso: la junta de condominio no tiene responsabilidad alguna, ni administrativa, ni moral, ni mucho menos jur\u00eddica, en un caso donde est\u00e1n en juego s\u00f3lo los intereses y relaciones de dos copropietarios. Son \u00e9stos quienes deben sentarse a dialogar y buscar el camino para llegar a las justas y eficaces soluciones a sus problemas.<\/p>\n

CASO No. 4<\/span><\/b>: Este caso se resume y guarda relaci\u00f3n con los da\u00f1os que producen los apartamentos tipo pent house que han hecho construcciones ilegales techando sus terrazas y no recolectando debidamente las aguas de lluvias, la cuales caen directamente sobre las fachadas de las torres del conjunto residencias, deterior\u00e1ndolas y cayendo tambi\u00e9n particularmente, sobre apartamentos ubicados en la planta baja de las mencionadas torres. Una de las propietarias de un apartamento en la planta baja est\u00e1 muy afectada, por lo que ha decidido dejar de pagar sus gastos comunes atribuibles a la al\u00edcuota del apartamento de su propiedad, hasta tanto no se ejecuten los trabajos de reparaci\u00f3n de la fachada que est\u00e1 a la altura de su apartamento<\/i>.<\/p>\n

Pensamos que este es un caso diametralmente opuesto al anterior: aqu\u00ed si hay una conducta (acci\u00f3n u omisi\u00f3n) de los propietarios de los apartamentos tipo pent houses, quienes son los causantes del hecho que representa la deposici\u00f3n de aguas de lluvia directamente sobre las fachadas, o bien utilizando canales recolectoras o tubos que sobresalen de la fachada y act\u00faan como una especie de ca\u00f1\u00f3n de agua que perjudica las fachadas de los apartamentos ubicados en los pisos m\u00e1s bajos, afectando \u00e1reas comunes, como lo son las fachadas y \u00e1reas particulares o privadas, como lo son las ventanas de los apartamentos. Aqu\u00ed s\u00ed debe la junta de condominio ejercer su principio de autoridad, e intervenir (de forma extrajudicial o judicial) para conminar a los propietarios a resolver los problemas. Pero veamos\u00a0 cuales son las aristas inherentes a este problema que revela el caso planteado:<\/p>\n

a)\u00a0\u00a0\u00a0 Sobre el condicionamiento del pago de los gastos comunes que hace la propietaria de un apartamento ubicado en la planta baja: ella no puede condicionar el pago alegando que est\u00e1 siendo afectada por la irresponsabilidad de los propietarios de los pent houses, ya que entrar\u00eda en mora de forma injustificada y estar\u00eda actuando directamente bajo la cultura de la venganza \u00a0mal dirigida por cierto, contra los miembros de la junta de condominios, que tampoco son los responsables directos de las acciones y omisiones que hayan hecho, hacen o hagan estos o cualquier propietario en perjuicio de la comunidad.\u00a0 Incluso, la propietaria morosa puede ser objeto de acciones judiciales (cobro de bol\u00edvares por la v\u00eda ejecutiva, antes se\u00f1alada) para conminarla a pagar, incluyendo los intereses o la correcci\u00f3n monetaria por efectos de la inflaci\u00f3n, seg\u00fan lo decida la junta de condominio en su demanda. Un convenio de pago podr\u00eda ser la alternativa utilizada por la junta de condominio para que esta propietaria se vaya poniendo al d\u00eda en su deuda. Muchas veces, los morosos se escudan en todo tipo de excusas para no pagar, como antes dijimos cuando explicamos la tipolog\u00eda del \u201cmoroso caprichoso\u201d.<\/p>\n

b)\u00a0\u00a0\u00a0 Con relaci\u00f3n a los da\u00f1os y perjuicios que han causado y siguen causando los propietarios de los pent houses al disponer de forma indebida las aguas de lluvia sobre la fachada, puede la junta de condominio en nombre de la comunidad de propietarios demandarlos por da\u00f1os y perjuicios; presentando las pruebas de una inspecci\u00f3n judicial sobre la fachada, precisamente cuando est\u00e9 lloviendo y obligar a estos propietarios a reparar los da\u00f1os sobre la fachada. Y aqu\u00ed vale decir lo mismo que antes se\u00f1alamos para el \u201cCaso No. 1\u201d<\/i> con relaci\u00f3n a los distintos tipos de escenarios que pueden plantearse por la v\u00eda extrajudicial.<\/p>\n

Una forma para resolver el problema por la v\u00eda negociada ser\u00eda suscribiendo un contrato de transacci\u00f3n, que es un contrato nominado establecido en el art\u00edculo 1.713 del vigente C\u00f3digo Civil Venezolano que establece: \u201cLa transacci\u00f3n es un contrato por el cual las partes, mediante rec\u00edprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual\u201d<\/span><\/i>. En realidad, la \u00fanica concesi\u00f3n que pudiera hacer el condominio, tendr\u00eda que ver con el factor tiempo (m\u00e1s o menos largo) para que los propietarios de los pent houses realicen las reparaciones o convengan en que sean realizadas por decisi\u00f3n de la junta de condominio y se comprometan al pago en la forma que fuere. Lo importante, es buscar una soluci\u00f3n definitiva al problema para evitar futuros da\u00f1os a la fachada, luego que sea reparada.<\/p>\n

c)\u00a0\u00a0\u00a0 Es necesario explicar razonadamente este problema a toda la comunidad de propietarios: mientras m\u00e1s explicaciones t\u00e9cnicas; jur\u00eddicas; y se presenten las pruebas de los da\u00f1os y efectos de estas construcciones en los pent houses, as\u00ed como las alternativas de soluci\u00f3n extrajudicial, menor ser\u00e1 el clima de conflicto existente en la comunidad de propietarios. Lo que si tiene que tener claro la junta de condominio es ejercer su principio de autoridad; y entender que si no act\u00faan en la soluci\u00f3n o en el reclamo de los derechos que le asisten al resto de los propietarios, puesto que se trata de un \u00e1rea com\u00fan que debe ser cuidada y conservada por ellos conforme a la Ley (ver art. 20, ley ejusdem) entonces see estar\u00edan haciendo c\u00f3mplices por omisi\u00f3n y no estar\u00edan ejerciendo correctamente la representaci\u00f3n de los derechos de la comunidad de propietarios.
\nDamos as\u00ed por concluidas nuestras opiniones sobre los casos propuestos y les reiteramos que estamos a su plena disposici\u00f3n para servir de coach, de conductores y asesores en el proceso de reordenaci\u00f3n de la vida comunitaria que requiere su comunidad, para extinguir y resolver todos los conflictos propios de la vida en condominio. Pueden escribirnos y solicitar nuestros servicios por: vprocondominios@gmail.com y recuerden visitar nuestro blog: www.procondominiosvenezuela.wordpress.com<\/strong> donde encontrar\u00e1n materiales de inter\u00e9s para las juntas de condominios.
\nSin m\u00e1s a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de ustedes.
\nAtentamente,<\/p>\n

RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO<\/strong>
\n Abogado (Inpreabogado: 40.236)<\/strong>
\n Director Presidente de Asesor\u00edas Pro Condominios, C.A.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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