{"id":78,"date":"2012-03-24T17:08:45","date_gmt":"2012-03-24T17:08:45","guid":{"rendered":"http:\/\/procondominiosvenezuela.wordpress.com\/?p=78"},"modified":"2012-03-24T17:08:45","modified_gmt":"2012-03-24T17:08:45","slug":"introduccion-al-tema-principales-aspectos-a-considerar-para-la-buena-gerencia-de-una-empresa-administradora-de-condominios-y-de-estos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/2012\/03\/24\/introduccion-al-tema-principales-aspectos-a-considerar-para-la-buena-gerencia-de-una-empresa-administradora-de-condominios-y-de-estos\/","title":{"rendered":"INTRODUCCI\u00d3N AL TEMA: Principales aspectos a considerar para la buena gerencia de una empresa administradora de condominios y de \u00e9stos"},"content":{"rendered":"

Introducci\u00f3n<\/span><\/strong>:<\/p>\n

Desde hace un buen tiempo venimos escribiendo notas y nuestras experiencias profesionales en la gerencia de condominios y de otros tipos de comunidades inmobiliarias, pero analizando nuestros escritos nos encontramos que no hab\u00edamos dedicado un ensayo, por breve que fuera, al tema de las recomendaciones que pudi\u00e9ramos darles a nuestros colegas administradores, a las juntas de condominios y a todas aquellas personas que de alguna u otra forma tienen responsabilidades en la administraci\u00f3n de los inmuebles, para hacer un mejor trabajo y evitar la dispraxis profesional.<\/p>\n

<\/p>\n

Como todo tiene y se hace en el tiempo justo, nada mejor propicia esta oportunidad para plasmar en las l\u00edneas que siguen, nuestras vivencias (unas muy gratas y otras no tanto) que hemos tenido como empresarios dedicados\u00a0 directamente como operadores y administradores de condominios, entre los a\u00f1os 2002 y 2008, alimentando estas notas, siempre con la experiencia que nos da el ser profesionales del derecho, conocedores de la \u00a0Ley de Propiedad Horizontal y del ordenamiento jur\u00eddico venezolano que est\u00e1 relacionado con los condominios, los administradores y sus responsabilidades legales.<\/p>\n

Evidentemente, cada ser humano tiene sus puntos de vistas de acuerdo a las realidades que le corresponde vivir seg\u00fan su \u00e9poca y las circunstancias que le rodean; de all\u00ed, que nosotros no escapando a ello, intentamos m\u00e1s abajo aportar al lector nuestros conocimientos en la administraci\u00f3n de condominios, muchos de ellos, a trav\u00e9s de la propia pr\u00e1ctica profesional y m\u00e1s all\u00e1 de los argumentos escol\u00e1sticos de la gerencia moderna. Desde el inicio de la actividad de la empresa, haremos un recorrido deteni\u00e9ndonos en los puntos que asumimos como fortalezas que debe tener toda empresa administradora dedicada a estas actividades con los condominios y haremos tambi\u00e9n \u00e9nfasis, en aquellos que consideramos neur\u00e1lgicos, con repercusiones legales a tomar en cuenta en caso de inobservancia. Compartiendo nuestra experiencia de empresarios, la alimentaremos con las recomendaciones que hemos derivado de la lectura de un libro que recoge una serie de pr\u00e1cticas empresariales que deben ser evitadas para no destrozar su empresa administradora. Su t\u00edtulo: \u201cC\u00f3mo destrozar su propia empresa y creerse maravilloso\u201d<\/strong> y su autor: Josep M. Rosanas Mart\u00ed, del Grupo Editorial Norma. Un libro muy revelador; basado en un an\u00e1lisis de experiencias que han sufrido grandes empresas\u00a0 y que en algunos casos las han llevado a la quiebra, al cierre, a causa de las p\u00e9simas pr\u00e1cticas empresariales. L\u00f3gico es pensar, que adaptaremos las ense\u00f1anzas que nos dio este libro para las empresas administradoras de condominio.<\/p>\n

Un libro de poca extensi\u00f3n, muy bien escrito por su autor; cr\u00edtico al extremo, con una narrativa que podr\u00edamos decir, que \u00a0hasta goza de un tinte de iron\u00eda y que capta la atenci\u00f3n del lector desde su dedicatoria, pasando por sus primeros p\u00e1rrafos, hasta la \u00faltima letra. Escrito de tal forma, que el lector puede iniciar su lectura desde cualquier cap\u00edtulo. Capt\u00f3 nuestra atenci\u00f3n desde las palabras de dedicatoria del autor las cuales que queremos compartir aqu\u00ed ahora: \u201cEste libro est\u00e1 cordial y cari\u00f1osamente dedicado a todos lo que han sufrido la actuaci\u00f3n de directivos que, con un alto nivel de incompetencia, est\u00e1n encantados de haberse conocido.<\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 El autor est\u00e1 muy agradecido (sin ninguna cordialidad ni cari\u00f1o) a todas aquellas personas que, desde puestos de direcci\u00f3n, le han proporcionado experiencias de primera mano de las recetas que se exponen en este libro para destrozar organizaciones y hacer sufrir a las personas. Infortunadamente, todo parecido entre lo que se expone en este libro y algunas realidades, no es pura coincidencia\u201d [1]<\/strong><\/a>. <\/em><\/strong>M\u00e1s adelante, iniciando la introducci\u00f3n del libro, Rosanas se\u00f1ala: \u201c\u2026el n\u00famero de desastres empresariales que se puede observar en la realidad es elevad\u00edsimo, lo que parece ir en contra\u00a0 de la afirmaci\u00f3n anterior. Todo el mundo (empresarios, pol\u00edticos, sindicatos, acad\u00e9micos) anda siempre preocupado por la creaci\u00f3n de empresas, porque eso crea riqueza, puestos de trabajo, etc., pero las estad\u00edsticas parecen indicar que la duraci\u00f3n de las nuevas empresas es m\u00ednima. El 65 o el 70 por ciento e las empresas creadas desaparecen en tres o cuatro a\u00f1os; y a los siete a\u00f1os han desaparecido el 86 por ciento. Las estad\u00edsticas de este tipo de fen\u00f3menos no son nunca completamente fiables entre otras razones porque el nacimiento y la muerte \u2013real- de una empresa puede ocurrir en un momento diferente al momento en que \u2013legalmente- ocurren dichos fen\u00f3menos y se reflejan en las estad\u00edsticas, pero a\u00fan as\u00ed es significativo que se puedan cuantificar de este modo. A uno le parece que, si hubiera en realidad un inter\u00e9s aut\u00e9ntico en que la gesti\u00f3n fuera buena, esos desastres no ocurrir\u00edan. Es decir, el inter\u00e9s se traducir\u00eda en resultados mejores. No puede ser que entre el 65 y el 85 por ciento de los directivos lleven sus empresas al agua as\u00ed, por las buenas, intentando no hacerlo. Por tanto, hay que contemplar hip\u00f3tesis alternativas.<\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La alternativa m\u00e1s obvia por contemplar ser\u00eda la de que muchos directivos quieren en realidad destrozar las empresas en las que trabajan, sin m\u00e1s. Pero como ello depende en general de su condumio, tampoco esta es una hip\u00f3tesis que parezca tener muchas posibilidades de ser cierta. El que destroza la empresa, tiene pocas posibilidades de encontrar un buen trabajo despu\u00e9s. A menos que \u2026 a menos de que se vaya antes de que se note el destrozo y con una muy buena fama de ser moderno y maravilloso. Probablemente, por aqu\u00ed podemos empezar a avanzar\u201d<\/em><\/strong>. Nos referiremos con cierta frecuencia a las recetas que este autor nos comenta en su obra para aplicarlas \u00a0no solamente a las empresas administradoras de condominios, sino tambi\u00e9n, precisamente a otro ente que ejerce legalmente las funciones del administrador y que son las Juntas de Condominios, teniendo a los condominios como el equivalente al t\u00e9rmino empresa<\/span><\/strong>, que aunque no persiguen un fin de lucro como las sociedades mercantiles, el condominio realmente se ajusta a la definici\u00f3n cl\u00e1sica de lo que se entiende por empresa y que vale la pena recordar. Veamos dos acepciones del concepto empresa para analizar como el condominio contiene sus elementos esenciales. Una primera acepci\u00f3n nos revela que empresa es: \u201cla acci\u00f3n o tarea que entra\u00f1a dificultad y cuya ejecuci\u00f3n requiere decisi\u00f3n y esfuerzo\u201d[2]<\/strong><\/a><\/em><\/strong>. Casi que nos atrever\u00edamos a aseverar que tal definici\u00f3n calza perfectamente con lo que representa y significa un condominio. Decisiones diarias y esfuerzo est\u00e1n presentes en el quehacer diario del condominio cuando este es bien gerenciado en pro de los intereses de la comunidad de copropietarios. Hacemos \u00e9nfasis aqu\u00ed, que es inherente a la buena gerencia de un condominio, cuando prevalecen las decisiones que resguardan el inter\u00e9s general por encima del inter\u00e9s particular de alg\u00fan propietario o grupo de\u00a0 \u00e9stos<\/strong>, salvo las excepciones que tengan cabida cuando se est\u00e9 atropellando o abusando del derecho o de una funci\u00f3n contra un propietario en especial. Otra acepci\u00f3n del t\u00e9rmino empresa nos informa: \u201cintento o designio de hacer algo\u201d<\/em><\/strong>; el condominio es un hacer de todos los d\u00edas donde hay responsables legales que toman decisiones y que por eso comprometen su responsabilidad jur\u00eddica: civil o penal fundamentalmente. Por lo tanto, cuando hagamos referencia a las actividades, cronogramas de trabajo, supervisi\u00f3n del cumplimiento de los objetivos; programaci\u00f3n de los mismos, en fin, de las tareas que m\u00e1s abajo trataremos de sistematizar para que un empresario dedicado a administrar condominios las tenga en cuenta, mejore con su creatividad, para desarrollar una excelente labor de administraci\u00f3n y destacarse como empresario, tambi\u00e9n le estamos dando las mismas referencias a las juntas de condominios, sean \u00e9stos de tipo residencial, industrial o comercial.<\/p>\n

En la primera parte de nuestro ensayo abordaremos la referencia a las empresas administradoras de condominios. Veremos los siguientes puntos:<\/p>\n

1.\u00a0\u00a0 Elecci\u00f3n de los socios y constituci\u00f3n de la empresa.<\/h1>\n
    \n
  1. Elecci\u00f3n del recurso tecnol\u00f3gico: estandarizaci\u00f3n del trabajo por volumen y beneficio de los clientes (administrados).<\/li>\n
  2. Selecci\u00f3n y reclutamiento del recurso humano.<\/li>\n<\/ol>\n

    3.1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00bfAsociar al recurso humano a la empresa o a los negocios de \u00e9sta?<\/p>\n

    3.2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Est\u00edmulo permanente del recurso humano y su formaci\u00f3n o capacitaci\u00f3n continua.<\/p>\n

    3.3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Niveles de exigencia del recurso: la excelencia como logro normal y no otro.<\/p>\n

      \n
    1. Estructuraci\u00f3n de la empresa: su organizaci\u00f3n y operaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

      4.1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Las\u00a0 distintas gerencias y sus funciones: de administraci\u00f3n de condominios; de producci\u00f3n de condominios; de administraci\u00f3n y log\u00edstica interna; la gerencia o consultor\u00eda jur\u00eddica; de recursos humanos; gerencia de campo o de operaciones.<\/p>\n

      4.2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La directiva de la empresa: funciones principales y el control de la operaci\u00f3n de administraci\u00f3n de los cond\u00f3minos (an\u00e1lisis de los reportes).<\/p>\n

        \n
      1. \u00bfC\u00f3mo debe ser la relaci\u00f3n con los clientes? L\u00edmites de la actividad de la empresa en el condominio.<\/li>\n
      2. Algunas de las recetas de Josep M. Rosanas que debe aplicar a su empresa administradora, si desea destrozarla y adem\u00e1s, sentirse maravilloso por ello. Comentarios al respecto.<\/li>\n
      3. \u00bfC\u00f3mo salirse del negocio? Breves consideraciones para cerrar una empresa administradora de condominios.<\/li>\n<\/ol>\n

        En \u00a0este ensayo nos centraremos en el esquema anterior y en general, en los aspectos o variables que deben tener en cuenta una junta de condominio que ejerza las funciones del administrador del inmueble. En otros Talleres hemos expuestos sobre las principales responsabilidades de una junta de condominio. Aqu\u00ed la idea es otra; si bien\u00a0 es cierto la innegable relaci\u00f3n entre esa conferencia y \u00e9sta, ahora nos proponemos un esquema diferente: \u00a1Hacer lo que importa en el condominio! <\/strong>Y para ello vamos a considerar, adem\u00e1s de nuestra experiencia fundamental en todos estos temas, algunas nociones aplicadas que nos aporta la literatura del autor James M. Kilts, quien es Ex Presidente y Director General de Gillette Company, una de las grandes y exitosas (ahora rescatada por \u00e9l) empresas transnacionales de los Estados Unidos, y que exponemos en la parte final de este trabajo.<\/p>\n

        Hacer lo que importa en un condominio pudiera ser motivo inspirador para un libro; para nosotros tiene que ver con la visi\u00f3n, el rumbo que tiene que tener claramente la junta de condominio para definir acciones e inversiones sobre \u00e9l. Definir el contenido del concepto de calidad de vida y en consecuencia, dise\u00f1ar las pol\u00edticas; definir las estrategias y aplicar los procedimientos para lograr el m\u00e1s \u00f3ptimo nivel de vida posible para la comunidad de copropietarios, debiera ser el compromiso de toda Junta de condominio, en cualquiera de sus tipos; residenciales, comerciales o industriales.<\/p>\n

        En un intento de sistematizar esas variables a considerar para la buena marcha y gerencia del condominio, proponemos el siguiente esquema de acci\u00f3n:<\/p>\n

          \n
        1. Definir el m\u00e1s \u00f3ptimo nivel de vida del condominio.<\/li>\n
        2. Analizar la situaci\u00f3n econ\u00f3mica actual del inmueble:<\/li>\n<\/ol>\n

          2.1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Qu\u00e9 hacer y c\u00f3mo si existe una alta morosidad.<\/p>\n

          2.2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Responsabilidad de la junta de condominio ante la mora.<\/p>\n

            \n
          1. Hacer lo que importa:<\/li>\n<\/ol>\n

            3.1. Lucha contra la negligencia, los mitos y tab\u00faes en el condominio: como cambiar es status quo reinante y hacer posible y visible el cambio. La comunicaci\u00f3n con el propietario como reto.<\/p>\n

            3.2. El cuido y estudio de todos los aspectos legales del condominio. La toma de acciones dentro del marco legal y su registro sistem\u00e1tico.<\/p>\n

            3.3. El mantenimiento y conservaci\u00f3n de la estructura f\u00edsica.<\/p>\n

            3.4. Est\u00edmulo del recurso humano que labora para el condominio: definici\u00f3n de sus funciones y cronogramas de trabajo.<\/p>\n

            3.5. La organizaci\u00f3n y trasparencia administrativa.<\/p>\n

            3.6. La rendici\u00f3n de cuentas permanente por parte de la junta. Un \u00f3rgano divulgativo como estrategia comunicacional.<\/p>\n

            3.7. Los recursos tecnol\u00f3gicos en pro de la gesti\u00f3n administrativa.<\/p>\n

            3.8. La relaci\u00f3n con los proveedores de bienes y servicios.<\/p>\n

            3.9. La protecci\u00f3n de la data administrativa y su valor legal.<\/p>\n

            3.10. La soluci\u00f3n de los conflictos heredados por la junta.<\/p>\n

            3.11. Evitar la improvisaci\u00f3n en la acci\u00f3n de la Junta.<\/p>\n

            3.12. El primer d\u00eda de acci\u00f3n de la Junta de Condominio importa: enfrentar la realidad existente con un liderazgo por acci\u00f3n y no por dichos.<\/p>\n

            Cierto es que muchas otras consideraciones han de tomarse en cuenta para los distintos tipos de condominios. Aqu\u00ed por razones de espacio nos concentramos en una docena, am\u00e9n de las anteriores consideraciones. La creatividad de los administradores, de los copropietarios en funci\u00f3n de administradores de los condominios en los que se relacionan es vital considerar. Nuestro inter\u00e9s es estimular al lector a propiciar sus propios esquemas de trabajo, completando las acciones gerenciales que proponemos. No pretendemos en ning\u00fan momento imponer un esquema de trabajo, sino simplemente, abordar las m\u00e1s importantes acciones de la junta de condominio cuando inicia su gesti\u00f3n desde el primer d\u00eda; si ello ocurre, nos daremos por satisfechos y habremos cumplido nuestra misi\u00f3n orientadora: visi\u00f3n fundamental de estas l\u00edneas.<\/p>\n

            A continuaci\u00f3n, vamos a desarrollar brevemente los planteamientos de los dos esquemas anteriormente propuestos para este ensayo. Profundizaremos y nos detendremos m\u00e1s en algunos de ellos cuando as\u00ed lo creamos necesarios, sin que uno prive sobre otros; todos son importantes, pero m\u00e1s a\u00fan lo son aquellos que usted amigo lector, pueda incluir y cumplir como pauta gerencial dentro de su propia empresa de administraci\u00f3n de condominios. Comencemos pues a desarrollar los puntos propuestos:<\/p>\n

            \n
            \n
            \n

            [1]<\/a> Josep M. Rosanas Mart\u00ed en palabras de dedicatoria y agradecimientos; \u201cC\u00f3mo destrozar su propia empresa y creerse maravilloso\u201d, Grupo Editorial Norma: Bogot\u00e1 2006.<\/p>\n<\/div>\n

            \n

            [2]<\/a> Diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola 2001, Vig\u00e9sima segunda edici\u00f3n;<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Introducci\u00f3n: Desde hace un buen tiempo venimos escribiendo notas y nuestras experiencias profesionales en la gerencia de condominios y de otros tipos de comunidades inmobiliarias, pero analizando nuestros escritos nos encontramos que no hab\u00edamos dedicado un ensayo, por breve que fuera, al tema de las recomendaciones que pudi\u00e9ramos darles a nuestros colegas administradores, a las…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-78","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/78","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=78"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/78\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=78"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=78"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=78"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}