{"id":82,"date":"2012-03-24T17:26:02","date_gmt":"2012-03-24T17:26:02","guid":{"rendered":"http:\/\/procondominiosvenezuela.wordpress.com\/?p=82"},"modified":"2012-03-24T17:26:02","modified_gmt":"2012-03-24T17:26:02","slug":"introduccion-al-tema-administradoras-victimas-de-las-juntas-de-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/2012\/03\/24\/introduccion-al-tema-administradoras-victimas-de-las-juntas-de-condominio\/","title":{"rendered":"INTRODUCCI\u00d3N AL TEMA: \u00bfADMINISTRADORAS V\u00cdCTIMAS DE LAS JUNTAS DE CONDOMINIO?"},"content":{"rendered":"

Conferencia No. 1<\/span><\/strong>: \u00bfAdministradoras v\u00edctimas de las Juntas de Condominio?<\/strong><\/h2>\n

Introducci\u00f3n<\/span><\/strong>:<\/p>\n

a)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Marco del tema y necesidad de abarcarlo<\/span><\/strong>:<\/p>\n

Nuestra experiencia reciente pasada como administradores inmobiliarios nos ha permitido evaluar este tema de manera profunda. Hemos tratado con muchas Juntas de Condominio, unas integradas por miembros con un alto contenido \u00e9tico y moral que ha permitido una excelente relaci\u00f3n comercial y un aprendizaje mutuo, y sobre todo, solventar situaciones que siempre se presentan en la administraci\u00f3n de un inmueble, y otras, no tan santas ni maduras, y s\u00ed viciadas, que asumen al condominio como una manera de vivir y de satisfacer ansias de poder y de privilegios en la vida comunitaria, que terminan chocando con los principios o pol\u00edticas administrativas de quienes no\u00a0 nos prestamos a vagabunder\u00edas o a il\u00edcitos, que perjudican a la comunidad de copropietarios especialmente. Pues bien, ese tipo de Juntas \u201ccaprichosas\u201d son las que m\u00e1s frecuentemente le\u00a0 traen inconvenientes y perjuicios econ\u00f3micos al condominio y la experiencia resulta que, cuando el administrador decide \u201cenfrentarlas\u201d o \u201cfrenarlas\u201d, se producen roces que terminan predisponi\u00e9ndolas a realizar conductas sistem\u00e1ticas y fraudulentas que ponen en riesgo el mandato de administraci\u00f3n dado al administrador por la Asamblea de Propietarios y en definitiva, atentando contra la propia estructura de costos de la administradora. Es por ello, que consideramos \u00fatil ordenar y desarrollar algunas ideas sobre el tema para que quienes se quieran iniciar como administradores de inmuebles, especialmente de condominios, conozcan las conductas de sus clientes y eviten \u201chasta donde sea posible\u201d, los da\u00f1os como empresarios y profesionales que son.<\/p>\n

<\/p>\n

Cierto es que las conductas dolosas de terceras personas son imposible de prever cuando van a ocurrir. Pueden prevenirse como ocurre con el delito y de all\u00ed, que estas l\u00edneas buscan establecer una estrategia de protecci\u00f3n contra la victimizaci\u00f3n de las empresas administradoras. Quiz\u00e1s, la transparencia de gesti\u00f3n demostrada de forma constante a los administrados y el uso del concepto del \u201ccontrol social\u201d<\/em><\/strong> de la propia comunidad sobre la Junta de Condominio, sean maneras reales y bastantes efectivas para lograr disminuir la potencialidad de v\u00edctimas de una administradora en su gesti\u00f3n. Herramienta esencial y vital para esto, es la comunicaci\u00f3n en todas sus manifestaciones que haga la administradora de su gesti\u00f3n, ante los administrados, siempre, con base a la raz\u00f3n y al ordenamiento jur\u00eddico que rige la propiedad horizontal o un tema en particular que deba conocer en su actividad diaria.<\/p>\n

b)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Delimitaci\u00f3n del concepto de \u201cadministradora v\u00edctima\u201d<\/span><\/strong>:<\/p>\n

Partimos entonces de la definici\u00f3n del concepto de \u201cv\u00edctima\u201d para que el lector tenga la total certeza de quien y cuando puede ser y denominarse como tal. Ahora veamos la acepci\u00f3n del t\u00e9rmino \u201cv\u00edctima\u201d<\/em> para comprender mejor nuestra intenci\u00f3n al tratar este tema, y es: \u201c3. Persona que padece da\u00f1o por culpa ajena o causa fortuita<\/strong><\/em>\u201d[1]<\/a>; y por da\u00f1o entendemos \u201ccomo el efecto de da\u00f1ar\u201d<\/strong><\/em>, vale decir, \u201ccausar detrimento, perjuicio, menoscabo, dolor o molestia. Maltratar o echar\u00a0 a perder algo\u201d<\/em><\/strong>[2]<\/strong><\/em><\/strong><\/a>. <\/em><\/strong>Obs\u00e9rvese aqu\u00ed, que nos estamos refiriendo a conductas dolosas o intencionales con la pretensi\u00f3n de la lograr un da\u00f1o, echar a perder algo dentro del patrimonio de la administradora, bien de \u00edndole material, econ\u00f3mico o moral (que apuntan hacia la reputaci\u00f3n de la empresa). Esas conductas sufridas por la administradora pueden constituir o no delitos, y por ello, consideramos prudente que ahora nos adentremos en lo que la criminolog\u00eda se\u00f1ala como v\u00edctima. El Profesor Juan Manuel Mayorca nos dice al respecto: \u201cvictima es toda persona natural o jur\u00eddica, que directamente recibe el impacto del da\u00f1o delictual\u201d<\/em><\/strong>[3]<\/a>. Continua Mayorca: \u201cDe la definici\u00f3n anterior es importante tener\u00a0\u00a0 varios datos con absoluta claridad: a) la v\u00edctima puede ser cualquier\u00a0 tipo de persona, es decir: naturales o jur\u00eddicas, de derecho P\u00fablico o Privado; b) Sin embargo, debe tener esa condici\u00f3n, de acuerdo a las normas jur\u00eddicas que regulen la materia en cada pa\u00eds; c) Debe haber una conducta delictiva (dolosa o culposa) para que se produzca el proceso de victimizaci\u00f3n. Es irrelevante para la criminolog\u00eda el sujeto que padece un da\u00f1o, producto de una fuerza mayor o de un simple caso fortuito; d) La condici\u00f3n indispensable para que pueda hablarse de v\u00edctima, es la recepci\u00f3n directa del impacto del da\u00f1o y no quien deba responder jur\u00eddicamente del mismo\u201d….<\/em><\/strong> No vamos a entrar aqu\u00ed en mayores profundidades de la ciencia de la criminolog\u00eda, pero s\u00ed vale la pena resaltar que\u00a0 en no pocas ocasiones\u00a0 se presentan conductas por partes de miembros de juntas de condominios que pudieran considerarse \u201ctipos delictivos\u201d o \u201ctipos penales\u201d sancionados por el legislador penal. M\u00e1s adelante, veremos un caso que conocimos como administradores en un conjunto residencias de una pujante ciudad mirandina aleda\u00f1a a la ciudad de Caracas, para analizar algunos aspectos y con la finalidad de que sirva de ejemplo para nuestros colegas administradores y amigos de las juntas de condominios, y evitar las conductas desviadas, que terminan poniendo en riesgo los intereses de la comunidad de copropietarios.<\/p>\n

De la definici\u00f3n arriba enuncia, la \u201cadministradora v\u00edctima\u201d<\/em><\/strong> no es m\u00e1s que una persona jur\u00eddica (de derecho privado) que en el ejercicio de su mandato de administraci\u00f3n (contrato nominado que regula la relaci\u00f3n comercial con la comunidad, donde se establecen las responsabilidades delas partes) sobre un inmueble, sufre una conducta dolosa (intencional) o culposa de parte de alguno de los miembros de la junta de condominio (aunque tambi\u00e9n pudiera ser de parte de cualquiera de los administrados del inmueble, vale decir, un copropietario) que da inicio al proceso de victimizaci\u00f3n que le genera un da\u00f1o directo. Si el da\u00f1o no lo sufre la administradora directamente, entonces no estamos ante el proceso que la define como v\u00edctima. Ese da\u00f1o que frecuentemente sufren las administradoras podemos clasificarlos de varias formas, y normalmente es un da\u00f1o patrimonial o econ\u00f3mico, aunque tambi\u00e9n como veremos, puede ser moral e inclusive, hasta personal, ya no a la empresa, pero s\u00ed a cualquiera de sus miembros, y es aqu\u00ed donde podemos hablar de un \u201cdoble\u201d proceso de victimizaci\u00f3n: el que eventualmente puede recibir propiamente dicho la empresa y que se puede calcular patrimonialmente, y el sufrido personalmente por sus trabajadores, bien en su integridad f\u00edsica y de sus bienes propios.<\/p>\n

c)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Tipos de da\u00f1os sufridos<\/span><\/strong>:<\/p>\n

Como dijimos anteriormente, podemos hacer una clasificaci\u00f3n de los da\u00f1os sufridos por la administradora.<\/p>\n

c.1) Da\u00f1os econ\u00f3micos o patrimoniales<\/span><\/strong>: son aquellos que se perjudican y restan el activo del patrimonio de la administradora v\u00edctima por las conductas directas ejecutadas dolosas o culposamente por parte de los miembros de la Junta de Condominio, o de cualquiera de los copropietarios del inmueble administrado por ella. Pero \u00bfc\u00f3mo puede una administradora verse perjudicada econ\u00f3micamente en su activo patrimonial en el ejercicio de un mandato?<\/strong> Por ejemplo, cuando a la administradora le son sustra\u00eddos con dolo o culpa los t\u00edtulos ejecutivos o recibos de condominios por ella elaborados por alguno de los miembros de la Junta de Condominio o cualquier propietario, bien de la oficina de condominio o bien con violencia de manos del personal que los custodia, y siendo llevados a un lugar distinto y desconocido, ello hace imposible realizar una labor de cobranza efectiva, sana y transparente, exponiendo a la administradora a verse imposibilitada de cumplir por hechos de un tercero con su mandato, y por supuesto, de cobrar sus honorarios profesionales por el trabajo realizado dado por la elaboraci\u00f3n de las facturas de condominio, que tiene que financiar en horas de su personal dedicado a tales tareas. Este tipo de caso lo evidenciamos en la ciudad de Guatire, Estado Miranda, en el conjunto residencial \u201cLomas Altas\u201d<\/strong>[4]<\/strong><\/strong><\/a>, en el Sector El Ingenio, donde nuestra administradora, una vez que elabor\u00f3 los recibos de condominios, los cuales reposaban en la oficina de condominio del inmueble bajo la custodia y manejo de una asistente administrativo empleada del conjunto bajo la orientaci\u00f3n nuestra,\u00a0 fue abordada en forma poco amistosa por un sujeto copropietario quien le retir\u00f3 en su presencia todos los recibos de condominio que hab\u00edan sido elaborados por la administradora anterior y por la nuestra, dejando al conjunto sin ingresos econ\u00f3micos y a la administradora sin poder ejercer la recaudaci\u00f3n a la que legalmente est\u00e1 obligada.<\/p>\n

En este caso, el sujeto fue m\u00e1s all\u00e1 del hecho: public\u00f3 una convocatoria en la prensa para llamar a la elecci\u00f3n de una nueva junta de condominios y de ipso, pretendi\u00f3 revocarnos el mandato y ejercer junto a otros vecinos, la administraci\u00f3n ilegal del inmueble. Evidentemente, ello provoc\u00f3 una reacci\u00f3n inmediata en la comunidad: la gran mayor\u00eda de los propietarios se abstuvo de pagar los gastos comunes porque estaban confundidos y no quer\u00edan \u201cpagar mal\u201d, aunque hubo varios propietarios que s\u00ed pagaron de buena fe a quien de facto pose\u00eda los recibos y los daba como cancelados. Nuestra administradora ten\u00eda clara la situaci\u00f3n legal: se trataba de un hurto de los recibos de condominio y era un hecho que de oficio deb\u00eda ser perseguido por la Fiscal\u00eda del Ministerio P\u00fablico. La respuesta de las autoridades fue poco menos que vergonzosa y no queremos aqu\u00ed calificarla, pero dej\u00f3 mucho que desear. No pudimos cobrar nuestros honorarios profesionales y peor a\u00fan, hubo un per\u00edodo donde nuestros comunicados a los propietarios informando la situaci\u00f3n eran contestados por el grupo de asalto del condominio, gener\u00e1ndose una especie de \u201cguerra comunicacional\u201d. Insistimos en hacer valer la legalidad de nuestro nombramiento como administradores y ejercimos los\u00a0 actos de administraci\u00f3n hasta tanto no se nos revocara el mandato por la Asamblea de Propietarios. La Presidenta de la Junta de Condominio firmaba en la cuenta del condominio junto a nosotros y pudimos realizar varios pagos mientras hubo recursos econ\u00f3micos. Pero el asalto y toma de la oficina de condominio junto a todos los efectos dur\u00f3 tres meses, hasta que el l\u00edder de esta actitud rebelde e ilegal por decir lo menos, se top\u00f3 con la realidad de que no estaba recaudando lo suficiente; los propietarios que hab\u00edan pagado exig\u00edan la imputaci\u00f3n de sus pagos a sus cuentas mediante los recibos de la administradora, y nuestra empresa, no pod\u00eda avalar recaudaciones que no hubiera hecho bajo su estricta supervisi\u00f3n y vigilancia; en consecuencia, pas\u00f3 lo que ten\u00eda que pasar: el copropietario l\u00edder y rebelde de la toma por asalto del condominio, se fue del inmueble, vendi\u00f3 su propiedad y la comunidad qued\u00f3 ensartada con una serie de deudas, es decir, que de acuerdo a nuestro concepto de v\u00edctima, sufri\u00f3 un da\u00f1o directo al igual que la administradora, quien no s\u00f3lo labor\u00f3 si recibir su pago, sino que para darle paso a una soluci\u00f3n definitiva a la comunidad, sufri\u00f3 la p\u00e9rdida del cliente por el descr\u00e9dito que por varios meses se vio sometida, dado que los propietarios tomaron la decisi\u00f3n de no pagar tampoco los recibos por ella producidos.<\/p>\n

La situaci\u00f3n se resolvi\u00f3 finalmente, por cuanto como administradores decidimos: a)<\/strong> contactar a la administradora que nos hab\u00eda antecedido en nuestro mandato para que reelaborara todos los recibos de condominio que estaban pendientes al cobro antes de la sustracci\u00f3n ilegal hecha por un copropietario en este caso; b)<\/strong> reelaborar nuestros recibos de condominio y la data de cuentas por cobrar; c)<\/strong> convocar a una Asamblea de Propietarios donde renunci\u00e1bamos al poder; y d)<\/strong> llegar a un acuerdo de pago de nuestros honorarios profesionales. As\u00ed, se nombr\u00f3 una nueva Junta de Condominio a quien le entregamos toda la data contable y administrativa del inmueble y a luego de algunos meses, logramos recuperar parcialmente nuestros honorarios, no sin antes sufrir el da\u00f1o econ\u00f3mico. Este da\u00f1o no s\u00f3lo debe calcularse por los honorarios profesionales que no han pagado en un tiempo determinado, sino en el monto que\u00a0 se dejaron de cobrar hasta la extinci\u00f3n natural del mandato, que en principio es de un a\u00f1o fijo, conforme a lo se\u00f1alado en el art\u00edculo 19 dela Ley de Propiedad Horizonta<\/strong>l.<\/p>\n

No queremos concluir este caso sin hacer menci\u00f3n especial al uso del \u201ccontrol social\u201d que propiciamos para que la gran mayor\u00eda de los copropietarios honestos que habitan ese conjunto residencial, lograran reestablecer el orden jur\u00eddico infringido con la orientaci\u00f3n legal y administrativa que nuestra empresa se empe\u00f1\u00f3 en darles a esa comunidad. El control social consisti\u00f3 en la motivaci\u00f3n que logramos de la gran mayor\u00eda de los propietarios para elegir una nueva Junta de Condominio que se apegara al documento de condominio y especialmente, presionara y le pidiera cuentas a quienes de facto ejercieron la administraci\u00f3n sin importarles las m\u00e1s elementales normas\u00a0 de rendici\u00f3n de cuentas y transparencia de gesti\u00f3n. Los comunicados entregados mediante panfletos a cada inmueble provocaron un llamado de alerta y una reacci\u00f3n de los propietarios que no estaban dispuestos a permitir un deterioro de su nivel de vida por el capricho de unos pocos propietarios desadaptados que terminaron dilapidando el dinero y quienes se fueron sin rendir cuentas. Ello hace concluir, que cuando una comunidad se decide a poner coto a las arbitrariedades, tanto las que pudiera realizar un ente administrador, as\u00ed como una Junta de Condominio, o un grupo de propietarios (como ocurri\u00f3 en este caso)\u00a0 produce los cambios legales que se requieren para normalizar la situaci\u00f3n. La comunidad reaccion\u00f3 ordenadamente con base a nuestra orientaci\u00f3n legal: desde la retoma de la oficina administrativa; la colocaci\u00f3n de un personal (varios copropietarios) en dicha oficina quienes gozaban de credibilidad y legitimidad de la comunidad; y la designaci\u00f3n de una comisi\u00f3n de copropietarios que estableci\u00f3 con nuestra administradora todos los enlaces necesarios para actuar bajo el documento de condominio y retomar el camino del orden administrativo que se hab\u00eda perdido.<\/p>\n

c.2) Da\u00f1os morales<\/span><\/strong>: son los que atentan contra la reputaci\u00f3n y la fama de la administradora y que ponen en tela de juicio los principios de \u201cla buena fe\u201d\u00a0 y del \u201cbuen padre de familia\u201d con el que obra en la ejecuci\u00f3n de su mandato provocando un desprecio, descr\u00e9dito entre la comunidad de copropietarios, quien por acci\u00f3n de los hechos (dolosos o culposos) de un tercero producen una desconfianza generalizada que hace imposible el cumplimiento de los deberes del ente administrador, que est\u00e1n establecidos en el art\u00edculo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y en\u00a0 los art\u00edculos del C\u00f3digo Civil que regulan el contrato de mandato en lo atinente a los deberes del mandatario.<\/p>\n

Los da\u00f1os morales desde el punto de vista judicial y seg\u00fan la doctrina y la jurisprudencia reiterada y pac\u00edfica de los tribunales de la rep\u00fablica, deben ser alegados y estimados en el libelo de la demanda, pero ser\u00e1 el libre arbitrio del juzgador quien decida finalmente su procedencia, su contenido y su reparaci\u00f3n o estimaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/p>\n

c.3) Da\u00f1os indirectos<\/span><\/strong>: como tales vamos a definir a aquellos que eventualmente puedan sufrir en su persona o bienes los empleados o representantes del entre administrador en la ejecuci\u00f3n del mandato, o lo que es lo mismo, en la realizaci\u00f3n de un acto de conservaci\u00f3n o de administraci\u00f3n del inmueble administrado.<\/p>\n

En el caso que antes coment\u00e1bamos, nuestro Gerente General fue secuestrado por varias horas por un grupo de propietarios exaltados, provocados y fomentados por quienes realizaban la administraci\u00f3n de facto del conjunto \u201cLomas Altas\u201d, y quien sufri\u00f3 varios tipos de da\u00f1os directamente: en primer lugar, fue privado de su derecho constitucional de libre tr\u00e1nsito cuando fue rodeado su veh\u00edculo e impedido salir de \u00e9l; luego, el mismo fue agredido y sufri\u00f3 da\u00f1os (pinchaduras de cauchos y roturas de ventanas) tipific\u00e1ndose un delito contra su bien, su patrimonio personal, y adem\u00e1s, \u00e9l fue objeto de insultos, agresiones verbales, injurias y fue tambi\u00e9n difamado en su nombre, junto al de la empresa administradora y la Presidenta de la Junta de Condominio.<\/p>\n

d)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Importancia del tratamiento del tema<\/span><\/strong>: b\u00fasqueda de una mayor profesionalizaci\u00f3n de la actividad\u00a0 administradora de inmuebles y promoci\u00f3n de una cultura sana entre los administrados. La difusi\u00f3n de estas modestas ideas, entre otras cosas, buscan que los administrados, bien en su rol de Junta de Condominio o en la simple condici\u00f3n de copropietarios observen conductas c\u00f3nsonas con la \u00e9tica, la moral y la ley, que coadyuven en la correcta administraci\u00f3n de un inmueble cuando est\u00e1 en manos de una persona natural o jur\u00eddica capacitada pare ello. Evitar conductas que saboteen la labor del ente administrador m\u00e1s que un buen deseo de nuestra parte, es una necesidad imperiosa porque de darse, perjudican supremamente la calidad de los copropietarios en un momento dado. Sabemos que la administraci\u00f3n de un inmueble impone muchos retos al mismo tiempo, y que nunca ser\u00e1 \u201cperfecta\u201d es por ello, que una buena comunicaci\u00f3n entre ente administrador y administrados es esencial, vital. Este proceso mientras m\u00e1s intenso y respetuoso sea, mejor resultados proveer\u00e1 a todas las partes inmersas en \u00e9l, y no puede desperdiciarse ning\u00fan v\u00eda comunicacional para establecerlo.<\/p>\n

Con el ejemplo anteriormente narrado, se evidencia que el proceso de victimizaci\u00f3n fue m\u00e1s all\u00e1 de los intereses particulares de una empresa administradora y afect\u00f3 de forma importante a la comunidad de copropietarios. Concienciar las conductas err\u00f3neas que la comunidad o sus representantes circunstanciales de una Junta de Condominio pueden hacer,\u00a0 constituye una herramienta para evitarlas y ese proceso de concienciaci\u00f3n debe llevarse a lugar con la comunicaci\u00f3n escrita y verbal que se haga en la comunidad: proponemos realizar asambleas de propietarios de forma informal entre los administrados, divulgando los problemas comunitarios y sus posibles soluciones; crear un \u00f3rgano divulgativo promoviendo las mismas y propiciando los contactos entre los copropietarios, la Junta de Condominio y el ente administrador; as\u00ed como la colocaci\u00f3n de las carteleras informativas que deben de forma permanente y sistem\u00e1tica informar a la comunidad de forma escrita o visual con el uso de fotograf\u00edas sobre los problemas y soluciones. Sin duda, otro medio muy \u00fatil para promover las ideas en la comunidad, lo constituye Internet. Hoy d\u00eda es bastante econ\u00f3mico crear y mantener una p\u00e1gina del conjunto residencial, donde fluye la informaci\u00f3n de manera r\u00e1pida, segura y abundante. Estas p\u00e1ginas web pueden almacenar hasta videos, lo que redunda en una m\u00e1s cercana comunicaci\u00f3n con el administrado que la visite.<\/p>\n

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[1]<\/a> Diccionario de la Lengua Espa\u00f1ola, Real Academia Espa\u00f1ola, Vig\u00e9sima Segunda Edici\u00f3n.<\/p>\n<\/div>\n

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[2]<\/a> Diccionario idem up supra.<\/p>\n<\/div>\n

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[3]<\/a> Juan Manuel Mayorca, Nueva Criminolog\u00eda, volumen 3, p\u00e1gs. 216-218, editado en 1985 por la Universidad Central de Venezuela, Facultad de Ciencias Jur\u00eddica y Pol\u00edticas.<\/p>\n<\/div>\n

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[4]<\/a> Hemos cambiado el nombre de la urbanizaci\u00f3n para evitar herir cualquier susceptibilidad de personas.<\/p>\n

NOTA: SI DESEA ADQUIRIR ESTE MATERIAL, SOLIC\u00cdTELO POR: VISOASOCIADOS2003@GMAIL.COM<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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