{"id":84,"date":"2012-03-24T17:28:52","date_gmt":"2012-03-24T17:28:52","guid":{"rendered":"http:\/\/procondominiosvenezuela.wordpress.com\/?p=84"},"modified":"2012-03-24T17:28:52","modified_gmt":"2012-03-24T17:28:52","slug":"introduccion-al-tema-la-representacion-de-derechos-en-los-condominios-en-venezuela","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/2012\/03\/24\/introduccion-al-tema-la-representacion-de-derechos-en-los-condominios-en-venezuela\/","title":{"rendered":"INTRODUCCI\u00d3N AL TEMA: LA REPRESENTACI\u00d3N DE DERECHOS EN LOS CONDOMINIOS (EN VENEZUELA)"},"content":{"rendered":"

LA REPRESENTACI\u00d3N DE DERECHOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL <\/span>(condominios<\/span>).<\/strong><\/p>\n

I-\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong>Introducci\u00f3n<\/span>:<\/strong><\/p>\n

Las presentes l\u00edneas tienen como finalidad pr\u00e1ctica darle al lector una visi\u00f3n amplia sobre un tema altamente sensible en cualquier comunidad de copropietarios que guarda estrecha relaci\u00f3n con la forma de expresi\u00f3n de la voluntad de \u00e9sta, a trav\u00e9s de los \u00f3rganos m\u00e1ximos de decisi\u00f3n que est\u00e1n regulados en la\u00a0 vigente Ley de Propiedad Horizontal, cuales son: la asamblea de propietarios legalmente convocada y la consulta escrita, sobre los temas que pueden ser decididos por esta v\u00eda de expresi\u00f3n comunitaria,\u00a0 y que no constituyen materia exclusiva de la asamblea. Intentaremos expresar nuestras ideas con un sentido pr\u00e1ctico, y con un vocabulario entendible para el p\u00fablico lego en derecho, aunque obviamente, nos apoyaremos en conceptos y normas jur\u00eddicos al momento de argumentarlas y justificarlas, fijando posiciones no tanto desde un punto de vista doctrinario, pero s\u00ed desde una arista pr\u00e1ctica del ejercicio que como administradores de inmuebles hemos tenido. Y esto, creemos que es lo que mayor utilidad brindan estas l\u00edneas: la experiencia diarias y las distintas situaciones que hemos documentado en m\u00faltiples asambleas de propietarios vividas, y la forma c\u00f3mo \u00e9stas han tomado decisiones para bien o para mal en el destino de las comunidades inmobiliarias donde hacen vida.<\/p>\n

<\/p>\n

As\u00ed, pensamos que con el m\u00e9todo de preguntas y respuestas y utilizando una unidad tem\u00e1tica podremos con \u00e9xito guiar al lector por temas interesantes: a)<\/strong> la representaci\u00f3n de los derechos de un copropietario para las asambleas de propietarios; b) la representaci\u00f3n de los derechos de la Junta de Condominios; c) la representaci\u00f3n que hace el administrador de los intereses comunes de la copropiedad: tanto para actuaciones extrajudiciales y judicial<\/em><\/strong>, entre otros; y en cada caso, iremos planteando los problemas concretos que hemos observado para intentar impregnar al lector de la sabidur\u00eda que la experiencia y vivencia pr\u00e1ctica nos ha dado a trav\u00e9s del tiempo. Ojal\u00e1 que sea de utilidad para ustedes y si estas l\u00edneas contribuyen con la prevenci\u00f3n o resoluci\u00f3n de conflictos en las comunidades inmobiliarias, nos sentiremos profundamente \u00fatiles.<\/p>\n

II- Sub Temas a tratar:<\/span><\/strong><\/p>\n

Sub Tema 1<\/span><\/strong>: La representaci\u00f3n de los derechos de un copropietario en las asambleas de propietarios<\/span><\/strong>:<\/p>\n

Todos los que hemos vivido alguna vez en un condominio seguramente tambi\u00e9n hemos asistido a una asamblea de propietarios que ha despertado nuestro inter\u00e9s (aunque insistimos siempre y recomendamos a los propietarios asistir o hacerse representar en todas las que ocurran, para aportar ideas, voz y voto, y contribuir a las mejores decisiones en la gerencia de los asuntos comunitarios) donde muchos propietarios no han concurrido personalmente, pero s\u00ed se han hecho representar mediante lo que com\u00fanmente se llama en los documentos de condominio una \u201ccarta poder\u201d<\/em><\/strong>.\u00a0 De hecho, en las convocatorias de las asambleas aparecidas en la\u00a0 prensa, los convocantes siempre ponen una coletilla refiri\u00e9ndose a la posibilidad de que aqu\u00e9l propietario que no pueda asistir, puede\u00a0 hacerse representar mediante carta poder. Y esta \u201ccoletilla\u201d no es tan casual. Pensamos que es una forma de luchar contra la apat\u00eda generalizada que se presenta en casi todos los condominios en Venezuela, sin importar su ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica y tampoco, la condici\u00f3n econ\u00f3mica, cultural o educativa de sus copropietarios. Hay una realidad en los condominios de la Venezuela de hoy: las gentes no asisten ni se hacen representar a las reuniones de las asambleas de propietarios, aunque est\u00e9n en juego asuntos de gran importancia; y peor a\u00fan, las reuniones se encuentran o polarizadas por temas pol\u00edticos; o simplemente los propietarios sienten que las decisiones est\u00e1n \u201centubadas\u201d o predeterminadas por un grupo de propietarios que ejercen la representaci\u00f3n de otros de forma mayoritaria, y entonces aquellos como minor\u00eda (percepci\u00f3n aparente y prejuiciosa antes de realizarse la asamblea) deciden no asistir.<\/p>\n

Ya estamos dejando entrever algunos problemas que guarda este tema: por una parte tenemos la formalidad que debe guardarse para elaborar esa carta o poder; por otro lado encontramos el problema del control f\u00e1ctico de la veracidad o \u201ccalidad\u201d de esos instrumentos privados en el mismo momento cuando se realiza la asamblea<\/em>: tanto para constituirla v\u00e1lidamente, como para sus decisiones o votaciones seg\u00fan la agenda propuesta. Con relaci\u00f3n al primer punto se\u00f1alado, los documentos de condominios no se\u00f1alan ninguna formalidad mayor sobre c\u00f3mo debe darse la carta poder. Hemos estado en reuniones de propietarios donde la junta de condominio o grupo de propietarios pretenden que las mismas sean otorgadas ante un Notario P\u00fablico, lo cual es una exigencia que va m\u00e1s all\u00e1 lo legalmente establecido en el documento de condominio. Normalmente, estas exigencias son colocadas como barreras u obst\u00e1culos por determinados grupos que tiene una manera distinta de pensar y que desean truncar determinada decisi\u00f3n que saben que puede ser tomada por otro grupo dentro de la asamblea de condominio; y en casos donde a veces reinan intereses oscuros y todo tipo de manipulaciones con distintos fines: econ\u00f3micos; ejercicios de parcelas de poder; tentaci\u00f3n de controlarlo todo en la vida comunitaria para demostrar poder o vanidad personal, entre las conductas desviadas que hemos documentado en nuestra experiencia profesional.<\/p>\n

Desde un punto de vista estrictamente jur\u00eddico, la carta poder como instrumento de representaci\u00f3n de los derechos de un copropietario por tercera persona, tiene su fundamento legal en el propio documento de condominio[1]<\/strong><\/a> o en su reglamento, y en las normas del C\u00f3digo Civil que no se oponga a las de la Ley de Propiedad Horizontal<\/em><\/strong>. Debemos tambi\u00e9n se\u00f1alar, que la carta poder, a pesar de que se trata de un instrumento legal, normalmente no es autenticada y \u00e9sta es una de sus principales diferencia con los poderes que s\u00ed son otorgados bajo la fe y fecha cierta de un Notario P\u00fablico, que es un funcionario p\u00fablico que da prueba de ello, y est\u00e1 legalmente reconocido con competencia espec\u00edficas y especiales para ello. En la elaboraci\u00f3n de la carta poder no interviene ning\u00fan funcionario p\u00fablico que pueda dejar constancia de la identidad de la persona que est\u00e1 suscribi\u00e9ndola; ni mucho menos si tiene su condici\u00f3n de copropietario dentro del condominio, lo cual\u00a0 pensamos que es fundamental de tener presente a la hora de realizarse las votaciones, puesto que de lo contrario, las decisiones pudieran nacer viciadas de nulidad absoluta si son tomadas por quienes nunca tuvieron la capacidad de tomarlas v\u00e1lidamente<\/em><\/strong>. Como ejemplo de comprensi\u00f3n f\u00e1cil, ser\u00eda como si en una elecci\u00f3n para Presidente de la Rep\u00fablica u otra de naturaleza pol\u00edtica similar, quien emite el voto no tiene la condici\u00f3n ni capacidad de constituirse en elector y no est\u00e1 inscrito en el padr\u00f3n electoral, y se presenta ante la autoridad competente para pretender votar. Por eso, siempre recomendamos a los administradores y juntas de condominios, que desde el propio momento de redactar el texto de la convocatoria a una asamblea de propietarios, se deje constancia de la exigencia que har\u00e1 quien ejerza la condici\u00f3n del administrador del condominio de la condici\u00f3n de copropietario del asistente de la asamblea a trav\u00e9s de una copia simple fiel a su original del documento de propiedad. Claro que el administrador puede rechazar aquellos documentos que pudiera considerar que est\u00e1n claramente adulterados o falsificados, y de ser as\u00ed, deber\u00e1 dejar constancia escrita en sus observaciones en el propio Libro de Acuerdos de los Propietarios reunidos en la asamblea.<\/p>\n

Otro aspecto que hemos observado en las asambleas, son las cartas poderes cuando son remitidas a la persona autorizada por correo electr\u00f3nico. El Decreto con fuerza y rango de Ley de Mensajes y de Transmisi\u00f3n de Datos Electr\u00f3nicos dictado por el Presidente de la Rep\u00fablica en el mes de Diciembre del a\u00f1o de 1999, actualiza y regula esta normativa. Aunque no es motivo de este ensayo entrar a analizar con detenimiento la norma, nuestro criterio apunta a que s\u00ed es posible permitir la representaci\u00f3n de un copropietario que haya mostrado su voluntad mediante un correo electr\u00f3nico donde el administrador tenga la sensaci\u00f3n de que fue emitido realmente por el copropietario<\/em><\/strong>. No se trata de convertir al administrador en un detective especializado en la veracidad de la data electr\u00f3nica que reciba; \u00e9l con la comunicaci\u00f3n permanente con los propietarios tiene suficientes reglas de sana cr\u00edtica para apreciar si la representaci\u00f3n dada por este medio electr\u00f3nico en fraudulenta o no; debe partir siempre en sus juicios de la buena fe; pero la m\u00ednima prudencia que debe salvaguardar y que as\u00ed recomendamos, es que dicha representaci\u00f3n conste en el propio cuerpo del mensaje electr\u00f3nico, que sigue a los datos de identificaci\u00f3n de quien lo env\u00eda, y no mediante documento adjunto (o attachment \u2013en ingl\u00e9s-) ya que desde cualquier cuenta de correo se puede adjuntar documentos. Los administradores de inmuebles no pueden ser tan estrictos para impedir la representaci\u00f3n de los copropietarios al momento de expresar su voluntad; pero tampoco puede mostrarse despreocupado totalmente en este tema, puesto que compromete su \u00e9tica y seriedad profesional.<\/p>\n

En las asambleas de propietarios el administrador o secretario de la junta de condominio debe llevar una carpeta para archivar cada uno de las carta poderes que reciba, y copia de las c\u00e9dulas de identidad de los copropietarios y de sus autorizados, y este material debe quedar bajo su estricto resguardo<\/span><\/strong>, el cual pudiera ser objeto de control a a si fuese el caso, bien para un recuento de los votos emitidos, o bien, para analizar la validez de la constituci\u00f3n de la asamblea o de los votos que soportan las decisiones, ya sea en un conflicto extrajudicial o judicial que se presente.<\/p>\n

Un modelo de carta poder podr\u00eda ser el siguiente:<\/p>\n

Yo, ___________________, de nacionalidad __________, mayor edad, de estado civil ___________, de este domicilio, titular de la C\u00e9dula de Identidad No. ____________, en mi car\u00e1cter de leg\u00edtimo(a) propietario(a) del inmueble constituido por el apartamento No. ______ situado en el piso _____ de las Residencias _____________, por medio del presente documento declaro que: doy poder o autorizaci\u00f3n expresa al(la) ciudadano(a) ___________________, quien es de nacionalidad __________, mayor edad, de estado civil ___________, de este domicilio, titular de la C\u00e9dula de Identidad No. ____________, para que me represente plenamente ante la Asamblea General de Propietarios que ha sido convocada, a realizarse el d\u00eda ____ del mes de _________ del a\u00f1o ______, en el Sal\u00f3n de Fiestas de dicho conjunto residencial. En consecuencia, mi mandatario(a) podr\u00e1 tomar cualquier tipo de decisi\u00f3n que sea menester tomar de conformidad con la agenda de discusi\u00f3n que ha sido debidamente publicada en la prensa y cuyo contenido conozco perfectamente, sin que nadie pueda se\u00f1alarle la falta de poder y representaci\u00f3n. Asimismo, queda mi mandatario(a) autorizado(a) para representarme en las convocatorias posteriores que se hagan para deliberar y decidir sobre la citada agenda de dicha reuni\u00f3n asamblearia. Asi lo digo y firmo en la ciudad de ____________a los _____ d\u00edas del mes de ________del a\u00f1o ________. Firmo conforme;<\/p>\n

________________________<\/p>\n

NOTA: SI DESEA AQUIRIR ESTE MATERIAL, SOLIC\u00cdTELO (tiene un costo) POR: rafaelvisoingenuo@gmail.com<\/p>\n

Elaborado por Rafael \u00c1ngel Viso Ingenuo<\/p>\n

Inpreabogado: 40.236<\/p>\n

Sigue nuestras redes sociales: @procondominios en Twitter, Instagram, You Tube: Procondominios; Procondominios en Telegram<\/p>\n

\n
\n
\n

[1]<\/a> Las disposiciones del documento legal son de obligatorio acatamiento por parte de todos los copropietarios, incluso por sus causahabientes. As\u00ed reza expresamente el art\u00edculo 30 de la L.P.H. que debe ser concordado con lo indicado en su art\u00edculo 20, literal \u201cc\u201d donde se le impone al administrador el deber de cumplirlo y velar por su cumplimiento.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

LA REPRESENTACI\u00d3N DE DERECHOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL (condominios). I-\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Introducci\u00f3n: Las presentes l\u00edneas tienen como finalidad pr\u00e1ctica darle al lector una visi\u00f3n amplia sobre un tema altamente sensible en cualquier comunidad de copropietarios que guarda estrecha relaci\u00f3n con la forma de expresi\u00f3n de la voluntad de \u00e9sta, a trav\u00e9s de los \u00f3rganos m\u00e1ximos de…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3067,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[517,681,1340],"class_list":["post-84","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-procondotips","tag-derecho-de-representacion","tag-facultad-de-representacion-en-el-condominio","tag-representacion-en-asambleas"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/84","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=84"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/84\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=84"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=84"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=84"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}