¿REFORMA O DEROGATORIA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE VENEZUELA? ¡NUESTRA PROPUESTA…ENTÉRATE!
Queremos informarle a todos nuestros lectores y seguidores que en la tarde de hoy 04 de julio de 2013, a las 2:45 p.m. acudimos ante el «Bloque Monagas» de la Asamblea Nacional de Venezuela, para consignar formalmente nuestro «CUARTO BORRADOR DEL PROYECTO DE LEY ORGÁNICA DE COMUNIDADES INMOBILIARIAS», según correspondencia dirigida expresamente al Diputado Diosdado Cabello, quien ejerce las funciones como Presidente del cuerpo parlamentario venezolano. Quisimos formalizar nuestra propuesta, este Cuarto Borrador, el cual redactamos el 08 de abril de 2011 y que solamente lo habíamos publicado en este blog desde su fundación, el pasado año 2012. De manera pues, que ya oficialmente la Asamblea Nacional cuenta con nuestra propuesta actualizada (porque esta es el cuarto papel de trabajo de nuestro proyecto legislativo) que busca dotar al país de un cuerpo normativo que regule la vida de los distintos tipos de comunidades inmobiliarias que se dan en Venezuela, más allá de los condominios.
Precisamente, esto último constituye nuestra bandera principal: nosotros proponemos no una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal actual, vale decir, de la norma que solamente regula la vida de los condominios, que son simplemente una especie dentro del género de la comunidad. Pensamos que hay dos tipos de comunidades inmobiliarias que deben ser reguladas junto a la de la propiedad horizontal, que incluso hacen vida de forma simultánea y que por otra parte, deberían además aprovecharse el esfuerzo legislativo que ponga atención en estos temas inmobiliarios en Venezuela, para que partiendo de la experiencia que se tiene en la propiedad horizontal, se drenen las mejores ideas hacia los otros dos tipos de comunidades inmobiliarias que consideramos: a) las comunidades sucesorales inmobiliarias, dadas por los inmuebles que hoy día están arrendados y que pertenecen a una persona o grupo familiar y que tienen la necesidad de ser administrados; y b) las comunidades inmobiliarias que nacen de la voluntad de los ciudadanos cuando se reúnen para copar espacios físicos, con infraestructura y organización vecinal, para coadyuvar en la ejecución de algunas políticas públicas, y que generalmente han nacido por la necesidad de prevenir la criminalidad, y que lógicamente también tienen que ser administradas.
Nuestro Cuarto Borrador del Proyecto de Ley de Comunidades Inmobiliarias toca temas de gran interés: regulación de toda la actividad de los entes administradores inmobiliarios (de sus procesos administrativos: facturación, cobranzas, uso de los fondos de reserva, indexación de deudas; el contrato de administración, las asambleas de los comuneros inmobiliarios, los procesos judiciales brevísimos, entre otros aspectos); la ruina de los inmuebles y su tratamiento; la conversión de edificios arrendados a la propiedad horizontal; la profesionalización del régimen administrativo y rol de las universidades; la creación de dos estructuras de orden administrativo y comunitario que regularán y le inyectará vida propia a todo el sistema mediante la creación de la Superintendencia Nacional de Comunidades Inmobiliarias (SUNACIN) y la Federación Nacional de Comunidades (FENACOMUNIDADES); además del ente financiero del sistema: el Fondo Nacional de Comunidades Inmobiliarias (FONCOMIN) en aras de procurar la inversión económica permanente para la recuperación y mantenimiento de las comunidades inmobiliarias, lo que sin duda, mejorará el nivel de vida de los habitantes de Venezuela.
La Superintendencia que proponemos se trata de un ente especializado para la prevención y resoluión de los conflictos habidos en las comunidades inmobiliarias, de manera que se logre evitar que los mismos lleguen a instancias judiciales, descongestionando el sistema y por supuesto, ahorrando costos en litigios cuyas causas son en su mayoría problemas menores que pueden resolverse mediante la coniliación y la equidad. Al mismo tiempo, la Superintendencia ha sido diseñada como una estructura verdaderamente especializada en todo lo que debe ser el estudio y la gerencia inmobiliarias. Invitamos a todos nuestros lectores a ubicar la entrada «Cuarto Borrador del Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias» para adentrarse en su estudio y análisis para entender sus bondades.
Otro aspecto de suma importancia tiene que ver que este proyecto de ley ha sido diseñado haciendo al comunero más y bien responsable de su actividad en el régimen comunitario: desde su participación en las juntas de condominios; el pago de sus gastos comunes oportunamente, hasta llegar al régimen sancionatorio de la Ley por su incumplimiento.
Asimismo, a las administradoras de condominios deberán cumplir una serie de regulaciones en su actividad para evitar la disposición arbitraria de los fondos de reserva de las comunidades inmobiliarias, que deberán estar siempre en las cuentas bancaria a la vista de las mismas y nunca en los bolsillos de los administradores. El tema de la rendición de cuenta y su contenido, también es ampliamente considerado.
En cuanto a la labor de los miembros de las juntas de condominios, se le otorga una remuneración mediante una dieta limitada, pero que permite sufragar los costos que acarrea su actividad, sin considerar la existencia de una relación laboral.
En fin, mucho es lo que podemos decir y comentar sobre los puntos interesantes de nuestro proyecto de ley, pero lo importante es decir ahora que lo hemos redactado tomando en cuenta nuestra experiencia como: abogados litigantes en materia inmobiliaria; administradores inmobiliarios; miembro de juntas de condominios; conferencistas con más de 10 años dedicado al estudio del tema en Venezuela; consultor, asesor y coach de condominios; escritor y autor del libro: Gerencia de Condominios y Otras Comunidades Inmobiliarias; y por supuesto, este trabajo está impregnado pensando en nuestra Venezuela; hecho además con un profundo amor patrio, sin ningún interés político partidista y siguiendo nuestros principios éticos y morales que nos han dado nuestra familia y los propios de la profesión como abogados, bien pulidos y sólidos emanados de nuestra amada Escuela de Derecho de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas de la Universidad Central de Venezuela.
De la Asamblea Nacional de Venezuela, aspiramos que nos den una audiencia para exponer cuando nos indiquen nuestro proyecto de ley, y así se lo pedimos por escrito al Diputado Diosdado Cabello; y ojalá este esfuerzo concluya en la promulgación de un texto legal de similar contenido al que hemos presentado, puesto que creemos que nuestra experiencia en mucho recoge las aspiraciones de todo un pueblo en estos temas. Asumimos las críticas que se nos hagan porque no somos ni pretendemos ser dueños de una verdad absoluta. Esta no existe realmente en ningún tema.Y quien tenga críticas sobre nuestras ideas, que las haga presentando mejores argumentos que posiblemente nos convenzan de las mejores bondades que las que nosotros hemos presentado en este Cuarto Borrador de nuestro Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias, que recige la experiencia obtenida dese diciembre de 1998 y muchas de las experiencias derivadas de nuestros XXI TALLERES DE GERENCIA DE CONDOMINIOS que henmos realizado desde el mes de junio de 2003 a la fecha.
Si usted tiene algún comentario que hacernos sobre nuestro trabajo, agradecemos que nos haga sus comentarios por este blog o enviarnos un correo a: vprocondominios@gmail.com
Buen día, mi apartamento esta en el ultimo piso del edificio y presenta goteras causadas por el deterioro de la impermeabilizacion, ya han transcurrido 3 Juntas de Condominios enteradas del problema, aun no se ha hecho nada y los daños han aumentado
Ante la indiferencia de las Juntas de asumir la reparación opte por no cancelar el pago de condominio y yo realizar los trabajos pertinentes. El monto de ese trabajo se lo presentare a la Junta.Que me puede sugerir
Apreciado usuario Frank Carpio: ante todo le ofrecemos excusas por la demora en responderle. Leímos atentamente su `planteamiento y le decimos que:
1) El gasto de la impermeabilización de la azotea es un gasto común, puesto que se trata de un área común para todos los apartamentos, de acuerdo a lo establecido en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
2) Usted puede realizar los trabajos de reparación y tiene derecho de solicitar el reembolso de los gastos hechos (menos su alícuota de su apartamento) tal y como lo dispone el artículo 21 de la Ley antes citada. Debe presentar las facturas a nombre del condominio.
3) Usted no debe tomar la actitud de pagar los gastos comunes atribuibles a su inmueble, puesto que entonces estaría disfrutando de servicios y bienes comunes gratis sin realizar ningún pago; y esto es un acto contraproducente a los fines del condominio. No puede desacreditarse de esa forma si usted tiene la razón y el derecho de su lado. Así que le recomendamos que pague de inmediato y estamos a sus gratas órdenes para tratar el asunto legalmente con la Junta.
Aprovechamos para invitarlo a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
Igualmente, le señalamos que:
PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.
¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:
1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.
2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.
3) Independencia, movilidad y disponibilidad.
4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.
5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.
Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
•Manejar múltiples condominios.
•Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
•Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
•Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.
APLICACIÓN “ON LINE”:
CONDOMINIO EXPRESS también permite:
•Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
•Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
•Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
•Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
•Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.
CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:
Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:
NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
•Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
•Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
•Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
•Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.
NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:
Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
•Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
•Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
•El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
•No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
•El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
•SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
•SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.
¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com
Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.
A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!
“Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.
¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).
y Y NO DEJES DE VISITAR NUESTRA PÁGINA WEB: http://WWW.SOFTWAREEXPRESS.COM.VE
Cuando llames, señala que viste la publicidad en nuestro blog para obtener el trato preferencial como cliente referido.
“CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.
Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenos días, felicitaciones por su blog, me gustaría consultarle algo, mi esposo y yo compramos un apto y estamos haciéndole las mejoras necesarias para mudarnos, hemos sido victimas de acoso por parte de la directiva del condominio, apenas el 1er día que llegamos con unos trabajadores no acusaron de un bote de agua que mojo el foso del ascensor, nuestra llave de paso del agua estaba cerrada, una vez que fuimos a revisar el caso resultó que el agua era de otro apto, antes de que determinaran eso, las llamadas por tlf fueron a cada rato, advirtiendo que teníamos que pagar la limpieza de la fosa, etc., pasado esto nuestros trabajadores bajaron unos aires y unos muebles que no servían y rayaron las barandas de las escaleras, nuevamente llamaron para exigir se pintaran las partes que se dañaron, y estuvimos de acuerdo que así seria porque asumimos nuestra responsabilidad, los «empoderados» amenazaron con cobrarnos la pintada nuevamente, hasta amenazaron con pararnos los trabajos en nuestro apto, siendo que nunca nos negamos a reparar el daño, se pinto la escalera y eso pasó, ahora vienen acusándonos de haber roto un bombillo del ascensor, dicen que fue nuestro trabajador, él no usa el ascensor, y nos asegura que no pudo ser él, no es la primera vez entonces que se nos acusa de algo sin ser cierto, estos señores abusan de los cargos que ocupan y acosan a los vecinos, entiendo que no es a nosotros nada mas porque otro vecino fue insultado por msj de texto por la administradora y este hizo publico con copia dicho msj., como podemos sacarnos de encima a los abusos de estos mal llamados gerentes.
Apreciada Usuaria Adriana (solomsj2013@gmail.com) Muy agradecido por contactarnos y le ofrecemos excusas por la demora en responderle.
Sobre su caso y respondiendo directamente su pregunta, entendemos que está inconformes con la gerencia de los miembros de la Junta de Condominio. La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 24, abre la posibilidad de que un tercio del valor inmobiliario le haga una solicitud al administrador para que convoque obligatoriamente a la asamblea de propietarios y se plantee frontalmente la destitución de todos los miembros de la Junta si fuese el caso; y la designación de nuevos miembros.
2) Si el administrador se niega o lo propio hace la Junta de Condominio, entonces cualquiera puede acudir ante el Juez de Municipio de la Jurisdicción del inmueble para elevar la solicitud y pedirle al órgano jurisdiccional que haga la convocatoria directamente.
3) Le recomiendo que tomnen una consulta con nosotros para ahondar en detalles metodológicos si están interesados en realizar este proceso. Pueden hacer su solicitud por nuestro correo: vprocondominios@gmail.com y nos pondremos de acuerdo en la fecha y hora de la consulta, si así lo desearen.
Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas tardes amigos, los felicito porque es realmente interesante esta pagina, pertenezco a una junta de condominios desde hace tres años y tengo muchas dudas. Primeramente Quisiera saber si para mantener una comunicación efectiva con ustedes debe ser a través de esta pagina?? o puede ser por correo electrónico, solo para la aclaración de dudas, y por ultimo me gustaría saber donde puedo conseguir el proyecto de ley que consignaron ante la asamblea nacional??, solicitando la reforma del la LPH.
Apreciado usuario: gracias por seguir nuestro blog.
Nuestro correo es: visiasociados2003@gmail.com / celular: (Venezuela) 0424-817.88.41; y con relación a nuestro Cuarto Borrador de nuestro Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias, puede bajarlo y leerlo en este mismo blog. Lo invitamos a visitar la entrada correspondiente.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Apreciado usuario Elvis Suárez:
Respondiendo a su inquietud le señalamos que puede mantener contacto por nosotros a través de nuestro correo: vprocondominios@gmail.com; @procondominios o por nuestro celular: 0424-817.88.41 (Venezuela).
El proyecto de Ley puede bajarlo directamente de nuestro blog. revise las entradas con calma o use el buscador para fácil ubicación.
Gracias por seguirnos.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buen dia, muy interesante su Blog. Me gustaría me ayuden con los siguiente, en la urb. donde vivo (Casas) no se ha creado una junta de condominio, algunos vecinos desean consejo comunal. Me podría decir diferencias, ventajas y desventajas de cada uno? Siendo una Urbanización, no edificio, nos regimos por la Ley de propiedad Horizontal? Si la Urbanización está construida dentro de un espacio geográfico que pertenece a un consejo comunal, ellos tienen derechos sobre nuestro espacio? Que me recomiendan profesionalmente?
Apreciada usuaria Amarilys Chávez. Ante todo queremos ofrecerles nuestras excusas por la demora en responderle. Por razones inherentes a la administración del blog, omitimos responderle oportunamente, lo cual pasamos a realizar de la siguiente forma:
1) El artículo 2 de las Ley de los Consejos Comunales señala que estos existen y tienen como misión la de coadyuvar a la ejecución de las políticas públicas a entes del sector público que tienen tales responsabilidades en el ámbito local, tales como por ejemplo, las Alcaldías, que son los primarios órganos de organización política que tienen responsabilidades especiales en un territorio particular.
2) Las Juntas de Condominios no son órganos comparables a los consejos comunales ni pueden los vecinos propietarios en un condominio decidir o elegir si se organizan bajo una u otra figura para la administración de la urbanización. De paso, si se trata de una urbanización y no de un conjunto residencial organizado y regido por la Ley de Propiedad Horizontal, entonces tampoco existirá una Junta de Condominio y habría que organizar a la comunidad a travñes de una asociación civil de hábita y de vivienda, cuyos estatutos sociales y modelo de acta constitutiva, podrá usted extraer de este nuestro blog.
3) La Ley de Propiedad Horizontal en su articulo 1 define el ámbito de su aplicación al disponer que: «Los diversos apartamentos y locales de un inmuebles podrá pertenecer a distintos propietarios de acuerdo a las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a estas, las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio comun, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno». Dicho esto, los propietarios no tienen la opción de decidir bajo cuál régimen jurídico se organizan, sino aceptar el que legalmente le corresponda.
4) No tiene nada que ver que la urbanización esté en un espacio geográfico donde coexista un Consejo Comunal. Resulta una interpretación errónea bajo todo punto de vista, que el Consejo Comunal pretenda realizar actividades de administración de un inmueble. Nuestra experiencia nos revela que los consejos comunales en Venezuela, están totalmente inoperativos y presentan una falta de organización comunitaria porque se han politizado y convertido en ghetos o grupos de poder político que se benefician de los recursos que puedan bajarles desde el poder central, llámese, Ejecutivo o Gobierno Nacional. Y como actualmente están tan desorganizados y no hay dinero en el país, sencillamente están muchos inactivos; no han renovado a sus representantes; están impregnados de actos de corrupción y por ello, buscan apropiarse de los recursos que manejan figuras mucho más organizadas; con mayor experiencia organizativa y sobre todo, con mayor compromiso por una buena calidad de vida en un ámbito geográfico mucho más minúsculo, como lo es un condominio o una urbanización que fue vendida bajo la Ley de Venta de Parcelas y que necesita una asociación civil organizada para administrarla.
Este es un tema bien importante y muy interesante, pero les decimos a todos los vecinos: no se dejen engañzar por falsos profetas y lean la Ley de los Consejos Comunales para que entiendan cuáles son os objetivos que persiguen estas estructuras legales de apoyo a la gestión pública.
5) Le recomendamos que constituyan una asociación civil de hábitat y vivienda, cuyo modelo del acta constitutiva y estatutos sociales, está en nuestro blog.
Esperando haberle sido de utilidad con nuestras orientaciones, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buen Dia. Agradeceria me aclararan, que tan cierto es que se modificó la duración de la Junta de Condominio a maximo 2 años.
Apreciada usuaria de nuestro blog: gracias por seguirnos. Respondiendo a su solictud, le advertimos que la vigente Ley de Propiedad Horizontal cuya última reforma ocurrió en el año 1983, no ha sido ni reformada ni derigada por ningún otro ordenamiento jurídico y en consecuencia, nada se ha modificado con relación a la duración de la Junta de Condominio, cuyos miembros principales estarán un (01) año en sus funciones, pudiendo ser reelegidos, tal y como lo dispone su artículo 18, cuya lectura recomendamos.
Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236 (Venezuela)
Apreciado usuaria Yamilex:
Gracias por seguir nuestro blog. Con relación a su pregunta le aclaramos que no ha habido ninguna modificación de la Ley de Propiedad Horizontal de 1983 (última reforma) por lo que la Junta de Condominio debe durar en funciones un año, pudiendo ser reelecta. Es una materia de orden pública y al año de haber sido electa, debe la asamblea de propietarios legalmente reunida, decidir si reelige a los miembros de la Junta o si por el contrario, opta por elegir a nuevos miembros.
De tal forma, que el tiempo máximo legal de duración de la Junta de Condominio es de un año, con las consideraciones que antes hemos expuestos y que se contemplan en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Síganos por twetter: @procondominios y @rafael viso
Atte.
Rafael Viso
Inpreabogado: 40.236
buen día, me parece que en la reforma de la ley debería considerarse la participación en la directiva de la junta de condominio aquellos inquilinos que tienen más de veinte años viviendo en el condominio.
Apreciada seguidora de nuestro blog, en muestra opinión le decimos que no somos partidarios de la reforma de la ley de propiedad horizontal sino de su derogatoria para dar paso a nuestra propuesta legislativa de la ley orgánica de comunidades inmobiliarias.
Con relación al fondo de su comentario consideramos contraproducente permitir la participación de inquilinos en la junta de condominios puesto que no sólo no son propietarios sino que sería atribuirle una responsabilidad jurídica civil, penal y administrativa a un sujeto cuya cualidad jurídica no tiene una relación legal permanente en el inmueble, y que la misma puede agotarse o extinguirse en cualquier momento.
Recuerde que una de las características del arrendamiento como contrato, es que el arrendatario no invertirá jamás el título que posee, es decir, jamás será propietario independientemente del tiempo o duración del contrato de arrendamiento.
Pensamos y reiteramos lo que siempre hemos dicho en este tema : nadie como un propietario tendrá mayor y mejor interés en el cuidado y buena admiración de un condominio.
Gracias una vez más por su contacto!
Atentamente,
Rafael Viso
Buen día. Solicitamos ayuda para resolver la siguiente diatriba.
Luego de realizar pruebas de hermeticidad en nuestro condominio de 36 aptos, se determinó que hay una fuga en la tubería que conduce a un determinado apartamento. Es decir q la fuga esta después de la llave de paso del correspondiente apto; está dentro de las posibilidades que la (ó las) fuga esté localizada en el pasillo del edificio. La pregunta es a quién le corresponde correr con los gastos que generen esas reparaciones ?
Gracias de antemano, no hemos encontrado nada escrito en que apoyarnos.
Apreciados amigos:
Ante todo, queremos darles las gracias por contactarnos y seguir nuestro blog y esperamos que lo sigan haciendo.
Pasamos a responder su pregunta de la forma siguiente:
1) Imputación de los gastos causados por las reparaciones de una tubería (suponemos de agua blanca): Al respecto, conviene señalar, que las tuberías comunes que suministran las aguas blancas y que representan parte de los bienes comunes del edificio, llegan hasta antes de que entren físicamente al apartamento. Y aquí hay matices sumamente importante que observar: a) una posibilidad es que exista la llave de paso que cierra el suministra el agua a un apartamento, esté fuera del mismo y que haya una tubería desde esa llave de paso (que se encuentra en un área común) y siga un recorrido hasta que entre definitivamente en el apartamento que es surtido por ella. Si la fuga de agua está ubicada luego de la llave de paso del apartamento pero antes que la tubería penetre al mismo, sigue estando entonces en un área común y por lo tanto, el gasto de la reparación debe considerarse como un gasto común a todos los apartamentos del edificio; b) Si por el contrario, la fuga está dentro del apartamento en cuestión, las reparaciones corren por cuenta de su propietario; c) Puede que la llave de paso esté colocada exactamente en la entrada del apartamento, y en este caso, si la fuga está después de esa llave, el costo corre por cuenta del propietario.
Ahora bien, es necesario y así lo recomendamos, que ustedes lean muy bien el documento de condominio donde se definen y describen todos los bienes comunes del edificio, así como lo pautado en el artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, norma que señala cuáles son las cosas comunes a todos los apartamentos.
2) Sugerimos tomar fotos o resguardar el video que se haya tomado con cámaras especiales que se colocan dentro de la tubería, por parte de las empresas que pueden hacer la inspección especializada. Esto para evitar el conflicto con el propietario o la comunidad a la hora de imputar el gasto. Recomendamos siempre soportar los gastos e informar a la comunidad de este tipo de experticias que se hagan.
3) Ubiquen los planos de tuberías de aguas blancas y verifiquen y comparen lo estipulado en el mismo con la realidad de la construcción, ya que podrían existir diferencias entre lo dibujado y lo construido.
Si luego de nuestra ortientación siguen teniendo dudas, podemos ir al edificio o pueden enviarnos video y fotos para tener una mejor percepción de la realidad. Obviamente, requerimos revisar las disposiciones del documento de condominio y su reglamento (si lo hubiere).
Agradeciendo su amable atención, y esperando haberles sido de utilidad con nuestras opiniones, nos suscribimos de ustedes.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buen día: Acudo aUds. para que nos acesoren a resolver situacion con la trabajadora residencia. Desde hace casi un año esta de reposo. Arbitariamente puso a su conyuge a suplirla. Se niega a presentar reposo a la Junta y no acata ejercer las funciones de limpieza en un 100%, con un minimo de respeto a los integrantes de la Junta. Que nos recomienda?
Apreciado(a) seguidor(a):
Ante su solicitud podemos recomendarle que la Junta o la administradora de inmediato a la Inspectoría del Trabajo de su jurisdicción para solicitar la calificación de despido de esta conserje. Si no ha presentado su reposo es porque sencillamente no lo tiene, por lo que ella no puede tomar la decisión de colocar por ella a otra persona; y la Junta de Condominio se puede y debe negar perfectamente a pagarle su salario a la persona sustituta en nombre de ella. Si la conserje no presenta su reposo y no trabaja, está faltando injustificadamente a su trabajo y puede ser despedida previa calificación que haga la Inspectoría del Trabajo.
Cualquier duda, llámenos: 0424-148.40.34 (Venezuela) o escríbanos por nuestro correo: visoasociados2003@gmail.com
Apreciada señora Carmen:
Queremos señalarle que la conserje, hoy llamada trabajadora residencial, no puede colocar a sy cònyuge como sustituto en caso de reposo. Es la Junta de Condominio quien tiene tal atribución y decisión. Si no acata el reposo y les falta el respeto a los miembros de la Junta de Condominio, les recomiendo que de inmediato levanten las actas correspondientes con los testigos de rigor, para dejar constancian de su mal e ilegal comportamiento y proceder a solicitar la calificación del despido ante la Inspectoría del Trabajo.
Sugiero además, que no le paguen nada al cónyude de la conserje, puesto que no ha sido designado por la Junta como trabajador.
Agradeciendo su amable atención, me suscribo de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buen dia, no asistí a una reunión de consominio donde se tomaron decisiones importante, solicite a la junta me informaran lo acordado y se negaron: Hay algun articulo que pueda usar para solicitar copia de las actas de la asamble y los acuerdos?.
Ya le respondimos por correo electrónico su inquietud.
Estamos a sus órdenes siempre.
Rafael Ángel Viso Ingenuo
Buenas, me paso lo mismo, que puedo hacer? puntoabaco9.0@gmail.com
Apreciado usuario: puntoabaco: si se refiere al problema de las filtraciones del caso del señor Juan Ernesto León, le señalamos exactamente lo mismo; procure la reparación de los daños a su vecino y siga nuestro blog y cuenta de Twitter: @procondominios.
De usted nos suscribimos,
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenos Dias, le pido por favor decirme si la Junta de Condominio tiene la facultad de bloquear las llaves de acceso tanto de la puerta principal como de los ascensores y no desbloquearlas hasta tanto el propietario no les lleve copia del titulo de propiedad del inmueble y en caso de que en el documento no aparezca la esposa o esposo, concubina o concubino tiene que demostrar la vinculacion conyugal con el o la propietaria.del inmueble. De antemano Muchas gracias por la atencion que la presente le merezca ya que nos pusieron a todos propietarios como plazo hasta el lunes 28 y martes 29 del presente mes de octubre.
Buen día: la trabajadora domestica tiene 9 meses de reposo y se niega a presentarnos la validación del mismo, con el pretesto de que su conyuge esta realizando el trabajo, pero no hay informacion formal.
buenos días queríamos saber como hacer para tratar a morosos de tiempo el cual nos tiene atadas sin poder lograr mejoras para nuestro ed. por favor
y gracias
Apreciada señora María Gutiérrez: Reciba nuestros más cordiales saludos y gracias por estar visitando nuestro blog! Con relación al combate de la mora, podemos decirle que en nuestro Libro Gerencia de Condominios y Otras Comunidades Inmobiliarias tenemos un Capítulo dedicado especialmente al tratamiento de los morosos, tanto en el ámbito extrajudicial, como en el campo judicial. Este es un tema de suma importancia que afecta a muchos condominios y que si no se combate a tiempo, termina por convertirse en una especie de cáncer que afecta la calidad de vida de toda la comunidad de copropietarios.
Combatir la mora es una actividad de todos los días; de minuto a minuto por parte del ente administrador del edificio (que puede ser una administradora o la propia junta de condominio). Recomendamos visitar a los morosos; clasificar sus causas de mora; enviarles cartas solicitando su pago a título de recordatorio, sin amenazas; invitándolo a realizar sus abonos; y sobre todo, evitar excluir al morosos estigmatizándolo ante el resto de la comunidad de copropietarios.
Es conveniente que se firme con el moroso un convenio de pago, o lo que es lo mismo, un contrato de transacción extrajudicial, contemplado en el Código Civil Venezolano, para aumentar el flujo de caja del condominio y lograr su compromiso de pago. Este convenio le da un tratamiento a la deuda vencida, según el cual se va a dividir en varias cuotas de acuerdo a la capacidad económica del propietario en mora (que determinará en una entrevista privada con él) para detener los intereses. Esas cuotas pactadas sobre la deuda vencida se van a incorporar a los siguientes recibos de condominios junto al monto que corresponda pagar cada mes. Cabe destacar, que lo ideal es que al momento de la firma del convenio de pago, el deudor aporte un porcentaje (aunque sea mínimo) del total de la deuda; ello le permitirá al condominio aumentar su flujo de caja de inmediato, por la vía del convenio de pago. Estos documentos deberían ser suscritos con la aprobación de la junta de condominio tomada en una reunión ordinaria y anotada en el Libro de Actas de la Junta. Obviamente, si requieren asesoría legal para el cobro extrajudicial de la cartera de morosos y también para las acciones judiciales que correspondan, estamos a a sus gratas órdenes.
Si tiene mayores dudas, la invitamos a conocer nuestros servicios de cobranza y a contratarnos! Estamos a sus órdenes para realizar la cobranza.
Cordialmente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236