No pocas polémicas y conflictos hemos tratado sobre el tema del alquiler del Salón de Fiestas del Edificio y por múltiples razones, entre las que se destacan:
- La negativa de alquiler a propietarios morosos en sus gastos comunes.
- El excesivo pago del monto del alquiler y otros gastos relacionados al salón.
- La no emisión de una factura por parte del condominio que refleje el IVA.
- El destino de los fondos recaudados por el alquiler del Salón.
- El uso del Salón de Fiestas con motivos religiosos; políticos o actividades comerciales.
- La falta de pago de las reparaciones del Salón de Fiestas por daños causados y la atribución de los mismos a sus responsables.
- La emisión de cheques sin fondo para el alquiler del Salón de Fiestas comprobado antes de la realización de la actividad por parte del propietario.,
- El reembolso del depósito tardío al propietario por parte de la Junta de Condominio.
- Fallas del sistema eléctrico del condominio durante el evento en el Salón de Fiestas y los reclamos del propietario.
- Mantenimiento ordinario del Salón de Fiestas cuando no está en uso rentable.
Con estas líneas intentaremos dar algunas orientaciones ordenadas con base a la agenda anteriormente expuestas, señalando que bien pudieran existir y seguramente es así, varias muchas más circunstancias relacionadas con el Alquiler del Salón de Fiestas y su existencia dentro de un condominio. Nuestras orientaciones se hacen considerando además, la legislación venezolana vigente.
En este sentido tenemos:
- Sobre la negativa de alquiler del salón de fiestas a los propietarios en mora se aprecian dos situaciones (posiciones) más frecuentes: a) una que señala que no se le debe arrendar a aquellos propietarios morosos porque si no tienen con qué pagar los gastos comunes del condominio, mucho menos tendrán para hacer reuniones, o fiestas, cuyos costos sabemos que son bien dispendiosos; y b) otra posición señala que sí se le debe arrendar el salón a los morosos, primero, porque siempre va a generar un ingreso extraordinario por el alquiler que va a nutrir la recaudación de la rentabilidad del inmueble a favor de la comunidad de copropietarios; y segundo, puesto que no debe discriminarse por razones económicas (por la mora) a ningún propietario para que ejerce su derecho a la propiedad privada, en este caso la copropiedad pro indiviso producto del condominio, que abarca el uso, goce de la misma. Ahora bien, aquí caben los siguientes matices: si el documento de condominio o su reglamento establecen limitaciones como el estar solvente con los gastos comunes para arrendar el salón de fiestas, entonces debe respetarse tal disposición y el administrador y la Junta de Condominio tendrán el deber de cumplir y hacer cumplir con dichos documentos. Igualmente, si la Junta de Condominio dicta dentro de sus atribuciones legales contempladas en el artículo 18, literal “d” de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela un Reglamento para usar esta área común, entonces tendrá que respetarse tal reglamentación impuesta, esta vez, por la Junta; porque tienen piso legal cierto y permitido por la legislación venezolana (o la de cualquier país, si fuese el caso).
- Uno de los beneficios que deben tener los copropietarios en su condominio es que el costo para alquilar el Salón de Fiestas resulte realmente competitivo y mucho más económico que cualquier otro en el mercado. En este particular, nosotros recomendamos a las Juntas de Condominios y administradores inmobiliarios que hagan una evaluación de la estructura de costos de todo cuanto implique alquilar el salón de fiestas, y ello pasa por estimar: la utilidad o rentabilidad que aspira el condominio; la limpieza; su mantenimiento en perfecto estado durante todo el año; el costo de administración: control de los depósitos bancarios, emisión de la factura correspondiente y el control de su contabilidad; seguridad durante el evento, etcétera. Todo ello debe ser contemplado para obtener la más precisa estructura de costos que debe ser dada a conocer para los copropietarios. Por otra parte, estimamos que debe exigirse y cobrarse un depósito para responder de cualquier daño que sufra el Salón de Fiestas: advertimos que en ese caso, el depósito sirve como un abono a cuenta del total del gasto de la reparación que deberá ser cubierto íntegramente por el copropietario responsable de su alquiler, para reponer a su estado original los bienes y accesorios dañados y recuperados.
- De acuerdo a la Ley del IVA en Venezuela, el arrendamiento de este tipo de áreas causa IVA y debe cobrarse al copropietario y enterarse oportunamente al fisco nacional.
- Según lo establecido en el artículo 20, literal “d” de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, la rentabilidad de las áreas comunes (aunque la ley habla de apartamentos, hay que hacer una interpretación analógica en este sentido, con base al concepto del buen padre de familia con el cual debe actuar todo mandatario, estipulado en el artículo 1.692 del Código Civil Venezolano) debe aplicarse a los gastos comunes del edificio. De esta manera se logra una disminución de los mismos.
- Recomendamos que dentro de las limitaciones de uso se consideren la prohibición de las reuniones con motivaciones políticas o religiosas, para evitar desencuentros posibles entre los copropietarios; asímismo, debe evitarse el arrendamiento del Salón de Fiestas para copropietarios que quieran hacer actividades lucrativas; como por ejemplo, dictar Talleres o Tareas dirigidas para niños, cobrando entradas, lo cual va a causar disgustos a otros propietarios, que exigirán que el propietario arriende espacios fuera del condominio para sus fines personales.
- Si un propietario que alquiló el Salón de Fiestas no paga las reparaciones o daños que ha causado su evento, entonces se usará el depósito para ello; y si este no fuere suficiente para curbirlos, entonces se le cobrará el resto sólo a él, y si no paga, entrará en mora por ese monto deudor. La falta de mantenimiento del salón de fiestas incidirá sobre el costo del arrendamiento y el depósito que cobrará el administrador o la Junta. Si está en mal estado, no se puede pretender cobrar mucho; y si el copropietario que va a realizar la fiesta hace reparaciones del Salón, con base a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, entonces tendrá derecho a su reembolso de tales gastos.
- Si un propietario paga con un cheque el arrendamiento o el depósito y no tiene fondos y no es cobrable antes de la fiesta, la Junta o el administrador puede no permitir el uso del salón porque no se habrán cumplido con los requisitos mínimos indispensable para su uso.
- Otro problema se presenta cuando es la Junta que no hace el reembolso del depósito oportunamente al propietario: entonces entrará en mora y correrán en su contra intereses legales por el uso del dinero del copropietario.
- Si hay una falla eléctrica durante el evento imputable a la falta de mantenimiento del sistema eléctrico que debió hacer la Junta o el Administrador, el copropietario afectado puede exigir daños y perjuicios, según lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano.
- La Junta de Condominio y el administrador deben realizar de ordinario los actos de conservación y mantenimiento para que el Salón de Fiestas siempre esté en perfecto estado: deben revisar mensualmente o luego de realizado cada evento su estado de limpieza; cristalería; iluminación; cerrajería y puestas; plomería; estado de las piezas sanitarias; sus drenajes; mantenimientos de bienes accesorios como mesas, sillas; luces de emergencia; extintores de incendio; en fin, todas sus instalaciones.
Esperamos haber contribuido con algunas orientaciones mínimas sobre este tema; partiendo de nuestra experiencia profesional y que muy pocas veces son tratadas en libros sobre propiedad horizontal.
Cualquier duda o comentario, lo pueden hacer saber por esta página web.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Vendedor de Servicios Jurídicos; de Entrenamiento y Coaching para Juntas de Condominios.
