¿Cuáles son las atribuciones legales de la Junta de Condominio?
Respuesta:
Ya en la respuesta a la primera pregunta señalamos el contenido de la norma legal que en Venezuela señala las facultades que tiene la Junta de Condominio:
“Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
- Convocaren caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
- Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
- Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
- Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
- Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador”.
Lo que sí queremos dejar claro al lector, es que el ejercicio de tales facultades legales debe ser hecho bajo el principio de autoridad y de la ley para evitar arbitrariedades, aviso de derecho y actuaciones caprichosa que desacreditan el trabajo de la Junta. Y esto es de suma importancia, porque precisamente una de las causas de la apatía en la participación de los copropietarios en pertenecer a la Junta y asistir a las asambleas de propietarios guarda relación directa con el desatino y las ilegalidades que por ignorancia y falta de asesoría, comenten las Juntas de Condominios.
Tareas del lector:
- Lea las atribuciones legales de la Junta de Condominio y anote en su cuaderno de trabajo cuáles no realiza la de su edificio.
- ¿Cómo considera usted que es el desempeño de la Junta de Condominio de su edificio?
- Atrévase a proponerle a su Junta de Condominio algunas ideas para mejorar su actividad o las áreas comunes de su edificio. Sea proactivo; participativo y no se inhiba; eso sí: lo que vaya a proponer hágalo con respeto y sobre todo, con fundamento en sus ideas.
Reflexión del autor:
Una reflexión sobre cada una de las facultades legales que tiene la Junta de Condominio, sin duda nos llevaría todo un tratado, un estudio muy extenso que escapa al objeto de nuestra intención. Pensamos que sí es bien importante señalar dos aspectos importantes:
El primero, tiene que ver con la estrategia comunicacional que la Junta de Condominio debe contemplar para comunicar cada una de sus actuaciones a la comunidad de copropietarios, en el ejercicio de cada una de las facultades legales, y más allá de esas, las que también están establecidas en el documento de condominio y su reglamento del edificio. No pocos conflictos surgen en la comunidad, porque a pesar de las buenas intenciones y propósitos de la Junta de Condominio, no supo comunicar sus ideas, cayendo entonces en las arenas movedizas de la falta de información, la desconfianza generalizada y por ende, el descrédito y la resistencia de los copropietarios. Todo lo cual pudo perfectamente evitarse si antes de la puesta en marcha de las iniciativas de la Junta, las hubiese comunicado y propiciado la participación de la mayoría de los copropietarios.
Y esa comunicación de iniciativas debe surgir incluso antes de la designación de los miembros de la Junta de Condominio. Atrás deben quedar los días donde la Asamblea de Propietarios elige a la Junta simplemente por amiguismo; compadrazgo o porque no había a ningún conejillo de indias para que la integrara. Los copropietarios deben ser responsables y elaborar un plan de trabajo; una propuesta que debe ser presentada ante la Asamblea de Propietarios que ha de elegir la Junta. Esa propuesta debe ser: 1) concreta, realizable en el período de un año que es la duración legal de Junta; 2) debe contener una jerarquía de problemas o situaciones a atender; 3) dentro de esa jerarquía, debe indicarse cuál es la prioridad, vale decir, el principal asunto a resolver; y 4) debe indicar cómo se lograrán los objetivos propuestos, que es la parte metodológica para lograr los resultados proyectados.
Y en segundo término, consideramos de vital importancia todo lo que tiene que ver con la “rendición de cuentas” de todas las operaciones de la Junta de Condominio. No importa que exista una administradora en el Edificio. La Junta es también un ente mandatario y está obligada a rendir cuentas de acuerdo a lo señalado en el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano; y debe ejercer su mandato con base al principio de la buena fe (ver artículo 1.692 del citado Código); por lo que no es una opción de la Junta rendir cuentas, es una obligación y en caso de no hacerlo, surgen consecuencias legales para sus miembros, al menos para aquellos que mayoritariamente decidieron no rendirlas.
