CASO No. 1: Obedece la consulta al deseo de conocer la responsabilidad de la junta de condominio en aquellas áreas comunes determinadas como tal en el documento de condominio del inmueble y que a partir de determinado momento, algún propietario las está gozando y disfrutando de forma particular, como si fueran parte de su propiedad, y que en virtud de los trabajos de mantenimiento del inmueble, es necesaria su intervención, por lo que entendemos que usted desea conocer, más allá de esa responsabilidad antes aludida, la imputación o tratamiento jurídico de los gastos de mantenimiento, bien como gasto común del condominio, o bien como gasto particular atribuible exclusivamente a ese propietario que está usando, gozando y disfrutando de esa área común, que nadie le concedió.
Lo primero que debemos decir para colocar las cosas en su justo lugar, es que el área común así usufructuada y gozada por este propietario del caso en estudio, como si fuera suya, ha sido por él apropiada ilegalmente, ya que las cosas comunes en la comunidad pro indiviso no son enajenables ni mucho menos susceptibles de apropiación individual a título gratuito. Lo prudente y lógico dentro de un escenario ideal, es que el área común apropiada ilegal e ilegítimamente, fuese devuelta íntegramente al condominio. Insistimos, ¡ese es el deber ser!; pero entendemos que de no ocurrir ello voluntariamente por parte del propietario transgresor, quedarían abiertas las acciones legales por la vía judicial (acción restitutoria).
Ahora bien, comprendemos perfectamente la realidad y la dinámica social que se da en los condominios en Venezuela, donde la junta de condominio quiere realizar su gestión con la menor conflictividad posible y la menor resistencia a las decisiones que tome. De allí, que fuera del estricto campo del derecho, puedan sugerirse otros escenarios para resolver los conflictos aplicando el concepto de la “justicia alternativa”, especialmente la situación relativa a la imputación de los gastos comunes referidos al mantenimiento de estas áreas comunes apropiadas y que bien pudiera (y así lo recomendamos) constituir, una regla o principio a seguir por las juntas de condominios futuras, para todos los casos que hubieren en el inmueble. Así tenemos que:
A) Escenario 1: En virtud a que la junta de condominio tiene la responsabilidad y obligación legal de velar por el cuido, mantenimiento y conservación de las cosas comunes bajo su administración, debe ordenar la realización de tales actos y proponer la división de los gastos con el propietario en cuestión. Y aquí hay que considerar otro tema de gran importancia, el cual guarda relación con la urgencia de realización de ciertos mantenimientos tales como: reparación de filtraciones; impermeabilizaciones, etcétera, que denotan situaciones que de no ser atendidas a tiempo, por la negativa de acceso de los proveedores a las áreas comunes apropiadas por determinado propietario, pudieran causar mayores gastos al condominio. Si ello ocurriere, los gastos extraordinarios por tal motivo, deben ser asumidos por dicho propietario.
B) Escenario 2: Otro escenario sería que el propietario que disfruta estas áreas comunes, asuma el compromiso de realizar por su propia cuenta los trabajos de mantenimientos, supervisados por la junta de condominio. Lo que sucede en este caso, es que la garantía de tales trabajos no dependerá de un proveedor de la junta de condominio, sino de la exigencia que haga un tercero, en este caso, el propietario en comento.
C) Escenario 3: Que la junta de condominio asuma la total responsabilidad, tanto en la ejecución de las obras de mantenimiento, como en los gastos por ellas generados y que luego serán distribuidos según las alícuotas de cada apartamento del condominio.
Nosotros recomendamos asumir el primer escenario, el cual constituye una solución más justa, fuera del campo jurídico del deber ser inicialmente planteado.
Basamento legal a considerar: Recomendamos la lectura y análisis detenido de los artículos de la vigente Ley de Propiedad Horizontal:
“3”: que trata de las normas a tomar en cuenta para el uso y disfrute de los apartamentos de los propietarios, especialmente los literales: “a”; “b”; “c” y “d”;
“5”: que trata y define cuáles son las cosas y bienes comunes del condominio); así como las disposiciones que al respecto se contemplan en el documento de condominio y su reglamento del inmueble;
“8”: relativo al servicio del inmueble conforme al destino ordinario que tiene determinado en el documento de condominio; y la prohibición de la división de las coas comunes como principio general:
“11”: que define cuáles son los gastos comunes y la obligación que tienen todos los propietarios de sufragarlos. Ver literales: “a” y “b”.
Puede completarse el análisis leyendo los artículos 13, 14 y por supuesto, el artículo 20 de la ley ejusdem, que versan sobre las responsabilidades que tiene el administrador, que en el caso de su condominio, recaen sobre la junta de condominio que ejerce tales funciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 18, literal “c”.
CASO No. 2: Se quiere saber la responsabilidad de la junta de condominio, consistente a la impermeabilización de los techos pertenecientes a los apartamentos tipo “pent house”, siendo que la mitad del área del techo fue construida inicialmente por el constructor del edificio; y el resto, por el propietario que terminó de “techar” probablemente una terraza descubierta.
Al igual que en el caso anterior, debemos definir el deber ser, según lo dispuesto en el documento de condominio del inmueble: es decir, si se permite o no la construcción de nuevos techos y si la terraza están definidas en dicho documento como área común, asignada en uso exclusivo a los apartamentos pent house; recordando que las áreas de uso exclusivo son áreas comunes y están sometidos a ciertos límites, que podrá leer con profundidad en nuestro libro: “Gerencia de Condominios y Otras Comunidades”. Si son construcciones realizadas de forma ilegal, fuera de la norma jurídica, entonces pudiéramos concluir que la impermeabilización y sus costos correrá por cuenta del propietario del pent house; agregando que recomendamos la lectura del artículo 10 de la ley ejusdem, que exige la unanimidad de opinión de los propietarios para realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble.
Y aquí caben las mismas consideraciones y escenarios señalados para el “Caso No. 1”, las cuales damos por reproducidas íntegramente.
Entonces, la responsabilidad de la junta de condominio será señalar que el propietario debe reparar y mantener el techo construido en el pent house y además, deberá tomar las consideraciones técnicas del caso, para la recolección de las aguas de lluvia para evitar que las mismas caigan sobre la fachada y la deterioren, como en efecto ha ocurrido. Es de suponer, que si no se hubiera construido o “ranchificado” el edificio con estos techos en los apartamentos tipo pent houses, las aguas de lluvia serían naturalmente recolectadas por los drenajes que hoy día están bajo techo y que impiden que cumplan con su función, para lo cual fueron diseñados con especificaciones técnicas relativas a su capacidad del volumen de recolección de aguas.
Con relación al daño producido por las aguas de lluvia que caen de estos techos directamente en la fachada de las distintas torres del conjunto residencial, los mismos deberían ser asumidos de forma íntegra por dichos propietarios; pero aquí volvemos sobre lo que dijimos al principio: todo dependerá del nivel de conflicto que quiera manejar la junta de condominio. Es factible, que dentro de las soluciones extrajudiciales y negociadas para resolver definitivamente el problema, se especifique un protocolo de actuación donde se distribuyan los gastos en determinadas proporciones, entre el propietario y el condominio, con el compromiso que los propietarios de estos apartamentos ubicados en la última planta, realicen los trabajos de recanalización de las aguas de lluvia para evitar dañar en lo sucesivo las fachadas, una vez que sean reparadas.
CASO No. 3: Sobre el conflicto existente entre los propietarios de dos pent houses, quienes viven en el mismo piso y están separados por una pared medianera y el cual se resume de la siguiente forma:
A) Uno de los propietarios se queja del otro por filtraciones de agua que recibe en su propiedad, debido a trabajos de mala calidad realizados por su propietario vecino.
B) El propietario afectado por tales filtraciones, decidió no pagar más sus gastos comunes afectando al condominio, hasta tanto la junta de condominio le resuelva el problema.
Este es un caso que nuestra experiencia profesional desde diciembre de 1998 nos permite concluir que se trata de un “moroso caprichoso”; vale decir, aquél que se vale de cualquier circunstancia de la dinámica del condominio y que viéndose afectado por ella, le atribuye una responsabilidad a quien legalmente no la tiene y deja de cumplir con su obligación legal, cual es la de pagar sus gastos comunes, pasando a una posición extrema de vivir a costillas del resto de la comunidad de copropietarios. Siempre nos hemos preguntado si este tipo de conductas más bien obedecen a una estrategia bien definida o pre establecida y asumida por este tipo de morosos, sencillamente para no pagar y usufructuar así gratuitamente de los bienes y servicios que pagan el resto de sus vecinos propietarios. La verdad es que es una situación penosa, lamentable y que revela una falta de cultura comunitaria por parte del propietario moroso.
La conducta de la junta de condominio en este caso debe ser muy enfática: debe dejar sentado por escrito que ella no puede interponerse entre los conflictos entre los propietarios, más allá de llamado al diálogo y a la cordialidad que debería reinar entre estos; pero desde un estricto punto de vista jurídico, nada puede hacer, puesto que el problema se suscita entre dos propietarios de unidades susceptibles de apropiación individual y no sobre áreas comunes, cuyo cuido y vigilancia si están bajo su responsabilidad legal, tal y como lo dispone el artículo 20, literal “a” de la ley ejusdem, máxime cuando la junta ejerce las funciones como administradora del condominio.
Nuestra recomendación a la junta de condominio es la siguiente:
a) En primer lugar, exigirle al propietario en mora con el pago de sus gastos comunes, que pague, advirtiéndole que la comunidad de copropietarios no puede sufrir las consecuencias de su conducta omisiva e ilegal, por un problema que tenga con su vecino propietario.
b) En caso que el propietario moroso se niegue a pagar, una vez que hayan sido adelantadas y agotadas las gestiones extrajudiciales de cobro, dejándose constancia de las mismas, entonces sugerimos que se proceda judicialmente y se le demande por cobro de bolívares, mediante el procedimiento especial de la vía ejecutiva, establecido en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil vigente. Estamos a sus órdenes para intentar esa acción judicial, si fuera necesario.
Conclusión de este caso: la junta de condominio no tiene responsabilidad alguna, ni administrativa, ni moral, ni mucho menos jurídica, en un caso donde están en juego sólo los intereses y relaciones de dos copropietarios. Son éstos quienes deben sentarse a dialogar y buscar el camino para llegar a las justas y eficaces soluciones a sus problemas.
CASO No. 4: Este caso se resume y guarda relación con los daños que producen los apartamentos tipo pent house que han hecho construcciones ilegales techando sus terrazas y no recolectando debidamente las aguas de lluvias, la cuales caen directamente sobre las fachadas de las torres del conjunto residencias, deteriorándolas y cayendo también particularmente, sobre apartamentos ubicados en la planta baja de las mencionadas torres. Una de las propietarias de un apartamento en la planta baja está muy afectada, por lo que ha decidido dejar de pagar sus gastos comunes atribuibles a la alícuota del apartamento de su propiedad, hasta tanto no se ejecuten los trabajos de reparación de la fachada que está a la altura de su apartamento.
Pensamos que este es un caso diametralmente opuesto al anterior: aquí si hay una conducta (acción u omisión) de los propietarios de los apartamentos tipo pent houses, quienes son los causantes del hecho que representa la deposición de aguas de lluvia directamente sobre las fachadas, o bien utilizando canales recolectoras o tubos que sobresalen de la fachada y actúan como una especie de cañón de agua que perjudica las fachadas de los apartamentos ubicados en los pisos más bajos, afectando áreas comunes, como lo son las fachadas y áreas particulares o privadas, como lo son las ventanas de los apartamentos. Aquí sí debe la junta de condominio ejercer su principio de autoridad, e intervenir (de forma extrajudicial o judicial) para conminar a los propietarios a resolver los problemas. Pero veamos cuales son las aristas inherentes a este problema que revela el caso planteado:
a) Sobre el condicionamiento del pago de los gastos comunes que hace la propietaria de un apartamento ubicado en la planta baja: ella no puede condicionar el pago alegando que está siendo afectada por la irresponsabilidad de los propietarios de los pent houses, ya que entraría en mora de forma injustificada y estaría actuando directamente bajo la cultura de la venganza mal dirigida por cierto, contra los miembros de la junta de condominios, que tampoco son los responsables directos de las acciones y omisiones que hayan hecho, hacen o hagan estos o cualquier propietario en perjuicio de la comunidad. Incluso, la propietaria morosa puede ser objeto de acciones judiciales (cobro de bolívares por la vía ejecutiva, antes señalada) para conminarla a pagar, incluyendo los intereses o la corrección monetaria por efectos de la inflación, según lo decida la junta de condominio en su demanda. Un convenio de pago podría ser la alternativa utilizada por la junta de condominio para que esta propietaria se vaya poniendo al día en su deuda. Muchas veces, los morosos se escudan en todo tipo de excusas para no pagar, como antes dijimos cuando explicamos la tipología del “moroso caprichoso”.
b) Con relación a los daños y perjuicios que han causado y siguen causando los propietarios de los pent houses al disponer de forma indebida las aguas de lluvia sobre la fachada, puede la junta de condominio en nombre de la comunidad de propietarios demandarlos por daños y perjuicios; presentando las pruebas de una inspección judicial sobre la fachada, precisamente cuando esté lloviendo y obligar a estos propietarios a reparar los daños sobre la fachada. Y aquí vale decir lo mismo que antes señalamos para el “Caso No. 1” con relación a los distintos tipos de escenarios que pueden plantearse por la vía extrajudicial.
Una forma para resolver el problema por la vía negociada sería suscribiendo un contrato de transacción, que es un contrato nominado establecido en el artículo 1.713 del vigente Código Civil Venezolano que establece: “La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”. En realidad, la única concesión que pudiera hacer el condominio, tendría que ver con el factor tiempo (más o menos largo) para que los propietarios de los pent houses realicen las reparaciones o convengan en que sean realizadas por decisión de la junta de condominio y se comprometan al pago en la forma que fuere. Lo importante, es buscar una solución definitiva al problema para evitar futuros daños a la fachada, luego que sea reparada.
c) Es necesario explicar razonadamente este problema a toda la comunidad de propietarios: mientras más explicaciones técnicas; jurídicas; y se presenten las pruebas de los daños y efectos de estas construcciones en los pent houses, así como las alternativas de solución extrajudicial, menor será el clima de conflicto existente en la comunidad de propietarios. Lo que si tiene que tener claro la junta de condominio es ejercer su principio de autoridad; y entender que si no actúan en la solución o en el reclamo de los derechos que le asisten al resto de los propietarios, puesto que se trata de un área común que debe ser cuidada y conservada por ellos conforme a la Ley (ver art. 20, ley ejusdem) entonces see estarían haciendo cómplices por omisión y no estarían ejerciendo correctamente la representación de los derechos de la comunidad de propietarios.
Damos así por concluidas nuestras opiniones sobre los casos propuestos y les reiteramos que estamos a su plena disposición para servir de coach, de conductores y asesores en el proceso de reordenación de la vida comunitaria que requiere su comunidad, para extinguir y resolver todos los conflictos propios de la vida en condominio. Pueden escribirnos y solicitar nuestros servicios por: vprocondominios@gmail.com y recuerden visitar nuestro blog: www.procondominiosvenezuela.wordpress.com donde encontrarán materiales de interés para las juntas de condominios.
Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de ustedes.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Abogado (Inpreabogado: 40.236)
Director Presidente de Asesorías Pro Condominios, C.A.
