Poco se ha escrito sobre este tema tan importante y trascendente en la vida y dinámica de las Juntas de Condominios, no solamente de Venezuela sino en todo el mundo que las contempla. Y el asunto reviste especial importancia porque está relacionado a otro que es la apatía, la falta o escasa participación de los propietarios en la conducción de los asuntos de los inmuebles donde viven. Y ¿cuál es la relación en ambos temas? La vinculación de estos temas viene dada por el hecho que el primero es consecuencia directa del segundo. Hay una evidente relación de causa efecto entre ambos temas, en el orden antes indicado.
Desempolvemos bien el asunto: a nuestra consulta llega con gran frecuencia los casos sostenidos por las Juntas de Condominios en los que se ven obligadas a continuar en funciones porque no encuentran relevo para sus miembros principales y suplentes; cuesta mucho que los copropietarios asuman tales funciones legales y no es tarea fácil de entender. No comprendemos bien cómo los propietarios no se interesan por los temas relativos al manejo donde está parte o su principal activo patrimonial como lo es su vivienda; en cambio, si lo hacen por otros de sus activos como pueden ser sus empresas. En todo caso, debería haber una igual correspondencia en la preocupación y ocupación entre ambos tipos de patrimonio….pero la realidad demuestra que nos es así.
Cuando se vence el período o ejercicio de las funciones de la Junta de Condominio (que en Venezuela es de un año) inmediatamente esta debe llamar a la convocatoria de la asamblea de propietarios, bien de forma directa o bien por intermedio del ente administrador del edificio. Allí, en la asamblea, deberá rendir cuentas y elegirse a los nuevos miembros de la Junta. Cuando no hay nadie que quiera participar, siempre nos preguntan: ¿es obligatorio que los miembros de la Junta continúen en sus funciones? la respuesta es no; porque no es obligatorio pertenecer a un cuerpo colegiado o a un órgano unipersonal. Ahora bien, si los miembros deciden continuar como tales, entonces deben postularse y ser formal y legalmente elegidos en la asamblea y allí nacerá una nueva Junta de Condominio.
Una variante en estos casos nos ha ocurrido en nuestra experiencia como administradores: y deriva del hecho que convocada la asamblea de propietarios para elegir a una nueva Junta de Condominio, sólo se hacen presente en su seno los miembros de la Junta, con lo cual se constituye válidamente la asamblea de propietarios. Entonces, si ellos deciden votar por ellos mismos, saldrán nuevamente electos; si no lo hacen y no se postulan como miembros de la nueva Junta, entonces, rendirán sus cuentas y el edificio quedará sin Junta. Y ¿qué pasa entonces, sobre todo cuando la Junta es el ente administrador del edificio por auto gestión? Es allí cuando la Junta saliente debe propiciar una solución de continuidad forzada en sus funciones para evitar males mayores y hasta daños a personas o cosas en el condominio.
Se abre la oportunidad para que cualquier propietario acuda a la vía jurisdiccional para que sea un juez que designe a un administrador Ad Hoc que se encargue de la administración del edificio.
En caso que exista un ente administrador del edificio, este deberá realizar tantas convocatorias como fuesen necesarias hasta que se elija una nueva Junta de Condominio, ya que este no puede quedar sin el funcionamiento de este órgano. La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela en su artículo 18 ordena que se designe a la Junta de Condominio luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y establece además un plazo para ello: dentro de los sesenta días siguientes al ocurrir el porcentaje antes indicado.
Nuestra recomendación para evitar avatares, correderas y en definitiva, perjuicios en los condominios, es que los copropietarios cambien sus conductas y participen en el manejo de los asuntos comunitarios. Trabajar en una Junta de Condominio, es la mejor oportunidad que nos puede brindar nuestra comunidad para demostrar la calidad de persona de la que estamos hecho; es una oportunidad de servicio en pro de intereses ajenos, pero también de los propios de cada propietario.
Procondominios está a sus órdenes como administradora de condominios y como coach de las Juntas de Condominios en todo el país y fuera de Venezuela también.
Cordialmente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236