Dentro de la compleja relación existente entre la cobranza y la mora en el pago de las contribuciones que tienen que hacer los copropietarios en el condominio y de las regulaciones legales existentes en la Ley de Propiedad Horizontal, encontramos una norma que pocas veces es analizada pero que abre un gran campo de actuación a la comunidad de copropietarios como herramienta para combatir la mora. En efecto, el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana señala textualmente que: “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para efectos de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley:”
Vamos a analizar esta norma para determinar sus elementos de interés. En primer lugar, refiere el legislador de forma expresa la posibilidad que un propietario pague por otro, la obligación de este último. Ello, a los fines del condominio, representa la posibilidad de abatir y erradicar la mora por efecto de la contribución de cualquier propietario que quiere mantener el nivel de vida y la calidad de los servicios y mantenimiento de las cosas comunes que se dan en el condominio. De manera tal, que quien paga por otro, perfectamente está habilitado legalmente para hacerlo y sólo debe informar al administrador por quien está pagando para dejar claras las constancias del o de los pagos. Ya el Código Civil Venezolano trae una norma que avala esta posibilidad que recoge la ley especial: su artículo 1.283 señala: “El pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello, y aún por un tercero que no sea interesado, con tal que obre en nombre y en descargo del deudor, y de que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor”. Más adelante, el artículo 1.286 indica que: “El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor del mismo, por la autoridad judicial o por la ley para recibirlo..”; en el caso del condominio el acreedor es la comunidad de copropietarios quien es la dueña legítima del crédito y el ente administrador, bien sea la junta de condominio en funciones de administrador o el administrador designado por la asamblea de propietarios, es la persona autorizada por la ley para recibirlo, en atención a lo dispuesto en el artículo 20, literal “d” que señala la obligación que tiene el administrador de realizar la recaudación de las contribuciones de los copropietarios para pagar los gastos comunes.
Siguiendo con el análisis del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, en segundo término, el legislador especial señala cual y como son las pruebas que hacen fe contra el propietario moroso, cuando otro copropietario paga por él sus contribuciones comunes y se refiere a: a) las actas de asambleas de los propietarios y los acuerdos de estos y los que se hayan inscritos en el libro de acuerdos por parte del administrador. Esto significa que el valor probatorio está sujeto particularmente al acto jurídico dado por la realización de una asamblea de propietarios donde conste el aporte de un propietario por otro que está en mora.
Creemos que es un control muy exigente, formal y solemne el que el legislador otorga a la asamblea de propietarios porque su convocatoria y realización representa un esfuerzo económico para realizarlas, aunque también, el acuerdo se puede dar por la consulta escrita hecha a los propietarios y este es otro de los supuestos que contiene la parte final de la norma. Los resultados de una consulta escrita hecha cabalmente en el condominio produce un resultado, un acuerdo y es allí cuando el administrador tiene la habilitación jurídica para inscribirlo por sí mismo en el libro de acuerdos de los copropietarios; todo ello condicionado por la existencia de los comprobantes que exige la ley, que no son otros que las planillas de liquidación de gastos comunes elaborados por el administrador, coloquial y popularmente conocidos como recibos de condominios.
