Siempre hemos dicho que el peor cáncer que puede existir en un condominio es la mora de sus copropietarios en el pago de sus obligaciones mensuales; lo que no es otra cosa que el atraso en pagar oportunamente las planillas de liquidación o recibo de gastos comunes, porque de su pago dependen la total y absoluta cobertura de los bienes y servicios que se prestan en el condominio y que son los que le dan la calidad de vida a la comunidad de copropietarios. En un sistema diseñado donde la falta de pago de un solo copropietario genera un déficit que atenta contra el dinero ahorrado en el fondo de reserva (y si es que lo hubiere) se hace imprescindible que todos los copropietarios tengan la conciencia de lo vital que resulta pagar a tiempo sus obligaciones.
Los tres tipos de morosos más frecuentes detectados:
A lo largo de nuestra actividad profesional en 21 años hemos podido observar y clasificar las conductas de los morosos que nos han permitido clasificarlos en tres categorías básicas. Así encontramos las siguientes: a) el moroso “zángano o vivo criollo”: se trata del propietario que se niega a pagar mostrando deliberadamente una conducta de querer aprovecharse del pago de los demás y parte de la premisa: “no pago porque no me da la gana” Normalmente, en este grupo están los morosos quienes nunca han pagado y tienen enormes deudas con condominio. En síntesis, se observa un dolo, una intención; una ignorancia propia de quien escupe hacia arriba, sin darse cuenta que la gravedad hará su trabajo trayendo para sí el producto de su brutalidad; b) luego, vemos al moroso “caprichoso”: que presenta también una conducta intencional, pero que se dispara ante determinadas circunstancias que lo llevan a auto excluirse del pago. Es un moroso sobrevenido; víctima de sus prejuicios o caprichos personales que cuando se hacen presentes de forma consciente o inconsciente, se abstiene de pagar, hasta que su yo interno logre vencer esas circunstancia para que asuma la conciencia de pagar; o en su defecto, lo impulsan ya de manera definitiva hacia la categoría anteriormente indicada, la del moroso “zángano o vivo criollo”. Un ejemplo de esta conducta sería un copropietario que se abstiene de pagar sus gastos comunes mensuales, porque le cae mal uno o varios miembros de la junta de condominio o el administrador del edificio y se impone la condición asimismo, de no hacer sus pagos mientras esa o esas personas estén en la junta; y c) aquí encontramos al moroso “honesto”, quien es el propietario que quiere pagar y cumplir oportunamente con sus obligaciones, pero no tiene suficientes recursos para hacerlo por circunstancias que pueden ser perentorias o definitivas: se quedó sin trabajo; está bajo un tratamiento médico costoso, etcétera, pero asume la actitud de dar la cara; de colaborar en gestiones y trámites con el condominio; firma el convenio de pago y hace lo imposible por cumplirlo; abona siempre a la cuenta del condominio cuando le entra dinero. Este tipo de morosos hay que observarlo bien en el tiempo, porque pudiera ser que si su mora se prolonga y deja de abonar, entraría en una categoría nueva que pudiéramos denominar “moroso definitivo”.
Combatiendo la mora:
La única forma de abatir la mora en un condominio y que nosotros hemos comprobado en nuestro ejercicio profesional, es con la combinación de dos prácticas simultáneas por parte de la junta de condominio o del administrador: en primer lugar, estos últimos tienen que trabajar con eficiencia, eficacia y rindiendo cuentas de todo cuanto hagan. Sólo así, lograrán la confianza de la comunidad de copropietarios la cual podrá comprobar en qué y cómo se gasta o invierte el dinero, según el plan de trabajo que debe presentar. Y esta es una de las deficiencias observadas en las Juntas y administradores de condominios, quienes no presentan un plan de trabajo y su esquema de financiamiento, por lo que su gestión siempre arranca con un descrédito difícil de rescatar en la improvisación de sus actos.
En segundo término, la junta de condominio tiene que demostrar su autoridad legal y establecer los criterios para demandar masivamente a los propietarios en mora, autorizando al administrador formalmente de acuerdo a lo establecido en el artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal. Vemos muchos condominios donde hay propietarios en mora que tienen años por el simple hecho que jamás nadie se ha preocupado por presionarlos judicialmente. Y si no se hace el seguimiento a las acciones judiciales, no se obtendrán los resultados para ir disminuyendo la mora del condominio.
Una realidad judicial:
La vía judicial más efectiva para demandar a un propietario en mora y obligarlo a pagar su deuda, viene señalada por el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil venezolano. Esta vía permite atacar preventivamente todo el patrimonio del deudor mediante las medidas preventivas que se le pueden solicitar al juez, tales como: el embargo ejecutivo del apartamento o local al que se le atribuye la deuda y también, la prohibición de enajenar y gravar; siendo esta última una herramienta para presionar económicamente al deudor porque le paraliza su capital. Los recaudos para que el juez admita una demanda de esta naturaleza son los siguientes: a) la autorización dada por la junta de condominio al administrador, tal y como lo señala el artículo 20, literal “e” de la ley de propiedad horizontal; b) el instrumento poder dado por el administrador al abogado, aunque también puede ser asistido; c) la copia certificada del documento de propiedad del deudor demandado; d) copia del documento de condominio; e) las planillas o recibos de gastos comunes. Pensamos que es necesario que los administradores de condominios estén encima de la situación de morosidad para advertirles oportunamente a las juntas de condominios para que les den las autorizaciones necesarias para demandar a los propietarios morosos.
Los convenios de pago:
El artículo 1713 del Código Civil Venezolano es el que trae la figura del contrato de transacción extrajudicial (convenio de pago) y es el que da la posibilidad de prevenir y resolver cualquier eventual conflicto; entre ellos, el de la mora. Una vez que el administrador del condominio suscribe el contrato de transacción o convenio de pago con un moroso, se le da el carácter de cosa juzgada al acuerdo; se impone un tratamiento especial a la deuda vencida y se podrá pagar en partes, en los tiempos que se acuerden, junto a la totalidad de la cantidad de gastos comunes del mes en curso no vencida. Así se detiene la mora; el condominio aumenta su flujo de caja y el moroso puede pagar por partes.
Rafael Ángel Viso Ingenuo
Inpreabogado: 40.236
