¿Cuál es la responsabilidad legal de los miembros de la Junta de Condominio por el ejercicio de sus funciones?
Respuesta:
A los fines didácticos y explicativos vamos a distinguir dos escenarios, aunque nos adelantamos al decir, que siempre los miembros principales y suplentes de la Junta de Condominio cargan sobre sus hombros la responsabilidad legal (jurídica y penal) por las acciones y omisiones en el ejercicio de sus funciones; sólo que muchas veces no es exigida judicialmente, bien porque no haya necesidad de ello al resultar una buena gestión y estar conforme la comunidad de copropietarios.
El primer escenario que analizaremos en este tema sobre la responsabilidad legal de la Junta de Condominio, es cuando ella es el ente administrador del edificio; y el segundo que comentaremos, será cuando ella coexiste junto el administrador del edificio quien una tercera persona designada por la Asamblea de Propietarios.
Cuando la Junta de Condominio ejerce las funciones como ente administrador del edificio, sus miembros principales y suplentes, serán responsables por acción o por omisión de acuerdo a las actuaciones y decisiones en las que hayan participado personalmente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 20, Parágrafo Único de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. Lógicamente, en el caso de la responsabilidad penal, sabemos perfectamente que esta es de índole personal y como las decisiones de la Junta tienen validez cuando se toman por la mayoría simple de sus miembros, esto es, la mitad más uno, entonces habrá que determinar quiénes fueron quienes tomaron o dejaron de tomar determinada decisión que causó la violación de ordenamiento jurídico penal; y en función de ello, determinar sus responsabilidades personales.
Desde el punto de vista de la responsabilidad civil, esta podría serle exigida a los miembros de la Junta de Condominio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano: “El que con intención, o por negligencia, por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”. De manera pues, que si quienes tomaron una determinada decisión conformando la mayoría decisoria de la Junta de Condominio causan un daño a un propietario o grupo de estos, estando dentro de los supuestos de hecho que establece esta norma, entonces deberán responder individualmente comprometiendo su patrimonio (no el del condominio) y no podrán hacer uso de recursos de la comunidad de copropietarios para pagar honorarios profesionales en su defensa de derechos e intereses. La comunidad no tiene por qupe estar corriendo con los gastos que ha causado un hecho ilícito civil realizado por unos copropietarios que estaban circunstancialmente ejerciendo las funciones como miembros de la Junta de Condominio, y esta como administradora del edificio. Es aquí donde cobra gran valor la garantía que deben prestar los miembros de la Junta de Condominio en funciones de administrador del edificio, de conformidad con lo que establece en esta materia el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
En el “segundo escenario” al cual arriba nos referimos, la responsabilidad penal y civil del por ejercer las funciones como ente administrador del edificio recaen en principio sobre esa tercera persona que haya sido designado como tal por la Asamblea de Propietarios. En ello no pareciera haber ningún tipo de dudas. El tema se complica en su comprensión cuando el ente administrador de hecho y de derecho realiza de forma compartida con la Junta de Condominio, responsabilidades o tareas administrativas que le son propias al primero, como por ejemplo, la disposición de los fondos del condominio cuando requiere de la firma de alguno de los miembros de la Junta, conjuntamente con la del administrador. En este caso, desde el punto de vista de la responsabilidad penal, si existiese un hecho punible relativos a la disposición indebida de fondos, la misma será exclusivamente personal y recaerá en la persona de los firmantes.
Desde el punto de vista civil, habría matices que considerar: si la decisión fue avalada por la mayoría determinada de la Junta de Condominio, entonces quienes intervinieron podrían responder solidariamente, más allá de quien haya firmado un cheque para disponer de fondos, puesto que el firmante lo hace para ejecutar una decisión del ente colegiado (la Junta). Recordemos de la doctrina jurídica los caracteres del hecho ilícito[1]: “a) El hecho que lo genera consiste en un acto voluntario y culposo por parte del agente. La voluntariedad implica que el acto del agente le es plenamente imputable; b) Se origina en el incumplimiento o inejecución de una conducta preexistente que el legislador no la especifica expresamente, pero la presupone en todo sujeto de derecho y la sanciona con la obligación de reparar; c) El incumplimiento culposo de la conducta preexistente referida debe causar un daño. La producción del daño es fundamental para que el hecho ilícito produzca su efecto principal: la reparación del daño, o sea, la responsabilidad civil; y d) El incumplimiento culposo de la conducta preexistente debe ser ilícito, no debe ser tolerado, consentido ni amparado por el ordenamiento jurídico positivo”.
En conclusión: tanto la Junta de Condominio como el ente administrador del edificio cuando coexisten, ambos como mandatarios designados por la Asamblea de Propietarios responden civil y penalmente; de acuerdo a las acciones y omisiones que cada ente haya realizado en el cumplimiento de sus funciones legales, perfectamente establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Tareas del lector:
- Identifique si en su edificio quien es el ente administrador del edificio, si la Junta de Condominio o una tercera persona designada por la Asamblea de Propietarios.
- Identifique si el ente administrador (tercera persona) tiene un contrato de administración (mandato) suscrito. Pida una copia y analice el alcance y contenido del mismo.
- Analice en la práctica, a que se resume las actividades que hace la Junta de Condominio, cuando coexiste con el ente administrador en su edificio.
Reflexión del Autor:
Pensamos que bien actuando la Junta de Condominio como ente administrador del edificio o coexistiendo con una tercera persona designada como tal por la Asamblea de Propietarios, esta debe tener claramente designadas sus funciones y tareas, aprobadas mediante un protocolo o reglamento interno de la Junta, aprobado por su mayoría simple. Eso ayudará tremendamente al mejor desempeño de sus funciones; al control y seguimiento de sus decisiones y actividad; y a demarcar claramente lo que hace y no hace; y sus responsabilidades con respecto al ente administrador designado.
Reflexión del lector:______________________________________________
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El dato curioso:
Lo constituye el hecho que en las empresas y corporaciones más exitosas no importa tanto quiénes sean sus directivos, como sí tener los manuales de procedimientos o protocolos de actuación gerencial y éticos que definen los cargos o puestos de esos directivos.
[1] Emilio Cavo Vacca, en su obra “Código Civil de Venezuela, Comentado y Concoordado”, Ediciones Libra, ya antes citada; páginas: 687 y ss.
