¿Cuándo se constituye la Junta de Condominio?
Respuesta:
El artículo18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela nos aproxima a un momento preciso: “luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos o locales” y a partir del cual comienza a correr un tiempo de sesenta (60) días para que el dueño de la obra llame y realice la convocatoria de la Asamblea de Propietarios, para que esta designe a la primera Junta de Condominio del edificio.
También dice la ley que el funcionamiento de la Junta será de obligatorio funcionamiento, por lo que no puede quedar el edificio en un limbo jurídico, de facto, en caso que ocurrido el supuesto de hecho antes enunciado (la venta y protocolización del porcentaje legal requerido) el dueño de la obra no llame a la asamblea. Esta sin duda es una norma incompleta, por cuanto no establece penalidades ni modos de proceder en caso que el dueño de la obra no lo haga; o por cualquier circunstancia legal (como pudiera ser la quiebra o la expropiación de las obras; o la ocupación de la compañía) deje de hacerlo.
Y en la Venezuela de hoy, donde el gobierno nacional ha expropiado varios desarrollos habitacionales, hemos visto que las comunidades, padecen una situación de indefensión en cuanto al nacimiento de la Junta de Condominio, quien es el principal ente de representación de los derechos e intereses de la comunidad de copropietarios, por cuanto el gobierno finaliza las obras como puede, con grandes deficiencias, pero no protocoliza las ventas de los apartamentos, impidiendo el nacimiento de las Juntas de Condominios; o en otros casos, hemos observado que ni siquiera existe la inscripción en el Registro Inmobiliario competente del documento de condominio del edificio o proyecto expropiado; sino simplemente, hay un registro de tipo administrativo, de quienes son los compradores de los apartamentos en ese proyecto afectado y a quienes les dan materialmente los apartamentos, permitiéndoles la ocupación de los mismos.
Otra de las consideraciones sobre este tema, guarda relación con la posición de algunos colegas abogados en el sentido de interpretar la ley en un sentido laxo, aceptando que la Junta de Condominio podría existir aunque no se dé la venta del porcentaje legalmente requerido; y ello con atención a otra interpretación “in fine” del espíritu de la ley, de permitir la participación de los propietarios en la toma de decisiones sobre todo lo que le concierne a la comunidad de copropietarios; señalando además que no existe una prohibición de ley expresa para ello. Nosotros pensamos que no debe confundirse bajo ningún concepto el hecho de la inexistencia de una prohibición legal para designar a la Junta de Condominio (lógicamente vía Asamblea de Propietarios) antes de verificarse la protocolización de la venta del porcentaje legalmente requerido, con lo que es una existencia de una condición que afecta directamente el nacimiento del derecho de esa comunidad; y por supuesto, también el derecho y el deber que tiene el dueño de la obra de administrarla mientras esa condición jurídicamente no exista. No podemos olvidar que el dueño de la obra tiene en juego responsabilidades jurídicas en su carácter de administrador mientras no se verifique la condición legal para que él convoque a la Asamblea de Propietarios que ha de designar a la primera Junta de Condominio. Él tiene que rendir cuenta de su gestión al frente de la obra; convocar la Asamblea; y hacer una entrega formal del fondo de reserva recaudado inicialmente con la protocolización de cada documento de propiedad; y entregar las obras, asumiendo los compromisos que sean en caso de existir obras pendientes por ejecutar o en plena ejecución. Propiciar la designación de la Junta antes de que se de la condición legal antes señalada, sería un error; una manera de crear inseguridad jurídica tanto para el dueño de la obra que tiene derechos intrínsecos como empresario que arriesgó su capital y trabajo para edificarla y promocionarla; así como para la comunidad de copropietarios que entiende que una Junta de Condominio nacería viciada de nulidad, con todo lo que ello significa, sino se observara la ley.
Tareas del lector:
- Si usted está comprando un inmueble de manos de un constructor, pídale información al momento de hacerlo, de cuánto es el porcentaje de ventas protocolizada. Si tiene interés en el asunto, hágale seguimiento directamente de las ventas ante la Oficina de Registro Inmobiliario de la jurisdicción donde se encuentra el edificio.
- Haga una lista de las obras ofrecidas por el constructor en la promoción del urbanismo y compárelas con las que efectivamente haya construido.
- Haga una lista de propietarios que tengan interés en conformar la primera Junta de Condominio junto a usted; y reúnase con el dueño de la obra para que antes de que convoque a la Asamblea de Propietarios, sienta el interés de los propietarios, así como permita designarlos en una Comisión de Seguimiento para cuidar todos los detalles jurídicos, administrativos y técnicos, al momento cuando corresponda entregar formalmente la obra.
- Reúnase con el administrador de la obra designado inicialmente por su dueño, para revisar el aspecto financiero, administrativo, laboral y jurídico de todos los intereses involucrados en un proceso de esta naturaleza.
- Reúna a los propietarios que ya han comprado inmuebles en el edificio; que han protocolizado sus documentos de propiedad y manténgalos informados sobre la realidad de la obra; su administración y el nacimiento de la primer Junta de Condominio.
Reflexión del autor:
La designación de la primera Junta de Condominio en un edificio es de vital trascendencia en la comunidad de propietario que debe salvaguardar todos los aspectos legales, bien por parte del dueño de la obra que hace la convocatoria; rinde cuentas de su administración; presenta al administrador del inmueble para que sea o no ratificado por esa Asamblea de Propietarios; presenta el “Acta de Culminación de las Obras” y la suscribe con la Junta designada; así como hace entrega formal de toda, absolutamente toda la documentación del edificio: permisos de construcción, documentos de propiedad; solvencias de derecho de frente; entrega lo recaudado por el fondo de reserva; asume el compromiso de ejecutar cualquier acto de conservación o de mantenimiento pendiente a favor de la comunidad y por su cuenta y costo; entrega debidamente sellado y autenticados los libros de Actas de la Asamblea de Propietarios, de Actas de la Junta de Condominio; el Libro Diario de Contabilidad, autenticados ante la Notaría Pública de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble; en fin, actúa responsablemente. Por su parte, la primera Junta de Condominio asume el control jurídico del edificio, así como la representación de la comunidad de copropietarios y comienza ya, por programar y planificar su metodología de trabajo en su carácter de mandataria que es, designada por la Asamblea de Propietarios, tal y como lo dispone el artículo 18 de la ley ejusdem.
El dato curioso:
La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela no contiene ninguna regulación o normalización sobre el proceso de designación de la primera Junta de Condominio de un edificio. La asume como si fuera una más dentro de la vida de la comunidad de copropietarios, cuando en verdad, es la única que nace y se vincula directamente con el dueño de la obra y depende en mucho del cumplimiento de este, de aspectos legales que fortalecerán su piso de actuación, una vez que nazca.
