Muchas veces las comunidades inmobiliarias y condominios se sienten encajonados en la toma de la decisión de negarse a pagar los honorarios del administrador, porque creen que no tienen un sustento legal que los asista.
Y resulta que en Venezuela el legislador civil establece en el artículo 1.168 del Código Civil Venezolano lo siguiente: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”
Si bien es cierto que el administrador asume una serie de obligaciones y no una, las partes en el contrato de mandato pueden convenir que a cada obligación le corresponderá un marcador o índice de gestión y demostración de la realización de las actividades y tareas que significan y se resumen en cada uno de ellos; y también la fecha exacta cuando estos índices deberán ser entregados a la junta de condominio, con el compromiso que al hacerlo, debe el administrador recibir el pago correspondiente a sus honorarios por el servicio prestado. Caso contrario, las partes pueden también pactar una suspensión de honorarios por un tiempo breve para que el administrador cumpla o corrija cualquier deficiencia en su servicio.
En este último caso, observamos que el pago al administrador dependerá de él mismo: de su correcta actuación. Ahora bien, ¿que sucede si el administrador no cumple con sus funciones? En ese caso, según la legislación venezolana (ver artículo 20, parágrafo único de la Ley de Propiedad Horizontal) el administrador puede ser destituido o revocado de sus funciones.
Recomendamos incluir en el contrato de servicios con el administrador de la comunidad inmobiliaria este tipo de cláusula de satisfacción del servicio recibido a cambio del pago de honorarios profesionales del administrador. De esta manera, las partes están perfectamente de acuerdo en cuáles son los índices de gestión exigidos que deben demostrarse en su realización y que garantizan la calidad de vida de los copropietarios.
Por ejemplo, un índice de gestión podría ser la recaudación: en él, si bien es cierto que ningún administrador podrá ser responsable que un propietario pague o no, sí debe demostrar que hizo la gestión de cobranza para procurar el pago.
Revisemos otro artículo de nuestro Código Civil, el 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Lógicamente, hace referencia esta norma a un proceso judicial que podría resultar largo y oneroso para ambas partes. Hoy día, recomendamos las clausulas de arbitraje en todo contrato y los procedimientos de conciliación y mediación que se pueden desarrollar con árbitros arbitradores designados por las partes, para llegar con prontitud y la mayor economía procesal y financiera, a mejores resoluciones de conflictos.
En el caso que una administradora de condominios por ejemplo, no realice sus obligaciones legales, causándole daño al patrimonio de la comunidad de copropietarios, lo prudente allí es solicitarle a la administradora su renuncia; que deje tranquila a la comunidad de copropietarios tomar su mejor destino e indemnizarle por los daños y perjuicios que resulten evidente de su dispraxis profesional.
Las partes pueden llegar a cualquier tipo de acuerdo con base a un contrato de transacción extrajudicial que está establecido en el artículo 1.713 del Código Civil Venezolano; o bien pueden acudir a la vía jurisdiccional para hacer la reclamación que corresponda.
Aunque en tiempos de pandemia como los que estamos viviendo hoy día no se pueden realizar asambleas de propietarios para revocar los mandatos; habrá que tomarle la palabra a aquellas administradoras que señalan que por carta consulta pueden revocarse los mandatos. Nosotros creemos que es mucho más fácil que las administradora de condominios cuestionadas por las comunidades que administran, renuncien a su mandato, entreguen el condominio a las juntas de condominios y estas ejerzan el rol legal del ente administrador, conforme a lo establecido en el artículo 18, literal “c” de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, que es la ley especial que rige la material.
De esta forma, los copropietarios pueden hacerse acompañar de servicios profesionales externos para administrar el condominio y se liberar de un mal servicio de empresas irresponsables, que no cumplen con sus obligaciones legales.-
Elaborado por el abogado Rafael Ángel Viso Ingenuo (Inpreabogado: 40.236); egresado de la Ilustre Universidad Central de Venezuela en su promoción 269 de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas, Escuela de Derecho. info@procondominios.com.ve
