Estimado Dr. Viso
Buscando en la web ayuda en un caso de condominio encontré su página http://procondominiosvenezuela.wordpress.com, entendiendo la amplia experiencia que usted posee en estos temas quisiera saber si puede ayudarme en este caso, u orientarme hacia donde puedo dirigirme en búsqueda de ayuda, una asesoría o consulta.
Le escribo porque en el condominio donde resido estamos realizando unas Normas de Convivencia para una sana, cordial y solidaria convivencia, se espera regular los comportamientos inadecuados que algunos miembros de la comunidad acometen.
Este es un edificio viejo de los que no tiene puesto de estacionamiento para todos los apartamentos, existen 12 puestos vendidos como una dependencia separada al apartamento y con un % de alícuota aparte. Cito documento de condominio: “Los puestos de estacionamiento del edificio y a en cuyos adquirientes les corresponderá un uso exclusivo de los mismos están marcados con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12, tienen cada uno una superficie aproximada de doce metros cuadrados (12 mts2) el valor de uso que se les ha atribuido individualmente es de tres mil bolívares (bs3.000,00) y su porcentaje de condominio es de 0.1244%”.
Los propietarios de puestos quieren en un artículo del reglamento separar administrativa y físicamente toda el área del estacionamiento y restringirnos y controlarnos a los demás vecinos todo lo relacionado con esa área de terreno del edificio, en donde también se encuentran los servicios de electricidad, cuarto de basura y tanques de agua y sistemas de bombeo. Este artículo n· 70 lo platearon (los redactores de la Normativa, todos con puestos de estacionamiento) de este modo:
“Artículo 70: El estacionamiento es un espacio deslingado de la posesión de un apartamento del edificio. Los propietarios y arrendatarios del estacionamiento conformarán un grupo de administración especial, destinado para la administración del mismo en el cual tendrá presencia) en calidad de observador) el presidente de la Junta de Condominio. Dicho grupo estará facultado para tomar decisiones exclusivamente en materia del espacio de estacionamiento y deberá regirse por los principios de la solidaridad y buena concordia. Para tomar decisiones, se deberá contar con dos tercios de los votos. El grupo contará con un vocero que permanecerá en funciones el mismo tiempo que la Junta de Condominio. Este representará al grupo en pleno de cara a otras instancias como la Asamblea de la Comunidad o la propia Junta de Condominio.”
Pero existe un problema de interpretación del documento de condominio:
Ellos alegan que el resto del estacionamiento es su área de circulación y también dicen que nos dan a los otros 28 vecinos una servidumbre de paso para los servicios. Tienen cerrados los puestos de estacionamiento con unas áreas mayores a la que dice el Documento de Condominio que les corresponde, son los únicos que tienen acceso a la llave del portón y a la llave del pasillo que da hacia los servicios y hacia el estacionamiento. Y que el uso exclusivo de los mismos se refiere a la totalidad del terreno donde está el estacionamiento.
Yo por mi parte interpreto que el área excedente del espacio de estacionamiento que no son los puestos de estacionamientos, se corresponde a un área común (de la totalidad del terreno), de la cual todos los vecinos podemos libremente hacer uso de ella, incluso ganar rentas con el alquiler, mediante sorteo a los demás vecinos sin puestos, de un espacio en el que por año y medio ha permanecido un carro pequeño accidentado en un área que evidentemente no le molesta a ningún propietario de puesto para su circulación. De igual manera pienso que somos el resto de la comunidad los que les damos a ellos la servidumbre de paso a sus puestos de estacionamiento, y que todos debemos poder hacer uso y disfrute de las áreas comunes siempre y cuando no perjudiquemos a los demás. Y que el uso exclusivo de los mismos se refiere a que los puestos no son intercambiables, sino que cada quien es dueño de su único puesto y no puede estacionarse en otro. En una reunión anterior entregue un volante explicativo con escrito y gráficas de las irregularidades que sobre el espacio del estacionamiento vienen haciendo los propietarios de puestos.
Nuestro edificio tiene varias dependencias entre la que existen también locales comerciales, y un área de terreno de los locales comerciales que según el Documento de Condominio: “se hace constar expresamente que el área de terreno ubicada en la parte norte hasta los linderos del Local “A” y el área de terreno ubicada en la parte oeste del edificio será de uso exclusivo de los locales comerciales de comercio marcados con las letras A”, “B”, “C” e “I””. Yo pienso que si el área de terreno del estacionamiento fuese de uso exclusivo de los propietarios de puestos de estacionamiento el Documento de condominio lo diría también expresamente.
Estamos actualmente en proceso de discusión de estas Normas de Convivencia, pero para llegar a un acuerdo al respecto del destino del estacionamiento debemos saber realmente que dice el Documento de Condominio y no interpretaciones parcializadas del mismo que nosotros podemos realizar según nuestras conveniencias.
Espero que pueda ayudarnos muy prontamente ya que esta situación está siendo muy incómoda para mí ya que se me quiere satanizar como persona que irrumpe la supuesta cordialidad que no existe en el edificio, a razón de reclamar el derecho al libre acceso al área de estacionamiento para todos los vecinos y mi negativa a aceptar una separación administrativa de la propiedad.
A la espera de una pronta respuesta a mi consulta, se despide muy coordialmente
Atte.
Blanca Rivero
0412-7278644
Anexo le envío: el Documento de Condominio y acá le copio algunos fragmentos que en el Documento de Condominio hablan del terreno, de la constitución del edificio, de las cosas comunes, y de que no se puede deslingar ninguna cosa común. Y el volante con las irregularidades (se lo enviaré en otro mail)
Documento: Protocolo; Primero.Tomo: 24. Número: 8. Folio: 0. Año 1967. Cantidad de folios: 28. Fecha: 05/09/1967. En Registro público segundo circuito municipio Libertador Distrito Capital
“El referido inmueble está formado por un edificio de apartamentos de dos cuerpos, con locales de comercio en su planta baja, un depósito extraño al cuerpo principal y el terreno en donde está construido y le es propio, inmueble situado en la Parroquia El Recreo del Departamento Libertador del Distrito Federal. Dicho edificio denominado “Tirrenia” está construido sobre un lote de terreno alinderado así norte…., sur, este, veintinueve metros (29,00mts) callejón de por medio que es paso de los conductores eléctricos y que a la vez da a varios fondos de casas, oeste en veintiséis metros con treinta y siete centímetros (26.27 mts) con calle privada que corre de norte a sur y que se empalma por su extremo sur con la citada calle Colón…”
“El Edificio “Tirrenia” consta de: Planta baja, siete (7) plantas tipo en el cuerpo del frente, ocho (8) plantas tipo en el cuerpo posterior y un Penthouse en este mismo cuerpo. Además consta de un depósito denominado letra I extraño al cuerpo principal, ubicado en la parte oeste de la parcela y un estacionamiento para vehículos. La planta baja esta distribuída así: Hall de entrada, conserjería, apartamento nº2, nueve (9) locales de comerciomarcados con las letras A,B,C,D,E,F,G,H,I,J y estacionamiento.”
“El local de comercio letra I ó deposito tiene una superficie aproximada de ciento diez metros cuadrados (110,00 mts) más el derecho de uso exclusivo de veintisiete metros cuadrados (27,00 mts2) de terreno destinado a retiro del edificio y colindante con el indicado local ó depósito…, …Se hace constar expresamente que el área de terreno ubicada en la parte norte hasta los linderos del Local “A” y el área de terreno ubicada en la parte oeste del edificio será de uso exclusivo de los locales comerciales de comercio marcados con las letras A”, “B”, “C” e “I””
““Los puestos de estacionamiento del edificio y a en cuyos adquirientes les corresponderá un uso exclusivo de los mismos están marcados con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12, tienen cada uno una superficie aproximada de doce metros cuadrados (12 mts2) el valor de uso que se les ha atribuido individualmente es de tres mil bolívares (bs3.000,00) y su porcentaje de condominio es de 0.1244%”.
“Cuantas las cosas comunes o bienes de uso general a todos los habitantes del edificio y cuya propiedad indivisa corresponde a todos los propietarios de las dependencias que integran el inmueble son: a) la totalidad del terreno sobre el cual está construido el edificio….c) los locales o instalaciones de servicios centrales o generales de todo el edificio, tales como luz, fuerza, teléfono, gas, antenas generales de radio y televisión, los conductores recolectores, desagües de agua potable, de aguas negras y aguas de lluvia, el ducto y el depósito de basura y los estanques de agua elevados y subterráneos con sus respectivos equipos de bombeo… cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin prejuicio del uso legítimo de los demás”.
“La propiedad de cada una de las dependencias comprende además, todo aquello que forma parte de la misma y que no sea considerado como parte integrante de las cosas comunes”
“Séptima.- los derechos que corresponden al propietario o a los propietarios de cada una de las dependencias sobre las cosas comunes son inherentes a la propiedad de la respectiva dependencia e inseparable de ella y en consecuencia todo acto jurídico que tenga por objeto cualquiera de las dependencias comprenderá en la proporción respectiva los derechos que corresponden a la misma en las cosas comunes. Octava.- limitaciones a los derechos de comunidad. Específicamente se establece que no podrá ninguna persona cualquiera que sea el derecho de que fuere titular sobre algunas de las dependencias determinadas en este documento permitirse el ejercicio de ningún derecho que pueda afectar el beneficio común derivado del régimen de propiedad horizontal y en consecuencia no será aplicable a este régimen, el término de duración de la comunidad señalada en el artículo 768 del código civil, ni tampoco podrá pretender el ejercicio del derecho de retracto establecido en el artículo 1.546 del mismo código.
RESPUESTA:
Apreciada usuaria Blanca Rivero:
Reciba nuestros cordiales saludos pasamos a responder su planteamiento en la siguiente forma:
Hemos leído minuciosamente su caso y al respecto me permito señalarle lo siguiente:
1) Resulta totalmente absurdo; insólito y fuera de todo contexto jurídico la interpretación que pretende darle al documento de condominio, algunos propietarios que tienen asignados en uso exclusivo 12 puestos de estacionamiento. El condominio es una propiedad proindiviso, no divisible en principio y está conformado por áreas comunes y no comunes, estás últimas, privativas o susceptibles de apropiación individual.
2) Las áreas de uso exclusivo asignadas a algunos apartamentos como en este caso lo son los puestos de estacionamientos señalados en el documento de condominio, son en todo caso, áreas comunes, pero que están sometidas a un régimen especial según el cual sólo pueden ser usadas por determinados propietarios; lo cual no significa ni les da derechos a los propietarios que puedan usarla legítima y legalmente, a separarlas del condominio mediante acciones leguleyas, sin fundamento jurídico.
3) El documento de condominio establece el lote de terreno de todo el inmueble y repite el criterio legal señalado en una norma de orden público establecida en el artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, que es el que establece las áreas comunes a todos los apartamentos. Los puestos de estacionamientos son parte de las áreas comunes del inmueble y cualquier acción de facto del grupo de propietarios que poseen uso exclusivo de los puestos de estacionamientos, tendentes a restringir, pasos o el libre acceso al área del estacionamiento, es sencillamente ilegal y la comunidad de propietarios debería de organizarse de inmediato para accionar legal y judicialmente si esto llegare a ocurrir.
4) No hay ni servidumbre de paso ni otra interpretación posible al documento de condominio: este y la ley, son expresos y no dan lugar a interpretaciones posibles para separar física y administrativamente el áreas de estacionamiento del edificio. No se cuál podría ser la pretensión última de este grupo de propietarios de actuar de esta forma. Pareciera más bien una actuación basada en instintos primitivos de territorialidad de grupos con exclusión de otros, con abuso de derecho o en todo caso, sin contar con una correcta asesoría legal en materia de propiedad horizontal y el Código Civil Venezolano.
5) Una vez que se determine la intención de la actuación de este grupo, será posible plantear un esquema de solución de conflicto, lógicamente, partiendo de la base legal vigente de Venezuela. Eso sí: cada quien debe asumir su responsabilidad legal en caso de pretender torcer el derecho.
Estamos a sus órdenes para cualquier asesoría adicional con miembros de esa comunidad.
Sin más a que referirme por los momentos.
Una vez más, mil disculpas por su amable paciencia y por la demora que tuvimos al responderle.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
04248178841
