El cambio de empresas administradoras en el condominio

Es algo natural y normal el cambio de proveedores de bienes y servicios en un condominio. Muchas pueden ser las razones: desinterés, cambio de ramo, quiebra del proveedor o renuncia; selección de nuevos proveedores por parte del administrador o de la junta para superar deficiencias o mejorar los bienes y servicios de otros; y en el caso de las empresas administradoras, también cabe el caso de su revocatoria o destitución de su mandato dado por la asamblea de propietarios.

De tal forma, que variadas pueden ser las causas para el cambio de proveedores. Pero en el caso de las empresas administradoras de condominios, el cambio obedece a dos hechos jurídicos que están tipificados en la la ley de propiedad horizontal: la revocatoria del mandato en cualquier momento (artículo 19). El artículo 20 en su parágrafo único señala la posibilidad de la destitución del administrador por el incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones legales.

También el Código Civil Venezolano en su artículo 1.704, ordinal 2 establece entre las causas de extinción del mandato, la renuncia del mandatario. Lo cual no significa que puede librarse de responsabilidades por el solo hecho de renunciar, ya que el mandatario es responsable de todo cuato haya ejecutado o dejado de hacer en su mandato, según las responsabilidades contraídas legalmente.

Las administradoras piratas no quieren renunciar a sus mandatos y todo lo complican en el condominio: en efecto, ante todo vamos a definir lo que es una “administradora pirata” de condominios: una de las acepciones de la palabra “piratería” según el DRAE es: “robo o destrucción de los bienes de alguien” y ello aplica perfectamente a muchas empresas administradoras de condominios que con dolo (intención) o culpa (negligencia, imprudencia, impericia e inobservancia de la ley y reglamentos) ocasionan la destrucción de los bienes y áreas comunes de los condominios que administran.

Los actos de piratería de este tipo de empresas derivan todos del incumplimiento de las obligaciones que le impone la ley de propiedad horizontal, que en el caso de la legislación vigente venezolana, están reflejadas en su artículo 20; también por violación de las obligaciones que el Código Civil Venezolano señala a todo mandatario en sus artículos 1.692 y siguientes.

Por cierto, es el artículo 1.692 el que le impone a todo administrador de condominios ejercer el mandato bajo el modelo de conducta del “buen padre de familia”, lo que se resume en el actuar lejos del dolo o la culpa, jurídica y legalmente hablando.

Algunos actos de piratería de las administradoras piratas: como antes dijimos, a cada obligación legal del administrador corresponde una tarea, una acción concreta que cuando no se hace, se convierte en un acto de piratería que daña el patrimonio de la comunidad de copropietarios: tanto la infraestructura física como su economía. Dentro de estos encontramos los siguientes:

1. Falta de cuido y vigilancia de las cosas comunes: si el administrador ni siquiera visita el inmueble; inspecciona el inventario de cosas comunes y su funcionamiento, ¿cómo entonces va a poder cuidar lo que no conoce? De tal forma, que es un acto de piratería no visitar, recorrer e inspeccionar con todos sus sentidos el condominio que administra.
2. No realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación; o las reparaciones menores o mayores. Las administradoras piratas normalmente se escudan en el argumento de no manejar o disponer del dinero en banco que tiene el condominio, para decir que no pueden hacer ningún mantenimiento preventivo o correctivo en el edificio y ello es absolutamente falso. Un administrador que no firme en las cuentas bancarias del condominio, debe exigirle a la junta de condominio el pago de los actos urgentes de conservación que él si puede ordenar realizar para poder cumplir con su obligación legal. Si la junta de condominio obstaculiza la labor del administrador, este tiene la obligación legal de informar a toda la comunidad y salvar su responsabilidad jurídica por la omisión de la junta. También puede, aún no firmando en las cuentas bancarias del condominio, solicitarle a la junta las claves y los usuarios para realizar el prudente manejo electrónico de las cuentas, todo ello debidamente soportado en un protocolo de manejo de cuentas en el contrato de servicios que firme.
3. Incumplimiento del documento de condominio; su reglamento y de disposiciones legales expresas: este es uno de los actos de piratería más dañino que comentes las administradoras piratas. Sencillamente, ponen de lado todo el ámbito legal regulador del condominio y caen en la trampa de sus propias interpretaciones. Por allí, nos hemos encontrado a varias administradoras que tienen décadas en el mercado venezolano mal administrando condominios, que en sus contratos de servicios delegan ilegalmente todas las obligaciones que les impone el legislador y que son normas de orden público, en las juntas de condominios, limitándose ellas solamente a elaborar un recibo de gastos comunes mensualmente y a cobrar sus honorarios profesionales y gastos de cobranzas por gestiones de cobro que no realizan ni demuestran, encareciendo el condominio; viviendo del condominio.
4. La inoportuna recaudación o la mala elaboración de las planillas de liquidación mensual de gastos comunes: otro acto de piratería con nefastas consecuencias económicas en el condominio. Vemos a administradoras piratas realizar el proceso de facturación con una demora hasta de dos meses, lo cual es un suicidio económico para los copropietarios por los efectos perniciosos de la hiperinflación en Venezuela. También vemos a estas administradoras colocar en los recibos de gastos, aquellos que son inherentes a las cosas comunes como gastos no comunes, violando la ley, el documento de condominio y viciando de nulidad parcial las planillas de liquidación de gastos comunes, que tienen fuerza ejecutiva, en procesos judiciales.
5. No ejercen en juicio la representación de los derechos e intereses de la comunidad; porque al no estar pendientes del edificio, de sus administrador, ni siquiera se reúnen con la junta de condominio, quien es el órgano que legalmente tiene la facultad para darle autorización al administrador para que este a su vez, otorgue los poderes a abogados para ejercer la representación de los intereses de la comunidad dentro o fuera de un juicio.
6. No llevan los libros de contabilidad: nos hemos encontrado a administradoras que tienen años en el mercando nacional que a la hora de terminar la relación comercial con sus clientes, no presentan la contabilidad básica y legal: el estado de resultados (ganancias y pérdidas); ni tampoco el balance general del edificio.
7. No llevan los libros de actas de la junta de condominio. a pesar que es un deber impuesto por el artículo 20, literal “f”, estas administradoras piratas, al no reunirse periódicamente con las juntas de condominios, no registran las decisiones que este órgano de representación toma en el ejercicio de sus funciones.
8. No llevan los libros de actas de acuerdo de los propietarios tomados en asamblea o por carta consulta: no se preocupan por ello; y en ocasiones estos libros se los entregan a la junta de condominio. Es la máxima expresión de los actos de piratería de estas administradoras piratas, despreocuparse totalmente por llevar los libros del condominio y ni siquiera asisten a las reuniones de los copropietarios, escudándose en la pandemia o en la falta de gasolina; o en la inseguridad ciudadana. Es simple y llana piratería, pura y dura.
9. ¡NO RINDEN CUENTA DE TODAS SUS OPERACIONES! y lo ponemos en mayúscula este acto de pitaría. Las administradoras piratas se identifican claramente porque no convocan a la asamblea de propietarios nunca y pasan años sin rendir legalmente cuenta de su gestión, tal y como lo ordena el propio artículo 20, “literal “h” de la ley ejusdem y el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano.

Recordamos que el artículo 19 de la ley de propiedad horizontal venezolana señala en su segundo párrafo que la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato; y este es uno de los contratos nominados que contiene el Código Civil Venezolano en sus artículo 1.684 y siguientes.

Y usted amigo lector: ¿conoce o es víctima de una administradora pirata en su condominio? Si su respuesta es afirmativa, podemos decirle como poner fin a los actos de piratería que terminan todos obligando a los copropietarios a meterse la mano en el bolsillo, para tener que reparar los daños en su edificio; en su comunidad.

Contáctenos por: vprocondominios@gmail.com / @procondominios en Twitter e Instagram.

Opinión de Rafael Ángel Viso Ingenuo (abogado venezolano; Presidente de ASESORÍAS PRO CONDOMINIOS, C.A.)

“Educando a las comunidades inmobiliarias por un mejor vivir”