Estrategias de cobranzas a propietarios morosos
I- Introducción:
Con estas líneas intentaremos presentar al lector una metodología que hemos utilizado en la práctica diaria para tratar con cierto grado de éxito el gran drama de todas las comunidades inmobiliarias del país: la mora de sus propietarios en el pago de los gastos comunes. No es un asunto sencillo el manejo de la mora puesto que muchas son las causas que la propician y yerra aquel que pretenda “meter en un mismo saco” a todos los morosos sin indagar, clasificar cuáles son las verdaderas causas que cada propietario tiene que lo pone en tal estado de atraso o de insolvencia económica con respecto al cumplimiento oportuno de sus obligaciones legales.
Haremos un recorrido del tema tratando tres grandes sub temas: A) la cobranza extrajudicial del ente administrador, llámese éste; Junta de Condominio o de Propietarios (para el caso de aquellos desarrollos inmobiliarios que no se rigen bajo la Ley de Propiedad Horizontal, pero que también generan gastos comunes); o persona natural o jurídica dedicada a tales menesteres; B) la cobranza extrajudicial de los profesionales del derecho (abogados) donde haremos énfasis en los límites de los honorarios profesionales y la justificación al cobro por parte de éstos; y C) finalmente, dentro de las formas de realizar el cobro, estudiaremos el cobro por la vía judicial, donde veremos breves referencias a los procedimientos de cobro de bolívares por la vía ejecutiva; por intimación; el juicio ordinario y el procedimiento breve. Cada uno de estos sub temas representa en si mismo una estrategia o metodología que desarrollada sistemáticamente permitirá reducir los índices de morosidad en las comunidades inmobiliarias y combatir radicalmente el problema de la ruina de los inmuebles, que es la causa principal e inmediata de la mora en el pago de los gastos comunes, además de otros aspectos de índole social como es la desintegración de los lazos humanos en el seno de la comunidad afectada por la mora. Es un tema que abarca muchos otros campos de la vida comunitaria y sin duda, nosotros al menos pretendemos aportar un grano de arena para mejorar y hacer más exitoso el proceso de administración (comunicación) de los inmuebles.
Otros sub temas de los que también haremos referencia, así como lo hemos reseñado en otros Talleres que nos ha correspondido dictar tiene que ver con el contenido propiamente dicho de los recibos de gastos comunes; las acciones de hecho e ilegales a nuestro parecer en las que incurren los entes administradores de inmuebles para presionar el pago de dichos gastos y concluiremos con el tema de los convenios de pago, donde analizaremos su alcance; objetivos y beneficios para la comunidad y el moroso, atreviéndonos a sugerir finalmente una estructura de un modelo de convenio de pago que hemos utilizado en nuestra experiencia como administradores de inmuebles, y como abogados dedicados al manejo de “carteras demoradas” en varias comunidades desde el año 1998.
Advertimos que estas estrategias nos han servido en varias comunidades con alto grado de morosidad, pero a no dudar, todas ellas se estrellarían y fracasarían rotundamente si los entes administradores no realizan sus actividades con los criterios de transparencia administrativa que logren la confianza de la comunidad; y sobre todo, si las Juntas de Condominios o de Propietarios no demuestran en qué invierten el dinero para mejorar los niveles de vida comunitarios. La supervisión de la “inversión útil” en aspectos vitales de la comunidad significa uno de los factores que rompe el círculo vicioso y destructivo de la mora: insuficiencia de recursos causa la ruina y lleva a la desmotivación del propietario para pagar oportunamente porque ve que su cumplimiento oportuno no representa nada desde el punto de vista de su calidad de vida. Cuando se hace un plan de inversión y el mismo se cumple al pié de la letra, comenzarán a verse los primeros resultados en las comunidades y a motivar y fomentar lo que llamamos la cultura del pago oportuno que debería ser el comportamiento normal de todo propietario en su comunidad. Este nivel normal se logra una vez que las estrategias de cobranza han sido ejecutadas a plenitud y junto a ello, de forma simultánea, existe un plan de inversión o de gerencia del inmueble. Un inmueble es como una pequeña ciudad y requiere de atención y de compromiso por parte de todos quienes en él habita, pero por sobre todas las cosas, necesita que quienes los administren no improvisen y sean personas que tengan tiempo y conocimientos o habilidades comprobadas para manejarlo debidamente.
Esperamos pues, que nuestro aporte resulte provechoso para los amigos lectores y que estimulen en ellos otras ideas mejores que sirvan para mejorar el nivel de vida de sus comunidades donde habitan. Lograr la acción de los lectores en sus comunidades mediante nuestro discurso es nuestra principal misión. Si así ocurriese, estaremos eternamente satisfechos.
NOTA: SI DESEA ADQUIRIR ESTE MATERIAL COMPLETO, SOLICÍTELO POR NUESTRO CORREO ELECTRÓNICO: rafaelvisoingenuo@gmail.com. Oportunamente le responderemos y le indicaremos los pasos a seguir para hacerlo.
