Elecciones en la Comunidad

INTRODUCCIÓN AL TEMA DE LOS PROCESOS ELECTORALES EN LOS CONDOMINIOS Y OTRAS COMUNIDADES INMOBILIARIAS EN VENEZUELA

PorRafael

Introducción:

Los procesos electorales en los condominios tienen que ver con la designación de los miembros de la junta de condominio y que deben desarrollarse siguiendo una serie de etapas (antes, durante y después)  que garanticen que la expresión de la asamblea de propietarios fue pulcra, ajustada a derecho, en consecuencia legítima, e incuestionable para todos los miembros de la comunidad inmobiliaria.

La Ley de Propiedad Horizontal no desarrolla en  nada la metodología que debería seguirse para que la elección de quienes van a regir los destinos de un inmueble, sea impecable, con resultados reconocidos y aceptados por la mayoría de los propietarios. Sobre esta particular materia, tampoco los documentos de condominios o sus reglamentos profundizan en mayores detalles. A lo sumo, se dedican a desarrollar pocas condiciones que deben existir para desarrollar la elección de la junta de condominio, atinentes a la condición de solvencia de los propietarios para poder votar; la residencia en el inmueble es otro de los requisitos que comúnmente vemos, y los más detallistas apuntan otras formalidades para la validez y quórum de las asambleas: publicidad de las convocatorias y sus distintos niveles de asistencia de propietarios para su constitución válida y la forma como se construye una decisión válida a través de las mayorías. Con ello, queremos significar que el legislador venezolano de propiedad horizontal, fue poco específico y no abordó sistemáticamente este tema, siendo a nuestro juicio una importante laguna que existe hoy día y que debe ser resuelta en la ley ferenda.

Un proceso eleccionario para que sea transparente y desarrollado óptimamente, debe cumplir una serie de etapas y en este sentido, la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia viene dictando desde hace un buen tiempo varios fallos que señalan cuáles son esas fases  que podemos agrupar en tres momentos bien diferenciados: antes, durante y después del proceso electoral. En las líneas que siguen, vamos a describir y estudiar a profundidad cada uno de las actividades que deben desarrollarse en estos tres momentos. Lo cierto es, que no observar las disposiciones emanadas de la Sala Electoral, ponen en tela de juicio una elección realizada con tales omisiones, que a la postre, pueden generar un caos administrativo en el condominio, o peor aún, un clima de anarquía por parte de los grupos que apoyan una u otra tendencia, que en no pocas veces degenera en violencia física entre la comunidad de propietarios.

Y no sólo los condominios deben acatar estas sentencias de la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia, sino también los entes o corporaciones colectivas que deben legalmente elegir a sus autoridades o representantes legales: gremios profesionales; asociaciones sin fines de lucro y en el mundo inmobiliario, todas aquellas personas jurídicas que se han constituido para gerenciar inmuebles no regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, sino por las normas de la comunidad ordinaria que están contenidas en el Código Civil Venezolano, como por ejemplo, las urbanizaciones o bien, las “villas” en la ciudad de Maracaibo, que hemos conocido.

Muchos son los problemas que pueden derivarse de una “mala elección” (aquella realizada inobservando los criterios jurisprudenciales de la Sala Electoral): cuestionamiento de la legitimidad de los miembros de la junta de condominio o de las comunidades inmobiliarias en general; impugnaciones legales de los resultados; responsabilidades civiles y hasta penales en el manejo de los fondos por miembros de la junta que resulten cuestionados; demora e inseguridad en la toma de decisiones administrativas que ponen en riesgo la calidad de vida de los propietarios y residentes en general de un inmueble; y cuando hay una lucha de poderes entre varias tendencias que quieren controlar la administración de un inmueble, los resultado, las formas y las solemnidades que rodean un proceso electoral cobran una especial importancia y sobre ellos recaerá el máximo control de los interesados. En la primera parte de nuestro ensayo, vamos a destacar los  principales conceptos de la materia electoral que debemos comprender y tener en cuenta para ubicarnos en el contexto del contenido que aquí abordamos. Luego, en su segunda parte veremos cuáles son las fases y contenido de cada una de ellas que derivan de los fallos del Tribunal Supremo de Justicia que debemos considerar para realizar correctamente un proceso electoral, en concordancia (aunque guardando las distancias) con lo que señala la vigente ley electoral para designar autoridades públicas. En la tercera parte de este trabajo y partiendo de nuestra experiencia profesional, señalaremos los principales problemas que hemos observados en la designación de los miembros de una junta directiva de una urbanización mirandina. Las vivencias de casos reales siempre son muy útiles para explicar de forma didáctica y clara cuáles son las consecuencias jurídicas y fácticas que se dan dentro de las comunidades, especialmente, cómo se presentan las luchas entre grupos de vecinos que se enfrentan electoralmente, y también, con violencia pacífica cuando se toman la ley por mano propia. Finalmente, y creemos que es uno de los aportes principales de nuestro trabajo para los lectores que día a día lidian con las comunidades de propietarios y las juntas de condominios, presentaremos un proyecto normativo para regular la materia electoral en las comunidades inmobiliarias en general, sean o no un condominio; presentando al final varias conclusiones y recomendaciones en el tratamiento de este tema comunitario, del cual poco o nada se ha escrito en Venezuela.

Si estas líneas contribuyen a la toma pacífica de decisiones por parte de la asamblea de propietarios para elegir a sus miembros, nos veremos más que satisfechos, no pudiendo dejar pasar esta oportunidad para abordar, aunque sea brevemente, el tema de la homologación de la metodología electoral ya no para elegir exclusivamente a miembros de una junta de propietarios, sino para tomar decisiones varias en el condominio o comunidad, considerando algunas fases del proceso electoral que pueden ser muy útil para garantizar la transparencia de la gestión administrativa de la junta y de la expresión de la voluntad de la asamblea de propietarios cuando ella sea requerida, en atención a los más altos intereses y fines comunitarios.

Rafael Ángel Viso Ingenuo

Solicite este material completo (tiene un costo de 15 USD$) por el correo electrónico: rafaelvisoingenuo@gmail.com

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0 comentarios

  2. En fecha 24-06-14 se realizó elección de junta de condominio, la convocatoria establecía que los propietarios que asistieran deberían estar solventes en el pago del condominio para poder tener derecho a voto, esto no se cumplió y de otra parte quien fue elegido como vicepresidente tiene morosidad de 7 meses y ejerció 2 años antes como presidente y de su gestión no se entregaron cuentas. Es impugnable esta elección?. Gracias

    1. Apreciado señor Vicente Castrillón: gracias por seguir nuestro blog.
      Con relación a su planteamiento pasamos a responderlo de la siguiente manera:
      1) En una de las tantas entradas de nuestro blog hemos tratado ampliamente el tema del derecho a voto de los propietarios solventes y la fundamentación jurídica para negar este derecho de acuerdo a las disposiciones del documento de condominio, y la diferencia entre el derecho constitucional al sufragio para elegir autoridades públicas en los cargos de libre elección popular y del derecho a voto regulado en las entidades o corporaciones de carácter privado, que deben considerar lo que se señala en sus estatutos constituvos. De tal forma, que lo invitamos a revisar nuestra doctrina para que tenga una visión más completa de este tema.

      2) Debe seguirse lo señalado en el documento de condominio: si este establece que sólo tienen derecho a votar quienes estén solventes, entonces quienes no lo estén, no podrán votar. Y si no existiese regulación alguna en el documnento de condominio, tendrá la asamblea de propietarios que tomar una decisión al respecto, ya que evidentemente, si resulta electo un moroso en la Junta, se le presentará un conflicto de intereses cuando deba tomar una decisión para dar la autorización para demandar a otros propietarios en mora, ante los tribunales, para cobrarles los gastos comunes. La Ley de Propiedad Horizontal no establece una condición más allá de la de ser propietario del inmueble para pertenecer a la Junta, pero en todo caso, entendemos que un insolvente que integre la Junta, debe inhibirse de tomar decisiones en los casos de autorizar las demandas contra los morosos.

      3) Evidentemente, un moroso miembro de la Junta puede salir de su estado de insolvencia mediante un convenio de pago y su estricto cumplimiento. Aún en este caso y mientras no esté totalmente solvente, consideramos que debe inhibirse en las decisiones de autorizar las demandas contra otros propietarios en mora.

      4) Con relación a la impugnación, tal y como lo establece el artñiculo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal de Veneauela, el legislador da un plazo de caducidad de 30 días para realizar la impugnación de los acuerdos tomados por la asamblea, contados a partir de la fechaen que el interesado recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. Normalmente, los acuerdos se publican al día siguiente de haberse tomado en las carteleras del edificio, o bien se les remite a los propietarios por correos electrónicos o se publica en la prensa.
      Esperamos haber respondido cabalmente su inquietud y lo invitamos a seguirnos por Twitter en: @procondominios.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

        1. Señor Castrillón, siempre a sus gratas órdenes! Hacemos este esfuerzo día a día, verificando el blog para brindarle un real y verdadero apoyo a la comunidad venezolana y del exterior que quiera saber sobre el tema de comunidades inmobiliarias.

          Queremos destacarnos por ser los únicos en Venezuela que le hace un verdadero seguimiento a los usuarios, aportando respuestas concretas, especializadas y precisas a los planteamientos de los usuarios, ahorrándoles quizás, mucho dinero en honorarios profesionales.

          De usted nos suscribimos cordialmente,

          RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
          Inpreabogado: 40.236

        2. Gracias señor Castrillón por su reconocimiento, y estamos a sus gratas órdenes para servirle y serle útil.
          Atentamente,

          RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
          Inpreabogado: 40.236

  3. Buen dia amigo Rangel! Muy buena su nota de introduccion al tema de los procesos electorales! Quisiera saber como encuentro el resto del articulo me interesa mucho seguir aprendiendo sobre el tema, por cuanto estoy en una junta nueva y es la primera del centro comercial! Muchas gracias

    1. Apreciado amigo: Jorge Hernández: reciba mis cordiales saludos. El material al cual ud. hace referencia está a sus órdenes mediante su adquisición por depósito bancario en mi cuenta corriente Banesco: 0134-0384-83-3843005259, siendo mi Cédula de Identidad No. 6.809.740 (para transfrencias bancarias). Asimismo, le pongo a su disposición mi libro: «Gerencia de Condominios y Otras Comunidades inmobiliarias» único en su tipo en Venezuela, el cual abarca una serie de temas muy interesantes para el condominio, así como materiales de apoyo siempre útiles en la gestión diaria del condominio. Al hacer el depósito debe avisarme y darme la dirección de envio del material: en el Área Metropolitana de Caracas la entrega del mismo la hago personalmente y al interior del Venezuela, por MRW pagadero a destino, además debe darme su teléfono para cualquier confirmación. El costo del material sobre procesos electorales es de Bs. 390,00 (sin iva) y es un material inédito, que se publicará en el segundo semestre de este año; y el libro (640 páginas) tiene un costo de Bs 960 sin IVA )nuevo precio de julio 2012.

      Lógicamente, pongo a su disposición mis servicios profesionales como coach o asesor especializados en los temas jurídicos y administrativos del condominio, para que evalúe la contratación de los mismos para ayudar a la nueva Junta de Condominio en el manejo del centro comercial. En el blog: http://www.procondominiosvenezuela.wordpress.com podrá encontrar la presentación de nuestros servicios general para las juntas de condominios, en power point. Mucho me gustaría que estuviera la Junta dentro de mi distinguida cartera de clientes.

      Agradeciendo sun amable atención, me suscribo de usted, en espera de su pronta respuesta.
      me suscribo.
      Atte.

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Autor

    2. Sr. Jorge Hernández; reciba nuestros saludos cordiales! Estamos a sus gratas órdenes para atender las necesidades de la primera junta de condominio del centro comercial de la cual usted forma parte! En nuestra página http://www.procondominiosvenezuela.wordpress.com, podrá ver el alcance de nuestros servicios y asesorías. Estamos a sus gratas órdenes!.
      PROCONDOMINIOS es, gente presta y dispuesta para elevar la calidad de vida en el condominio!

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