Introducción:
Los procesos electorales en los condominios tienen que ver con la designación de los miembros de la junta de condominio y que deben desarrollarse siguiendo una serie de etapas (antes, durante y después) que garanticen que la expresión de la asamblea de propietarios fue pulcra, ajustada a derecho, en consecuencia legítima, e incuestionable para todos los miembros de la comunidad inmobiliaria.
La Ley de Propiedad Horizontal no desarrolla en nada la metodología que debería seguirse para que la elección de quienes van a regir los destinos de un inmueble, sea impecable, con resultados reconocidos y aceptados por la mayoría de los propietarios. Sobre esta particular materia, tampoco los documentos de condominios o sus reglamentos profundizan en mayores detalles. A lo sumo, se dedican a desarrollar pocas condiciones que deben existir para desarrollar la elección de la junta de condominio, atinentes a la condición de solvencia de los propietarios para poder votar; la residencia en el inmueble es otro de los requisitos que comúnmente vemos, y los más detallistas apuntan otras formalidades para la validez y quórum de las asambleas: publicidad de las convocatorias y sus distintos niveles de asistencia de propietarios para su constitución válida y la forma como se construye una decisión válida a través de las mayorías. Con ello, queremos significar que el legislador venezolano de propiedad horizontal, fue poco específico y no abordó sistemáticamente este tema, siendo a nuestro juicio una importante laguna que existe hoy día y que debe ser resuelta en la ley ferenda.
Un proceso eleccionario para que sea transparente y desarrollado óptimamente, debe cumplir una serie de etapas y en este sentido, la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia viene dictando desde hace un buen tiempo varios fallos que señalan cuáles son esas fases que podemos agrupar en tres momentos bien diferenciados: antes, durante y después del proceso electoral. En las líneas que siguen, vamos a describir y estudiar a profundidad cada uno de las actividades que deben desarrollarse en estos tres momentos. Lo cierto es, que no observar las disposiciones emanadas de la Sala Electoral, ponen en tela de juicio una elección realizada con tales omisiones, que a la postre, pueden generar un caos administrativo en el condominio, o peor aún, un clima de anarquía por parte de los grupos que apoyan una u otra tendencia, que en no pocas veces degenera en violencia física entre la comunidad de propietarios.
Y no sólo los condominios deben acatar estas sentencias de la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia, sino también los entes o corporaciones colectivas que deben legalmente elegir a sus autoridades o representantes legales: gremios profesionales; asociaciones sin fines de lucro y en el mundo inmobiliario, todas aquellas personas jurídicas que se han constituido para gerenciar inmuebles no regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, sino por las normas de la comunidad ordinaria que están contenidas en el Código Civil Venezolano, como por ejemplo, las urbanizaciones o bien, las “villas” en la ciudad de Maracaibo, que hemos conocido.
Muchos son los problemas que pueden derivarse de una “mala elección” (aquella realizada inobservando los criterios jurisprudenciales de la Sala Electoral): cuestionamiento de la legitimidad de los miembros de la junta de condominio o de las comunidades inmobiliarias en general; impugnaciones legales de los resultados; responsabilidades civiles y hasta penales en el manejo de los fondos por miembros de la junta que resulten cuestionados; demora e inseguridad en la toma de decisiones administrativas que ponen en riesgo la calidad de vida de los propietarios y residentes en general de un inmueble; y cuando hay una lucha de poderes entre varias tendencias que quieren controlar la administración de un inmueble, los resultado, las formas y las solemnidades que rodean un proceso electoral cobran una especial importancia y sobre ellos recaerá el máximo control de los interesados. En la primera parte de nuestro ensayo, vamos a destacar los principales conceptos de la materia electoral que debemos comprender y tener en cuenta para ubicarnos en el contexto del contenido que aquí abordamos. Luego, en su segunda parte veremos cuáles son las fases y contenido de cada una de ellas que derivan de los fallos del Tribunal Supremo de Justicia que debemos considerar para realizar correctamente un proceso electoral, en concordancia (aunque guardando las distancias) con lo que señala la vigente ley electoral para designar autoridades públicas. En la tercera parte de este trabajo y partiendo de nuestra experiencia profesional, señalaremos los principales problemas que hemos observados en la designación de los miembros de una junta directiva de una urbanización mirandina. Las vivencias de casos reales siempre son muy útiles para explicar de forma didáctica y clara cuáles son las consecuencias jurídicas y fácticas que se dan dentro de las comunidades, especialmente, cómo se presentan las luchas entre grupos de vecinos que se enfrentan electoralmente, y también, con violencia pacífica cuando se toman la ley por mano propia. Finalmente, y creemos que es uno de los aportes principales de nuestro trabajo para los lectores que día a día lidian con las comunidades de propietarios y las juntas de condominios, presentaremos un proyecto normativo para regular la materia electoral en las comunidades inmobiliarias en general, sean o no un condominio; presentando al final varias conclusiones y recomendaciones en el tratamiento de este tema comunitario, del cual poco o nada se ha escrito en Venezuela.
Si estas líneas contribuyen a la toma pacífica de decisiones por parte de la asamblea de propietarios para elegir a sus miembros, nos veremos más que satisfechos, no pudiendo dejar pasar esta oportunidad para abordar, aunque sea brevemente, el tema de la homologación de la metodología electoral ya no para elegir exclusivamente a miembros de una junta de propietarios, sino para tomar decisiones varias en el condominio o comunidad, considerando algunas fases del proceso electoral que pueden ser muy útil para garantizar la transparencia de la gestión administrativa de la junta y de la expresión de la voluntad de la asamblea de propietarios cuando ella sea requerida, en atención a los más altos intereses y fines comunitarios.
Rafael Ángel Viso Ingenuo
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