INTRODUCCIÓN AL TEMA: LA REPRESENTACIÓN DE DERECHOS EN LOS CONDOMINIOS (EN VENEZUELA)

LA REPRESENTACIÓN DE DERECHOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL (condominios).

I-                   Introducción:

Las presentes líneas tienen como finalidad práctica darle al lector una visión amplia sobre un tema altamente sensible en cualquier comunidad de copropietarios que guarda estrecha relación con la forma de expresión de la voluntad de ésta, a través de los órganos máximos de decisión que están regulados en la  vigente Ley de Propiedad Horizontal, cuales son: la asamblea de propietarios legalmente convocada y la consulta escrita, sobre los temas que pueden ser decididos por esta vía de expresión comunitaria,  y que no constituyen materia exclusiva de la asamblea. Intentaremos expresar nuestras ideas con un sentido práctico, y con un vocabulario entendible para el público lego en derecho, aunque obviamente, nos apoyaremos en conceptos y normas jurídicos al momento de argumentarlas y justificarlas, fijando posiciones no tanto desde un punto de vista doctrinario, pero sí desde una arista práctica del ejercicio que como administradores de inmuebles hemos tenido. Y esto, creemos que es lo que mayor utilidad brindan estas líneas: la experiencia diarias y las distintas situaciones que hemos documentado en múltiples asambleas de propietarios vividas, y la forma cómo éstas han tomado decisiones para bien o para mal en el destino de las comunidades inmobiliarias donde hacen vida.

Así, pensamos que con el método de preguntas y respuestas y utilizando una unidad temática podremos con éxito guiar al lector por temas interesantes: a) la representación de los derechos de un copropietario para las asambleas de propietarios; b) la representación de los derechos de la Junta de Condominios; c) la representación que hace el administrador de los intereses comunes de la copropiedad: tanto para actuaciones extrajudiciales y judicial, entre otros; y en cada caso, iremos planteando los problemas concretos que hemos observado para intentar impregnar al lector de la sabiduría que la experiencia y vivencia práctica nos ha dado a través del tiempo. Ojalá que sea de utilidad para ustedes y si estas líneas contribuyen con la prevención o resolución de conflictos en las comunidades inmobiliarias, nos sentiremos profundamente útiles.

II- Sub Temas a tratar:

Sub Tema 1: La representación de los derechos de un copropietario en las asambleas de propietarios:

Todos los que hemos vivido alguna vez en un condominio seguramente también hemos asistido a una asamblea de propietarios que ha despertado nuestro interés (aunque insistimos siempre y recomendamos a los propietarios asistir o hacerse representar en todas las que ocurran, para aportar ideas, voz y voto, y contribuir a las mejores decisiones en la gerencia de los asuntos comunitarios) donde muchos propietarios no han concurrido personalmente, pero sí se han hecho representar mediante lo que comúnmente se llama en los documentos de condominio una “carta poder”.  De hecho, en las convocatorias de las asambleas aparecidas en la  prensa, los convocantes siempre ponen una coletilla refiriéndose a la posibilidad de que aquél propietario que no pueda asistir, puede  hacerse representar mediante carta poder. Y esta “coletilla” no es tan casual. Pensamos que es una forma de luchar contra la apatía generalizada que se presenta en casi todos los condominios en Venezuela, sin importar su ubicación geográfica y tampoco, la condición económica, cultural o educativa de sus copropietarios. Hay una realidad en los condominios de la Venezuela de hoy: las gentes no asisten ni se hacen representar a las reuniones de las asambleas de propietarios, aunque estén en juego asuntos de gran importancia; y peor aún, las reuniones se encuentran o polarizadas por temas políticos; o simplemente los propietarios sienten que las decisiones están “entubadas” o predeterminadas por un grupo de propietarios que ejercen la representación de otros de forma mayoritaria, y entonces aquellos como minoría (percepción aparente y prejuiciosa antes de realizarse la asamblea) deciden no asistir.

Ya estamos dejando entrever algunos problemas que guarda este tema: por una parte tenemos la formalidad que debe guardarse para elaborar esa carta o poder; por otro lado encontramos el problema del control fáctico de la veracidad o “calidad” de esos instrumentos privados en el mismo momento cuando se realiza la asamblea: tanto para constituirla válidamente, como para sus decisiones o votaciones según la agenda propuesta. Con relación al primer punto señalado, los documentos de condominios no señalan ninguna formalidad mayor sobre cómo debe darse la carta poder. Hemos estado en reuniones de propietarios donde la junta de condominio o grupo de propietarios pretenden que las mismas sean otorgadas ante un Notario Público, lo cual es una exigencia que va más allá lo legalmente establecido en el documento de condominio. Normalmente, estas exigencias son colocadas como barreras u obstáculos por determinados grupos que tiene una manera distinta de pensar y que desean truncar determinada decisión que saben que puede ser tomada por otro grupo dentro de la asamblea de condominio; y en casos donde a veces reinan intereses oscuros y todo tipo de manipulaciones con distintos fines: económicos; ejercicios de parcelas de poder; tentación de controlarlo todo en la vida comunitaria para demostrar poder o vanidad personal, entre las conductas desviadas que hemos documentado en nuestra experiencia profesional.

Desde un punto de vista estrictamente jurídico, la carta poder como instrumento de representación de los derechos de un copropietario por tercera persona, tiene su fundamento legal en el propio documento de condominio[1] o en su reglamento, y en las normas del Código Civil que no se oponga a las de la Ley de Propiedad Horizontal. Debemos también señalar, que la carta poder, a pesar de que se trata de un instrumento legal, normalmente no es autenticada y ésta es una de sus principales diferencia con los poderes que sí son otorgados bajo la fe y fecha cierta de un Notario Público, que es un funcionario público que da prueba de ello, y está legalmente reconocido con competencia específicas y especiales para ello. En la elaboración de la carta poder no interviene ningún funcionario público que pueda dejar constancia de la identidad de la persona que está suscribiéndola; ni mucho menos si tiene su condición de copropietario dentro del condominio, lo cual  pensamos que es fundamental de tener presente a la hora de realizarse las votaciones, puesto que de lo contrario, las decisiones pudieran nacer viciadas de nulidad absoluta si son tomadas por quienes nunca tuvieron la capacidad de tomarlas válidamente. Como ejemplo de comprensión fácil, sería como si en una elección para Presidente de la República u otra de naturaleza política similar, quien emite el voto no tiene la condición ni capacidad de constituirse en elector y no está inscrito en el padrón electoral, y se presenta ante la autoridad competente para pretender votar. Por eso, siempre recomendamos a los administradores y juntas de condominios, que desde el propio momento de redactar el texto de la convocatoria a una asamblea de propietarios, se deje constancia de la exigencia que hará quien ejerza la condición del administrador del condominio de la condición de copropietario del asistente de la asamblea a través de una copia simple fiel a su original del documento de propiedad. Claro que el administrador puede rechazar aquellos documentos que pudiera considerar que están claramente adulterados o falsificados, y de ser así, deberá dejar constancia escrita en sus observaciones en el propio Libro de Acuerdos de los Propietarios reunidos en la asamblea.

Otro aspecto que hemos observado en las asambleas, son las cartas poderes cuando son remitidas a la persona autorizada por correo electrónico. El Decreto con fuerza y rango de Ley de Mensajes y de Transmisión de Datos Electrónicos dictado por el Presidente de la República en el mes de Diciembre del año de 1999, actualiza y regula esta normativa. Aunque no es motivo de este ensayo entrar a analizar con detenimiento la norma, nuestro criterio apunta a que sí es posible permitir la representación de un copropietario que haya mostrado su voluntad mediante un correo electrónico donde el administrador tenga la sensación de que fue emitido realmente por el copropietario. No se trata de convertir al administrador en un detective especializado en la veracidad de la data electrónica que reciba; él con la comunicación permanente con los propietarios tiene suficientes reglas de sana crítica para apreciar si la representación dada por este medio electrónico en fraudulenta o no; debe partir siempre en sus juicios de la buena fe; pero la mínima prudencia que debe salvaguardar y que así recomendamos, es que dicha representación conste en el propio cuerpo del mensaje electrónico, que sigue a los datos de identificación de quien lo envía, y no mediante documento adjunto (o attachment –en inglés-) ya que desde cualquier cuenta de correo se puede adjuntar documentos. Los administradores de inmuebles no pueden ser tan estrictos para impedir la representación de los copropietarios al momento de expresar su voluntad; pero tampoco puede mostrarse despreocupado totalmente en este tema, puesto que compromete su ética y seriedad profesional.

En las asambleas de propietarios el administrador o secretario de la junta de condominio debe llevar una carpeta para archivar cada uno de las carta poderes que reciba, y copia de las cédulas de identidad de los copropietarios y de sus autorizados, y este material debe quedar bajo su estricto resguardo, el cual pudiera ser objeto de control a a si fuese el caso, bien para un recuento de los votos emitidos, o bien, para analizar la validez de la constitución de la asamblea o de los votos que soportan las decisiones, ya sea en un conflicto extrajudicial o judicial que se presente.

Un modelo de carta poder podría ser el siguiente:

Yo, ___________________, de nacionalidad __________, mayor edad, de estado civil ___________, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. ____________, en mi carácter de legítimo(a) propietario(a) del inmueble constituido por el apartamento No. ______ situado en el piso _____ de las Residencias _____________, por medio del presente documento declaro que: doy poder o autorización expresa al(la) ciudadano(a) ___________________, quien es de nacionalidad __________, mayor edad, de estado civil ___________, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. ____________, para que me represente plenamente ante la Asamblea General de Propietarios que ha sido convocada, a realizarse el día ____ del mes de _________ del año ______, en el Salón de Fiestas de dicho conjunto residencial. En consecuencia, mi mandatario(a) podrá tomar cualquier tipo de decisión que sea menester tomar de conformidad con la agenda de discusión que ha sido debidamente publicada en la prensa y cuyo contenido conozco perfectamente, sin que nadie pueda señalarle la falta de poder y representación. Asimismo, queda mi mandatario(a) autorizado(a) para representarme en las convocatorias posteriores que se hagan para deliberar y decidir sobre la citada agenda de dicha reunión asamblearia. Asi lo digo y firmo en la ciudad de ____________a los _____ días del mes de ________del año ________. Firmo conforme;

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NOTA: SI DESEA AQUIRIR ESTE MATERIAL, SOLICÍTELO (tiene un costo) POR: rafaelvisoingenuo@gmail.com

Elaborado por Rafael Ángel Viso Ingenuo

Inpreabogado: 40.236

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