Este tema es muy controversial en el mundo del derecho condominial. Se trata de varios escenarios donde la junta de condominio ya ha cumplido el tiempo reglamentario de su gestión y no ha sido sustituida por una nueva junta designada por la asamblea de propietarios; también cuando adicional a lo anterior la junta de condominio cae en inactividad, aceptada por todos los copropietarios y luego, ante cualquier situación del condominio, es necesario reactivarla; o cuando los miembros de la junta renuncian o abandonan sus cargos sin esperar su relevo.
¿Qué y cómo resolver tales casos? Existe el principio de la continuidad administrativa de la gestión de la junta de condominio, lo cual resolvería fácilmente tales situaciones; es decir, que llegado el tiempo legal de vencimiento del mandato que la da la asamblea de propietarios a la junta, esta puede seguir perfectamente en funciones si no es designada por la asamblea los miembros principales o suplentes que ha de sustituirla. En este caso, pueden seguir legalmente los miembros de la junta de condominio ejerciendo sus funciones sin ningún tipo de cuestionamiento, siendo que en el caso de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela no se establece ningún supuesto de hecho que inhabilite a la junta de condominio por la llegada del término de su gestión.
Caso diferente se da cuando los miembros de la junta de condominio deciden renunciar irrevocablemente a sus funciones; en tales casos, aquí son los propios renunciantes quienes se auto excluyen del ejercicio legal de una función dentro del cuerpo colegiado, siendo que a partir del momento cuando presenten la carta inequívocamente ante el ente administrador del condominio o ante el resto de los miembros de la junta que no renuncian o ante la comunidad de copropietarios por los medios de comunicación comúnmente establecidos o en las carteleras del edificio, no podrán seguir tomando decisiones. Muchas veces, estas situaciones de renuncia se dan antes o después del tiempo legal del ejercicio de la junta de condominio para provocar cambios forzosamente, al perderse la mayoría decisoria del cuerpo colegiado, teniendo que llamarse a la asamblea de propietarios para que designe a nuevos miembros, atendiendo así a la resolución de las crisis que dentro de la dinámica condominial, generan estas renuncias.
Ahora bien, caso especial merece referirnos ahora cuando ocurre el supuesto de hecho según el cual, la junta de condominio no renuncia y tampoco la asamblea de propietarios se reúne legalmente para nombrar a sus sustitutos o ratificarla y pasan años en el condominio, sin ningún conflicto entre la comunidad de copropietarios, surgiendo luego la necesidad de retomar la vida condominial. En este caso, aplica también el principio de continuidad administrativa, no habiendo mayor conflicto y si se mantiene al menos, la mayoría de los miembros de la junta de condominio. Sería la mejor y más rápida solución legal donde la junta de condominio en uso de sus atribuciones legales, en el caso de la legislación venezolana, pueda convocar a la asamblea de propietarios para designar a la nueva junta. En efecto, el artículo 18, literal “c” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela dispone que la junta de condominio tiene entre sus atribuciones legales, la de “ejercer las funciones del administrador en caso de que la asamblea de copropietarios no hubiere procedido a designarlo”. De manera pues, que puede en el caso bajo análisis, retomar su actividad la junta de condominio, pero a nuestro juicio, de una forma más restrictiva que se centra en la convocatoria de la samblea para que la ratifique o designe nuevos miembros. No tendría sentido, que la junta de condominio actuara como si no hubiere importando dejar de ejercer sus funciones y no convoque a la asamblea de propietarios para un nuevo nombramiento.
En una nueva ley condominial venezolana este vacío legal debe quedar resuelto señalando la imposibilidad de continuidad administrativa como principio, para obligar a la asamblea de copropietarios a reunirse y nombrar a una nueva junta o ratificar a la existente. Este principio pudiera tener algunas excepciones, pero sobre eso hablaremos en otra oportunidad.
Rafael Ángel Viso Ingenuo
Inprerabogado: 40.236
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