Cada vez con mayor frecuencia estamos atendiendo casos donde nos consultan sobre las exigencias que están haciendo notarios y registradores públicos, así como las autoridades del Servicio Nacional de Administración Tributaria y Aduanas (SENIAT) para otorgar el Registro de Información Fiscal a los condominios, con el objeto que se constituyan en “asociaciones civiles”, según estas autoridades, para que tengan personalidad jurídica, limitando así su accionar jurídico y entorpeciendo la gestión de las juntas de condominios y causándoles erogaciones innecesarias, todo ello por un desconocimiento expreso de la les especial que rige la materia como lo es la Ley de Propiedad Horizontal, en franco olvido también de lo que dispone el artículo 14 del Código Civil Venezolano y además, desechando lo que ha sido la doctrina pacífica y reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, la cual ha considerado a los condominios como ficciones de carácter moral, habilitados por la ley de propiedad horizontal, como sujetos capaces de ejercer derechos y asumir obligaciones dentro de los fines que persiguen.
Cuando el legislador de propiedad horizontal en Venezuela señala en su artículo 18 las atribuciones que les confiere a las juntas de condominio, lo que está haciendo es darle un poder de conducción a un órgano que crea con capacidad para administrar incluso el condominio. Y ese proceso de administración contiene una serie de tareas, procesos y dinámicas que requieren la certeza jurídica de la forma y manera como se dan las relaciones tanto con copropietarios, como con terceras personas que se relacionan con el condominio para hacer negocios jurídicos con él (por ejemplo, todos los proveedores de bienes y servicios –públicos o privados-).
Los condominios pueden contratar con terceros:
Una de las fuentes de las obligaciones en el derecho venezolano son los contratos y que se definen en el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano así: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. Señala el Profesor Emilio Calvo Baca en su Código Civil Venezolano “Comentado y Concordado”, pag. 642, Editorial El Greco, Caracas 1992: “Dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento. Todos contratan para satisfacer necesidades: El Estado, los particulares, capitalistas y empresarios; los trabajadores manuales e intelectuales, industriales comerciantes. El contrato está vinculado a toda actividad ocupacional; por otro lado, uno de los puntos de contacto y estrecha relación entre la Economía y el Derecho, se encuentra precisamente en la actividad contractual”. Y los condominios en cualquier parte del mundo donde existe la propiedad privada, contratan con personas: con los copropietarios para llegar a convenios de pago de deuda por gastos comunes; o para solucionar cualquier conflicto derivado de la dinámica condominial y lo vienen haciendo desde que se promulgó la Ley de Propiedad Horizontal en Venezuela desde el 15 de septiembre de 1.958.
Las asociaciones civiles no tienen capacidad para administrar condominios:
Al no ser una figura contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal, que como dijimos anteriormente, es la ley especial que priva y rige en esta materia en Venezuela, no pueden las asociaciones civiles ni los consejos comunales, ejercer ninguna función dentro del condominio, mucho menos, administrarlos. Las asociaciones civiles constituyen uno de los tipos de personas jurídicas que están establecidas en el artículo 19 del Código Civil Venezolano. Dice esta norma: “Son personas jurídicas, y por lo tanto capaces de obligaciones y derechos: 3) Las asociaciones, corporaciones y fundaciones lícitas de carácter privado. La personalidad la adquirirán con la protocolización de su acta constitutiva en la Oficina Subalterna de Registro del Departamento o Distrito en que hayan sido creadas, donde se archivará un ejemplar auténtico de sus estatutos”. El profesor Baca señala también que: “Las asociaciones son personas jurídicas de Derecho Privado cuyos fines son estrictamente extra-patrimoniales: culturales, científicos, religiosos, artísticos, deportivos, políticos o sociales. Pueden tener un patrimonio, a veces considerable, pero no como fin, sino como medio para lograr sus objetivos”. Luego, si son personas que no tienen ningún tipo de vinculación con los dos órganos que trae la ley de propiedad horizontal, entonces no pueden actuar dentro del condominio: ni tomar decisiones, ni realizar actividades propias de la junta, del administrador o de la asamblea, porque estarían incurriendo en una usurpación de funciones, que de paso, es un delito contemplado en la legislación penal venezolana.
Y llamamos a la reflexión a todos: hay que tener sumo cuidado con la legalidad en el condominio y hay que respetarla a toda costa. Imaginen por ejemplo a una asociación civil que se meta en los asuntos del condominio, pretenda administrarlo y además, demandar judicialmente a los copropietarios morosos en el pago de sus contribuciones comunes. Si lo hace, en el juicio quedará en evidencia que no tendrá la cualidad jurídica para estar en juicio y será condenada en costa; y nosotros dudamos que algún proveedor de bienes y servicios vaya a contratar para satisfacer las necesidades de un condominio, con una persona que es totalmente ajena a su existencia, como lo es una asociación civil.
En conclusión: las asociaciones civiles no pueden contratar ni sustituir en modo alguno a las juntas de condominios, ni a sus administradores, para ningún tipo de actividades, a menos que usurpen funciones de estos.
Un llamado de atención final:
Si un notario, registrador o funcionario del Seniat esgrime sobre la necesidad de crear una asociación civil para que el condominio pueda operar y darle su Registro de Información Fiscal, pídanles que le motiven por escrito cualquier negativa que tengan para otorgárselo directamente a la junta de condominio; para luego denunciarlos ante su respectiva superioridad en su ente de adscripción.
Rafael Ángel Viso Ingenuo
Abogado
