El problema:
Se centra básicamente en las construcciones que hacen los propietarios en áreas comunes que no le están asignadas en uso exclusivo a su propiedad; o en aquellas que si estándolo, trasgreden el uso establecido en el documento de condominio y en el documento de propiedad particular; o también en las áreas de los apartamentos o locales, pero violando el destino del inmueble particular concebido en el documento de condominio. Se observan conductas trasgresoras de los propietarios que apelan a cualquier justificación o interpretación de las normas del documento de condominio, su reglamento o simplemente, a los permisos verbales que le dio el constructor de la obra, con el afán de vender
Lo que debe hacer el administrador o la Junta de condominio:
En anteriores Procondotips hemos tratado algunas aristas sobre este tema, pero hoy vamos a poner el foco de atención en los deberes que tienen estos dos entes mandatarios con relación al tratamiento de este tipo de situaciones, que de no ser atajadas a tiempo, generan muchos problemas y contratiempos en el condominio.
El administrador debe ponerse en contacto con el copropietario infractor enviándole una comunicación con acuse de recibo para instarlo a deponer su conducta y tratar de hacer que detenga la obra que está fuera de norma; en esta labor, debe secundarlo la junta de condominio, ente que debería convocarlo a una reunión privada en presencia del administrador para lograr el mismo fin. Sabemos que no es fácil hacer entrar en razón a una persona que tomó la decisión de violar la norma invirtiendo dinero y tiempo en materiales y pagando mano de obra para realizar construcciones ilegales; pero es deber de estos dos entes proceder primero, a desmotivarlo, advirtiéndole de las consecuencias; destacando un argumento muy importante: que no se trata de un problema de carácter personal con él, ni del administrador, ni de ninguno de los miembros de la junta de condominio, sino que se trata del ejercicio de una obligación legal que tienen de cumplir y hacer cumplir el documento de condominio, su reglamento y la Ley de Propiedad horizontal.
Las acciones legales:
Si falla la estrategia de desmotivación anteriormente señalada, no le quedará otro recurso a la junta de condominio que reunirse a los fines de dar cumplimiento al artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, para dejar constancia en su libro de actas de la autorización que le dan al administrador (si lo hubiere) para que este a su vez, le otorgue el poder al abogado que deberá realizar la correspondiente denuncia ante la oficina del Ingeniero Municipal de la jurisdicción donde se ubique el edificio, para que este despacho público cite al propietario infractor, realice la inspección y le ordene la paralización de la obra mientras se sustancia el expediente de carácter administrativo en la Alcaldía.
Hemos conocido casos exitosos donde la Ingeniería Municipal logra la demolición de las obras ilegales hasta con presencia de la fuerza pública y además le establece la multa al propietario infractor.
También puede decidir el administrador recurrir directamente a la vía judicial e interponer ante un juzgado de municipio de la jurisdicción donde está el edificio donde se construye la obra ilegal, el interdicto prohibitivo, dentro del lapso de un año luego de su terminación; siguiendo el procedimiento indicado en el artículo 712 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, que reza así: “Es competente para conocer de los interdictos prohibitivos el Juez de Distrito o Departamento del lugar donde esté situada la cosa cuya protección posesoria se solicita, a menos que hubiese en la localidad un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, en cuyo caso corresponderá a éste el conocimiento del asunto”; agrega el artículo 713 del mismo Código que: “En los casos del artículo 785 del Código Civil, el querellante hará la denuncia ante el Juez competente, expresando el perjuicio que teme, la descripción de las circunstancias de hecho atinentes al caso, y producirá junto a su querella el título que invoca para solicitar la protección posesoria. El Juez, en el menor tiempo posible, examinará cuidadosamente si se han llenado dichos extremos, se trasladará al lugar indicado en la querella, y asistido por un profesional experto, resolverá sin audiencia de la otra parte, sobre la prohibición de continuar la obra nueva, o permitirla”. Les pedimos a nuestros seguidores que hagan la tarea de leer todo el procedimiento señalado en este interdicto prohibitivo de obra nueva y la norma contenida en el artículo 785 del Código Civil.
Conclusión:
La ley nos otorga la vía a seguir para paralizar las construcciones ilegales que se realicen en el condominio o en cualquier otro ámbito. Quedará de manos del administrador y de la junta de condominio, actuar conforme a derecho.
