Comencemos este artículo haciendo un recorrido por la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela en cuanto a los artículos que hacen mención al término “reparación”; “reparaciones urgentes”; reparaciones menores”; reparaciones mayores” en la comunidad pro indiviso o condominio. Asi tenemos que:
El artículo 3 señala: “El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas: …c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios”. En esta norma el legislador no hace ninguna calificaci´ón sobre el tipo de reparaciones a las que se obliga todo copropietario a consentir y habla del servicio del edificio, que en lo particular pensamos que debe entenderse como el fin para que cual fue construido y que debe responder al encabezado de este artículo: para su uso y disfrute. En conclusión, todo copropietario se obliga a avalar las reparaciones para poder usar y disfrutar el edificio, siendo esta una norma de orden público, puesto que impone una obligación expresa: aprobar, connsentir o dar el consentimiento para que ese uso y disfrute de cada apartramento o local sea efectivo y armonioso.
Luego, el artículo 4 dispone que: “El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador”. En esta norma sí se observa que el legislador hace una calificación del término reparaciones, al agregar la palabra “urgentes”; más nótese que uno de los vacíos que vemos a lo largo de toda esta ley, es precisamente la ausencia de una base conceptual sólida. Pareciera que el legislador da por sobre entendido que es una reparación y más aún, que es una reparación urgente. Pues, destacamos que en nuestra experiencia profesional observamos precisamente infinidad de litigios derivamos de estas omisiones conceptuales, las cuales unos propietarios las entienden o quieren entender de una forma y otros de distinta manera.
Aquí se puede ver también que el legislador le impone una obligación al copropietario de comunicar o informar al administrador del edificio, si aprecia lo que él entiende de como una necesidad de realizar una reparación urgente.
El artículo 11 establece lo siguiente: “Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes…”. Aquí por primera vez aparace el término en singular “reparación” y aunque no se refiere a una definición técnica, el legislador por primera vez se aproxima a decir que “son gastos comunes”, lo que impone un tratamiento específico a considerar para determinar las cargas y beneficios, a la luz de la distribuciónn de los mismos por el factor de la alícuota, tal y como se señala en el artículo 7.
El artículo 12 en su primer párrafo nos señala: “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos”… Esta norma presenta dos calificaciones del término “reparaciones” y nos referimos a las que son “menores” y “mayores”. El legislador regula la atribución de estas reparaciones al propietario de un apartamento y ata el destino de las reparaciones mayores por consecuencia de la omisión del propietario que no habiendo hecho las reparaciones menores, ocasiones este tipo de reparaciones de mayor magnitud, las cuales de paso, tampoco define el legislador.
El artículo 20 nos comenta: “Corresponde al Administrador: …b) Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes…”. Esta es una norma de orden público que le impone un deber expreso al administrador del edificio para que realice o haga realizar por intermedio de otras personas las “reparaciones menores”, las cuales siguen sin ser definidas por la ley.
En ninguno otro artículo de la ley se hace mención de ninguna de las formas que señalamos en el encabezado a la acepción reparación y sus calificaciones.
Una primera conclusión es que el legislador no define lo que es una reparación desde un punto de la obligación de hacer que está implícita en el verbo reparar; luego, al calificarlas como “urgentes”, “menores” o “mayores” tampoco define la clasificación, todo lo cual deja abierto un gran campo para la libre interpretación de los copropietarios, fuente permanente de conflictos en los condominios.
¿A que fuente acudir para aproximarnos a una definición correcta del vocablo “reparación” y luego a sus distintas derivaciones antes señaladas? Es allí donde las disposiciones generales del Código Civil Venezolano entran el juego y por aplicación de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley ejusdem en lo que respecta a la responsabilidad del mandato, contrato nominado establecido en los artículos 1.684 y siguientes del citado Código y de lo cual hablaremos más adelante.
El artículo 4 del Código Civil nos trae lo siguiente: “A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.
Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho.” De esta forma hay que apelar por disposición del propio legislador, al significado de las palabras y allí, obviamente el diccionario (DRAE) no es de gran ayuda; veamos pues el significado de cada uno de los vocablos en juego en estas reflexiones que hacemos. Comencemos con el la palabra:
“Reparación”:
Del lat. tardío reparatio, -ōnis ‘restablecimiento, renovación’.
1. f. Acción y efecto de reparar algo roto o estropeado.
“Reparar”:
Del lat. reparāre.
1. tr. Arreglar algo que está roto o estropeado.
2. tr. Enmendar, corregir o remediar.
3. tr. Desagraviar, satisfacer al ofendido.
4. tr. Oponer una defensa contra el golpe, para librarse de él.
5. tr. Remediar o precaver un daño o perjuicio.
6. tr. Restablecer las fuerzas, dar aliento o vigor.
7. tr. Dicho de un vaciador: Dar la última mano a su obra para quitarle los defectos que saca del molde.
8. intr. Mirar con cuidado, notar, advertir algo.
9. intr. Atender, considerar o reflexionar.
10. intr. Pararse, detenerse o hacer alto en una parte.
11. prnl. Contenerse o reportarse.
Aplicado el verbo “reparar” a los efectos de la Ley de Propiedad Horizontal nos quedamos con las definiciones contenidas en los numerales “1” y “2” para arreglar las cosas o bienes comunes del edificio que presenten deterioro.
Con relación al vocablo “urgente(s)” dice el DRAE:
De urgir y -nte; lat. urgens, -entis.
1. adj. Que urge.
Con relación al verbo “urgir” el DRAE nos indica:
Del lat. urgēre.
U. solo en infinit., en ger., en part. y en 3.ª pers. en aceps. 3 y 4.
1. tr. Pedir o exigir algo con urgencia o apremio. Los vecinos urgían la construcción de un parque.
2. tr. Conducir o empujar a alguien a una rápida actuación. El director la urgió a terminar el informe.
3. intr. Dicho de una cosa: Instar o precisar a su pronta ejecución o remedio.
4. intr. Dicho de la ley o de un precepto: Obligar con apremio.
Aplicado al condominio es bastante sencillo entender: por ejemplo: los copropietarios urgían la reparación de los daños productos de las filtraciones que están amenazando el funcionamiento de equipos comunes eléctricos y que además representan un riesgo o amenaza para la integridad física de personas o bienes.
Con relación al vocablo “menores”, en singular:
menor
Del lat. minor, -ōris.
Comp. de pequeño en aceps. 1-3.
1. adj. Que es inferior a otra cosa en cantidad, intensidad o calidad.
2. adj. Menos importante con relación a algo del mismo género. Las obras menores de Quevedo.
Aplicado al confominio de una manera lógica, las reparaciones menores son las que revisten menor importancia en comparación con otras del mismo género; por ejemplo, la reparación de la pintura de una fachada es una reparación menor, si la comparamos con la reparación de una columna de la estructura de la misma fachada. O por ejemplo, la reparación de las filtraciones de un techo, de una azotea, de las juntas de dilatación que afectan áreas comunes, siempre serán reparaciones menores con relación a otras reparaciones de infraestructura que las soportan en pié.
Sobre el vocablo mayo(es) en singular el DRAE indica:
Del lat. maior, -ōris.
Comp. de grande en aceps. 1 y 2.
1. adj. Que excede a algo en cantidad o calidad.
2. adj. Dicho de una persona: Que excede en edad a otra. Hermana mayor. Marta es mayor que Juan.
3. adj. Dicho de una persona: Entrada en años, de edad avanzada. Hombre mayor.
4. adj. importante. Esas son palabras mayores.
Nos quedamos con la acepción “1” de donde derivamos que una reparación mayor en el condominio es la que supera a las reparaciones menores tanto por la cantidad de tareas o recursos que se requieren para hacer estas últimas, del mismo género o de distintos géneros y especies. Apuntamos aquí a criterios cuantitativos y cualitativos de obras de reparación en el condominio. Por ejemplo, una reparación mayor de una de las cosas comunes señaladas en el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal o en el documento de condominio o en su reglamento, sería por ejemplo, apuntalar un talud de tierra que amenaza con desplazarse y destruir o arruinar, total o parcialmente otras área comunes: estacionamientos, fachadas, piscinas, canchas deportivas, bombas hidroneumáticas, etcétera.
Sobre la responsabilidad del administrador del edificio en realizar las reparaciones menores: como dijimos anteriormente, el legislador venezolano de propiedad horizontal en su artículo 20, literal “b” establece que le corresponde a él, realizar u ordenar realizar las reparaciones menores. Esta norma es de orden público y no contiene el legislador ningún límite con relación a las cantidades de recursos económicos que se requieren para ejecutarlas. En nuestra humilde opinión jurídica, ello se debe a que dentro de las obligaciones que el Código Civil le impone a todo mandatario (y el administrador lo es) está precisamente el artículo 1.692 que señala que todo mandatario debe ejecutar el mandato como un buen padre de familia, lejos del dolo y la culpa (negligencia, imprudencia, impericia o inobservancia de la ley). Luego, si un reglamento del documento de condominio estableciera un límite para definir las reparaciones menores, estaría en contravención con una norma de rango superior como lo es la ley especial de propiedad horizontal y con la disposición del artículo 19 del Código Civil Venezolano que señala que: “la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato”, y es una remisión expresa a la aplicación de las normas del Código Civil para la ejecución de las actividades del administrador. La propia ley especial de propiedad horizontal obliga entonces al administrador a observar la conducta del buen padre de familia que antes citamos. Sin duda alguna, considerando la inflación como un hecho notorio considerado por la jurisprudencia venezolana, según sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha del mes de noviembre de 2018 y en concordancia con las normas antes citadas, el administrador del condominio está obligado a realizar las reparaciones menores, más allá de cualquier límite que imponga una norma de rango sublegal como lo es un reglamento del documento de condominio, que si establece un límite en bolívares como definitorio por inversión para las reparaciones menores, y pretende que todos los gastos comunes relativos a dichas reparaciones que superen la cantidad pactada sea decidida por asamblea o carta consulta, se estaría inurriendo además de todo lo antes dicho, en un exceso de burocratismo que perjudicaría la buena marcha de la administración del condominio y que le podría causar un daño patrimonial a la comunidad de copropietarios por lo costoso que resultaría atender tal metodología burocrática.
Y conviene agregar lo que señala el artículo 21 de la ley de propiedad horizontal venezolana que reza: “El administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes”. Este artúculo es quizás el más importante y único que existe en esta ley que habla de la responsabilidad que tiene el copropietario para con su condominio, porque lo habilita para actuar jurídicamente y de forma oportuna, para evitar la ruina del edificio. Veamos por ejemplo: en el caso de un edificio de playa, cuyas columnas se están agrietando por la implosión del conncreto debido al óxido de sus cabillas, lo cual causa un deterioro que afecta gravemente la estabilidad y sostenimiento de la estructura, siendo la reparación de la columna, una reparación menor que debe ser atendida de inmediato por razones de seguridad, para evitar la pérdida de vidas y de bienes de los copropietarios, en este caso, si un propietario o grupo de ellos ve que pasa el tiempo y que la junta o el administrador no actúan para resolver el problema, entonces de acuerdo a la norma antes citada están perfectamente habilitados cualquier de ellos para proceder a realizar las inversiones del caso para reparar la o las columnas, no importan cuantas sean. De esta forma, la urgencia del caso que está de manifiesto y comprobada por el riesgo de coplapso de la infraestructura del edificio, priva sobre cualquier decisión que deba tomar la junta o el administrador del condominio, o incluso, la asamblea de propietarios como máximo órgano de administración del condominio.
El artículo 22 de la ley ejusdem señala:
“Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes”. Este artículo lógicamente tiene que ser interpretado dentro del contexto de las obligaciones que tiene el administrador en el artículo 20, literal b y también, como antes dijimos, en la remisión que hace el artículo 19 de dicha ley al contrato de mandato que está establecido en el artículo 1.684 y siguientes del código civil venezolano, especialmente en las obligaciones de todo mandatario, siendo la norma rectora en esta materia la establecida en el artículo 1.692 del Código Civil, la cual habilita al administrador a actuar bajo el modelo de conducta del buen padre de familia, por lo que él pudiera ordenar la reparación sea menor o mayor (que de paso no están definidas en la legislación actual, por lo que este tema está sujeto a una altísima discreción del administrador, quien siempre está obligado a actuar para resolver sobre el cuido del patrimonio del condominio) de las columnas afectadas.
Esto no significa que la comunidad de propietarios queda de lado en la toma de decisiones por la falta de definición legal sobre los conceptos de reparaciones menores o mayores. La misma comunidad de copropietarios se puede dar una base conceptual para llenar los vacíos conceptuales que tiene la ley de propiedad horizontal, siempre y cuando no afecten el orden público establecido. De esta forma, aprobados los conceptos nuevos en el condominio, entonces el administrador debe acatarlos y cumplirlos, tal y como se lo ordena el artículo 20, literal “c” de la ley de propiedad horizonntal.
En el caso de ejemplo que estamos poniendo sobre la afectación de las columnas del edificio, nuestra sugerencia es que la junta de condominio o el administrador presenten los respectivos proyectos de ejecución de las obras de reparación; y si los montos son muy altos para realizar las reparaciones de todas las columnas, entonces deben repararse las mismas una por una de acuerdo al flujo de caja que poco a poco vayan dotando los copropietarios. Pero lo que no puede ni debe ocurrir es que no se hagan los trabajos. Los propietarios pueden respaldar si así lo desean (aunque no es obligartorio) bien sea vía carta consulta o por assamblea, la decisión de la junta o del administrador para seguir la metodología de repación que se va a proponer.
Ahora bien, nunca faltarán los propietarios que todo lo cuestionan y más si son abogados (donde hay dos abogados hay tres opiniones) y seguramente, consideran que pueden intentar acciones judiciales en contra de las decisiones que tome la junta, el administrador o la asamblea para ordenar la reparación de urgencia de las columnas, como es el caso de ejemplo que estamos poniendo sobre el tapete. A la comunidad de copropietarios hay que decirle: quien considere que se están vulnerando sus derechos en el condominio, que acuda a un trinunal de la república e intente las acciones que considere; y oportunamente, el administrador, quien es el representante de la totatlidad de los derechos e intereses de los copropietarios, contestará la demanda y también puede, reconvenir (contra demandar) al propietario caprichoso que con su acción lo que hace es causar mayor daño al patrimonio del condominio por los gastos del juicio que todos (inncluyéndolo) tendrán que pagar para ejercer su defensa y mutua petición.
Quien demanda tiene que probar sus argumentos en juicio; y ante el caso de una urgencia como reparar las columnas de un edificio, para evitar que se caiga como ocurrió con un edificio en la ciudad de Miami, Estado de Florida en USA hace casi dos años, cualquier propietario puede y debería actuar si la junta o el administrador no lo hace. Y si estos dos órganos de administración presnetan el proyecto ante la comunidad, lo lógico para el resto de los propietarios es que lo apoyen sin ambajes, sin obstáculos y bajo los principios de la buena fe y el concepto del buen padre de familia. Por cierto, está tammbiénn el concepto del “mejor padre de familia” según el cual el mandatario puede actuar yendo más allá de la conducta regular y ordinaria que le impone el legislador de actuar siempre como el buen padre de familia. El mejor padre de familia es quien actúa disponiendo al máximo los recursos conn los que cuenta para atender una responsabilidad, con un nivel de actuaciónn superior a lo que la ley le exige.
Todo esto deben tomarlo en cuenta los copropietarios a la hora de confrontar las amenzazas de cualquier copropietario que pretenda torpedear o utilizar argumentos leguleyos para impedir la inmediata realización de los actos de urgente conservación que requiere el edificio.
Ningún juez de la república enn Venezuela sería tan incongruente; tan alejado de sus responsabilidades de proteger a la vida y bienes de una comunidad de copropietarios, como para paralizar o impedir las obras de reparación de las columnas de uno o varios edificios, porque sería corresponsable en caso de tomar decisiones contrarias y en caso de que el edificio colapse y mate a personas y destruya sus bienes.
Afortunadamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia en materia de inflación, valida el criterio de una actuación del administrador como un buen padre de familia, siempre actuando en pro de los intereses de la comunidad de corpopietarios.
Elaborado por Rafael Ángel Viso Ingenuo
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