Sin duda alguna, la cobranza de los gastos comunes a los morosos en el condominio resulta difícil, compleja más no imposible. Este es uno de los motivos por los cuales más nos consultan desde cualquier parte del país. Por nuestra parte, insistimos a las Juntas de Condominios y otras comunidades inmobiliarias, el éxito en las actividades para recuperar una cartera de mora (extrajudicialmente) depende de los siguientes principios:
1) Que sea despersonalizada por parte de la Junta: con ello queremos recomendar que la Junta de Condominio debe contratar un despacho de abogados que se encargue de realizar estas labores a partir de un número de meses debidos, por ejemplo, a partir del cuarto mes, debiendo la Junta o la administradora esforzarse por trabajar la cartera de mora de 1 a 3 meses.
2) Que sea permanente, sistemática y sin exclusión: la exigencia frecuente (diaria); con base a principios y estrategias claramente diseñadas parea lograr el principal objetivo de la cobranza: el pago y efectuada a todos aquellos propietarios que se encuentren en mora, sin excepción alguna de quien sea el deudor (miembro o no de la Junta de Condominio) es lo que garantiza la uniformidad del discurso de la Junta en sus intenciones de querer cobrar y recuperar el dinero de los gastos comunes que los propietarios no han querido pagar, por la razón que fuera.
3) Que los deudores sean clasificados en sus causas de mora: la atención y el cobro personalizado da resultados: no todos los deudores deben por la misma causa. Cuando se les atiende y se les envía un aviso de cobro; o misiva de forma personalizada, éste suele prestarle más atención y en términos generales, acude a reunirse con su acreedor para exponer los problemas que tenga y programar o efectuar su pago.
4) Que la Junta haya decidido demandar masivamente a todos los morosos y comunique ello a todos los propietarios: Cuando la Junta, además de decirle a los propietarios que va a cobrar; además de convocarlos y exigirles el pago, les comunique que quien no pague inexorablemente será demandado en un tribunal por cobro de bolívares, por la vía ejecutiva que estable el artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (Venezuela) demuestra de forma convincente que no hay contemplación con los deudores en el condominio.
Ahora bien, en verdad, si los deudores que hagan caso omiso a las acciones de cobro extrajudicial no pagaren, deben ser demandados todos sin excepción, citarlos en el tribunal, para que respondan ante la comunidad de propietarios con su patrimonio inmobiliario de las deudas que tengan. Este tipo de juicio permite atacar el patrimonio del deudor con medidas cautelares de aseguramiento de su patrimonio (embargo preventivo) o prohibición de enajenar y gravar el inmueble, antes de llegar a un a sentencia definitiva y firme en el juicio (breve).
Siempre sostenemos que resulta muy peligroso deber gastos comunes en un condominio en Venezuela porque las planillas de liquidación que pasa su ente administrador son títulos ejecutivos de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal y permiten acciones inmediatas de embargo contra el patrimonio del deudor.
Una demanda bien sostenida, desarrollada y seguida hasta el final, da sus frutos.
A continuación, les brindamos a nuestros lectores un modelo de carta a enviar a un deudor de gastos comunes en el condominio donde se le informa además del monto que debe, los fundamentos legales según los cuales debe pagar los gastos y honorarios profesionales en los que haya incurrido la Junta o el administrador como representante de la comunidad de copropietarios acreedora, por las actividades de cobranza extrajudicial. La misma se presenta en los términos siguientes:
Ciudad:_______, día ____ del mes de __________ del año 20__.
Señor(es):
_____________
Inmueble: XX-ZZ
Condominio / Comunidad: XXXXXXXXXXXXXXXX
Ciudad.-
Distinguido(s) señor(es):
La Junta de Condominio del XXXXXX viene desarrollando una intensa labor de cobranza extrajudicial para reducir al mínimo la cantidad de propietarios que serán demandados por cobro de bolívares, por presentar deudas con el condominio y según el procedimiento previsto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y las costas, prudentemente calculadas” y en concordancia con lo señalado en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal que reza: “…Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.
A esta fecha usted le debe la suma de Bs. CCCCCCCCCCC a la comunidad de copropietarios quien está soportando con su fondo de reserva los perjuicios que le causa su mora; y por esta cantidad estamos realizando esta gestión de cobro extrajudicial, la cual genera honorarios profesionales (que le serán atribuidos exclusivamente a su cuenta como gasto no común) de acuerdo a lo establecido en el “Reglamento Interno Nacional de Honorarios Mínimos de Abogados” dictado por la Federación de Abogados de la República Bolivariana de Venezuela”, según lo dispuesto en sus artículos 1, 2, 3 y en concordancia con lo indicado en su artículo 11 que dispone: “CORRESPONDENCIA Y GESTIONES: …PARÁGRAFO SEGUNDO: Si se obtiene el pago de la suma adeudada, mediante los procedimientos previstos, sin necesidad de otras gestiones, se cobrará además el veinte por ciento (20%) sobre la cantidad cuya cancelación se logre”; es decir, que por la atención de su caso, no se le están cobrando los honorarios que se indican en los literales “a” y “b” de este mismo artículo, que señalan: “literal a) La redacción de cartas, notas, cobros y otros de naturaleza semejante, causarán honorarios mínimos de 5 UT (Unidades tributarias); y literal b) Toda gestión en juzgados y oficinas públicas y privadas, con el objeto de obtener datos e informaciones, causará honorarios mínimos de 10 U.T.” . En síntesis, queremos que usted esté perfectamente consciente que su mora en el pago de las obligaciones legales atribuibles a su condición de propietario, además de perjudicar la buena marcha del condominio (puesto que imposibilitan la cobertura del 100% del pago de los bienes y servicios que requiere la comunidad de copropietarios) han causado las siguientes actividades profesionales del abogado: a) Redacción de una carta de cobro (la cual no se le está cobrando, a pesar de lo dispuesto en el literal “a” del artículo 11 del Reglamento de Honorarios Mínimos de Abogados arriba indicado); b) Coordinación de la gestión de cobranza entre el abogado y el cobrador para gestionar su pago; c) Redacción de esta carta explicativa para no sólo señalarle su deber de pagar el condominio, sino explicarle el cobro justificado de nuestros honorarios profesionales, así como del compromiso legal que usted adquirió cuando decidió adquirir un inmueble en el Condominio XXXXXXX, según las disposiciones de su Documento de Condominio.
En este mismo orden de ideas, queremos recordarle lo que dispone el Documento de Condominio en su “CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA: Pago de los Gastos de Condominio: Para la determinación, pago y gestiones de cobro de cuotas que a cada propietario corresponda sobre los gastos comunes, el Administrador hará una relación mensual con determinación muy detallada y explícita de todos los gastos comunes y de los gastos exclusivos asignados a los propietarios, procediendo en la forma como quedó establecido en la Cláusula Décima Segunda de este Documento; deberá añadir el diez por ciento (10%) de los gastos para mantener un Fondo de Reserva; pasará a cada quien una liquidación acompañada del cálculo correspondiente. Cada propietario deberá pagar dentro de los cinco (5) días siguientes al recibo de la Planilla de Liquidación…” (Subrayado nuestro). Observe apreciado propietario, que esta norma establece muy claramente un tiempo para pagar sus gastos comunes, tiempo en el cual usted por la razón que sea, lamentablemente no ha cumplido con su obligación legal que asumió mediante documento público de compra, cuando registró su propiedad inmobiliaria. Queremos ahondar en el tema del efecto de las obligaciones según el Código Civil Venezolano: “Artículo 1.269: Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención…” “Artículo 1.271: El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”; “Artículo 1.273: Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”. “Artículo 1.277: A falta de convenio en la obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales.
Se deben estos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida”; queremos destacar lo dispuesto en el “Artículo: 1.297: Los gastos del pago son de cuenta del deudor”, lo que hace concluir que las gestiones de cobranza que se le están realizando por su mora, son de su exclusiva responsabilidad, de manera que cuando usted pague lo que le debe al condominio, se le cobrarán nuestros honorarios profesionales más el I.V.A. de ley; y finalmente señalamos el artículo 2 del Código Civil que reza: “La ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento”. Lo invitamos a pasar por la oficina de administración de condominios para pagar su deuda y nuestros legítimos honorarios profesionales. La señora ZZZZZZ XXXX lo atenderá gustosamente.
Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inprerabogado: 40.236
VISO & ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS
Correos electrónicos: visoasociados2003@yahoo.com / visoasociados2003@gmail.com .
Teléfonos: 0212-537.82.80 / celular: 0424 – 148.40.34 y 0424 – 817.88.41.
