Esta es una pregunta recurrente que nos hacen en nuestra página y queremos dar una orientación breve pero concreta al respecto.
Lo primero que hay que decir es que cuando una Junta de Condominio ejercer las funciones como ente administrador, le corresponde realizar todas las obligaciones inherentes a ese cargo que están establecidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. Recomendamos a nuestros seguidores fuera de Venezuela consultar la normativa jurídica que rige la propiedad horizontal en sus países para conocer el contexto jurídico aplicable en este campo del derecho,
Dentro de las obligaciones legales que tiene todo administrador en Venezuela, vemos que el literal “a” del mencionado artículo señala que corresponde al administrador: “cuidar y vigilar las cosas comunes”; literal “b”: “realizar o hacer realizar los actos de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes”. De forma tal, que no es una opción del administrador, sea la Junta de Condominio o bien una tercera persona designada por la Asamblea de Propietarios que ejerza como tal, realizar y sufragar los gastos comunes del edificio. Claro, ella va a depender también de la conciencia de todos los propietarios de pagar oportunamente sus gastos comunes, puesto que aunque el administrador quiera y sepa cuáles son los gastos que deba pagar, sino cuenta con los recursos económicos suficiente por la mora de los propietarios, entonces por más que quiera no podrá hacerlo y tendrá que comenzar a aplicar su criterio discrecional para decidir cuáles gastos comunes paga primero y cuáles después, lo que normalmente es fuente de conflictos entre los copropietarios, porque cada quien tiene sus criterios diferentes de entender las cosas, pero pocos son los que tienen la conciencia de participar como miembros de la Junta de Condominio, a la hora cuando les es requerida su participación.
En segundo lugar, debemos recordar lo que dice el artículo 21 de la mencionada ley venezolana: en síntesis, habilita a cualquier copropietario a realizar gastos comunes quesean de urgente necesidad, cuando la Junta o el administrador no actúan oportunamente. En tal caso, quien sufrague el gasto tendrá derecho al correspondiente reembolso presentando los pertinentes recibos o facturas legales a nombre del condominio, que este hubiere pagado. Dichos recibos deberá presentarlos al administrador (quien lo fuere) para que le haga el reembolso. Por supuesto, que el propietario pagará vía recibo de condominio, lo que le corresponda de dicho gasto según la aplicación de la alícuota correspondiente a su propiedad.
En tercer lugar, si hubieren recursos suficientes y la Junta como administrador del edificio no cubre la totalidad de los gasto comunes, entonces serán responsables sus miembros, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano, que regula todo lo referente al hecho ilícito civil: quien por negligencia, impericia, imprudencia o inobservancia de reglamentos técnicos cause un daño a otro, está obligado a repararlo”. Recuerden nuestros lectores fuera de Venezuela consultar la legislación en materia del hecho ilícito en sus respectivos países. Y como hemos dicho en otros artículos y ensayos publicados en distintas entradas de nuestra página web, responde civil y penalmente los miembros de la Junta de Condominio por sus acciones y omisiones en el ejercicio de su cargo.
Si el administrador del edificio es una persona natural o jurídica, igualmente debe responder ante la comunidad de copropietarios.
En cuarto lugar, señalamos que una Junta de Condominio o un administrador de un edificio que intencionalmente deje de pagar ciertos gastos comunes, perjudicando la calidad de vida de la comunidad de copropietarios, entonces deberá ser destituido de su cargo o revocado su mandato de administración, y también, puede ser demandado ante los tribunales competentes ordinarios para que responda por los daños y perjuicios causados por su negligencia, imprudencia, impericia y su dispraxis profesional en el caso del administrador.
Ya la forma como le será revocado el mandato al administrador o destituido los miembros de la Junta, es por la vía de la Asamblea de Propietarios: convocándola para que tome una decisión al respecto.
Esperamos haberle dado claridad a nuestros seguidores y sigan consultando nuestras múltiples entradas para su orientación gratuita. No olviden consultar la legislación en sus países sobre propiedad horizontal y suscríbanse a esta página y a nuestras redes sociales. Si quieres ver nuestros videos, visita en You Tube a Procondominios y suscríbete gratuitamente.
Nos despedimos de ustedes,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
