OBLIGACIONES LEGALES DEL ADMINISTRADOR DE CONDOMINIOS EN QUINTANA ROO, MÉXICO

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, México señala las obligaciones expresas que tiene todo administrador de condominios. Mencionamos que se trata de la última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado en fecha del 22 de marzo de 2011.

Hemos querido extraerlas de su texto para una mayor rapidez en la búsqueda por parte del usuario interesado. En cada actualización que iremos haciendo de la entrada las iremos comentando sobre nuestra experiencia profesional y académica como estudiosos del tema del condominio.

Con base a estas obligaciones que veremos seguidamente, nos proponemos brindar orientaciones a los “residentes” quienes son los operarios de las empresas administradoras de condominios, para que cumplan fielmente sus labores considerando los límites que tienen, según sus funciones y en concordancia con los contratos de servicios que sus empresa firman con los Comités de Vigilancia. De esta forma, buscamos que los residentes estén plenamente conscientes de  sus obligaciones y  siendo una manera para descargar en lo más que se pueda, a los Directores de las empresas de funciones operativas, para que se puedan dedicar a las labores propias de proyección y de organización de las empresas administradoras de condominios.

Así, iremos comentando cada una de las obligaciones del administrador, señalando con precisión las tareas de control y el contenido de los reportes que surgen y a quien deben dirigir, en el cumplimiento de estas obligaciones legales: insistimos, algunas escapan a la función de los residentes de las administradoras en los condominios; otras son responsabilidad de sus directivos.

A continuación, las obligaciones del administrador de condominios; a saber:

ARTÍCULO 36.- Corresponderá al Administrador:

I.- Llevar un libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por el comité de vigilancia;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Verificar la existencia y llenado de este libro, el cual es la bitácora del condominio; en él se registran las decisiones de la asamblea de condóminos según esta ley, tal y como lo dispone su artículo 28, numerales: VIII y IX, que son los que hacen referencia al libro de actas dentro de las disposiciones que rigen las Asambleas.
2. Aprender a redactar el Acta “en vivo” al calor de realización de las asambleas; para que luego sea transcrita por el Secretario del Comité de Vigilancia.
3. Verificar que el Libro de Actas sea el autorizado por la asamblea de condóminos para recoger el contenido de las actas de sus reuniones.
4. Recomendación: que la asamblea de condóminos autorice al Comité de Vigilancia o al administrador a llevar el Libro de Actas que sea autenticado ante el Notario Público, con el fin de que sea el mismo Libro y no otro; y que sea utilizado hasta que culminen sus páginas, las cuales deben ser numeradas y selladas en presencia del Notario, quien debe ratificar que el precitado Libro será usado con el único fin de registrar las decisiones de las Asambleas, cuyas Actas se transcribirán en él. Cabe destacar, que recomendamos que las Actas que se vayan a transcribir, también sean autenticadas ante Notaria Pública; de manera que exista un duplicado del contenido del Libro, lo que genera mayor seguridad jurídica en caso de que se extravíe o deteriore el Libro de Actas.
5. Esta práctica de autenticar las Actas de las Asambleas previo a su transcripción en el Libro de Actas facilita además su manejo: pueden ser escaneadas; enviadas por correo electrónico; fotocopiadas; estas actividades deben ser realizadas y controladas totalmente por el “residente u operario del condominio”.
6. Todo lo relacionado con llevar el Libro de Actas de la Asamblea de Condóminos lo debe tratar el residente u operario del condominio con el Secretario del Comité de Vigilancia.

II.- Cuidar, vigilar y mantener en buen estado los bienes de uso común del Condominio, instalaciones y los servicios comunes, así como promover la integración organización y desarrollo de la comunidad.

Entre los servicios comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros Condominios, como lo es en el caso de condominios maestros.

La prestación de estos servicios y los problemas que surjan con motivo de la contigüidad del Condominio con otros, serán resueltos en las Asambleas correspondientes a cada Condominio, llevando cada Administrador la representación de los Condóminos respectivos ante la Junta General de Administradores en las que se acordarán las instrucciones pertinentes para el Comité de Administración General del Condominio Maestro;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Recorrer e inspeccionar, además de realizar un registro fílmico o fotográfico de los bienes y áreas comunes. Sugerimos realizar un cuadro en excel donde debe programar y supervisar la realización de los tres tipos de mantenimientos en el condominio: a) preventivos; b) correctivos y c) predictivos. Todos los mantenimientos tienen una incidencia en el balance general del inmueble porque representan gastos comunes que deben ser considerados a la hora que el administrador elabore el presupuesto y los proyecte los fondos de administración y de mantenimientos.
2. Realizar y llevar registro de reuniones informales y de carácter legal con los condóminos, tanto en condominios maestros como en los ordinarios, promoviendo la cultura condominial. Aquí el residente deberá solicitar el apoyo de su empresa a los fines de que le instruyan sobre el contenido y la información que debe transmitir o poner a disposición de los condóminos para tales fines.

III.- Recabar y conservar, mientras dure su gestión, los libros y la documentación relacionada con el Condominio, mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los Condóminos o sus representantes, haciendo entrega de ellos a las subsecuentes administraciones;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Llevar de forma ordenada un archivo tanto físico como digital con sus respectivos índices, los cuales procurarán que puedan ser manejados fácilmente por cualquier persona. Estos archivos deben contener toda la data del inmueble en todos los aspectos de su vida: aspectos contables; administrativos, mantenimientos de bienes y servicios; proveedores; aspectos judiciales que eventualmente sean tratados los intereses comunes; en fin, absolutamente toda la información debe llevarse sistemáticamente y de ella  se debe dar cuenta de todo su contenido a los condóminos por todos los medios de comunicación posible, incluyendo los digitales.
2. Al iniciar las operaciones administrativas, el residente debe tener un modelo de acta de entrega de la administración ya redactada y preparada; debe actuar como si fuera a entregar la administración de forma inmediata. De esta manera, siempre llevará todo al día y formará parte de su metodología de actuación tener el acta pre elaborada.

IV.- Realizar todos los actos de administración y conservación que el Condominio requiera en sus Áreas Comunes; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes y servicios necesarios para las instalaciones y Áreas Comunes, debiéndose prorratear entre los Condóminos, el importe del consumo del servicio o bien de que se trate en base al porcentaje del indiviso que les corresponde;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Realizar una descripción de todos y cada uno de los procesos y sus tareas administrativas del condominio. El residente debe tener los flujogramas de los procesos de facturación de gastos comunes; de cobranza; de pago de proveedores; de reposición de caja chicca; de rendición mensual de cuentas a los condóminos; de contratación con los proveedores, considerando con ellos la estandarización de los contratos de servicios (calidad; alcance de servicios; precio y garantía; modos de resolver y prevenir conflictos); de comunicación con los condóminos; de programación y realización de todos los tipos de mantenimientos de bienes y servicios comunes; en fin, todo proceso o actividad legal que debe realizar el ente administrador debe ser memorizado y observado y muy bien comprendido por el residente u operario administrativo del condominio. De esta manera, se contribuye a descargar de actividades a los cuerpos y entes directivos de la persona moral o jurídica administradora del condominio.
2. Desarrollar las tablas en excel para el control de las alícuotas de cada inmueble atribuibles a cada Unidad de Propiedad Exclusiva perteneciente a cada condómino. Lógicamente, hoy día el manejo de los software administrativos on line ayudan mucho a realizar los procesos de administración y manejo del condominio; aunque no hay software que haga absolutamente todas las operaciones que exige el legislador especial de propiedad pro indiviso en ningún país de los que hemos estudiado, al menos en Hispanoamérica. El software distribuye automáticamente los gastos comunes, pero el residente u operario debe vaciar la información según los criterios establecidos en el Reglamento de Condominio. La alimentación de la data administrativa que manejará el software dependerá del residente administrativo, supervisado a su vez por el Comité de Vigilancia y por la Gerencia de la empresa administradora del condominio.
3. Todos los actos de administración y conservación del inmueble, cada uno deberá contar con un formato o reporte que se archivará en físico y en digital y se comunicará a todos los condóminos y al Comité de Vigilancia sin reserva alguna.
4. Los reportes y seguimiento al consumo de los servicios básicos mes a mes son esenciales, por cuanto permitirán establecer las referencias y las alertas en caso de sus variaciones repentinas que permitan concluir que hay un alto consumo e indagar sus causas; por ejemplos, averías en los medidores de electricidad; gas o agua.

V.- Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I del artículo 26 de esta Ley;

Esta norma señala textualmente lo siguiente: “Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas: I.- Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación, y, para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarán por el administrador previa licencia, en su caso, de las autoridades competentes de la administración pública, bastando la conformidad del comité de vigilancia, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración debiendo informar al respecto en la siguiente asamblea general. Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el administrador convocará a asamblea general, a fin de que, conforme lo prevenga el reglamento, resuelva lo conducente;”

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Desarrollar los modelos de cartas a enviar en físico con acuse de recibo a las autoridades competentes para obtener la licencia o permiso para realizarlas. Conviene elaborar un cuadro de control de envío de correspondencia donde se señale las fechas de envío, recepción y contestación y el resultado a los petitorios planteados.
2. Elaborar los formatos correspondientes a los controles de las decisiones tomadas por el Comité de Vigilancia en los momentos cuando hayan dado su conformidad para realizar las actividades que refiere esta norma.
3. Tomar debida nota para la elaboración de la agenda a tratar en la siguiente asamblea de condóminos para informar sobre estas actividades de administración y conservación de bienes y servicios comunes.
4. Llevar y supervisar el control contable del FONDO DE GASTOS DE MANTENIMIENTO Y ADMINISTRACIÓN. Deberá llevar una tabla y un reporte semanal sobre este fondo para informar a toda la comunidad de condóminos.

VI.- Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que ésta designe a otra u otras personas para el efecto;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Elaborar una tabla control para exponer cuáles son los puntos decisorios aprobados por la asamblea de condóminos y que representan una actividad directa ejecutiva para el administrador, por cuando son una orden o mandato  expreso que determina para hacer una obligación de hacer. Dicha tabla debe contar con la descripción del mandato; fecha de aprobación; fecha de inicio del cumplimiento de la orden; tiempo de ejecución; supervisión y observaciones con relación al cumplimiento de la misma.

VII.- Recaudar de los Condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para el fondo de mantenimiento y administración y para el fondo de reserva, así como cuotas extraordinarias. Para la recaudación podrá contratar, a nombre del Condominio, servicios bancarios, legales, de inversión y contables que autorice la Asamblea;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Controlar la cobranza con todos los medios tecnológicos y electrónicos y físicos disponibles y llevar una tabla diaria sobre las gestiones de cobranza.
2. Elaborar la ruta de cobranza del cobrador extrajudicial si lo hubiere.
3. Aplicar las penalidades a los condóminos morosos en el cumplimiento de sus obligaciones; aplicando lo que señale estrictamente el Reglamento de Condominio de la privada residencial.
4. Elaborar una Tabla de Control para llevar la data de: a) El Fondo de Mantenimiento y Administración; b) El Fondo de Reserva; y c) Las cuotas extraordinarias.

VIII.- Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del Condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del Reglamento del Condominio;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Elaborar, como antes se dijo, la descripción del proceso administrativo para ejecutar cada gasto de mantenimiento y de administración; y su incidencia contable en el fondo correspondiente.
2. Esos gastos  se efectuarán en un momento determinado; razón por la cual debe realizarse un protocolo de pago semanal, lo más ágil posible para que sea aprobado por el Comité de Vigilancia, en pro de la buena dinámica administrativa del inmueble.

IX.- Otorgar recibo a nombre del Condominio o del Administrador que reúna los requisitos que establece el artículo 29-A del Código Fiscal de la Federación, a cada uno de los Condóminos por las cuotas que aporten para el fondo de mantenimiento y administración, así como para el fondo de reserva u otro concepto; en estos recibos se expresarán, en su caso, los saldos en liquidación a cargo de cada condómino;

La norma del Código Fiscal de la Federación dispone así:

“Artículo 29-A. Los comprobantes a que se refiere el artículo 29 de este Código, además de los requisitos que el mismo establece, deberán reunir lo siguiente:

I.- Contener impreso el nombre, denominación o razón social, domicilio fiscal y clave del registro federal de contribuyente de quien los expida. Tratándose de contribuyentes que tengan más de un local o establecimiento, deberán señalar en los mismos el domicilio del local o establecimiento en el que se expidan los comprobantes.

II.- Contener impreso el número de folio.

III.- Lugar y fecha de expedición.

IV.- Clave del registro federal de contribuyentes de la persona a favor de quien expida.

V.- Cantidad y clase de mercancías o descripción del servicio que amparen.

VI.- Valor unitario consignado en número e importe total consignado en número o letra, así como el monto de los impuestos que en los términos de las disposiciones fiscales deban trasladarse, desglosado por tasa de impuesto, en su caso.

VII.- Número y fecha del documento aduanero, así como la aduana por la cual se realizó la importación, tratándose de ventas de primera mano de mercancías de importación.

VIII.- Fecha de impresión  y datos de identificación del impresor autorizado.

Tratándose de comprobantes que amparen la enajenación de ganado, la reproducción del hierro de marcar de dicho ganado, siempre que se trate de aquél que deba ser marcado.

Los comprobantes autorizados por el Servicio de Administración Tributaria deberán ser utilizados por el contribuyente, en un plazo máximo de dos años, dicho plazo podrá prorrogarse cuando se cubran los requisitos que al efecto señale la autoridad fiscal de acuerdo a reglas de carácter general que al efecto se expidan. La fecha de vigencia deberá aparecer impresa en cada comprobante. Transcurrido dicho plazo se considerará que el comprobante quedará sin efectos para las deducciones o acreditamientos previstos en las Leyes fiscales.

Los contribuyentes que realicen operaciones con el público en general, respecto de dichas operaciones deberán expedir comprobantes simplificados en los términos que señale el Reglamento de este Código. Dichos contribuyentes quedarán liberados de esta obligación cuando las operaciones con el público en general se realicen con un monedero electrónico que reúna los requisitos de control que para tal efecto establezca el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter general”.

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Entregar al condómino el recibo que reúna estos requisitos legales. La empresa administradora definirá lo relativo a su emisión; el residente u operario del condominio deberá llevar un control de su emisión y de su entrega al condómino.

X.- Entregar de manera mensual, bimestral o cuando así lo determine la Asamblea a cada condómino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta que muestre:

a) Relación pormenorizada de cobranza y de los gastos del mes o meses anteriores efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administración;

b) Estado consolidado que muestre los montos de las aportaciones y de cuotas pendientes de cubrirse. El Administrador tendrá a disposición de los Condóminos que lo soliciten una relación de los mismos en la que consten las cantidades que cada uno de ellos aportó tanto para el fondo de mantenimiento y administración, como para el fondo de reserva, con expresión de saldos de cuotas pendientes de cubrirse;

c) Saldo del fondo de mantenimiento y administración y fines para el que se destinará en el mes siguiente o, en su caso, monto y relación de adeudos por cubrirse;

d) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses, que obren en poder del Administrador;

e) La información antes señalada deberá ser enviada vía de mensajes de datos electrónicos y comunicaciones de condóminos extranjeros y nacionales, siempre que tal medio se someta a su interpretación y aplicación a los principios de neutralidad tecnológica, autonomía de la voluntad, compatibilidad internacional y equivalencia funcional del mensaje de datos en relación con la información documentada en medios de comunicación no electrónicos que para tal efecto hayan señalado a la administración del condominio;

El condómino podrá formular hasta antes de ser aprobado en su caso por la Asamblea, las observaciones u objeciones que considere pertinentes, en relación a los documentos señalados en el punto que antecede. Transcurrido dicho plazo se considera que está de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobación de la asamblea, en los términos de la fracción VII del artículo 31;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. El residente debe enviar mensualmente toda la información contable al Tesorero del Comité de Vigilancia y a todos los condóminos en la forma que lo ordena la ley. En realidad, esta norma es bastante detallada y en si misma, describe las tareas y cómo debe realizarlas el administrador; en nuestro caso, el residente u operario del condominio quien está empleado por el administrador.

XI.- Convocar a asamblea de conformidad con lo dispuesto por los artículos 29 y 30 de esta Ley;

Veamos que dicen ambos artículos de la ley especial  bajo estudio:

“ARTÍCULO 29.- En el procedimiento para la celebración de las Asambleas según sea el caso, deberán cumplirse las siguientes disposiciones:

(REFORMADO, P.O. 22 DE MARZO DE 2011)

Cuando la asamblea se celebre en virtud de primera convocatoria, se requerirá de un quórum de 75% del proindiviso del condominio; cuando se realice por segunda convocatoria, el quórum será por lo menos del 51 % del proindiviso del condominio.

En caso de tercera o ulterior convocatoria, la asamblea se declarará legalmente instalada con los Condóminos que asistan y las resoluciones se tomarán por mayoría de los presentes.

ARTÍCULO 30.- Las convocatorias para la celebración de Asambleas, deberán cumplir con los siguientes requisitos:

I.- La Convocatoria deberá indicar el tipo de Asamblea de que se trate, lugar en donde se realizará dentro del Condominio, o en su caso el establecido por el Reglamento pero en ningún caso fuera del municipio en que se ubica el Condominio, así como la fecha y hora en que se celebrará, incluyendo el orden del día y quien convoca; y

II.- Entre la primera Convocatoria y la celebración de la Asamblea, deberá mediar el plazo mínimo que al efecto fije el Reglamento del Condominio o en su defecto, dicho plazo no será menor de quince días naturales. Entre la segunda convocatoria y la celebración de la asamblea respectiva, deberá mediar un plazo mínimo de 24 horas y entre la tercera o ulterior convocatoria, diez minutos de anticipación.

(DEROGADO, P.O. 22 DE MARZO DE 2011)

(REFORMADO, P.O. 22 DE MARZO DE 2011)

Cuando un grupo de Condóminos que detente por lo menos el 25% del indiviso del condominio hubiesen solicitado por escrito al Administrador la celebración de una Asamblea dejando claramente especificados los temas y puntos a tratar, en el caso de que éste no la hubiera convocado en los siguientes diez días hábiles, podrán acreditar el anterior extremo ante el Juez Civil de Primera Instancia o al Centro de Justicia Alternativa, a efecto de que éste publique la Convocatoria mencionada, la cual no podrá variar en los puntos previamente solicitados.

También el Comité de Vigilancia podrá convocar a Asamblea, según lo previene el Artículo 40, fracción IX.

En casos de suma urgencia, se convocará a asamblea con la anticipación que las circunstancias lo exijan.

Las determinaciones adoptadas por las Asambleas en los términos de esta Ley, la Escritura Constitutiva, el Reglamento del Condominio y de las demás disposiciones legales aplicables, obligan a todos los Condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.

III.- Los Condóminos o sus representantes, serán notificados mediante la entrega en forma fehaciente, de la convocatoria respectiva, en la Unidad de Propiedad Exclusiva que le corresponda o mediante correo electrónico que hayan indicado para tal efecto, debiendo quedar constancia de dicha notificación en la administración del Condominio.

Además, el convocante deberá fijar la convocatoria en cinco o más lugares visibles del Condominio, o en los expresamente establecidos en el Reglamento, en la fecha en que se expida, debiendo levantar acta circunstanciada de lo anterior, firmada por la persona que convoca, por un miembro del comité de vigilancia y tres Condóminos, o en su defecto levantar dicha acta circunstanciada ante la fe de notario público.”

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Elaborar las tablas en excel de control de quórum para las tres convocatorias que establece la ley: ello le ayudará a llevar un conteo en caliente al momento de la reunión asamblearia y podrá informar a los condóminos y al Comité de Vigilancia, el momento preciso cuando se materialice o verifique el quórum, lo que permitirá desarrollar la asamblea.
2. Elaborar las tablas de control de las alícuotas según los propietarios que posean mayor cantidad de Unidades de Propiedad Exclusiva. Ello facilitará el conteo. En realidad, debe contar con creatividad para elaborar las alícuotas; quedando ma su libertad el modo de realizarlas.

XII.- Exigir, con la representación de los demás Condóminos, el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley y el Reglamento;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Cuando el residente u operario en el condominio observe una situación violatoria de la Ley o del Reglamento de Condominio, debe preparar las misivas que sean menester dirigirlas a toda la comunidad de condóminos y a las personas responsables de tal violación, advirtiendo las circunstancias y consecuencias jurídicas.
2. Debe exigir en nombre del mandato que le es conferido y en representación de la comunidad de condóminos, las responsabilidades y el cumplimiento de las obligaciones legales que surjan para los responsables de las violaciones de los instrumentos legales.
3. Nunca debe quedarse el residente cruzado de brazos. Tiene que actuar y si dentro de su protocolo de actuación no está hacerlo directamente porque la empresa administradora así lo tiene establecido; es allí cuando debe advertir al Director de Operaciones o a la Gerencia General, para que salven la responsabilidad de la empresa.

XIII.- Cuidar la debida observancia de las disposiciones de esta Ley, el Reglamento del Condominio y de la Escritura Constitutiva;

Esta norma no merece mayores comentarios por nuestra parte. Ya en el punto anterior expusimos con detalle el proceder del residente en el condominio.

XIV.- Inscribir la Escritura Constitutiva del régimen, así como las escrituras de modificaciones al mismo, en el Registro Público de la Propiedad;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Informar al Gerente de Operaciones de la empresa administradora de condominios sobre esta actividad para que le realice el personal administrativo de la empresa.
2. Recomendamos que el residente del condominio no se distraiga en estas actividades porque son fuera del condominio y pueden demandar mucho tiempo.

XV.- En relación con los bienes e intereses comunes del Condominio, el Administrador tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la Ley, para articular y absolver posiciones, para formular denuncias y querellas, desistir y otorgar perdón y nombrar abogados con las facultades específicas que en cada caso se requieran.

De manera mancomunada con el Presidente del Comité de Vigilancia, aperturar cuentas de cheques, librar cheques y cuando así lo acuerde la Asamblea, designar firmas autorizadas para el manejo de dichas cuentas;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Informar al Gerente de Operaciones de la empresa administradora y al Comité de Vigilancia del Condominio de la lista de morosos o de cualquier otro asunto comunitario que requiera el ejercicio de acciones judiciales, para que se otorguen los poderes especiales correspondientes.
2. Con relación a las cuentas bancarias, estimamos que la apertura de cuentas mancomunadas  con el Presidente del Comité de Vigilancia,  es un tema no inherente al residente del condominio, sino con el Gerente de Operaciones de la empresa administradora, quien debe ser delegado por su Directiva.

XVI.- Cumplir con lo establecido en la Ley de Protección Civil y en su Reglamento. Las medidas que adopte y las disposiciones que emita el Administrador dentro de sus funciones y con base en la ley y el Reglamento del Condominio, serán obligatorias para todos los Condóminos. La Asamblea, por la mayoría que fije el Reglamento del Condominio, podrá modificar o revocar dichas medidas y disposiciones del Administrador;

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Difundir por todos los medios comunicaciones que tenga a su alcance todas las normas y protocolos de seguridad y prevención emanada de las autoridades competentes, para que los condóminos estén debidamente preparados.

XVII.- Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a su cargo la Escritura Constitutiva, el Reglamento del Condominio la presente Ley, y demás disposiciones legales aplicables; e

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

1. Como lo señalamos arriba, el residente del condominio debe realizar un cuadro de todas las obligaciones que establezcan los reglamentos de condominios y escrituras  constitutivas, bajo la supervisión del Gerente de Operaciones de la empresa administradora.

XVIII.- Inscribir en el Registro Público de la Propiedad y Comercio, su nombramiento como administrador del Condominio, en un lapso no mayor de 30 días a la celebración de la Asamblea en que fue designado, para lo cual deberá acompañar copia certificada de identificación oficial, curriculum vitae con el soporte documental que lo sustente, constancia de antecedentes no penales, así como el acta de Asamblea firmada por los condóminos, debidamente protocolizada ante la fe de notario público.

TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:

Lo anterior para los efectos de representación ante los órganos jurisdiccionales, administrativos y fiscales, de manera individual o mancomunada con otros profesionistas que hayan designado en la Asamblea o el acta constitutiva.

1. Preparar los documentos originales y fotocopias para entregárselos al Gerente de Operaciones de la empresa, quien deberá coordinar  el cumplimiento de esta importante actividad con el personal administrativo bajo su cargo.