A pesar que a este tema ya le hemos dedicado varias entradas en nuestro blog, consideramos que debemos insistir especificando las soluciones legales que este tema tiene a la luz de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, dadas las múltiples consultas que nos han hecho sobre el mismo. Hemos observados que las Juntas de Condominios, para evitar aumentar los gastos comunes en los edificios, ante las filtraciones de las tuberías que distribuyen el agua potable, apta para el consumo humano desde el tubo matriz hacia los apartamentos, pasando por los medidores de consumo, pretenden atribuirle los gastos de las reparaciones a los copropietarios.
Es un tema recurrente e interesante, que creemos está perfectamente resuelto por la legislación especial venezolana sobre propiedad horizontal. Cabe destacar, que no es el capricho de la Junta ni la opinión de los técnicos plomeros, quienes resolverán sobre la interpretación de la Ley. Los abogados dedicados a estos temas tenemos un especial rol que jugar y por supuestos, las personas (naturales o jurídicas) dedicadas a la administración inmobiliaria, también pueden evitar y resolver conflictos innecesarios si hacen su oficio correctamente.
Una usuaria del blog a quien pretenden cobrarle los gastos de reparación de la tubería de distribución que dirige el agua hacia su apartamento nos hizo una consulta y a continuación, podrán ver la respuesta que consideramos bien oportuna para ilustrar a las Juntas de Condominios, administradores y copropietarios en general.
LA RESPUESTA FUE LA SIGUIENTE:
“1) Las tuberías de distribución de agua potable (agua fría) que parten del tubo matriz de su edificio ( o de cualquier otro) SON BIENES COMUNES, de acuerdo a la legislación venezolana. En efecto, el artículo 5, literales “g” y “k” de la vigente Ley de Propiedad establece que: “Son cosas comunes a todos los apartamentos: “g”: Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y demás similares; “k”: Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales”; de manera pues, que ni la Junta de Condominio ni el ente administrador de su edificio (si lo hubiere) puede imputarle como gasto común los derivados de la reparación de las tuberías de distribución de agua que parten del tubo matriz y que luego pasan por el medidor de agua y que se dirigen hasta penetrar físicamente en su apartamento.
2) Inclusive, queremos señalar que la reparación de los medidores de agua cuando estos se dañen, le compete a la comunidad de propietarios, al condominio y no al propietario del apartamento, por cuanto es interés de toda la comunidad, que estos aparatos estén en perfectas condiciones de funcionamiento que permitan su correcta lectura para poder distribuir el gasto común de forma justa y según el consumo que cada propietario hace en su inmueble. Estamos sorprendidos por las interpretaciones que muchos miembros de la Junta de Condominio le dan a la legislación vigente, simplemente con miras a “disminuir” los gastos del condominio y desviarlos e imputarlos ilegalmente a los propietarios sin justa causa.
3) La Junta de Condominio tiene una gran responsabilidad de asesorarse correctamente y de interpretar bien la ley. Además, sus miembros comprometen su responsabilidad civil y penal tanto por las acciones como por las omisiones que cometan en el ejercicio de sus funciones. Y en el caso que usted nos está narrando, todas aquellos daños que ocurrieren a otros apartamentos o bienes y áreas comunes del edificio por la falta de reparación oportuna de la tubería de distribución de agua fría, serán por cuenta y causa, no del condominio, sino de los miembros principales o suplentes que se niegan a realizar las reparaciones de la tubería de distribución. Queremos indicarle que el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano y que es la norma rectora y fuente de las obligaciones, que rige la “Teoría del Hecho Ilícito” en nuestro país, señala en su primer aparte lo siguiente: “El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo” y sin duda alguna, en su caso, hay una negligencia “consciente” de la Junta en no hacer la reparación que le corresponde hacer legalmente.
4) Los límites de su propiedad llegan exactamente hasta donde señala su documento de compra venta, en concordancia con el documento de condominio del edificio, esto es, normalmente, hasta la mitad de las paredes, techo y el sobre piso de su apartamento. De manera tal, que no hay justa causa que a usted pueda obligarla legalmente a reparar un bien que está más allá de los límites de su propiedad. Esto es un razonamiento lógico con fundamento legal, y de allí, parte precisamente la irresponsabilidad de la Junta de Condominio al no realizar la reparación de la tubería de distribución del agua fría, simplemente por un capricho de su mayoría. Le recomendamos realizar la denuncia ante la SUNDEE que está ubicada en la Torre Oeste del Parque Central, llevando la carta de respuesta que le ha dado la Junta y la invitamos que se comunique con su vecina para que las dos hagan la denuncia conjunta. Por supuesto, puede intentar también las acciones civiles de daños y perjuicios contra los miembros de la Junta de Condominio en caso que le hagan e imputen el cobro del gasto de esta reparación.
5) No podemos concluir nuestra respuesta sin hacer mención a la evasión de la responsabilidad legal que tiene la Junta de Condominio usando o escudándose en un informe técnico de un plomero. ¿Quién ha dicho que un plomero es la persona capacitada para interpretar las normas jurídicas que rigen especialmente en una comunidad de propietarios ante un conflicto como este? Eso sería igual a poner en manos de un abogado la reparación de la tubería de distribución de agua fría en su edificio. ¡Qué barbaridad! Para nosotros, no es más que una mera excusa de la Junta de Condominio para hacer ver a la comunidad de propietarios que están resolviendo el asunto; pero no lo resuelven, lo agravan cada segundo que pasa la tubería filtrando agua. Para lo que sí está capacitado el señor plomero, es para realizar la reparación y a ello debe sólo limitarse. Este profesional debe y puede emitir opinión en el área que le compete, pero jamás y nunca, puede entrometerse en la forma cómo debe imputarse el gasto de la reparación en la tubería. Para ello están las leyes, como antes hemos mencionado. Pero lo peor, es que la Junta de Condominio le da campo abierto a esta situación. Eso es como darle a un mono una ametralladora cargada de balas en una concentración de personas…Y perdone la comparación, pero ante una mala interpretación de la norma alguien saldrá “herido” o malogrado en su moral y quizás hasta en su bolsillo.”
Finalmente, la invitamos a nuestro III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el día Martes 23 de junio de 2015, en el Hotel El Marques, en el horario de 8 am a 12m para atender todas las inquietudes que los participantes tengan sobre este tema. Inversión: Bs. 1.120,00 que podrá depositar en el Banco: BANCARIBE, cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4. Haga extensiva esta invitación a la Junta de Condominio de su edificio y a todos sus relacionados y les pedimos a todos quienes asistan que lleven anotadas sus preguntas para optimizar y aprovechar al máximo el tiempo del Foro. Es una gran oportunidad para evacuar consultas jurídicas a muy bajo costo. Se ofrecerá refrigerio; material de apoyo digital y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico; y los participantes que deseen tenerlo firmado, deberán llevarlos impresos. Al final del Foro se firmarán por los organizadores. Mayor información, deberán contactar a la abogada: BELKIS ROJAS BARRETO por su teléfono celular: 0412-2451580 o escribirnos a nuestro correo: vprocondominios@gmail.com.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
