Cada vez llegan más consultas a nuestros despacho sobre casos donde los administradores del condominio designados por la asamblea de propietarios, se convierten en una piedra de tranca para el buen vivir de la comunidad y para la toma de decisiones oporturas que así lo permitien.
Hemos detectado un patrónen la conducta de estos administradores que con frecuencia son empresas que tienen años dedicadas a la administración de condominios y nos referimos en concreto a la ignorancia de la ley.
Esa ignorancia se manifiesta de múltiples formas: el mal entendimiento del documento de condominio y su reglamento; la inobservancia de dichos instrumentos; el abuso del derecho, donde los administradores apuestan al NO EJERCICIO DE DERECHOS por parte de los copropietarios, basándose en la inoperancia que alegan del sistema judicial venezolano. Sobre esto último pensamos que muchas veces es más un mito: cuando el abogado le hace seguimiento al caso se obtienen resultados.
Otras de las formas como se observa la ignorancia de la ley por parte de los administradores, es violando sus propios contrataos de servicios firmados con las juntas de condominios o peor a´un, desnaturalizándolos, esto es, redactando cláusulas donde delegan todas sus responsabilidades en las juntas de condominios, limitándose los administradores a sólo emitir un recibo mensual de la relación de los gastos comunes del edificio. Se olvidan que no pueden los particulares en un estado de derecho estar violando normas de orden público y en Venezuela, así lo establece el artículo 6 del Código Civil Venezolano que señala que: “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia
están interesados el orden público o las buenas costumbres”.
En definita, vemos un agotamiento en el modelo de negocios de administradores de condominios, muchos de los cuales han retornado a sus países de orígen y han dejado sus empresas en manos de representantes en Venezuela, que somenten a la cartera de clientes a una serie de graves sometimientos y sufrimientos; a un mal vivir, basándose en la ignorancia de muchos copropietarios y apoyándose en mitos y tabúes sobre la justicia venezolana.
Es por ello, que PROCONDOMINIOS en cabeza de sus directores, abogados RAFAEL ANGEL VISO INGENUO y BELKIS ROJAS DE VISO, facilitan la formación de toda persona que quiera saber sobre derecho condominial y en especial, de cómo ejercer sus derecho y no dejarse atropellar por administradores irresponsables.
Cuando un administrador conoce de la existencia de un problema en el condominio, que escapa de su esfera decisoria para solucionarlo, debe convocar a la asamblea de copropietarios legalmente, para que esta sea quien tome la decisión conforme a derecho. Pero no debe nunca, hacerse parte del problema o creerse un árbitro. Debe actuar como un buen padre de familia, que es el principio rector de su conducta, que lo impone legalmente el artículo 1.692 del Código Civil Venezolano: “El mandatario está obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de familia”.
Es bueno recordar lo que dispone el artículo 19, segundo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, en el sentido que la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato, siendo este uno de los varios contratos nominado contenidos en el Código Civil.
¿Qué hacer cuando los administradores del condominio no quieren convocar a la asamblea de propietario? El artículo 24 de la Ley ejusdem señala que el administrador cuando le es exigida la convocatoria a la asamblea de copropietarios, por un tercio del valor del condominio, queda y está obligado a convocarla y de acuerdo a los lineamientos que ese porcentaje de copropietarios le haya indicado. Si no lo hace, cualquier interesado puede recurrir al juez de municipio para que este haga la convocvatoria.
Pero ¿qué sucede cuando se trata de un asunto urgente para decidir en el condominio y la administradora no quiere convocar la asamblea, muchas veces incluso apoyado por miembros de juntas de condominios que en el pasado recomendaron a esa administradora? La urgencia del caso no está definida en la ley ejusdem, pero debe ser entendida como un asunto que en caso de no resolverse de inmediato o en breve tiempo, puede o causa un daño al patrimonio del condominio. Y entiéndase que los asuntos administrativos mal manejados ocasionan daños a la comunidad de copropietarios. En este caso, no hay tiempo de recoger firmas del tercio del valor del inmueble y someterlas a consideración de una administradora irresponsable que se niega a cumplir con el artículo 24 de la ley señalada. porque no le da la gana de entender que es lo “conveniente” para los copropietarios.
Esto normalmente ocurre cuando los administradores que saben que han violado la ley; el documento de condominio ; no cumplen con ninguna de las obligaciones establecidas en el artículo 20 de la ley ejusdem. Como no quieren que les revoquen el mandato como administradores, sencillamente no convocan a la asamblea de propietarios.
¿Cómo convocar a la asamblea de propietarios ante este escenario de rebeldía de los administradores de condominios? Aquí es donde la junta de condominio debe hacer uso de su atribución legal consagrada en el artículo 18, literal “a” de la ley de propiedad horizontal venezolana, que le da derecho de convocar a la asamblea de propietarios en caso de urgente necesidad. Recomendamos que los copropietarios bien sea por carta consulta o por asamblea, definan hacia el futuro lo que se debe entender por este término y llenen los vacíos de la ley especial vigente.
Quedando claro el derecho de la junta de condominio de convocar a la asamblea de propietarios, sólo resta tomar en cuenta la redacción y el levantamiento de un acta que registre la realización de la asamblea de propietarios y su firma por los concurrentes, en caso que la administradora rebelde no quiera facilitar el libro de actas de asambleas del condominio que debe tener en su poder. Tanto una notaría publica como un tribunal pueden hacer una inspección judicial sobre el acto de la asamblea. Recomendamos también involucrar al juez de paz del municipio.
Como podrán ver y darse cuenta, si la administradora no quiere convocar, puede la junta hacerlo legalmente y motivar en la propia asamblea el estado de necesidad, avalado por los copropietarios asistentes, como un punto específico a considerar en el texto de la convocatoria que deberá publicarse en la prensa, tal y como lo ordena la ley ejusdem en su artículo 24.
Amigos copropietarios: no se dejen vulnerar sus dcerechos; ejerzan su ciudadanía y tomen en cuenta que los daños y perjuicios que causen los administradores del condominios coludidos con cualquiera de los copropietarios, pueden ser exigidos judicialmente de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil venezolano. Nuestro bufete “Viso, Rojas y Asociados, Asesores Jurídicos” (visorojasyasociados@gmail.com) está a su disposición para ejercer las acciones contra estos administradores irresponsables.
Estamos dispuestos a acabar y echar por tierra cualquier mito y tabú sobre el tema que en Venezuela no se puede exigir justicia. ¡CLARO QUE SE PUEDE Y SE DEBE! Es un acto de auto estima que debe considerarse para comenzar a exigir las responsabilidades legales contra administradores y propietarios cuyo accionar irresponsable contra el patrimonio y los derechos de la comunidad, ha causado daño. Y ese daño es perfectamente comprobable e incluso estimable económica y moralmente.
Estamos a sus órdenes para atenderles y realizar las convocatoria de las asambleas de propietarios para permitir que estos sigan el mejor rumbo posible hacia el buen vivir.
Se suscribe de ustedes: RAFAEL ANGEL VISO INGENUO, Abogado venezolano, Presidente de ASESORIAS PRO CONDOMINIOS, C.A.
