Una de las prácticas más comunes que hemos observados como reacción de conductas de los propietarios a la hora de pagar sus gastos comunes señalados en sus recibos mensuales del condominio, es descontarse o no pagar lo que les corresponde por su alícuota sobre aquellos gastos comunes con los cuales no están de acuerdo. Y lo hacen como una medida de presión; de forma arbitraria, creyendo que con tal conducta tales gastos desaparecen por arte de magia o simplemente, más nunca tendrán que pagarlos.
Esta conducta es evidentemente ilegal; viola disposiciones expresas del Código Civil Venezolano en lo relativo a la forma de realizar y considerar el pago, porque el acreedor (quien recibe el pago, bien el ente administrador o la Junta de Condominio en funciones de administrador) no está obligado a recibir pagos parciales sobre una deuda que no es divisible, que forma parte de una integralidad que le compete pagar a cada propietario según su alícuota. En efecto, el artículo 1.291 del Código Civil Venezolano dispone que: “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque esta fuere divisible”.
Vamos a ver algunas características sobre las deudas que integran las planillas de liquidación de gastos comunes o recibos de condominios, como comúnmente se les conoce en Venezuela:
- Los valores que presentan se vienen ya distribuidos o divididos de acuerdo a la alícuota del inmueble de que se trate y su resultado, en principio, no es pagadero de forma divisible, aunque el administrador puede celebrar convenios de pago sobre deudas vencidas con propietarios que tienen dificultades en pagar, ello para no afectar tanto el flujo de caja del condominio.
- Puede haber gastos particulares o no comunes que sólo se le presentan a determinado propietario por específicas circunstancias y que sólo deben pagar él en un 100% y no atribuible a ningún otro grupo de propietarios. Por ejemplo, si en una mudanza un propietario sobre cargó el ascensor y lo descalibró, entonces debe pagar él solamente el costo de la calibración del mismo.
- Deben estar causados con soportes legales establecidos por facturas de proveedores quienes están sujetos a control fiscal por parte del Estado.
- Deben ser aprobados y distribuidos en la forma como está establecido en el documento de condominio o su reglamento y no están a capricho del administrador o de la Junta de Condominio cobrarlos o imputarlos.
- Todo gasto reflejado, sea común o no común, tiene que tener una base legal.: la ley de propiedad horizontal, además de los documentos señalados anteriormente, establece el quórum requerido para determinados gastos. Esto es de suma importancia considerar, puesto que de lo contrario, reflejar un gasto que no ha sido aprobado siguiendo el protocolo legal, creará conflictos en el condominio y es una de las causas principales que generan en los propietarios las conductas para descontarse gastos que ellos no consideran legales.
Pero ¿qué hacer cuando un gasto común está indebidamente reflejado en el recibo mensual?
- En primer lugar, pagarlo bajo protesta a la entidad administradora. Esta protesta debe ser por escrito, con acuse de recibo; y el pago así hecho no significa en modo alguno que se está de acuerdo con la forma como se ha cargado o imputado el gasto en cuestión en el recibo del condominio.
- El pago bajo protesta debería significar para el administrador un alerta sobre el cobro de algún gasto y está llamado a revisarlo. De esa revisión debe dar una respuesta inmediata al propietario que ha protestado. Y esa respuesta puede ser un reintegro del monto mal cobrado, con lo cual tiene que hacer dicho reintegro a toda la comunidad de copropietarios; o bien dar la explicación legal exacta que justifica el cobro así hecho, porque podría ser que el propietario no tenga claro la base legal del cobro que se le hace.
- Si el administrador o la Junta de Condominio no dan una respuesta oportuna y clara al propietario que ha hecho la advertencia, entonces puede acudir a las instancias administrativas (SUNDEE: organismos de protección al consumidor en Venezuela) o judiciales para demandar el reintegro y los daños y perjuicios que le hubiere causado el mal pago.
- En caso que el propietario no haya hecho el pago aún de los gastos comunes, también puede optar por acudir a la vía jurisdiccional para realizar el pago siguiendo el procedimiento del juicio especial de Oferta de pago y depósito, que está contenido en el artículo 819 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela. De esa forma, el propietario ofrecería en el tribunal la cantidad que dice deber, una vez hecho el descuento y se le hace la oferta a la entidad administradora, el tribunal citará a esta para que acepte o rechace el pago ofrecido. Si lo acepta, el caso se extingue; si lo rechaza,, se abre un lapso probatorio donde cada parte tendrá la oportunidad de probar sus argumentos y al final el juez dictará una sentencia: decretará si la oferta es válida y entonces el propietario no tendrá que pagar lo exigido por el administrador, Y en este caso, este tendrá que hacer el reembolso a la comunidad de copropietarios por un cobro mal hecho (dispraxis profesional); si sentencia que el cobro está bien hecho; entonces el administrador cobrará el gasto, los intereses y cualquier otro concepto que haya sido ofrecido por el deudor; y este tendrá que pagar las costas del jucio a la comunidad de copropietarios.
- Cabe destacar, que este procedimiento es el legalmente establecido para que el propietario deudor se libere de la mora y evite hacerse justicia por mano propia, descontándose gastos comunes a su buen saber y entender.
Esperamos haber contribuido a todos nuestros seguidores en las aclaratorias sobre este importante tema que no pocas veces es fuente de conflictos en los condominios y otras especies de comunidades inmobiliarias; e invitamos a los seguidores de otras naciones a revisar su legislación especial para considerar los procedimientos para resolver este tipo de situaciones. Estamos seguros que en sus legislaciones encontrarán respuestas análogas a las que aporta la legislación venezolana.
Si tiene algún comentario, puede hacerlo llegar por: viso@procondominios.com.ve.
De ustedes me suscribo.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
