Poco es lo que hemos visto escrito sobre la carta consulta; la metodología de realizarla en el Condominio y sus efecto; y limitaciones legales como mecanismo para tomar decisiones dentro del condominio en Venezuela.
En estos días nos consultaron sobre si se podía ejercer un recurso contra el acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios, vía carta consulta. Y la respuesta es que sí se puede. En efecto, el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela establece: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
E1 recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves.” Y dentro de esos artículos precedentes a los que se refiere el legislador venezolano, está precisamente el artículo 23 de la Ley, que refiere a todo el tema de la consulta; y lo hace en los siguientes términos:
“Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen podo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del articulo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.”
Nosotros en otra oportunidad hemos sostenido que la consulta en Venezuela es casi que letra muerta, puesto que para que se comiencen a contar los lapsos de ley a los fines de saber si la propuesta consultada es aprobada o negada, debe establecerse un protocolo de verificación del propietario o su representante legal con facultades para opinar como si fuera él, para que puedan comenzar a correr los lapsos y saber si se cuenta con el quórum legal en la primera o segunda consulta. Esta dificultad se hace más evidente en condominios de mediana densidad poblacional, donde ni siquiera se tiene la data actualizada para saber a quienes realmente se va a consultar, y peor aún, muchos de los propietarios están ausentes, bien fuera del país o fuera de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble y son realmente inubicables.
Pero dicho todo esto, ¿cómo se puede impugnar el acuerdo tomado por los copropietarios a través de este mecanismo de expresión legal de su voluntad?
Lo primero que hay que decir, que la rigurosidad metodológica que impone el legislador venezolano en la realización de la consulta, obliga a la anotación y registro de la decisión tomada, en el Libro de Acuerdos de Propietarios, vale decir, en el Libro de Actas de Asamblea de Propietarios, que lleva el administrador. Así lo exige el último párrafo del artículo 23 de la Ley ejusdem.
Otra de las obligaciones del administrador es la de conservar los comprobantes de las consultas dirigidas y también, tiene el deber de comunicar por escrito los resultados a todos los propietarios, sobre el resultado de la votación.
Cabe recordar, que no todas las decisiones deben ser tomadas con base a la consulta, como por ejemplo, la designación de la Junta de Condominio o del administrador; su remoción o destitución; la sanción de obligar al propietario a vender sus derechos en subasta pública, tampoco puede ser tomada en carta consulta, sino por la Asamblea reunida a tales efectos.
Y con relación a la inconformidad que pueda tener algún propietario, este podría ejercer el recurso de impugnación contra el acuerdo tomado y el legislador le señala un lapso de caducidad de 30 días, contados a partir del conocimiento que tenga de la comunicación hecha por el administrador de los resultados de la consulta. Recomendamos aquí leer el artículo 25 antes citado para mayor comprensión de este asunto.
El procedimiento será el contemplado por el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves; y actualmente se intenta ante los jueces de Municipio, de acuerdo a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble.
Si usted tiene alguna duda, contáctenos a: info@procondominios.com.ve.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
