Altos mirandinos, 12 de agosto de 2014
Señor
JOSÉ FÉLIZ ARGUIANO
Caracas.
Apreciado señor Arguiano:
Al tiempo de saludarlo cordialmente, nos permitimos enviarle nuestra opinión con relación al análisis jurídico sobre la situación que me ha planteado relativa a la instalación de un techo liviano en la terraza del apartamento de su propiedad, ubicado en la Parroquia Caraballeda, Estado Vargas. Para ello, sustentaremos nuestros argumentos en normas constitucionales y otras de carácter legal y sub legal, como lo son la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio del conjunto residencial donde está su apartamento, el cual hemos leído detalladamente, lo que nos permite concluir que:
1) El derecho constitucional a la propiedad privada establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece que todo propietario tiene el derecho de uso, goce, disfrute y disposición de su propiedad, obviamente, tomando los límites establecidos por la Ley. Es así como luego de analizar el documento de compra y venta de su propiedad, el cual es un instrumento debidamente protocolizado ante el registro inmobiliario competente, se señala y describe con exactitud la distribución espacial de las distintas áreas que integran y conforman su propiedad.
2) Este documento de compra y venta que determina el acto traslativo de la unidad susceptible de apropiación individual, del dueño de la obra (el edificio) hacia su persona señala que su apartamento tiene un área de treinta y ocho metros cuadrados (38,00 M2) que conforma una terraza. Si bien es cierto que no se señala un concepto de terraza (no tiene por qué hacerlo un documento de esta naturaleza contractual) queda jurídicamente establecido que dicha área “terraza” es privativa de apropiación individual y no conforma ninguna de las áreas comunes asignadas en uso exclusivo a su apartamento; vale decir, no hay duda alguna que es un área privada, del apartamento, a la cual usted tiene pleno derecho de usar, gozar y disfrutar planamente, sin más limitación que el respeto del derecho ajeno.
En este orden de ideas, el artículo “3.3” del Documento de Condominio establece los “Bienes Comunes” del edificio. En él se hacen mención a cada uno de los bienes y áreas comunes del inmueble y describe a las fachadas como un bien común en su sección: “3.3.1” y lo hace en los siguientes términos: “Las fachadas de toda la edificación; salvo aquellas partes de dichas fachadas que correspondan a balcones y ventanas. Se advierte que los balcones y ventanas, si bien pertenecen a los respectivos propietarios, no podrán ser alterados en su integridad física ni es su aspecto exterior, sin la previa autorización del profesional responsable del proyecto”. Cabe destacar, que este artículo aunque su redacción presenta a nuestro juicio deficiencias en cuanto a la determinación y concepto de áreas comunes y pudo ser más específico, permite la alteración de la fachadas con la autorización del “responsable del proyecto”, pero no determina: ni quien es dicho responsable (podría entenderse que es un profesional responsable del proyecto de alteración de la fachada o más bien, del proyecto de construcción del edificio?. Es evidente una indeterminación en este sentido; y tampoco, especifica el concepto de fachada, lo cual es realmente muy importante entender. Tampoco lo hace el legislador. Puede entenderse por fachada, el lado o cara de una superficie y en el caso del edificio RESIDENCIAS GOLF SUITES, son los que están directamente expuestos a la vista inmediata desde el exterior del edificio. Eso excluye del concepto fachada, a nuestro modesto criterio y entendimiento los lados internos y su recubrimiento que detrás de esas superficies que están expuestas al exterior del edificio y que representan paredes internas de las terrazas de los apartamentos tipo Pent House. Nos hemos detenido en esta explicación para enfatizar y resguardar el concepto de propiedad privada comprendido por todas las áreas internas del apartamento Pent House que integra por supuesto a su terraza. De hecho, es muy importante observar que el muro perimetral de todas las terrazas de los apartamentos tipo Pent House tienen una altura considerable (por razones de seguridad) que impiden desde el exterior del edificio ver hacia el interior de ellas; apenas hay una limitada visibilidad en una porción de dos tubos que hacen las veces de barandas en una sección de la terraza. En todo caso, las paredes internas de los apartamentos y sus terrazas (en los Pent Houses) han sido recubiertas de acuerdo al gusto de los propietarios, en ejercicio de su derecho de propiedad.
De tal forma, que sí está permitido realizar y de hecho lo hizo el constructor del edificio antes de vender los apartamentos, modificaciones a los apartamentos en su interior, como es el caso de las terrazas.
3) El documento de condominio de su edificio no establece ningún destino o uso específico al área de la terraza. La ley tampoco define el uso de una terraza (cubierta o descubierta); pero la costumbre (que es fuente indirecta de derecho en Venezuela) que este tipo de espacio lo es para el esparcimiento de las personas en un inmueble mayor que las contiene, sin que en ellas se pretenda una estada permanente o con elementos o factores propios existentes en las áreas internas existentes en el espacio mayor que las contiene, que sí tienen otros fines de vida confinada por paredes; y techos que sustraen de forma absoluta a las personas del ambiente exterior o la intemperie, protegiéndolas de forma total y absoluta. En una terraza, siempre habrá exposición permanente a un factor de la naturaleza, bien sea el aire, luz natural; lluvia; salitre, polvo, etcétera.
Con esto queremos decir, que los propietarios de los Pent Houses en el edificio RESIDENCIAS GOLF SUITES deberán mantener le destino para el cual existe cualquier terraza, no construyendo habitaciones o estudios que impidan la prevalencia de los elementos naturales que contactan e influyen en la terraza concebida por el arquitecto del edificio.
4) Con relación al correo emitido por la dirección electrónica: maryfrancygomez@hotmail.com, en fecha del 04 de julio de 2014, en el cual hace referencia a que “el techo que se vaya a colocar en la terraza de su apartamento no modifique la fachada, es decir no debería notarse…” debemos señalar que:
4.1) Es imposible que altere la facha del edificio, puesto que no se está alterando la superficie, cara o lado de las paredes externas del edificio, ya que de acuerdo a lo que usted nos ha informado, se trata de una estructura liviana que está dentro de los límites de su propiedad privada, incluso, la caída de las aguas de lluvia ocurrirá dentro de los propios límites y área de la terrazas para evitar afectar las fachadas exteriores
Sobre el hecho que pretende la señora Mary Gómez que el techo no se note, lo único que podemos decir, que cualquier actividad humana en la terraza se notará: por ejemplo, si un propietario coloca una sombrilla, la misma podrá percibirse, lo que no significa en modo alguno que todos los propietarios deban instalar el mismo tipo o modelo de sombrilla, puesto que cada quien tiene la libertad de su gusto y deseo. Es lo mismo que resulta cuando alguien quien tenga un techo expandible lo expanda y se observe distinto a una sombrilla o a un techo fijo liviano instalado en la terraza. En definitiva, se trata de un criterio absurdo; fuera de todo contexto lógico que se resume en un capricho de quien lo emite; evidentemente, fuera del ámbito jurídico constitucional del derecho de propiedad antes señalado.
La única uniformidad posible de las terrazas sería dada por la prohibición expresa en el documento de condominio de no realizar ningún tipo de instalación en dicha área, lo cual es un imposible que exista por cuanto contravendría, a nuestro saber y entender, el libre uso, goce, disfrute y disposición establecido en el artículo 115 de nuestra Carta Magna. Es por ello, que no está contenida ninguna limitación en el documento de condominio, como tampoco en la ley especial que rige la materia condominial, como lo es la Ley de Propiedad Horizontal.
4.2) La instalación del techo liviano viene a significar la protección de su propiedad contra factores naturales como el sol y la lluvia, que al no poder penetrar al interior del inmueble, evitarán las constantes inundaciones o filtraciones, además de la corrosión de las rejas de las ventanas del cuarto y la puerta de acceso a la terraza, elementos que quedarán protegidos una vez instalado el techo.
Finalmente, señor Arguiano, tenga de nuestra parte la plena seguridad que la interpretación de las normas que aquí estamos haciendo está ajustada a derecho y que no lesionan intereses generales del resto de la comunidad de copropietarios de las RESIDENCIAS GOLF SUITES. Nuestra última recomendación es que se cerciore con un ingeniero civil o estructural que ancle muy bien el techo para evitar que sea despegado por las posibles ráfagas de viento que ocasionalmente se pudieran presentar.
Agradeciendo su amable atención y consideración, de usted nos suscribimos.
Atentamente;
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Cédula de Identidad: V-6.809.740
