Volvemos sobre estos temas para comentar algunas últimas experiencias que hemos tenido en nuestras consulta profesional y que consideramos útiles explanar aquí en pro de nuestros seguidores, con el objeto de ampliar el conocimiento y ayudar a la solución de conflictos en los condominios entre sus propietarios. Sobre las azoteas decimos que:
- Definición de azotea: en una de sus acepciones, el Diccionario Usual de la Real Academia Española que consultamos por internet nos dice:
Del ár. hisp. *assuṭáyḥa, dim. de sáṭḥ, y este del ár. clás. saṭḥ ‘terraza’.
“1. f. Cubierta más o menos llana de un edificio, dispuesta para distintos fines.” y en cuanto al término cubierta, este mismo diccionario revela entre otras definiciones: “7. f. Parte exterior de la techumbre de un edificio.”; De manera tal, que ya sabemos que debe considerarse como azotea el plano, la parte superior expuesta normalmente a la intemperie, que sirve de techo a la unidad habitacional ubicada en el último piso de un edificio, y que puede servir de piso para determinados fines que estén previamente establecidos en su documento de condominio, constituyendo en Venezuela (como ocurre en casi todos los países hispano parlantes) un área que es legalmente considerada como común a todos los apartamentos, aunque también puede ser dada en uso exclusivo a algún apartamento, manteniendo su condición de ser común a todos ellos, por la ubicación y estructura arquitectónica que tengan determinados apartamentos con relación a dicha azotea. Esta sería nuestra definición aportada en este breve análisis.
- Situación legal en Venezuela sobre las azoteas: es considerada como un área común a todos los apartamentos de un edificio regido en propiedad horizontal de conformidad con lo establecido en el artículo 5, literal “c”, en los siguientes términos: “Son cosas comunes a todos los apartamentos:…. c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste”.
- Comentarios sobre concepto el uso exclusivo: este no representa un área que constituye parte de la propiedad particular, individual o susceptible de apropiación individual por parte del propietario de un inmueble. Es un “factor de orden” que contribuye, a nuestro modesto criterio, a mejorar y regular correctamente la convivencia en el edificio, por cuanto impide que el propietario que la tenga, sea perturbado en la convivencia por otros propietarios que pretendan usar, transitar; poseer esta área común para sus propios intereses; incluso, la Junta de Condominio debe velar porque las zonas de uso exclusivo no sean usadas por ningún propietario a quien no se le otorga tal derecho.
- Aunque ya hemos tratado el tema de las zonas de uso exclusivo en otras entradas de nuestro blog, recordamos que su mantenimiento corresponde EXCLUSIVAMENTE al propietario al cual están asignadas. No puede pretender ningún propietario que tenga el uso exclusivo de áreas comunes, endosar los gastos de mantenimientos al resto de la comunidad de copropietarios. Sólo en el caso de daños mayores a tales áreas productos de inundaciones; incendios provenientes de áreas comunes; terremotos o caída de objetos del espacio aéreo, tales daños serían cubiertos por todos los propietarios.
- Sobre la falta de mantenimiento menor a las áreas de uso exclusivo: si el propietario que las tiene asignadas no las mantiene debidamente y por tal falta de mantenimiento se causan daños mayores a dichas áreas o a otras áreas comunes contiguas, deberá entonces asumir el costo de la reparación de todas las áreas comunes afectadas.
- Un caso real que nos consultaron: se trató de dos apartamentos ubicados en el último piso de un edificio que cuando fue construido, el constructor dejó una abertura que los comunica directamente con la azotea del edificio. Iba a colocar una escalera para permitir el acceso. cosa que el constructor no hizo; y estableció expresamente en el documento de condominio que la azotea de estos dos apartamentos es un área común asignada en uso exclusivo a estos inmuebles. Luego, con el transcurrir del tiempo, los propietarios del inmueble clausuraron la abertura que los comunica porque les resultó la opción más económica, pero se han venido encargando de pagar los gastos de mantenimiento de la azotea, por cuanto tenían filtraciones que les estaban causando daños severos a su propiedad, especialmente en temporadas de lluvia. Asimismo, estos propietarios construyeron una pared divisoria en la azotea para impedir que quienes accedan a la azotea del edificio por la escalera común que da hacia la sala de ascensores puedan hacer uso como quieran de un área común asignada en uso exclusivo, a propietarios quienes tienen el temor actual y vigente que sufran daños en sus áreas comunes ya reparadas por ellos; porque otros propietarios quieren colocar e instalar antenas y otros dispositivos en tales áreas. Nuestra posición ha sido la siguiente:
A) El área común asignada en uso exclusivo no se pierde por falta de uso de los propietarios que las tienen asignadas.
B) El hecho que los propietarios de los apartamentos hayan sellado las aberturas que comunican sus apartamentos no conlleva la pérdida del derecho otorgado en el documento de condominio. En cualquier momento puede reabrirlas.
C) Los propietarios o Junta de Condominio no pueden hacer uso de estas áreas asignadas en uso exclusivo por cuanto estarían violando el documento de condominio y la ley de propiedad horizontal.
D) Consideramos que no puede intentarse ningún juicio ordinario por parte de los propietarios para pedir la nulidad de esta disposición del documento de condominio que establece las áreas de uso exclusivo, por cuanto ya es un documento registrado; avalado por las autoridades competentes registrales y municipales (ingeniería Municipal); y porque no viola derechos de terceras personas.
E) Más bien, los propietarios en cuestión, usando o no sus áreas de uso exclusivo han cumplido con sus obligaciones legales de mantenerlas cabalmente.
De esta forma, esperamos haber dado un aporte significativo para orientar la discusión y comprensión ante una situación real comentada; y por supuesto, estamos a la disposición que seguir investigando situaciones que merezcan nuestra atención especial.
Quedamos de ustedes para cualquier comentario.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
