CASOS REALES DENTRO DEL CONDOMINIO Y SUS POSIBLES SOLUCIONES

PorRafael

CASO No. 1: Obedece la consulta al deseo de conocer la responsabilidad de la junta de condominio en aquellas áreas comunes determinadas como tal en el documento de condominio del inmueble y que a partir de determinado momento, algún propietario las está gozando y disfrutando de forma particular, como si fueran parte de su propiedad, y que en virtud de los trabajos de mantenimiento del inmueble, es necesaria su intervención, por lo que entendemos que usted desea conocer, más allá de esa responsabilidad antes aludida, la imputación o tratamiento jurídico de los gastos de mantenimiento, bien como  gasto común del condominio, o bien como gasto particular atribuible exclusivamente a ese propietario que está usando, gozando y disfrutando de esa área común, que nadie le concedió.

Lo primero que debemos decir para colocar las cosas en su justo lugar, es que el área común así usufructuada y gozada por este propietario del caso en estudio, como si fuera suya, ha sido por él apropiada ilegalmente, ya que las cosas comunes  en la comunidad pro indiviso no son enajenables ni mucho menos susceptibles de apropiación individual a título gratuito. Lo prudente y lógico dentro de un escenario ideal, es que el área común apropiada ilegal e ilegítimamente, fuese devuelta íntegramente al condominio. Insistimos, ¡ese es el deber ser!; pero entendemos que de no ocurrir ello voluntariamente por parte del propietario transgresor, quedarían abiertas las acciones legales por la vía judicial (acción restitutoria).

Ahora bien, comprendemos perfectamente la realidad y la dinámica social que se da en los condominios en Venezuela,  donde la junta de condominio quiere realizar su gestión con la menor conflictividad posible y  la menor resistencia a las decisiones que tome. De allí, que fuera del estricto campo del derecho, puedan sugerirse otros escenarios para resolver los conflictos aplicando el concepto de la “justicia alternativa”, especialmente la situación relativa a la imputación de los gastos comunes referidos al mantenimiento de estas áreas comunes apropiadas y que bien pudiera (y así lo recomendamos) constituir, una regla o principio a seguir por las juntas de condominios futuras, para todos los casos que hubieren en el inmueble. Así tenemos que:

A)   Escenario 1: En virtud a que la junta de condominio tiene la responsabilidad y obligación legal de  velar por el cuido, mantenimiento y conservación de las cosas comunes bajo su administración,  debe ordenar la realización de tales actos y proponer la división de los gastos con el propietario en cuestión. Y aquí hay que considerar otro tema de gran importancia, el cual guarda relación con la urgencia de realización de ciertos mantenimientos tales como: reparación de filtraciones; impermeabilizaciones, etcétera, que denotan situaciones que de no ser atendidas a tiempo, por la negativa de acceso de los proveedores a las áreas comunes apropiadas por determinado propietario, pudieran causar  mayores gastos al condominio. Si ello ocurriere, los gastos extraordinarios por tal motivo, deben ser asumidos por dicho propietario.

B)   Escenario 2: Otro escenario sería que el propietario que disfruta estas áreas comunes, asuma el compromiso de realizar por su propia cuenta los trabajos de mantenimientos, supervisados por la  junta de condominio. Lo que sucede en este caso, es que la garantía de tales trabajos no dependerá de un proveedor de la junta de condominio, sino de la exigencia que haga un tercero, en este caso, el propietario en comento.

C)   Escenario 3: Que la junta de condominio asuma la total responsabilidad, tanto en la ejecución de las obras de mantenimiento, como en los gastos por ellas generados y que luego serán distribuidos según las alícuotas de cada apartamento del condominio.

Nosotros recomendamos asumir el primer escenario, el cual constituye una solución más justa, fuera del campo jurídico del deber ser inicialmente planteado.

Basamento legal a considerar: Recomendamos la lectura y análisis detenido de los artículos de la vigente Ley de Propiedad Horizontal:

“3”: que trata de las normas a tomar en cuenta para el uso y disfrute de los apartamentos de los propietarios, especialmente los literales: “a”; “b”; “c” y “d”;

“5”: que trata y define cuáles son las cosas y bienes comunes del condominio); así como las disposiciones que al respecto se contemplan en el documento de condominio y su reglamento del inmueble;

“8”: relativo al servicio del inmueble conforme al destino ordinario que tiene determinado en el documento de condominio;  y la prohibición de la división de las coas comunes como principio general:

“11”: que define cuáles son los gastos comunes y la obligación que tienen todos los propietarios de  sufragarlos. Ver literales: “a” y “b”.

Puede completarse el análisis leyendo los artículos 13, 14 y por supuesto, el artículo 20 de la ley  ejusdem, que versan sobre las responsabilidades que tiene el administrador, que en el caso de su condominio, recaen sobre la junta de condominio que ejerce tales funciones, de conformidad con lo establecido en el artículo  18, literal “c”.

CASO No. 2: Se quiere saber la responsabilidad de la junta de condominio, consistente a la impermeabilización de los techos pertenecientes a los apartamentos tipo “pent house”, siendo que la mitad del área del techo  fue construida inicialmente por el constructor del edificio; y el resto, por el propietario que terminó de “techar” probablemente una terraza descubierta.

Al igual que en el caso anterior, debemos definir el deber ser, según lo dispuesto en el documento de condominio del inmueble: es decir, si se permite o no la construcción de nuevos techos y si la terraza están definidas en dicho documento como área común, asignada en uso exclusivo a los apartamentos pent house; recordando que las áreas de uso exclusivo son áreas comunes y están sometidos a ciertos límites, que podrá leer con profundidad en nuestro libro: “Gerencia de Condominios y Otras Comunidades”. Si son construcciones realizadas de forma ilegal, fuera de la norma jurídica, entonces pudiéramos concluir que la impermeabilización y sus costos correrá por cuenta del propietario del pent house; agregando que recomendamos la lectura del artículo 10 de la ley ejusdem, que  exige la unanimidad de opinión de los propietarios para realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble.

Y aquí caben las mismas consideraciones y escenarios señalados para el “Caso No. 1”, las cuales damos por reproducidas íntegramente.

Entonces, la responsabilidad de la junta de condominio será señalar que el propietario debe reparar y mantener el techo construido en el pent house y además, deberá tomar las consideraciones técnicas del caso, para la recolección de las aguas de lluvia para evitar que las mismas caigan sobre la fachada y la deterioren, como en efecto ha ocurrido. Es de suponer, que si no se hubiera construido o “ranchificado” el edificio con estos techos en los apartamentos tipo pent houses, las aguas de lluvia serían naturalmente recolectadas por los drenajes que hoy día están bajo techo y que impiden que cumplan con su función, para lo cual fueron diseñados con especificaciones técnicas relativas a su capacidad del volumen de recolección de aguas.

Con relación al daño producido por las aguas de lluvia que caen de estos techos directamente en la fachada de las distintas torres del conjunto residencial, los mismos deberían ser asumidos de forma íntegra por dichos propietarios; pero aquí volvemos  sobre lo que dijimos al principio: todo dependerá del nivel de conflicto que quiera manejar la  junta de condominio. Es factible, que dentro de las soluciones extrajudiciales y negociadas para resolver definitivamente el problema, se especifique un protocolo de actuación donde se distribuyan los gastos en determinadas proporciones, entre el propietario y el condominio, con el compromiso que los propietarios de estos apartamentos ubicados en la última planta, realicen los trabajos de recanalización de las aguas de lluvia para evitar dañar en lo sucesivo las fachadas, una vez que sean reparadas.

CASO No. 3: Sobre el conflicto existente entre los propietarios de dos pent houses, quienes viven en el mismo piso y están separados por una pared medianera y el cual se resume de la siguiente forma:

A)   Uno de los propietarios se queja del otro por filtraciones de agua que recibe en su propiedad, debido a trabajos de mala calidad realizados por su propietario vecino.

B)   El propietario afectado por tales filtraciones, decidió no pagar más sus gastos comunes afectando al condominio, hasta tanto la junta de condominio le resuelva el problema.

Este es un caso que nuestra experiencia profesional desde diciembre de 1998 nos permite concluir que se trata de un “moroso caprichoso”; vale decir, aquél que se vale de cualquier circunstancia de la dinámica del condominio y que viéndose afectado por ella, le atribuye una responsabilidad a quien legalmente no la tiene y deja de cumplir con su obligación legal, cual es la de pagar sus gastos comunes, pasando a una posición extrema de vivir a costillas del resto de la comunidad de copropietarios. Siempre nos hemos preguntado si este tipo de conductas más bien obedecen a una estrategia bien definida o pre establecida y asumida por este tipo de morosos, sencillamente para no pagar y usufructuar así gratuitamente de los bienes y servicios que pagan el resto de sus vecinos propietarios. La verdad es que es una situación penosa, lamentable y que revela una falta de cultura comunitaria por parte del propietario moroso.

La conducta de la junta de condominio en este caso debe ser muy enfática: debe dejar sentado por escrito que ella no puede interponerse entre los conflictos entre los propietarios, más allá de llamado al diálogo y a la cordialidad que debería reinar entre estos; pero desde un estricto punto de vista jurídico, nada puede hacer, puesto que el problema se suscita entre dos propietarios de unidades susceptibles de apropiación individual y no sobre áreas comunes, cuyo cuido y vigilancia si están bajo su responsabilidad legal, tal y como lo dispone el artículo 20, literal “a” de la ley ejusdem, máxime cuando la junta ejerce las funciones como administradora del condominio.

Nuestra recomendación a la junta de condominio es la siguiente:

a)    En primer lugar, exigirle al propietario en mora con el pago de sus gastos comunes, que pague, advirtiéndole que la comunidad de copropietarios no puede sufrir las consecuencias de su conducta omisiva e ilegal, por un problema que tenga con su vecino propietario.

b)    En caso que el propietario moroso se niegue a pagar, una vez que hayan sido adelantadas y agotadas las gestiones extrajudiciales de cobro, dejándose constancia de las mismas, entonces sugerimos que se proceda judicialmente y se le demande por cobro de bolívares, mediante el procedimiento especial de la vía ejecutiva, establecido en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil vigente. Estamos a sus órdenes para intentar esa acción judicial, si fuera necesario.

Conclusión de este caso: la junta de condominio no tiene responsabilidad alguna, ni administrativa, ni moral, ni mucho menos jurídica, en un caso donde están en juego sólo los intereses y relaciones de dos copropietarios. Son éstos quienes deben sentarse a dialogar y buscar el camino para llegar a las justas y eficaces soluciones a sus problemas.

CASO No. 4: Este caso se resume y guarda relación con los daños que producen los apartamentos tipo pent house que han hecho construcciones ilegales techando sus terrazas y no recolectando debidamente las aguas de lluvias, la cuales caen directamente sobre las fachadas de las torres del conjunto residencias, deteriorándolas y cayendo también particularmente, sobre apartamentos ubicados en la planta baja de las mencionadas torres. Una de las propietarias de un apartamento en la planta baja está muy afectada, por lo que ha decidido dejar de pagar sus gastos comunes atribuibles a la alícuota del apartamento de su propiedad, hasta tanto no se ejecuten los trabajos de reparación de la fachada que está a la altura de su apartamento.

Pensamos que este es un caso diametralmente opuesto al anterior: aquí si hay una conducta (acción u omisión) de los propietarios de los apartamentos tipo pent houses, quienes son los causantes del hecho que representa la deposición de aguas de lluvia directamente sobre las fachadas, o bien utilizando canales recolectoras o tubos que sobresalen de la fachada y actúan como una especie de cañón de agua que perjudica las fachadas de los apartamentos ubicados en los pisos más bajos, afectando áreas comunes, como lo son las fachadas y áreas particulares o privadas, como lo son las ventanas de los apartamentos. Aquí sí debe la junta de condominio ejercer su principio de autoridad, e intervenir (de forma extrajudicial o judicial) para conminar a los propietarios a resolver los problemas. Pero veamos  cuales son las aristas inherentes a este problema que revela el caso planteado:

a)    Sobre el condicionamiento del pago de los gastos comunes que hace la propietaria de un apartamento ubicado en la planta baja: ella no puede condicionar el pago alegando que está siendo afectada por la irresponsabilidad de los propietarios de los pent houses, ya que entraría en mora de forma injustificada y estaría actuando directamente bajo la cultura de la venganza  mal dirigida por cierto, contra los miembros de la junta de condominios, que tampoco son los responsables directos de las acciones y omisiones que hayan hecho, hacen o hagan estos o cualquier propietario en perjuicio de la comunidad.  Incluso, la propietaria morosa puede ser objeto de acciones judiciales (cobro de bolívares por la vía ejecutiva, antes señalada) para conminarla a pagar, incluyendo los intereses o la corrección monetaria por efectos de la inflación, según lo decida la junta de condominio en su demanda. Un convenio de pago podría ser la alternativa utilizada por la junta de condominio para que esta propietaria se vaya poniendo al día en su deuda. Muchas veces, los morosos se escudan en todo tipo de excusas para no pagar, como antes dijimos cuando explicamos la tipología del “moroso caprichoso”.

b)    Con relación a los daños y perjuicios que han causado y siguen causando los propietarios de los pent houses al disponer de forma indebida las aguas de lluvia sobre la fachada, puede la junta de condominio en nombre de la comunidad de propietarios demandarlos por daños y perjuicios; presentando las pruebas de una inspección judicial sobre la fachada, precisamente cuando esté lloviendo y obligar a estos propietarios a reparar los daños sobre la fachada. Y aquí vale decir lo mismo que antes señalamos para el “Caso No. 1” con relación a los distintos tipos de escenarios que pueden plantearse por la vía extrajudicial.

Una forma para resolver el problema por la vía negociada sería suscribiendo un contrato de transacción, que es un contrato nominado establecido en el artículo 1.713 del vigente Código Civil Venezolano que establece: “La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”. En realidad, la única concesión que pudiera hacer el condominio, tendría que ver con el factor tiempo (más o menos largo) para que los propietarios de los pent houses realicen las reparaciones o convengan en que sean realizadas por decisión de la junta de condominio y se comprometan al pago en la forma que fuere. Lo importante, es buscar una solución definitiva al problema para evitar futuros daños a la fachada, luego que sea reparada.

c)    Es necesario explicar razonadamente este problema a toda la comunidad de propietarios: mientras más explicaciones técnicas; jurídicas; y se presenten las pruebas de los daños y efectos de estas construcciones en los pent houses, así como las alternativas de solución extrajudicial, menor será el clima de conflicto existente en la comunidad de propietarios. Lo que si tiene que tener claro la junta de condominio es ejercer su principio de autoridad; y entender que si no actúan en la solución o en el reclamo de los derechos que le asisten al resto de los propietarios, puesto que se trata de un área común que debe ser cuidada y conservada por ellos conforme a la Ley (ver art. 20, ley ejusdem) entonces see estarían haciendo cómplices por omisión y no estarían ejerciendo correctamente la representación de los derechos de la comunidad de propietarios.
Damos así por concluidas nuestras opiniones sobre los casos propuestos y les reiteramos que estamos a su plena disposición para servir de coach, de conductores y asesores en el proceso de reordenación de la vida comunitaria que requiere su comunidad, para extinguir y resolver todos los conflictos propios de la vida en condominio. Pueden escribirnos y solicitar nuestros servicios por: vprocondominios@gmail.com y recuerden visitar nuestro blog: www.procondominiosvenezuela.wordpress.com donde encontrarán materiales de interés para las juntas de condominios.
Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de ustedes.
Atentamente,

RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Abogado (Inpreabogado: 40.236)
Director Presidente de Asesorías Pro Condominios, C.A.

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302 comentarios

  1. Tengo una duda sobre algunas irregularidades que están sucediendo con la junta de condominio de mi residencia, en la misma la junta de condominio decidí exonerar el recibo de condominio a un miembro de la junta condominio, la exoneración es en la totalidad del pago del mismo recibo incluyendo servicios de agua, gas y electricidad, quiero saber si eso es posible aún cuando varios propietarios están en desacuerdo del mismo.

    1. Esto que usted nos plantea es absolutamente ilegal, por cuanto la exoneración del pago de los gastos comunes genera un déficit a las finanzas del condominio. No es posible tanta ignorancia. La ley de propiedad horizontal de Venezuela no plantea esa posibilidad. Por el contrario, el artículo 12 de esa ley señala la obligación de los propietarios de pagar sus gastos.
      Estamos a sus gratas órdenes.
      @procondominios en Twitter e Instagram
      Cordialmente le saludo.

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  2. Buenos días deseo que por favor me ayuden a responder algunas dudas que tengo con respecto a situaciones en mi condominio.

    El primer caso es saber si es legalmente respaldado por las leyes que rigen los condominios en Venezuela, ¿la exoneracion total del monto a pagar de la factura de condominio a alguno de los miembros de la junta de condominio?

    Y el segundo caso, es ¿saber si es legalmente respaldado por las leyes que rigen los condominios en Venezuela, el corte de servicios de gas, agua o cualquier otro que este en situcion de no percibir ingresos por efectos de la cuarentena y que a su vez tenga infantes (2años) en dicho apartamento donde se haría el corte?

    Muchas Gracias por su ayuda.

  3. Buenosd dias, una consulta: legalmente existen las reuniones informativas? En esas reuniones se pueden tomar decisiones que afecten el buen vivir del edificio? Quedo atenta. Gracias

    1. Las reuniones informativas no están contempladas por la ley de propiedad horizontal de Venezuela. Este ordenamiento contempla sólo las reuniones de la asamblea de copropietarios cumpliendo con las formalidades del artículo 24 y del documento de condominio y su reglamento de cada edificio.

  4. Tengo una pregunta agradeceria su ayuda.
    si un directivo, propietario de una oficina vende el inmueble pero queda como inquilino en otra oficina, ¿es legal que siga ejerciendo sus funciines en la junta?

    1. Apreciado Usuario: gracias por contactarnos. Leímos su interesante planteamiento y le respondemos que no es legal que ese directivo continúe ejerciendo funciones cdentro de la Junta de Condominio porque ya perdió la cualidad jurídica de ser copropietario, a la luz de las exigencias señaladas en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que exige que la Junta de Condominio esté integrada por copropietarios. Este directivo ni siquiera puede renunciar, sino que sencillamente queda inhabilitado para ejercer una función por carecer de condición o capacidad jurídica para ello; y por eso tampoco puede renunciar.
      Recomendamos a la Junta que se reúna a la brevedad y convoque a su suplente para que asuma el rol como miembro principal de la Junta.
      Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  5. Buen día, Señores.

    Deseo hacer unas consultas:
    1.- Las casas construidas no como edificio, si no como conjuntos residenciales (Construcción vertical), bajo que ley se ampara la junta de condominio.
    2.- En una de las casas, es utilizado como local de «TAREA DIRIGIDA» y entran y salen muchas personas a llevar los niños y nuestro portón es eléctrico y se daña muy a menudo. Además los niños utilizan la plaza principal y los daños los pagamos todos ¿Quien es responsable de pagar esos daños?
    3.- Las decisiones la toman un grupo de aproximadamente 10 personas y somos 42 propietarios.
    4.- Nombraron una administradora familia del presidente y con los 10 propietarios, la cual no estoy de acuerdo, ya que se le ha solicitado información, de una forma personal y por medio de correo electrónico y nadie dice o da los soportes de los gastos incurridos en cada mes.
    5.- Yo, he pagado y se le informa a la administradora, que viene una vez al mes y deja con los vigilantes el estado de cuenta y mi cuenta sigue aumentando.
    6.- Tengo un puesto de comida rápida desde hace 5 años en las afuera del conjunto pero dentro conjunto residencia, además tengo las firmas del los miembros del conjuntos, de otros conjuntos y de la alcaldía del municipio Barinas; para trabajar. La nueva junta desea quitarme el derecho al trabajo y lo único que tengo para subsistir. Cumplo con mantener el área alumbrada, limpia y segura. Y para finalizar, ponen en mi contra a los vigilante, amenazando y llegan a conseguirlo hablando con nosotros.
    7.- ¿Qué debo hacer? y ¿donde tengo que ir?

    Saludos
    Pablo Valera
    Barinas Estado Barinas

  6. Buenas tardes, ante todo permítame felicitarlo por su iniciativa y especial dedicación.

    Mi caso es el siguiente:

    Vivo en un conjunto residencial tipo villas cerradas. Conjunto de casas con una entrada única, cuyo acceso es posible gracias a un sistema de control remoto. Tenemos servicio de vigilancia, mantenimiento de áreas comunes, entre otros gastos de mantenimiento y preservación. En principio, constituimos una Asociación civil con el fin de otorgar la formalidad necesaria. En el acta constitutiva no se establecieron normas de convivencia porque en ese momento vivíamos en perfecta armonía y no vimos la necesidad, sin embargo posteriormente se redactó un reglamento interno. En términos generales la convivencia es muy buena en realidad.

    En nuestra acta constitutiva tampoco se estableció el cálculo de la cuota correspondiente a cada vivienda para los gastos comunes porque tampoco lo vimos como una necesidad y desde entonces, hace unos quince años aproximadamente, se ha calculado y establecido la misma cuota a cada casa. Sin embargo, y he aquí mi consulta, en este conjunto residencial existen 76 casas: 65 casas y 11 town houses. Los TH tienen tres tamaños (pequeños, medianos y grandes) y las casas son todas del mismo tamaño, excepto 3, pero sus terrenos difieren. Unas tienen 14 metros de patio, otras 8 metros, y otras 4. Lo cierto es que hay una variedad de tamaños significativa, según la cuenta que yo saco, a vuelo de pájaro, pudiera haber unos 10 tamaños. Y considero no justo que todos paguen lo mismo.

    Otro aspecto presente en esta urbanización es que hay casas en las que tienen hasta cuatro vehículos, pero su garage posee capacidad para 2. Hay propietarios que no usan su garage y dejan el carro afuera. Entonces la vía, que no es tan amplia, es obstaculizada por estos vehículos y la fluidez del tránsito vehicular en consecuencia también se ve afectada.

    El punto es que he querido proponer que la cuota de mantenimiento que paga cada propietario sea directamente proporcional al tamaño de su casa incluyendo el terreno, y a mi propuesta quiero agregarle también un cargo adicional a la cuota de aquellos propietarios que ocupan áreas comunes para estacionar los vehículos que no le caben en sus garages y aún cupièndole insisten en ocupar las áreas comunes para estacionar permanentemente sus vehículos. En este sentido, me gustaría saber si existe alguna ley en la que pueda apegarme o si usted puede aconsejarme para poder concebir mi propuesta dentro del deber ser y lo justo.

    Muchas gracias.

    M. Nemoto

  7. Buenos días Ingeniero Viso, solicito su asesoría en cuanto a que este 26 de marzo de 2016, alquilé el salón de fiesta de mi edificio (propeiataria) pagando 1.500 por el mismo y dejando un depósito de garantía por 1.500 Bs. Al momento de entregarme la llave del salón (hora 12 m), CON DEMORA DE ENTREGA, la encargada dijo que todo estaba funcionado perfectamente. Sucedió que cerca de la 1 de la tarde el aire no funcionaba «perfectamente» y no se podía ubicar quien solucionara el problema; los invitados empezaron a llegar a las 2 pm. El hecho es que por orden de un miembro de la junta de condominio lo prendió de forma manual y le colocó un soporte extra para que se quedara «funcionando», luego de media hora no se soportaba el calor, la temperatira marcaba en el aparato 30, cuando se quiso bajar no se puedo, según el señor enviado por un miembro de la junta para prenderlo, al llamarlo dijo que no se podía llevar a 20 o menos porque el control se había perdido y le faltaba mantenimiento. Mi pregunta: ¿Si me cobraron 1.500 por el alquiler además del engaño, puedo pedir por lo menos me devuelvan la mita?. Gracias, suena trillado, pero en nuestras residencias, se considera necesario sentar un precedente… Ya Basta.

  8. Buenas noches Sr Viso, quisiera saber que acción podemos tomar contra de un propietario que no quiere acatar las normas de velocidad dentro del urbanismo, por las calles siempre andan niños jugando y la velocidad permitida es 15Km/hora y en el día de hoy atropello a un perrito de un vecino y este se murió, la preocupación es que ya se le ha llamado la atención y hace caso omiso, es más se molesta que le se lo digan, la misma esposa y el hijo han dicho que ellos siempre le dicen que baje la velocidad y no les hace caso, el temor es que puede pasar una desgracia, por eso quisiera saber de que manera se le puede obligar a acatar esa norma.

    Muchas Gracias
    Urb Jardines de San Jaime

    1. Apreciada señora Marlene: leímos su caso y amerita de inmediato que el infractor sea denunciado cuanto antes, ante la Fiscalía Municipal de su jurisdicción a los fines que la autoridad lo imponga del deber que tiene de acatar la normativa de tránsito. Recomendamos que sea denunciado por los testigos que lo han visto exceder las disposiciones de tránsito vigentes en el urbanismo y recojan firmas para acompañar esta denuncia. Luego de la denuncia, este sujeto, si vuelve a incurrir en las mismas conductas, puede ser detenido por el delito de desacato a la orden del Fiscal.
      Otro aspecto muy importante, es que debe ser denunciado como violador recurrente de las disposiciones de tránisto ante las autoridades competentes de tránsito terrestre para que le sea suspendida su licencia de conducir.
      Sin duda alguna, este sujeto podría cometer un delito con el vehículo que a nuestro juicio no sería culposo sino más bien, doloso porque él se está representando un posible resultado fatal si llegase a matar a alguien atropellándolo, y allí estaríamos ante lo que la doctrina del derecho penal conoce como el «dolo eventual»; siendo la pena mucho mayor si el delito se comete con dolo que con culpa.
      Hoy mató a un perro, pero mañana puede ser un ser humano y sería una tragedia mayor.
      De manera pues, que deben actuar muy rápido; diríamos que de inmediato con la denuncia. Asimismo, le recomendamos que los vecinos se organicen y protesten con pancartas de forma pacífica al frente de la casa de este señor, para obligarlo a tomar conciencia. El exceso de velocidad en un urbanismo donde priva la baja velocidad por razones de seguridad, es un acto de violencia expresa que debe ser sancionado; repudiado y denunciado por todos los medios posibles.
      Por otra parte, la Junta de Condominio y el ente administrador deben citarlo de inmediato para imponer a este sujeto del deber que tiene de manejar observando las normas del tránsito.
      ¡EVITEN HACERSE JUSTICIA POR MANO PROPIA! Nada de excesos. Usen los canales regulares y asuman una actitud de prevención. Este tipo de conductas anárquicas se combaten y erradican con inteligencia. Instruyan a sus hijos para que identifiquen el vehículo y a este sujeto. Tomen las fotos del carro y del sujeto y publíquenlas en todo el urbanismo para que todos sepan que deben estar muy prevenidos cuando este señor esté conduciendo dentro y fuera del urbanismo. La denuncia debe ser masiva y permanente. Simplemente, deben estar prevenidos identificando al sujeto.
      Otra idea que podemos sugerirles es que los niños y peatones tengan pitos y lo toquen cuando este sujeto viole la norma de tránsito, tanto para advertir a otros peatones y conductores de un eventual riesgo como al propio infractor para que reduzca la velocidad y cumpla con la Ley. Si tienen un megáfono sería ideal. Una vez que el sujeto viole la norma y cuando den con él, deben advertirlo públicamente exhortándolo a respetar la sana convivencia, sin insultarlo, sino simplemente, invitándolo a cambiar de actitud.
      Estas conductas agresivas no pueden ser pasadas desapercibidas y hay que enfrentarlas con contundencia entre todos los vecinos.
      Esperamos que estas ideas le sean de utilidad y nos gustaría que nos mantuviera en contacto con el desarrollo de este caso.
      Nos suscribimos de usted y la invitamos a nuestro Taller de Gerencia de Condominios del próximo sábado 02 de abril de 2016 en nuestras oficinas ubicadas en Prados del Este, Caracas. Debe confirmar su asistencia e inscribirse a través de: info@procondominios.com.ve y 04122451580 (Dra. Belkis Rojas) quien es la ccordinadora del Taller. La esperamos.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  9. Estimado Sr. Viso.

    Quisiera saber si este comentario que voy a redactar esta consono con lo que la Ley de Propiedad Horizontal quiso expresar, y seguramente TODOS los Contratos de Condominio en Venezuela lo dicen en cierto modo.

    1.- El administrador ES la encargada de cuidar y vigilar las cosas comunes, (articulo 20 de la LPH), No las Juntas de Condominio.

    2.- Tambien dice que si por algun motivo no hubiera en el Condominio (por la razon que fuere) un Administrador, la Junta de Condominio ejerceria tal funcion (MIENTRAS SE ELIGE OTRA), (articulo 18 de la LPH).

    3.- El administrador o si este no actua, cualquier propietario podra realizar los actos de conservacion y administracion que sean necesarios (articulo 21 de la LPH), No dice nada de las Juntas de Condominio.

    Menciono esto Sr. Viso, porque lo logico es que sea una tercera persona, y no un grupo de propietarios (elegidos ciertamente) los que se dediquen a hacer cosas que la LPH nos les a dado facultades. (siempre y cuando el documento de condominio haya sido redactado siguiendo los lineamientos de la propia ley).

    Le puedo poner un ejemplo: Se rompio el tablero del ascensor y hay que colocar uno nuevo.

    Se forma la alaraca, los propietarios se quejan ante la junta de condominio que no tienen ascensor y es culpa de la Junta de Condominio, La J de C busca presupuestos, los propietarios afectados buscan sus presupuestos, pasan semanas y todo el mundo tiene, o un comentario o la solucion perfecta, o vio algo en mecanica popular que es un tiro y pare usted, de que otras cosas. Mientras tanto el ascensor no funciona. La Junta de Condominio jura y perjura que debe solucionar este problema y mas aun, el presidente que da ordenes por todos lados, tiene ya listo la solucion pero hay un detalle.

    Ahora hay que realizar una asamblea para decidir si se arregla el ascensor o no (ya que cuesta un dineral, el cambio de panel), ya que la Junta de Condominio debe de sentirse que con el apoyo de una mayoria simple (otro error) arreglaran el problema y esto tarda otras semanas mas. Peor aun, los propietarios afectados tienen la SENSACION de que la Junta de Condominio es a quien hay que rendirles cuentas y los propietarios estan en cierto modo preocupados de que no se arregle y si hay alguien que en ese momento esta vendiendo su apartamento, bueno……….. . En que parte de la Ley de Propiedad Horizontal Sr. Viso. dice que las Juntas de Condominio son las que toman desiciones. Que yo sepa.las unicas personas que toman decisiones son los propietarios a traves de las Asambleas y el administrador, las Juntas de Condominio son una especie de Puente para que las cosas sean claras, pare velar o para convocar, MAS NADA.

    ES POR ELLO QUE LA LEY ES MUY SABIA, si a la mayoria interesada, no le gusta el administrador, pues bien, que convoque a asamblea para su destitucion (MOMENTANEA), hasta tener otra lo mas pronto posible. (dudo mucho que la quieran destituir, por hacer su trabajo, el juez les va a decir que el administrador esta en lo correcto)

    NOTA IMPORTANTE: las cosas de uso comun, ascensores, jardines, (a veces las azoteas pero no siempre), bombas de agua, tableros electricos y TODO lo que debe de dar mantenimiento y que es de uso comun segun le Ley, el Contrato de Condominio y las acordadas en Asamblea, NO NECESITAN PERMISO PARA, arreglar, cambiar, cuidar, mantener y dejar siempre impoluto y en perfecto funcionamiento. Es el administrador o los propietarios, NO LAS JUNTAS DE CONDOMINIO. Menos aun pedirle permiso a absolutamente nadie, se arregla y se cobra, punto.

    En fin, algo que la mayoria lo ve muy complicado y los afectados estan en vilo ya que no saben cual va a ser la desicion de la Junta de Condominio y/o la Asamblea de Propietarios, es en realidad cosas que pasan, y que se debe de arreglar de INMEDIATO. La junta de Condominio nada tiene que ver con ello. (puede dar una opinion, pero no una orden).

    La solucion es muy practica, es el administrador que debe de reparar o cambiar el tablero poniendo uno nuevo (sin pedir permiso de nadie) y si el administrador no lo hace CUALQUIER PROPIETARIO lo puede realizar.

    Y si algun propietario se siente que el administrador es UN ABUSADOR, pues bien, convoquen a una asamblea y se termino el problema o quisas se quede, que es lo mas probable,

    Sr. Viso, segun la ley, es esto asi? o estoy equivocado completamente.

    Los administradores deberian de cobrar por sus trabajos especificados en la ley de Propiedad Horizontal, y por ende cobrar de forma tal que el administrador o administradora se sienta conforme y satisfecho, pero si va a cobrar por unicamente redactar los recibos mensuales, oir las quejas y realizar el cierre anual, entonces siempre tendremos Juntas de Condominio malas y administradores peores.

    Saludos

    Alexander Kalen
    supunto@cantv.net

  10. Buenos noches, vivo en un conjunto residencial, conformado por siete (07) Torres, cada una de ellas con 28 apartamentos, ahora bien, la pregunta es la siguiente: ¿Cuando existe un problema de reparación por filtración interna en una Torre o Reparación de un Ascensor (NO MANTENIMIENTO PREVENTIVO), dicho gasto debe ser cancelado por todos las otras Torres? o únicamente debe ser cancelado por los propietarios de la Torre afectada. ¿Cuál es el basamento legal? GRACIAS

    1. Apreciados amigos de la Junta de Condominio de las Residencias Campo Alegre: gracias por contactarnos y desde ya los invitamos a nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar el día 02 de abril de 2016 en nuestras oficinas ubicadas en Caracas, urbanización Prados del Este; mayor información, por favor contacte a la Dra. Belkis Rojas por el teléfono: 04122451580 e info@procondominios.com.ve. ¡Los esperamos! Con relación a su planteamiento le señalamos que:

      1) Recomendamos que lean el documento de condominio del conjunto residencial; allí deberá estar establecido la forma como se imputan los gastos comunes del inmueble. Esto debe ser determinado. Si nada dice el documento de condominio al respecto, entonces debe considerarse lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela que dispone: » Lo concerniente a la administración de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de estos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.». De tal forma, que los propietarios de cada torres en principio, son quienes deben decidir lo referente a su administración y conservación, siempre y cuando, en el documento de condominio no se disponga otra cosa.

      2) Esto lo debe tener claro el administrador del conjunto residencial, o en todo caso, las juntas de condominios de cada Torre. Recomendamos contratar nuestros servicios mensuales para asesoría jurídica y administrativa del condominio para llevar las cosas bajo control. Podemos certificar las operaciones de administración si se trabaja con nuestra metodología de servicios.

      Esperando haberles orientado útilmente, nos suscribimos de ustedes.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  11. Estimado Dr Viso, Gracias por la oportunidad que nos da de poder Orientarnos en la Problematica de Condominios, espero esta vez tener suerte de que me contesten. Resumire la situacion: El Administrador es un Propietario, que decidio ser » Vitalicio». Puede el solo sin reunion de Propietarios, nombrar al esposo de la Conserje vigilante nocturno?. Tengo 3 años aqui, eso hace 2 años y medio, y dicha vigilancia es una total burl, la aumentan casi cada 2 meses, Que hacer? pues habemos unos vecinos que no queremos pagarla, es legal?. La Junta tiene 1 año y 9 meses, sin llamar a reunion para nada, ni mostrar cuentas, tampoco se nos llama para Consultar Cuotas Extraordinarias, la piden y ya, Se deben pagar?, son de 11.000, para arreglar la bomba de agua, igual alquilaron una, sin Notificar, la pagamos mensual. Tambien pidieron una vez mas para arreglar ascensor impar, y aun no lo arreglan, etc, A quien acudir? Gracias por su ayuda

  12. Hola,
    Vivo en un edificion donde hay un propietario que tiene mas de 36 meses sin pagar condominio. Se ha puesto abogado y nada. Este propietario no vive alli, en el apartamento vive una sobrina. Los propieatrioa construyeron una casa y desde hace mucho tiempo ya no viven en el edificio. Esto ha llevado que no haya dinero para hacer reparaciones al edificio en las areas comunes. Se puede hacer algo? Estos propietarios no les importa deber nada, van de vez en cuando al edificio como si nada.

    1. Apreciado señor Leo: Gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestra cuenta en Twitter: @procondominios y la invitamos a nuestro taller de Gerencia de Condominios que tendrá lugar el día 02 de abril de 2016 en nuestras oficinas ubicadas en Caracas. Mayor información: vprocondominios@gmail.com; donde además puede solicitar nuestros servicios profesionales parta atender su caso. Con relación a su planteamiento le señalamos que: habría que ver que han hecho los abogados que han llevado ese caso. Soponemos que no es el único deudor del condominio. Debe insistirse con el cobro judicial para llegar a una sentencia definitiva y firme que permite el remate del apartamento del deudor, para que el condominio se cobre la deuda que este tiene.

      Estamos a sus órdenes para atender profesionalmente este caso o cualquier otro asunto del condominio.

      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
      atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  13. Buenos días: En el condominio en que vivo, constantemente tenemos una familia que incurre en apropiación indebida de las áreas comunes y cuando se denuncian esos hechos se pasa una consulta para «legalizar» esas situaciones. La última ha sido sobre un techo en la zona que comparten con otro vecino y que por situaciones fuera de control (botellazos, basura, chispeado de pintura, etc por estar debajo de balcones) la junta decidió apoyar y someter a votación para garantizar la propiedad privada. Aprobado el proyecto, unas semanas después se escucharon ruidos de demolición y la administradora junto con la presidente del condominio paralizaron la obra porque uno de los beneficiados (la familia en cuestión) decidió ampliar el maletero, aduciendo que la puerta quedaría condenada al colocar un poste intermedio en la línea amarilla de separación con su vecino (el espacio referido tiene una medida aprox de 1.20 x 1 y colinda con el paredón de otro edificio con una terminación inclinada que no permite accesar fácilmente a esa área una vez que esta el vehículo estacionado).
    Se informó al resto de los propietarios sobre el problema vía email y el infractor comunicó que su intención era mover la puerta del maletero a la izquierda y tomarse 20 cms de ampliación, cosa que era falso debido a que los trabajadores tenían ordenes de dejar solo 10 cms de la ampliación al paredón. El otro vecino no conocía las intenciones de su socio y apenado por la situación, solicitó considerar la posibilidad de adquirir ese espacio por un monto para generar un fondo para mejoras y permitir la continuación de los trabajos.
    Se consultó a los propietarios y bajo la premisa de compra del espacio la mayoría votó a favor para quitarse el dolor de cabeza, ya que en oportunidades anteriores el infractor quizo apropiarse del sitio y en asamblea (2014) se le aclaró que era propiedad común, teniéndose información del constructor sobre la prohibición de ampliar maleteros debido a que estaban sujetos a medidas especificas de acuerdo a los planos que reposan en los cuadernos de comprobantes del registro y urbanismo del municipio.
    La administradora a sabiendas de que el resultado sería favorable para esos vecinos, solicitó la ayuda a una propietaria abogada para la redacción del documento y posterior registro. Aun sin haberse cerrado la votación, esta abogada realizó el siguiente comentario:
    » Buenas tardes vecinos! Por medio del presente les remito brevemente mis comentarios como profesional del derecho. Luego de haber leído las clausulas del documento de condominio del edificio y su respectivo reglamento mi interpretación en cuanto a los bienes que le corresponden como propietarios de cada uno de los apartamentos incluyen puesto de estacionamiento y maletero lo cual le da derecho a su dueño realizar algún trabajo dentro de su área o espacio por ser propiedad privada siempre y cuando no perjudique o afecte la propiedad ajena o los bienes comunes que forman parte de la edificación por lo tanto estoy de acuerdo con la realización de los trabajos solicitados por estos dos copropietarios ya que la situación en la que se encuentran con respecto a sus vehículos lo amerita. Saludos cordiales! »
    Tal comentario bastó para que la junta de condominio decidiera dar por concluido el caso y permitir que el espacio fuera tomado por esas personas.
    ¿Esto es legal? ¿Qué medidas se pueden tomar?
    Gracias

    1. Apreciada señora Iris: Gracias por escribirnos y la invitamos a seguir nuestro blog, y redes sociales así como le hacemos la invitación a inscribirse en nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar en nuestras oficinas ubicadas en Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, el día sábado 02 de abril de 2016, desde las 8:50 a.m. hasta las 5:00 p.m. Mayor información a través de: info@procondominios.com.ve y 04122451580 (Dra. Belkis Rojas). Con relación a su planteamiento nos permitimos señalarle lo siguiente, a saber:

      1) Está francamente muy equivocada, a nuestro humilde criterio y así lo advertimos con gran respeto, esa profesional del derecho que hizo tal comentario. Las áreas comunes no son enajenables y están descritas en el documento de condominio como tales, debidamente registrado en el Registro Inmobiliario.

      2) La venta realizada es nula y dudamos que el registrador vaya a protocolizarla. En todo caso, como vivimos en una Venezuela donde todo es posible y poco valen las normas de derecho, sería conveniente enviarle una carta al registrador para que esté muy pendiente y no haga el registro de la venta de un área común.

      3) Lo que usted cuenta pasa a cada rato en Venezuela: la gente para quitarse un problema de encima creado por quien viola una norma, aprueba situaciones que están al margen de la ley. Lo triste es ver a profesionales colegas abogados, emitiendo opiniones grises como la que usted señala.

      4) La medida que se puede tomar es impugnar la venta; solicitar su anulación si es que se registró, cosa que dudamos.

      5) Debe advertirse a toda la comunidad de esta ilegalidad y señalarle al propietario violador que restablezca la propiedad a su estado común, pues estaría alterando el uso un área y la fachada. La propiedad privada tiene sus límites, y más si esta existe en un condominio. Las personas cuando compran su apartamento en propiedad horizontal declaran por escrituras públicas que aceptan y se comprometen a respetar el documento de condominio y la ley.

      6) Al administrador del conjunto vale la pena advertirle su obligación señala en el artículo 20, literal «c», de la citada Ley venezolana, cuya lectura recomendamos. Debe hacer cumplir el documento de condominio.

      7) Deben denunciar al propietario violador de la norma de condominio ante la Ingeniería Municipal correspondiente, para que lo multen y ordenen la demolición de la obra.

      8) Puede intentarse un interdicto de obra nueva para que un juez detenga la obra o en todo caso, también ordene la demolición de la obra ilegal y condene en costas a la parte infractora.
      Agradeciendo su gentil atención; nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  14. Buen dia Rafael
    Acudo a usted con la finalidad de plantearles una problemática que se suscita donde vivo actualmente.
    la junta de condominio actual me comunicaron que me estaban impidiendo la entrada de un trabajador que hace mantenimiento en mi inmueble, alegando que este se comporta de una manera inadecuada y grosera con los vigilantes del edificio igualmente me dicen que no respeta las normas del edificio. mi pregunta, seria legal de parte de la junta de condominio tomar esta decicion y que podria hacer yo para que mi trabajador igrese a mi inmueble.
    gracias por su pronta repuesta

    1. Apreciado señor José Luis: Gracias por escribirnos y lo invitamos a seguir nuestro blog, y redes sociales así como le hacemos la invitación a inscribirse en nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar en nuestras oficinas ubicadas en Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, el día sábado 02 de abril de 2016, desde las 8:50 a.m. hasta las 5:00 p.m. Mayor información a través de: info@procondominios.com.ve y 04122451580 (Dra. Belkis Rojas). Con relación a su planteamiento nos permitimos señalarle lo siguiente, a saber:

      1) Si el trabajador no respeta las normas del edificio, está bien que la vigilancia no lo deje entrar, siempre y cuando sea evidente su mal comportamiento que ponga en riesgo el sano convivir del resto de la comunidad de copropietarios. No nos señala si este trabajador comete algún delito, o incurre en conductas agresivas físicas o verbales contra alguien.
      2) Lo que no puede la Junta de Condominio es actuar de forma caprichosa o injustificada contra nadie, porque usted también tiene el derecho de contratar los servicios de quien usted quiera y dejarlo entrar a su casa. Obviamente, sin perjudicar los derechos de otras personas. La Junta de Condominio o el administrador deberían señalar por escrito cuál es la conducta de este señor que es su trabajador.
      3) En todo caso, recomendamos que su trabajador sea ingresado junto a usted y acompañado a su casa para garantizar que no va a insultar ni agredir verbalmente a nadie. Las gentes pueden cambiar de actitud y eso es lo más iportante.
      Agradecidos por su gentil atención, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  15. Muy buenas tardes, estimados asesores: excelente página de ayuda para toda la comunidad que vive en Condominio. Aprovechó la oportunidad para hacerles la siguiente consulta: vivo en una Urbanización que se rige bajo la normativa de propiedad horizontal. Entendidos cuales son mis deberes y derechos dentro de la misma, me surge la siguiente inquietud: existen varias unidades habitacionales dentro del conjunto en las cuales no habitan los copropietarios, pero algunas de ellas fueron acondicionadas para ser alquiladas, existiendo el caso por ejemplo que en una existen cuatro inquilinos diferentes (en cuatro aptos pequeños dentro de la vivienda, pero es el caso de que solo hacen el pago de una sola cuota de condominio y viven cuatro familias diferentes. Se presenta por ejemplo el caso de que, para el acceso al área social, podemos tener un máximo de 4 invitados «por casa», y en esta vivienda que tienen alquilada a 4 familias, pudiésemos tener hasta 16 personas (4×4), más las 4 del copropietario si se le antoja también invitar a alguien. Por otro lado, esas mismas casas tienen una particularidad, sus propietarios eran los dueños de los terrenos donde se contruyo la urbanización y elaboraron el documento de condominio a su conveniencia, siendo su alicuota en muchos casos menor al 25% de lo que proporcionalmente les correspondería según las áreas de sus parcelas. Les agradezco altamente su acertada orientación

    1. Apreciado señor Jairo Suárez: Gracias por escribirnos y lo invitamos a seguir nuestro blog, y redes sociales así como le hacemos la invitación a inscribirse en nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar en nuestras oficinas ubicadas en Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, el día sábado 02 de abril de 2016, desde las 8:50 a.m. hasta las 5:00 p.m. Mayor información a través de: info@procondominios.com.ve y 04122451580 (Dra. Belkis Rojas). Con relación a su planteamiento nos permitimos señalarle lo siguiente, a saber:
      1) Creemos que en anterior ocasión respondimos a su inquietud pero no nos importa volver a señalar que la alícuota del apartamento que está siendo alquilado a cuatro familias, no se altera y pagará los gastos comunes de acuerdo a lo que señala el documento de condominio.
      2) ¿De dónde saca usted la limitación de un número de invitados por vivienda? ¿Está establecida en el documento de condominio o su reglamento? Eso hay que revisarlo.
      3) Normalmente los constructores hacen los documentos a su imagen y semejanza. Lo importante es que los mismos no pueden violar el orden púbico establecido por la Ley de Propiedad Horizontal, en este caso, de Venezuela (suponemos que vive en Venezuela).

      Agradecidos por su amable atención, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  16. Cordial saludo!

    Me dirijo a Uds. para solicitar alguna información respecto de la designación de los miembros de la junta de condominio. El día de ayer 29-02-2016 se convocó a una asamblea de copropietarios para tal fin y también para la designación del administrador, todo en una misma asamblea. Se publicó en carteleras únicamente ya que el costo de publicación en periódicos era elevado y anteriormente se había acordado hacerlo de esa forma.
    El problema surge debido a que en el primer punto de la agenda (designación de miembros de la nueva junta de condominio), asumieron vecinos de probada morosidad, tanto económica como moral, pero se eligió esa junta. Para el segundo punto de la agenda (designación del administrador), se había solicitado en la misma convocatoria, qué los interesados trajeran su propuesta; nadie trajo nada a excepción del esposo de la presidenta saliente, persona de probada rectitud ya que estuvo en es e cargo y por presiones de este grupo tuvo que entregar.
    Al verificar que más nadie trajo su propuesta a excepción de esta persona, los miembros de la nueva junta de condominio detuvo la votación alegando que es a ellos a quien corresponde esa designación, por supuesto, hubo la discusión y respectivos descalifictivos por lo que se suspendió ese punto y se postergó para dentro de 15 días.
    Mi pregunta es: puede la nueva junta desechar una postulación considerando que era uno de los puntos de la agenda y por intereses en contra de la única persona postulada? Evidentemente, ellos quieren designar una persona de probada corrupción (fue sacada de la administración con firmas por irregularidades probadas en su gestión) y la única persona que presentó propuesta representa un obstáculo para ellos manejar nuestros dineros con presuntos vicios como ya lo han hecho.
    Otra pregunta es: uno de los miembros de la nueva junta es el hijo de una de las propietarias. El legal? La ley no contempla tal caso, solo específica qué los miembros de la junta de condominio deben ser propietarios del inmueble.
    Que solución posible hay para evitar que está junta haga lo que quieran con nuestro dinero? Cómo hacer para, en casi de que definitivamente quede esa gente, se designe a la única persona que presentó una propuesta atendiendo la convocatoria?
    Agradecería cualquier información al respecto.
    Feliz día!

    1. Apreciado señor Juan Carlos López: Gracias por escribirnos y la invitamos a seguir nuestro blog, y redes sociales así como le hacemos la invitación a inscribirse en nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar en nuestras oficinas ubicadas en Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, el día sábado 02 de abril de 2016, desde las 8:50 a.m. hasta las 5:00 p.m. Mayor información a través de: info@procondominios.com.ve y 04122451580 (Dra. Belkis Rojas). Con relación a su planteamiento nos permitimos señalarle lo siguiente, a saber:

      1) Lo primero que hay que decirle es que realizaron una asamblea de forma írrita, la cual no podía jamás constituirse válidamente porque violaron una disposición de orden público establecida en el artículo 24, párrafo segunda de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
      2) Dichos acuerdos de esa asamblea pueden ser perfectamente impugnados de conformidad con lo establecido en el artículo 25 de la mencionada Ley dentro de los 30 días siguientes contados a partir de la fecha cuando el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo, porque la asamblea no fue convocada; vale decir, se tomó un acuerdo fuera del seno de una asamblea que no se constituyó válidamente. Aún tienen tiempo suficiente para intentar la acción correspondiente. Estamos a sus órdenes para atender profesionalmente su caso, si está en la jurisdicción del Área Metropolitana de Caracas.
      3) Lo que usted llama nueva Junta es nula; nació viciada y si ejercen sus funciones, se hacen responsables civil y penalmente. Estarían usurpando funciones que no les corresponden.
      4) Para ser miembro de la Junta de Condominio en Venezuela se debe tener la condición de ser «COPROPIETARIO» y es un ejercicio de una función personalísima que no admite delegación por poder. Los hijos de copropietarios no pueden estar en la Junta y también compromenten su responsabilidad civil y penal si actúan.
      5) Deben impugnar la asamblea de propietarios inmediatamente.

      Esperando haberle orientado útilmente, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      celular: 04248178841

  17. Buenas Noches, Estimados senores les planteo una situacion, compre un Pent house de un edificio que despues de 40 anos paso a propiedad Horizontal, resulta que posee un area de
    terraza descubierta que forma parte hoy dia del inmueble, antes no lo era, mientras realizo mis remodelaciones me consigo que por el piso de esa area de terraza descubierta existe un tubo que sale del tanque de agua del edificio y pasa por una falsa columna y a la ves pasa por el piso de Mi terraza descubierta que recubre dicho tubo con esconbros y manto asfaltico para suminstrar agua a los apartamentos que se encuentran en los niveles inferiores del edificio, mi pregunta ? A- a quien le pertenece ese tubo ? B- Quien corre con los gastos si
    ese tubo se dana y empieza a filtrar el agua a los demas apartamento ? Gracias

    1. Apreciado señor Antonio: Gracias por escribirnos y la invitamos a seguir nuestro blog, y redes sociales así como le hacemos la invitación a inscribirse en nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar en nuestras oficinas ubicadas en Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, el día sábado 02 de abril de 2016, desde las 8:50 a.m. hasta las 5:00 p.m. Mayor información a través de: info@procondominios.com.ve y 04122451580 (Dra. Belkis Rojas). Con relación a su planteamiento nos permitimos señalarle lo siguiente, a saber:

      1) Creemos haber respondido con fecha anterior su inquietud pero no nos importa insistir en el tema: ese tubo es un bien común del edificio de acuerdo a lo señalado en el artículo 5, literal «g» de la Ley de Propiedad Horizontal del Venezuela, cuya lectura le recomendamos hacer.
      2) Si el tubo se daña, siendo un bien común a todos los propietarios sin excepción, le corresponde a todos pagar por su reparación o mantenimiento preventivo.
      Esperando haberle orientado útilmente, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  18. Estimados señores:
    Acudo a usted con la finalidad de plantearles una problemática que se suscita donde vivo actualmente.
    Vivo en un conjunto residencial ubicado en el centro de caracas, conformado por 9 torres y dos estacionamientos de 5 niveles cada uno, los cuales compartimos numeradamente las 9 torres, tanto puestos fijos como puestos adicionales. Últimamente se han presentado unos hurtos y robos contra algunos vehículos en horas nocturnas, la primera medida tomada por las 9 juntas de condominio fue la de cambiar la compañía de vigilancia por sospechas de complicidad, tengo conocimiento que están evaluando otras medidas como algunos controles automáticos de acceso, sin embargo tengo conocimiento que se ha hecho un poco largo el asunto por no haber conceso o unanimidad en la decisión. En fin, mi planteamiento es el siguiente: días atrás asistí a una asamblea general acerca de otro tema en particular, sin embargo, escuche a un propietario decir que enrejaría su puesto de estacionamiento por medidas de seguridad para su vehículo, en ese momento le comenté que no podía hacerlo y porque él vivía en una comunidad de propietarios y que antes de hacerlo debía primero consultarlo y solicitar aprobación y en caso afirmativo se debe aprobar el modelo de encerramiento, color, tipo ect para que fuese uniforme en todo el edificio de estacionamiento. El propietario en cuestión insistía que no necesitaba de todo ese proceso porque su puesto de estacionamiento es de su propiedad y el hacia lo que él quisiera. Mi consulta es: ¿Qué puedo hacer como propietario para detener a ese otro propietario en su afán de encerrar su puesto de estacionamiento? Y ¿Con que basamento legal contamos el resto de propietarios que NO estamos de acuerdo con ese proceder?

    1. Apreciado usuario Giancarlo: gracias por contactarnos. Con relación a su planteamiento le señalamos que:
      1) Los puestos de estacionamiento por definición son áreas comunes de todo el condominio pero asignadas en uso exclusivo a los apartamentos, de modo tal, que no pueden ser objeto de una modificación particular o caprichosa por parte de algún propietario. Recomendamos la lectura del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que establece en su literal «i» a los puestos de estacionamientos como áreas comunes.

      2) Para detener al propietario caprichosoen enrejar su puesto de estacionamiento como si fuera una jaula, debe denunciarlo si lo hace ante la oficina de Ingeniería y la Junta podrá ejercer la acción restitutoria del área común a su estado natural, mediante el ejercicio de una acción interdictal de obra nueva, contenida en los artículos 712 y siguientes del Código de Procedimiento Civil Venezolano, que comprende lo relativo a los interdictos prohibitivos.
      Estamos a sus gratas órdenes para atender este asunto y pueden solicitar nuestra oferta de servicios por: vprocondominios@gmail.com y los invitamos al IX FORO: «PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS» que realizaremos en nuestras oficinas ubicadas en la urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, Calle El Mirador, Quinta YOLY, el próximo día 08 de marzo de 2016, en el horario de 8:00 AM a 12:00 m. Inversión: Bs. 4.500,00; debe solicitar mayor información por: 04122451580 (Belkis Rojas) o por nuestro correo electrónico antes señalado.
      Esperando haberle orientado útilmente, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  19. excelente la pagina. primera vez que la veo…….xfavor si me puede asesorar en cuanto a lo siguiente-……en junta se aprobo hace muchos años contratar servicio de vigilancia de una compañia……la mayoria de los propietarios se han quejado del mal servicio,,,tanto asi que la administradora esta buscando presupuestos,,,,,,,,resulta que llego un sabado hace tres noches y el vigilante esta en la garita tomado y le comunico que llamaria al supervisor nocturno a lo que responde que soy fastidiosa y que el llamaria a la vicepresidenta del condominio…….de la cual en el año 2013 solicite un acto conciliatorio en la secretaria de seguridad ciudadana en virtud que me falto el respeto,,,con pruebas y testigos….en fin el supervisor cambio al vigilante esa noche ya que angustiada les dije que llamaria a la policia para que constataran el grado de ebriedad del vigilante,,,,,a lo cual me pidieron no hacerlo ya que resolvolverian que me quedara tranquila en mi ksa,, cambiaron al señor….pero cual es mi sorpresa de que tiene mas de ocho dias trabajando despues de eso a lo que llamo a la compañia de seguridad quienes responden diciendo que la sra vicepresidenta llamo y solicito especialmente los servicios de ese señor que no lo cambiaran…el procedimiento con la sra es claro…aprovecha que es quien firma cheques a los servicios y claro la compañia no quiere perder esa entrada, la cual es el setenta por ciento del gasto mensual, cifra dada por la administradora quien alega que ella es imparcial y es la palabra del señor contra la mia……apoyada por la vicepresidenta ….que puedo hacer al respecto dentro del marco legal para hacer valer mi derecho a la tranquilidad y al respeto que es el deber ser a mi persona en cuanto al vigilante que es evidente que su conducta hacia mi………..

    1. Apreciada señora Nora Pérez: Gracias por sus palabras positivas sobre nuestro blog y esperamos que lo siga, al igual que nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le respondemos que;
      1) Desde el punto de vista jurídico, el hecho conflictivo que ocurrió con el vigilante fue hace tres años; y a pesar que ese oficial de seguridad no merece su confianza con el impase que tuvo con usted, su presencia actual no significa que en estos momentos le está causando un problema o agravio. Si lo hiciera, existe la Ley de Violencia contra la Mujer que contiene supuestos específicos de maltrato, por lo que este individuo si la maltratase, pudiera usted interponer una denuncia para que fuese detenido en el acto.
      2) Usted como copropietaria tiene el pleno derecho a dirigir una correspondencia a la Junta y a la administradora señalando la situación, porque evidentemente deben respetar su entidad por lo que pasó. A nosotros nos parece tremendamente imprudente que la Junta y la administradora hayan permitido que la compañía de seguridad haya reincorporado al edificio, a un personal que tuvo problemas en el pasado.
      3) Le sugerimos que usted acuda a la empresa de vigilancia y solicite de inmediato la remoción de ese recurso humano; y si no lo hacen, usted puede acudir al Ministerio de la Defensa, a la Dirección de Armamento (DARFA) y al Ministerio de Relaciones Interiores para denunciar a esta empresa y solicitar que se le retire la licencia de operaciones por atentas contra su seguridad y tranquilidad psicológica y física.
      Somos partidarios de extremar las medidas de prevención del delito en todo momento y este tipo se situaciones es una de esas donde hay que prevenir antes que lamentar.
      Muchos delitos graves han ocurrido por el simple hecho que no se atendió debidamente una falta leve del victimario contra la víctima; así, que ejerza sus derechos; comunique la situación a todos sus vecinos sin excepción y presione a la Junta de Condominio para que cambien al vigilante o a la empresa de seguridad privada.
      No entendemos como un empresario de la seguridad privada no tomó nota de esta situación y actuó en consecuencia. Se ve claramente que es un empresario chimbo, pirata y que no tiene cultura de satisfacción total al cliente.
      Esperamos su próximo contacto.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  20. Buenas noches, vivo en un conjunto residencial de 6 apartamentos distribuidos en dos niveles (planta baja y planta alta) cuanta con espacios comunes (parque, areas verdes entre otros) y estacionamiento (2 puestos por apartamento, el conjunto es cerrado, y por la cantidad de apartamentos se convierte en algo muy reservado casi que exclusivo. Resulta que una de las propietarias es una señora mayor pensionada que adquirió la vivienda para alquilarla por piezas, esta situación nos incomoda al resto de los propietarios, ya que debemos restringirnos de muchas cosas, a parte del acceso que tienen personas ajenas a manipular las llaves de las entradas comunes y lo foráneo que son algunos inquilinos de la señora, mi pregunta es si existe algún mecanismo para contrarrestar esta situación, ya que la mayoría de los propietarios sentimos que es amenazada la seguridad de la residencia.

    1. Apreciado usuario Leonardo: gracias por contactarnos! le comentamos que este tipo de situación puede controlarse perfectamente con la elaboración por parte de la Junta de Condominio, de un reglamento interno de seguridad, con base a la facultad reglamentaria que le otorga el artículo 18, literal «d» de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. De tal forma, que es conveniente confrontar la situación con inteligencia; aplicando las reglamentaciones que deban generarse para extremar las medidas de seguridad. Hacer las reuniones informativas periódicas, mensuales para hacerle el debido seguimiento e identificar debidamente a todos los inquilinos y hacer un censo de todos quienes viven en el condominio, así como a los trabajadores fijos y ocasionales.
      Mientras exista la identificación de todos, poco a poco se va generando confianza y la gente sabrá que está siendo controlada, vigilada por el bien de toda la comunidad pequeña de copropietarios. Tienen la ventaja que por ser una comunidad pequeña, pueden realizar controles de inmediato.
      Lo invito a seguir nuestro blog y cuenta de Twuitter: @procondominios y a participar en nuestro Foro: Preguntas y Respuestas sobre Condominios del 08 de marzo de 2016 y en el XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS que ditaremos, ambos en Caracas, el sñabado 26 de marzo de 2016. Mayor información sobre nuestras actividades y servicios por: vprocondominios@gmail.com.
      Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      Ex Director Nacional de Prevención del Delito del Ministerio de Justicia de Venezuela (período: 04/10/1994 al 22 de marzo de 1996)
      Sin

  21. buenas noches quisiera saber si es legal que la junta de condominio prohiba el ingreso de taxi a la puerta del edificio. es decir, segun la compañia de vigilancia el taxi que me lleva a mi casa debe llevarme solo a la entrada de la urbanizacion y no a la puerta del edificio como lo han hecho hasta ahora. si me pueden orientar al respecto mucho sabria agradecerles. Aviud Morales

    1. Apreciado usuario: Aviud Morales: reciba nuestros cordiales saludos. Una vez analizado su planteamiento le señalamos que es ABSOLUTAMENTE ILEGAL que la Junta de Condominio esté prohibiendo a cualquier propietrio que requiera ser transportado en taxi o otro servicio particular hasta la puerta de su edificio. Ello, constituye un abuso de derecho y le está prohibiendo el libre tránsito de su persona por las áreas comunes, de las cuales usted es copropietario en elporcentaje que señala la alícuota del documento de propiedad de su apatamento. Le recomendamos que haga una denuncia ante la Fiscalía Municipal de su jurisdicción (si está en Venezuela) por violación de los artículos: 115 (derechoa la propiedad privada) y el artículo 50 que se refiere a la garantía y derecho que tiene todo ciudadano de transitar libremente por todo el territorio de la república.
      Si requiere de nuestros servicios, por favor contáctenos por: 04248178841, 04122451580 y vprocondominios@gmail.com.
      De usted nos suscribimos,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  22. Amigo Rafael gracias por la sugerencia, ahora bien le pregunto.. no estaría demás entregarle una carta a la Junta de Condominio / Administradora para hacerle saber por escrito de lo ocurrido?’.. a ver si por ese lado consigo una solución?

  23. Buenas noche estimado Dr. Rafael. Mi caso es por el rompimiento del vidrio trasero del parabrisas de mi camioneta que se registro en el Estacionamiento del Edificio donde resido, comprobado por el vigilante de seguridad y el Sr. Presidenta de la junta de condominio. Hecho ocurrido a las 9:45 am. Del día 16/12/2015. Caso que me ha causado múltiples inconvenientes ya que estamos en fiesta de Diciembre y la venta de repuestos están cerradas. Teniendo yo que dejar de hacer viajes largos de trabajo o familiar sin contar los inconvenientes con los policías de tránsito… que en dos ocasione ocurrió… Por culpa de algunas personas irresponsables… Inquilinos o propietarios! De este edificio que no tienen ningún respeto para con sus vecinos.
    Parte de esta información me hubiera sido confirmada si las cámaras de seguridad para el momento no estuvieran dañadas! Podría por favor asesorarme en esto?
    Mucho sabré agradecer en lo que me pueda ayudar u orientar al respeto.

    1. Apreciada usuaria Karmen Soares: gracias por contactarnos y le señalamos sobre su caso que si usted tiene testigos del hecho delictivo contra su propiedad, debe acudir ante la Fiscalía General de la República a interponer una denuncia para que se de inicio a la investigación criminal correspondiente que ha de guiar el Fiscal competente que lleve su caso.
      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  24. Buenas Tardes
    Quisiera saber como proceder en el siguiente caso. Mi apartamento queda en planta baja y hay unas plantas sembradas (empotradas) en frente de mi apartamento que atraen muchos zancudos y mis hijos y yo somo alergicos a las picaduras de zancudos desde nacimiento, en especial yo se me forman ronchas y se me infectan, la junta de condominio alega que no puedo quitarlas porque es un área común y como es una propiedad horizontal no me dejan quitarlas, pero ya es intolerables las picaduras, no se que hacer o a que instancia ir, ya que no se trata de no contribuir con la naturaleza y la ecologia sino de las picaduras que afectan nuestra salud y hay epidemias por picaduras de zancudos como el dengue y ahora la nueva enfermedad llamada zika.
    A la espera de su respuesta.

    1. Apreciada señora Desiré: gracias por contactarnos y esperamos que siga este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Con relación a su situación le señalamos que la solución es sumamente sencilla: proceda de inmediato a fumigar las matas con un insecticida; si es posible, pódelas y asee el lugar, todo conforme al artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal cuya lectura recomendamos hacer. Obviamente se trata de un tema de salud de su familia y no vemos que haya que existir un conflicto por este asunto: no son irreconciliables la existencia de las plantas con una correcta fumigación.

      Dígales a los miembros de la Junta de Condominio que nos llamen para darles más detalles. Si la Junta está advertida de su situación de alergia y no actúa, entonces pudieran ser responsables por la situación de salud que usted presente; pero afortunadamente la Ley de Propiedad Horizontal la ampara. Lea el artículo antes señalado y siga nuestras recomendaciones.

      No creemos que los miembros de la Junta de Condominio sean tan ignorantes de la ley y obtusos como para no entender la situación.

      Estamos siempre a sus órdenes y esperamos haberle sido de utilidad. Lea nuestro Cronograma 2016 de Foros “Preguntas y Respuestas sobre Condominios” y “Talleres de Gerencia de Condominios” en http://www.procondominiosvenezuela.wordpress.com, A partir de febrero visite nuestra nueva web: http://www.procondominios.com.ve.
      Nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
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      Teléfono celular: 04248178841

  25. buenas tardes hice una pregunta pero no se que pasa que no aparece en fin la cuestión es que la Junta de Condominio me impuso una multa por que mi hijo estuvo con unos amigos en los alrededores de la piscina en horas nocturnas, dicha actuación es objeto de sanción conforme acta celebrada de la cual no tenia conocimiento, mas grave aun es que el estaba con 4 personas y segun la Junta no eran 4 sino 19 personas y la sancion establecida es de 10 UT por cada persona ajena al conjunto, segun me onformara mi hijo esa noche habian mas personas pero de otros apartamentos y todas me las atacharon a mi, me siento en un total estado de indefension ante tal situacion pues es mucho dinero mas en la situacion economica que atravesamos los venezolanos agradezco su ayuda

    1. Las multas son totalmente ilegales. Sólo la Asamblea Nacional tiene la competencia para crea la mediante leyes especiales. Ud. No debe pagar nada por dichas multas. Denuncie a la Junta en la SUNDEE o fiscalía municipal, porque pretende usurpar funciones de un poder autónomo. No se deje vulnerar sus derechos.
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  26. Buenos dias. Agradecidos por la informacion clara y sencilla suministrada por usted, como un primer paso para entender nuestra situacion que pasa necesariamente por apoyo legal. Lastimosamente, la Administradora se niega a entender la situacion, generada por la Presidenta quien apoyada en el hecho de que su apartamento colinda con el tanque de agua del Condominio, construyo un tanque subterraneo y se pego al nuestro. Ante la crisis de suministro de la Hidrologica nos vemos afectados a extremos de racionarnos a 30 min x dia. Hemos intentado concitar la solidaridad pero insisten ambas que el tanque ( de grandes proporciones) no afecta el acceso. Siendo que el sistema del edificio fue calculado en base a especificaciones tecnicas no teniamos problemas, pero ante el racionamiento sumado a este tanque conectado al nuestro,el tiempo de suministro de agua no llega a ser suficiente para lograr el nivel que permita accionar el bombeo del sistema. La hidrologica insiste que es un problema interno. Que podemos hacer? Lastimosamente estamos en el interior del pais y los abogados no gustan de asumir estos problemas domesticos que incluso ha llegado a situaciones de violencia

    1. Apreciados usuarios del Condominio Cachiri: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog y cuenta de Twitter: @procondominios. Apreciamos altamente sus palabras de elogio a nuestro trabajo comunitario para educar a las comunidades inmobiliarias de todo el mundo que nos siguen y leen. Con relación a su planteamiento le señalamos que:

      1) Se trata de un caso sumamente interesante que rara vez nos lo han pleanteado aunque si lo hemos conocido en nuestra experiencia profesional, especialmente en la región zuliana en Venezuela. Al respecto le indicamos que se trata de un problema interno del condominio, por la conducta de un propietario que está atentando contra el bien común. ¿Qué hacer? Si la conciliación no es posible, entonces cabe la posibilidad de entender que la conexión indebida, ilegal (abajo volveremos sobre este punto) puede ser considerada como una conducta que priva al resto de la comunidad del acceso suficiente al agua como recurso vital y esencial para la vida misma, disminuyendo la posibilidad de contar con un mejor nivel de vida, atentando a nuestro juicio, con derechos constitucionales como lo es la salud, entre otros.
      2) Desde el punto de vista legal, en un condominio en Venezuela, para poder construir un tanque subterráneo, lo cual implica hacer una excavación, se requiere el consentimiento unánime de los propietarios y además, la obtención de los permisos correspondientes de las autoridades competentes, en este caso, de la Ingeniería Municipal de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble. En consecuencia, como en el caso que usted nos plantea no existe tal consentimiento, tal y como lo exige el artículo 10 de la vigente Ley de propiedad Horizontal de Venezuela que señala: «Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes».
      4) Tanto la administradora del inmueble, así como la Junta de Condominio o cualquier propietario, pueden y están obligados moral y legalmente, a interponer una denuncia ante la Oficina del Ingeniero Municipal para que el tanque sea demolido, inhabilitado y además, se extienda a la infractora propietaria abusadora, una multa por construcción ilegal.
      5) Otra vía judicial que podrían intentar si es que el amparo constitucional no es admitido por cualquier tecnicismo legal judicial, es la acción restitutoria de las cosas comunes a su estado original, lo que significa que la propietaria, por haber realizado una construcción en un área común como lo es el terreno que sirvió de base para la construcción del conjunto residencial (aún cuando haya podido su superficie haberle sido dada en área de uso exclusivo, no deja de ser un área común) tendría que devolverle al condominio dicha área en las mismas condiciones que se encontraba inicialmente.
      6) Procondominios y nuestro bufete, VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS, estamos a las órdenes de ustedes para atender esta situación. Pueden contactarnos por: 04122451580 y 04248178841, abogados Belkis Rojas y Rafael Viso respectivamente, o por nuestra oficina en el teléfono: 02129772514; cuenta Skype: rafael.viso2; correo electrónico: vprocondominios@gmail.com.

      Esperando haberle orientado útilmente, nos suscribimos de ustedes.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      P.D. Díganle a la administradora que ella está obligada a cumplir y a hacer cumplir con el documento de condominio, tal y como reza el literal «c» del artículo 20 de la antes citada Ley. Que nos llamen para aclararles el asunto. Podemos hacer una video conferencia.

  27. Buenas noches. Gracias de antemano. Mi consulta en la siguiente, en el edificio de mis padres, hay alta morosidad con el condominio, es una residencia donde muchos de los apartamentos son para vacacionar, los dueños no viven o pasan tiempo sin venir. Es especialmente preocupante el caso de un vecino, que debe 37 meses de condominio y el mismo tiempo sin venir, no se ha logrado contacto con el, se ha escrito email sin respuesta, los números ya no son válidos, en este caso, como se puede proceder para recuperar la deuda que es bastante alta?. Mi segunda consulta es con respecto a los otros vecinos con 6,8,10, 15 recibos pendientes y que viven de formar permanente, se podría buscar la manera de suspenderles el servicio de agua, cuando aquí no tenemos este servicio, si no que el agua que se consume en por la compra de cisternas privadas?. muchas gracias

    1. Apreciada usuaria: ANA: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blo y cuenta de Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos que:
      1) Definitivamente, le recomendamos que la administradora del edificio, la Junta de Condominio y los vecinos motivados agoten todos los canales para realizar la cobranza extrajudicial. Es por ello que hablamos de lo que es «la cobranza encimática», que no es otra cosa que estar «encima» o sobre el deudor los 365 días del año para gestionar su pago fuera de juicio.
      2) Si agotada la estrategia de cobro extrajudicial no se logra el pago, entonces recomendamos la demanda masiva a todos los morosos sin excepción. Bastante hemos escrito sobre este tema y recomendamos que revise bien el blog para que ubique la entrada correspondiente a las estrategia de cobranza en el condominio. Procondominios y nuestro bufete: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS, estamos a las órdenes del condominio para resolver este problema. No importa en que lugar de Venezuela ase encuentren. podemos ayudarla. Contáctenos y solicite nuestros servicios por: 04122451580 (Dra. Belkis Rojas); 04248178841 (Abogado Rafael Viso); nuestras oficinas: 02129772514 y correo electrónico: vprocondominios@gmail.com. Esperamos su pronta llamada y contacto para explicarle la metodología de nuestra actividad de recuperación de la cartera de morosos, bien judicial o extrajudicialmente.
      De usted nos suscribimos.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      P.D.: Recuerde: donde hay un moroso es porque detrás de él hay un mal cobrador!

  28. Hola por favor me podrian orientar sobre la situacion que se nos presenta con la trabajadora residencial quien desde que fue contratada en el edificio vivia con sus dos hijos hoy dia el hijo incorporo a su novia y su hija a su novio, ACTUALMENTE HAY OTRA CHICA CON UN NIÑO ¿QUE SE PUEDE HACER AL RESPECTO O QUE BASE LEGAL EXISTE PARA ABORDAR ESTA SITUACION CON LA TRABAJADORA RESIDENCIAL?

    1. Apreciado señor Contreras: La Junta debe solicitar el desalojo inmediato de todas aquellas personas que no sean Conserje. La conserjería está siendo invadida por lo que usted nos señala y ello debe ser denunciado ante la autoridad competente. Le recomendamos que acuda ante la Fiscalía Municipal y consigne la denuncia. Antes, debe la Junta agotar la vía del diálogo con la Conserje; para tratar de llegar a un arreglo en el sentido de que ella sea quien promueva el desalojo de todas las personas que no prestan un servicio a la comunidad de copropietarios.
      Nosotros somos del criterio que dialogando es como debe entenderse lkas gentes, aún cuando tengan las posiciones más disímiles. En este sentido, convoque cuatas veces sea necesaria a la conserje para explicarle la situación; no necesariamente deben reunirse con el resto de las personas que están viviendo allí con ella. Ella es la que tiene que tomar las medidas de prohibición de hacer vida con ellos; porque su grupo familiar es: sus hijos (solteros y sin las parejas); y esposo. Es todo un tema que no está bien regulado. Existe un Decreto Ley sobre los conserjes que lo que hizo es resaltar el odio social de un grupo de trabajadores hacia los condominios como patronos.
      Eso es otro tema. Le recomendamos diálogo y eso sí, mucha firmeza con la conserje: deben señalarle cuáles son las consecuencias que le trae a la comunidad la situación que usted comenta; y recomendamos que suscriban un contrato de trabajo con ella, avalado con por la Inspectoría del Trabajo.
      Se trata de una negociación; de deponer conductas por parte de la Conserje para lograr una buena relación. Deben advertirle que tener malas relaciones con ella afecta la relación laboral en todo sentido.
      Pueden presentarle también una carta firmada por la mayoría de copropietarios donde piden el retiro de familiares que han formado otros grupos familiares distintos al de ella.

      Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted.
      atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  29. buenas tarde, les escribo para que por favor me ayuden a aclarar una dudad que tengo. Estoy haciendo tramites para adquirir un inmueble en una urbanizacion nueva, en la cual solo esta habitada una casa, por errores en el documento de compra y venta ( se ha realizado 7 veces el documento) por parte del abogado de la constructora y del banco en el cual me fue aprobado un credito aun no he podido protocolizar ante el registro aun cuando el credito lo tengo aprobado desde hace 6 meses aproximadamente. Sin embargo apesar de ello en el urbanismo me estan cobrando condomio desde hace aproximadamente 10 meses. Es legal que tenga que pagar condominio por una casa que aun no he adquirido?

    1. Apreciada usuaria Elismar: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog. Sobre su planteamiento le señalamos que usted no debe pagar los gastos comunes mientras no tenga la cualidad de propietaria, vale decir, hasta que no haya protocolizado el documento de compra y venta de su inmueble. Mientras ello no ocurra, legalmente la casa es propiedad de la constructora, puesto que no se ha materializado el acto traslativo de la propiedad y para usted no han surgido las obligaciones legales que le corresponden como a todo propietario.
      Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      P.D.: Lo invitamos a nuestro IX TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS que dictaremos en nuestras oficinas el día 08 de marzo de 2016, en el horario de 8:00 A.M. a 12:00 m; Dirección: Calle El Mirador, Quinta YOLY, urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda. Inversión: Bs. 4.500,00. Sólo 50 cupos.

  30. buenas en el edificio donde vivo la vecina de planta baja tiene las reales intenciones de apropiarse del terreno perteneciente al área común del edificio sin el consentimiento de los demás propietarios la pregunta que podemos hacer valencia urbanización michelena ..gracias de antemano

    1. Apreciado usuario Saúl Marin: leímos su planteamiento y le señalamos que lo mejor que pueden hacer son actos posesorios sobre dicho terreno que es área común, como por ejemplo, sembrar plantas y establecer un paisajismo con alguna construcción ligera como una fuente o símbolo alusivo a la urbanización; en fin, hagan actos posesorios que enfaticen la voluntad de todos los propietarios de proteger su inversión patrimonial y sus áreas comunes.
      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      P.D.: Lo invitamos a nuestro IX TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS que dictaremos en nuestras oficinas el día 08 de marzo de 2016, en el horario de 8:00 A.M. a 12:00 m; Dirección: Calle El Mirador, Quinta YOLY, urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda. Inversión: Bs. 4.500,00. Sólo 50 cupos.

  31. Buenas noches, excelente e informativo su blog. Agradezco de antemano su ayuda a todos los que estamos interesado en una mejor convivencia, gracias!! El caso es el siguiente: Según el reglamento dentro documento de condominio del Edificio donde vivo, en el artículo 8.4 dentro de las sanciones indica «Las Asambleas de propietarios podrán, en caso de faltas graves, acordar votos de censura pública y privar del uso del salón de fiestas y otras áreas recreativas a los propietarios responsables». De hecho en una Asamblea, le fue otorgada a la junta la facultad para vetar. El caso es que un propietario alquiló el salón de fiestas (se le entrega una planilla en el cual se establecen todas las cláusulas y normas para su uso, el cual deben firmar) e incumplió con los horarios establecidos, además de mantener la música a un volumen elevado hasta las 3am, incluso luego de que el vigilante les notificara en varias ocasiones que debían bajar el volumen y desalojar el salón por el horario. Al no hacer caso, la junta les pasó un comunicado indicándoles que se les vetaba en concordancia con el artículo mencionado. Mi pregunta es, hacer esto es legal?, la junta realmente tiene esta facultad?, ya que el propietario alega que es ilegal y que atenta contra la reputación de su familia y su nombre.
    Gracias nuevamente por ayuda que me pueda prestar.

    1. Apreciados usuarios de la Residencias Viento Norte: Gracias por contactarnos; y sigan nuestra cuenta en Twitter: @procondominios y los invitamos desde ya al IX FORO PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS del 21 de diciembre de 2015 en nuestras oficinas, ubicadas en Prados del Este, Caracas. Mayor info del Taller: en este blog y con la Dra. Belkis Rojas por el celular: 04122451580. Con relación a su planteamiento le señalamos que:
      1) Según lo que usted nos señala, la potestad de censura le compete a la asamblea de propietarios. Habría que analizar en cuáles términos fue redactada la carta de la Junta de Condominio, en reclamo a las conductas que observó este propietario.
      2) La administradora y en general, todo copropietario, está obligado a respetar y hacer cumplir las normas del documento de condominio y su reglamento. La Junta, si ejerce las funciones de administradoras, debe obligar a cumplir con el documento de condominio, puesto que ejerce la representación legal de la comunidad de copropietarios. Le sugerimos leer las obligaciones del administrador establecidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como las atribuciones que tiene la Junta, indicada en el artículo 18 de dicha ley venezolana.
      3) La sanción debe establecerla la asamblea de propietarios; aunque le advertimos que es discutible en derecho la privación del uso de áreas comunes, porque viola disposiciones fundamentales constitucionales como el artículo 115.
      En todo caso, deberían aprobar un Reglamento de Sanciones para estos casos, donde un criterio a aplicar podría ser la temporalidad de la privación del uso; pero no puede ser por mucho tiempo.
      4) Si las violaciones al documento de condominio y la Ley de propiedad Horizontal por parte de este propietario son recurrentes, entonces debe aplicarse las sanciones legales establecidas en el artículo 39 de la mencionada Ley.
      Estamos a sus órdenes para atender profesionalmente este caso o cualquier otra necesidad de asesoría especializada de la Junta de Condominio. Pregunte por nuestros planes de servicios a los condominios en Venezuela por vprocondominios@gmail.com.
      Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  32. Dr Viso, un gusto saludarlo y desde ya desearle Felices Pascuas y un Venturoso Año Nuevo 2016. Una vez mas le escribo, ya que necesito de su sabia orientacion, aunque quiero hacerle saber que aun espero Respuesta a un planteamiento que le hice para el mes de Junio, en Contacto., el problema planteado sigue igual. Ahora quiero consultarle lo siguiente: La Administracion la ejecuta un Propietario, casi vitalicio en el cargo, debe pagar Condominio?, creo que no lo hace. Ell nombro como Vigilante nocturno al esposo de la Conserje, sin consultar a nadie hace 2 años, es Correcto? Quiero sabe,r que paso debo seguir ya que no quiero pagar la vigilancia, cada 2 meses la aumentan, y el no hace realmente su trabajo, ademas nadie lo Supervisa, hay mucha complicidad Aun siguen sin llamar para eleccion de Nueva Junta.La Presidenta no quiere, es lo que alega el Administrador Agradecida de Antemano por su ayuda y esperando pronta Respuesta

  33. Buenas tardes Doctor! Ante todo permítame agradecerle de antemano por tan valioso aporte con este blog ,es muy difícil y complicado para los que no somos profesionales del derecho interpretar toda la ley de propiedad horizontal! y poder lograr la convivencia de tanta gente.. Gracias!! Mi pregunta es la siguiente: Hace pocas semanas fui electa presidenta de un condominio y se me presenta un caso en particular con un vecino abogado, publicamos todos los pagos del edificio por que creemos que esa es la única manera de explicarle al resto de los propietarios los ingresos del mismo, obviamente en esas publicaciones tan los que también deben.. el señor tiene 4 meses en mora y afirma que es una ilegal publicar esos balances ya que estamos sometiéndolo a un escarnio y humillación publica, y esta amenazando en demandar si no se retira esas publicaciones! Que se debe hacer? Gracias por su repuesta….

    1. Apreciada señora Cristina Lares: Gracias por sus palabras de apoyo y siga nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Palabras como las suyas nos animan a seguir adelante en nuestra labor de educar a las comunidades inmobiliarias de Venezuela y del mundo. Con relación a su caso, el cual leímos con suma atención, le señalamos lo siguiente:

      1) Sigan publicando por todos los medios posibles la lista de propietarios en mora con el pago de sus gastos comunes; ya que la primera obligación de todo copropietario es cumplir con este pago, de acuerdo a su alícuota establecida en el documento de condominio, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de propiedad Horizontal de Venezuela.

      2) No constituye ninguna ilegalidad publicar la lista de propietarios en mora; es más, es un deber de la administradora hacerlo, de acuerdo a los deberes de todo mandatario contenidos en el artículo 1.692 y siguientes, con especial énfasis en el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano.
      3) Dígale al abogado moroso que no se ponga a estar inventando excusas ni señalando ilegalidades donde no las hay, porque en todo caso, él pudiera ser demandado por el cobro de bolívares siguiendo el procedimiento de la Vía Ejecutiva establecido en el artículo 930 y siguientes del Código de Procedimiento Civil de Venezuela, para que pague y además, con riesgo a sufrir las medidas de embargo preventivo u otras como la prohibición de enajenar y gravar establecidas en la Ley.
      4) No constituye ninguna humillación ni estar sometido a ningún escarnio público, por el hecho de cumplir una obligación de rendir cuentas a la comunidad de copropietarios, con base a la Ley, al Código Civil Venezolano. Humillación y escarnio de ese colega abogado lo representa estar inventando ilegalidades donde no las hay. Por cierto, hay sentencias de jueces penales que señalan esto: cuando hay morosos que alegan que los exponen al escarnio público y para colmo señalan que sus hijos deben ser protegidos por la LOPNA de tales publicaciones legales de los balances generales del edificio, los jueces sostienen que quien los expone a tales circunstancias es el propio deudor por no cumplir con sus obligaciones de ley
      5) Falta a la ética profesional el abogado que así actúa y pretende excusarse de sus pagos y compromisos legales. Bien pudiera usted denunciarlo ante el Colegio de Abogados donde él está agremiado, para pedir que lo procese su Tribunal Disciplinario y lo haga cambiar de actitud.
      El título de abogado no es una patente de corso para quien lo obstenta para no cumplir con la Ley. Todo lo contrario: la ética del abogado es ante todo, un modo de asumir la vida; de respeto por el derecho, las leyes y por el derecho del resto de las personas.
      Imprima esta respuesta y entréguesela al abogado. Y si él considera que está siendo vulnerado en sus derechos, que proceda legalmente. Y si acude a la Fiscalía General de la República para intentar acusarla que está siendo víctima de un escarnio público, que lo haga. Después en la entrevista con el Fiscal, se puede solicitar el cambio de la calificación del delito que se le ocurra al abogado, por el de simulación de hecho punible, que está contenido en el Código Penal Venezolano. Poner en marcha la justicia penal sin necesidad, es un delito.

      Solicite nuestros servicios profesionales por: vprocondominios@gmail.com; la Dra. Belkis Rojas (04122451580) y mi persona estamos a sus órdenes para atenderle.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      celular: 04248178841 (Venezuela)

  34. Buenos dias Doctor! Ante todo mi mas grande reconocimiento antes esta gran labor que hace con este blog! no se imagina de lo útil que nos ha sido para muchos que hacemos vida bajo una ley de propiedad horizontal! Mi inquietud es la siguiente: Hace pocas semanas tome posesión como presidente de una junta de condominio y a mi pensar la única manera de que el el resto de los vecinos tenga una idea clara de los ingresos que percibe el condominio es publicando las balances de apartamentos que han pagado y los que están en mora, dentro de los apartamentos en mora esta un señor de profesión Abogado que amenaza en demandar al condominio por afirma que es ilegal y es humillante someterlo al escarnio publico. Por favor le agradezco su respuesta. Gracias Feliz dia

    1. Apreciada señora Cristina Lares: gracias por contactarnos. En la tarde de hoy le dimos respuesta a esta inquietud. Puede seguir publicando sin ningún problema los balances; eso es muy necesario y obligatorio de acuerdo a las obligaciones que tiene todo quien es mandatario y gestiona intereses por otras personas (ver artículos 1992 y 1994 del Código Civil Venezolano). No se preocupe por lo que diga su vecino abogado, quien da muestras de gran desconocimiento de la materia.
      Reiteramos lo que ya le dijimos en nuestra respuesta anterior.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  35. Buenos Días, tenemos un apto que está situado sobre el portón de entrada al estacionamiento, especificamente debajo de las habitaciones. Cuando no se le hace el debido mantenimiento al portón las ruedas ya gastadas hacen que este vibre y por consecuencia nuestro apartamento también y nos vibra el piso, las mesas, puertas, etc. Como este portón se abre cientos de veces al día esto cada vez se hace más insoportable.
    Desde hace 5 meses estamos detras de la Junta de Condominio enviando cartas en físico y por página web pero esta no responde y se molestan si por casualidad uno ve a la presidenta y te indica que si queremos hablar con ellos debemos seguir enviando más cartas lo cual es una burla porque ya se ha hecho y no hemos obtenido respuesta sólo vacilaciones. Nosotros hemos buscado presupuestos para solucionar el problema, se los hemos entregado, telefonos de personas para repararlos, pero continúa la poco seriedad, y alegan que como el portón está funcionando no van a llamar a nadie y que si queremos esperemos que una venga una nueva junta.

    La verdad es que estamos desesperados, es un problema de sólo cambiar las ruedas del portón y no sabemos ya que hacer para poder solucionar este problema.

    Qué podemos hacer, a dónde podemos acudir?

    Muchas Gracias

    1. Apreciado usuario Leonardo: Gracias por seguirnos; nuestra cuenta en Twitter es: @procondominios y nueva dirección: http://www.procondominios.com.ve. Sobre su planteamiento le respondemos que:
      1) Su problema lo tienen resuelto en un 50% y el otro tanto lo resolverán cuando apliquen el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela y sigan los consejos que más abajo señalamos.
      2) En efecto, dicha norma legal le permite a cualquier usuario realizar un acto de conservación y de mantenimniento cuando la Junta de Condominio o el administrador no actúa. En consecuencia, a partir de hoy, su problema quedará resuelto definitivamente. Contacte a un proveedor competente; ordene realizar el mantenimiento de rigor y pídale al proveedor que le emita una factura con IVA a nombre del Condominio con su RIF respectivo, ya que de acuerdo a dicho artículo, usted tiene derecho a que se le reembolse el dinero, una vez que presente las facturas originales a nombre del condominio.
      3) Redacte una carta a la Junta de Condominio con copia a toda la comunidad de copropietarios señalando que usted hizo el mantenimiento de rigor con base al artículo 21 de la Ley de propiedad Horizontal; anexe copia de la factura y del cheque o transferencia con la cual haya pagado el servicio, y exija el reembolso correspondiente.
      4) Le recomendamos que acompañe también a la carta, la garantía que da el proveedor por el servicio prestado.
      De esa forma, usted resolverá el problema con base legal.
      5) Para evitar cualquier sabotaje al proveedor, tome las previsiones de la mejor hora de realización de los trabajos y quédese con él mientras repare el portón, para evitar que alguien de la Junta lo sabotee. Si llegase a ocurrir un saboteo de alguien mientras hace el trabajo, usted no se va a amilanar; no se va a echar para atrás. De forma enérgica, pero pacífica, usted leerá la norma de la Ley de Propiedad Horizontal que le señalamos y hágase acompañar de vecinos que la apoyan y que sirvan de testigos. Tenga a la mano el número de la policía y puede con anticipación exponer su caso en el comando policial más cercano a su inmueble para que estén alertas ante cualquier conato de violencia.
      6) Si hay una administradora del inmueble, pásele copia de la carta y nosotros como bufete: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS, estamos a sus órdenes para servirle y proteger sus intereses.
      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      p.d.: Nos interesa que nos diga luego el desenlace de esta situación para publicarlo y comentarlo en el Blog.

      1. Estomado Dr. Viso, luego de leer detenidamente sus sugerencias hemos estado en contacto con la administradora, la cual para nada ha sido de ayuda ya que aún no han dado respuesta en la solución al problema.

  36. buen dia doctor, agradeceria altamente si me puede ayudar , el tema es el siguiente: somos unas residencias de inquilinos que pasaron a ser propiedad horizontal, el caso es que a la fecha no se ha vendido el 75 por ciento de los aptos , por lo cual la administracion de los mismos esta en mano de la compañia vendedora segun lo dice el documento de compraventa, motivo por el cual algunos propietarios se han negado a pagar sus alicuotas de gastos comunes alegando que no existe la obligacion por no haber junta de condominio, esto es correcto pregunto en caso contrario que ley los obliga.
    agradeciendo de antemano su atencion le saluda
    carlos maldonado

    1. Apreciado señor Carlos Maldonado: Gracias por seguirnos; nuestra cuenta en Twitter es: @procondominios y nueva dirección: http://www.procondominios.com.ve. Sobre su planteamiento le respondemos que todos los propietarios debven contribuir con sus gastos comunes de acuerdo a su alícuota y a la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. El artículo 18 de la misma señala que hasta tanto no se venda el 75% de las unidades susceptibles de apropiación individual, entonces no es obligatorio la eleccción de la Junta de Condominio, pero eso es una cosa muy distinta a no pagar los gastos comunes y pretender vivir gratis a costa de los demás. Dígales de nuestra parte a todos sus vecinos que deben pagar sus gastos comunes, como también debe hacerlo la vendedora sobre los apartamentos que tienen en su propiedad yb que todavía no ha vendido.
      ¿Qué es eso que sus vecinos no quieren pagar? Vivimos en un estado de derecho y nos preocupa que cada quien quiere interpretar las normas a su manera. Si no quieren pagar el condominio, deberían mudarse a un edificio de la Gran misión Vivienda Venezuela que es ´propiedad del Estado; y allí también hay gastos que deben cubrirse. No entendemos como es posible que las gentes quieran que su propiedad se revalorice y valga bien, lo justo, si no quieren pagar los gastos comunes del condominio. De nada sirve vivir en un apartamento hermoso, bien cuidado, si al salir de su casa usted tiene todo las áreas comunes deterioradas.
      Estamos a sus órdenes para atender a su comunidad y deberían asistir a nuestro Foro del 21 de diciembre de 2015 en nuestras oficinas en Caracas. Contacte a la Dra. Belkis Rojas para que se inscriba en el Foro por: 04122451580 y vprocondominios@gmail.com.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  37. Buenas noches, mi consulta se refiere a cual es la potestad o limite que posee la junta de condominio, si es que esta definido en alguna ley o sentencia, para realizar los gastos causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes bajo el concepto jurídico de un “buen padre de familia”? Que se puede considerar un monto que puede manejar la junta de condominio a su discreción y cual es el monto que debería ser aprobado por el 75 % de la asamblea de copropietarios? Puede ser que la junta de condominio maneje a su discreción entre un 10 y 15 % de los ingresos al condominio por la alícuota de los copropietarios y de ese porcentaje hacia arriba deba ser aprobado por la asamblea de copropietarios? O un gasto mayor al 15% de los ingresos al condominio debería ser manejado bajo la figura de cuota extra? Hay alguna ley que regule estos porcentajes?
    La consulta se realiza ya que en la situación económica actual, la mayoría de los costos de mantenimiento se equiparán a los gastos fijos de vigilancia, seguridad (cercos eléctricos y cámaras) y personal de mtto. Por lo que considero que se debería de mantener una proporción entre gastos fijos (indicados arriba) y otros gastos (caja chica, contratos de servicio,etc)
    Agradeciendo su atención y cualquier observación que pueda realizar…. Saludos

    1. Apreciado usuario José Cegarra: gracias por contactarnos una vez más. Sobre su planteamiento le señalamos que:
      1) No existe un monto exacto o determinado el cual pueda o no ser manejado por la Junta de Condominio. Las atribuciones de la Junta de Condominio están estipuladas en el artículo 18 de la Ley de propiedad Horizontal de Venezuela y en su literal «c» dispone que podrá: «Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo»; vale decir, que como ente Administrador a la Junta le corresponde cumplir con todas las responsabilidades señaladas en el artículo 20 de dicha Ley y las que le corresponde como mandataria señaladas en el artículo 1692 y siguientes del Código Civil Venezolano.
      3) Ello significa que según este último artículo, literal «b», como administrador la Junta puede realizar u ordenar realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores. Obviamente, a nuestro juicio, también puede ordenar realizar las reparaciones mayores de las cosas comunes, dentro del cumplimiento de su deber para mantenerlas de forma óptima, y de acuerdo a lo que le ordene el documento de condominio.
      4) Todo lo anterior, en concordancia con el concepto de buen padre de familia al que hace referencia el artículo 1.692 del Código Civil Venezolano.
      5) El 75% del valor inmobiliario en la asamblea de copropietarios puede acordar cualquier gasto común, como mayor{ia calificada que es. Esta no aprueba en realidad un monto, sino un concepto del cual deriva un gasto, normalmente referido a mejoras, según lo señalado en el artículo 9 de la Ley ejusdem o a contratación de servicios; o compras de bienes nuevos.
      6) La Junta le reiteramos, no está obligada a manejar determinados montos; sino ordenar actos de conservación y administración para mantener las cosas comunes en pleno estado de funcionamiento para que cumplan con los fines por los cuales existen. Debe tomar esto muy en cuenta. Estos actos derivan en gastos comunes ciertamente, sin importar los montos; y es una obligación de los propietarios pagarlos oportunamente.
      7) Insistimos: la Junta no maneja porcentajes de gastos; tampoco la asamblea de propietarios; maneja conceptos de gastos para los cuales está habilitada; y lo mismo ocurre para la asamblea de propietarios. Unos gastos los puede aprobar la Junta (sin importar el monto) y otros la asamblea. La planificación financiera de los distintos tipos de gastos dependerá de las relaciones que la Junta tenga con los proveedores del inmueble y también, de la voluntad de estos en darles crédito en la mano de obra o materiales necesarios para prestar sus swervicios.
      8) No hay ley que regule porcentajes; salvo que estén establecidos en el documento de condominio o su reglamento.
      Esperamos haberle orientado útilmente.
      Sin más por los momentos, nos suscribimos.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  38. buenas doctor tengo una inquietud por estar moroso el edificio donde resido me bloquearon las llaves magnéticas de acceso al edificio por morosidad quisiera saber si esto es legal y la segunda inquietud la junta de condominio de un edificio alquilo un apartamento como deposito quisiera saber si esto es legal

    1. Señor Porras: nadie puede acudir a las vías de hecho para presionar un pago. Esto constituye un delito de hacerse justicia por mano propia, sancionado por el Código Penal Venezolano. Y con relación a la segunda inquietud, le señalamos que la Junta puede arrendar un apartamento, pero sí hay limitaciones para el depósito de sustancias corrosivas; explosivas, contaminantes, que puedan causar daños a la propiedad de terceras personas.
      Recomendamos que lea su documento de condominio para ver si hay limitaciones en este u otro sentido mucho más amplio.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  40. Hola tengo una situación de filtración del apartamentos de arriba desde hace años y el no a podido arregla ese filtración que debo hacer donde puedo ir para ver si se soluciona estés problema gracias

  41. Buenas tardes, tengo varias dudas y es con respecto a La trabajadora Residencial (Conserje) que habita en el edificio donde vivo, la sra. tiene al menos 30 años trabajando allí de hecho esta incapacitada por y le paga a otra persona para que limpie, en dicho edificio hay un apto en planta baja con el fin de brindarle vivienda. entonces mis dudas son:

    1.- En el apto. de aprox. 50 mts viven su esposo, sus dos hijas una de ellas casada con dos hijos, es decir cinco adultos y dos niños. Pregunta:Todas esas personas pueden vivir allí o hay alguna Ley o impedimento a que esto siga ocurriendo?.

    2.- En el área del estacionamiento esta el basurero, este se encuentra al lado de un puesto, la trabajadora residencial se apodero de dicha área llenándola de sus pertenencias y de paso utilizando parte del puesto que esta justo al lado como tendedero y maletero, cabe destacar que en el área del sótano donde se encuentran los maleteros la conserjería dispone de un maletero para guardar sus cosas. Pregunta: Ellos pueden utilizar las áreas en común para guardar sus pertenencias?

    3.- Por problemas de bebida, etc. etc., el esposo de la sra. ya no se le permite dormir en el apto. por lo que lo mandaron a dormir en la parte baja de las escaleras del sótano, donde el a media noche utiliza como baño el alcantarillado del edif, dejando un aroma terrible en el sótano. Pregunta: que se puede hacer con esta situación?

    3.- En el edificio, se esta corriendo el rumor que se planea vender el apto. a La trabajadora residencial, no poseo el documento de condominio para saber exactamente las condiciones de dicho apto en el edificio. Pregunta: los propietarios de los demás apto están obligado a vender la conserjería, puesto que teóricamente es un área común de todos?.

    Esperando su pronta respuesta, muchísimas gracias por la asesoría.

    1. Apreciada señora Mariángel Campos: Gracias por contactarnos: Respondemos sus preguntas:

      1) El Conserje sólo puede vivir con su núcleo familiar inmediato, vale decir, ella como madre, su cónyuge e hijos. Su hija casada no puede vivir allí, puesto que está casada con hijo, cónyuge, que no prestan ningún tipo de servicio en la conserjería.

      2) Deben enviarle una carta a la conserje para advertirle de esta situación. En este caso, se observa claramente que la conserjería no es más que el refugio, la vivienda de ese grupo familiar que no cumple ninguna función para la comunidad de copropietarios.
      3) Sugerimos que ese grupo se inscriban en la Misión Vivienda del Gobierno, para ver si les dan algún día, una vivienda y dejen en paz a la comunidad de copropietario, para que pueda contratar a un conserje que sí pueda trabajar dignamente.
      Sirva la presente para invitarla a usted y a todos los miembros de la
      Junta de Condominio de su edificio, el día 19 de noviembre, al VIII FORO: “PREGUNTAS Y
      RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS”, en nuestras oficinas ubicadas en la Calle El
      Mirador, Quinta YOLY, en Prados del Este. Un sitio amplio, cómodo,
      seguro y con estacionamiento. Puede contactar a la abogada Belkis Rojas, por su teléfono: 04122451580 para hacer su inscripción.El costo de la Inversión es de Bs. 4.000 por participante
      y el horario previsto es de 8am a 12m.

      Puede hacer su depósito por BANCARIBE en la cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870 a favor de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS, siendo el RIF: J – 40555492-4. Avísenos cuántas personas irían de su condominio para tomar las previsiones del caso.

      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted, no sin antes pedirle que le de a “seguir” nuestro blog.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
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  42. Buenas Tardes, mi caso es que tengo una vecina (Conjunto residencial de playa) que realizo unas modificaciones al frente de su town house, cambiando areas comunes que eran jardineras y gramas por ceramicas, todo esto realizado por ella sin aprobacion de la junta, ahora bien que se podria hacer en este caso para que restituya el area comun y la modifique como estaba. Saludos

    1. Apreciado usuario Jesús Estrada. Gracias por contactarnos y dele a «seguir» nuestro blog para que se mantenga actualizado en estos temas condominiales. Con relación a su caso, le señalamos que debe intentar primero, la denuncia administrativa por una construcción ilegal ante la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de la jurisdicción donde se encuentra el edificio. En segundo lugar, bien podrían ir al tribunal de Municipio competente, para ejercer la acción restitutoria, un interdicto posesorio que busca la protección de la propiedad y que está expresamente establecido en el Código de Procedimiento Civil.

      Sirva la presente para invitarlo a usted y a todos los miembros de la
      Junta de Condominio de su edificio, el día 19 de noviembre, al VIII FORO: “PREGUNTAS Y
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      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
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  43. Buenas Tardes amigos, mi planteamiento es el siguiente: una de mis vecinas en un conjunto residencial de playa tipo town house, modifico el area comun al frente de su inmueble (town house) cambiando jardineras por ceramica, descuadrando totalmente con todas las areas comunes que son jardines, nunca se aprobo ninguna modificacion en la junta de condominio, aparte por tener ceramica le molesta que las personas usen la piscina por que se le moja la ceramica. En este caso que que procedimiento se podria hacer? Gracias

    1. Apreciado señor Estrada: ya le respondimos esta inquietud, señalando que debe interponer la denuncia ante la Ingeniería Municipal donde se encuentra el edificio, para que multen a su vecina y ordenen la demolición de la construcción ilegal, y también pueden intentar un interdicto, para la restitución del área común a su estado original.
      Sirva la presente para invitarlo a usted y a todos los miembros de la
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      y el horario previsto es de 8am a 12m.

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      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
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  44. Buenas tardes, como junta de condominio que podemos hacer para la remoción de vehículos en estado de chatarra? hay algún reglamento que regule esto?, Los vehículos esta abandonados en el estacionamiento común de un cjto. residencial que según condominio a cada casa le toca uno de esos puestos asignados mas no son propiedad del inmueble. ya que cada casa tiene su puesto de estacionamiento. Saludos

    1. Apreciado señor Rafael Sanabria: gracias por contactarnos y seguir nuestro blog. Su planteamiento es de sumo interés y le señalamos que la Junta de Condominio debe dirigir una carta a los propietarios de esos vehículos en estado de chatarra para que los quiten de manera inmediata en una fecha determinada, so pena de dirigirse ante la autoridad policial, a la División de Vehículos para que sean remolcados en presencia de un Juez.
      La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela en su artículo 18, literal «d» señala que dentro de las atribuciones de la Junta está la de «velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria»; entonces en este caso, la Junta de Condominio tiene el deber legal de velar porque un área común como lo es el estacionamiento del conjunto residencial, cumpla con su función de estacionamiento y no de chivera o depósito de chatarra. De tal firma, que lo exhortamos a que le indique a la Junta que haga el Reglamento Interno del Estacionamiento para evitar este tipo de situación.
      Por otra parte, luego que aprueben el Reglamento Interno y lo registren en el Registro Inmobiliario de la Jurisdicción del inmueble, deben darlo a conocer a todos los copropietarios y tomar la decisión de remolcar la chatarra, cuyos gastos de remolque serán cargados además en el recibo de condominio del propietario de dicha chatarra como gasto no común, atribuible solamente a su apartamento.
      Insistimos a todos nuestros lectores y seguidores: en los condominios hay personas que hacen lo que les da la gana porque hay propietarios que no tienen ganas de hacer lo que la Ley les hace ganar, que son sus derechos, los cuales deben ser ejercidos cabalmente para evitar la anarquía de las mentes enfermas.
      Sirva la presente para invitarlo a usted y a todos los miembros de la
      Junta de Condominio de su edificio, el día 19 de noviembre, al VIII FORO: “PREGUNTAS Y
      RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS”, en nuestras oficinas ubicadas en la Calle El
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      y el horario previsto es de 8am a 12m.

      Puede hacer su depósito por BANCARIBE en la cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870 a favor de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS, siendo el RIF: J – 40555492-4. Avísenos cuántas personas irían de su condominio para tomar las previsiones del caso.

      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted, no sin antes pedirle que le de a “seguir” nuestro blog.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  45. SALUDOS NUEVAMENTE FELICITACIONES POR LA MANERA TAN ACERTADA DE ORIENTAR A LA COMUNIDAD, LEYENDO LAS DIFERENTES PREGUNTAS Y SUS RESPECTIVAS RESPUESTAS ME HA PERMITIDO TODO ELLO, ACLARAR MUCHAS DUDAS A LA VEZ DE MOTIVARME PARA ASISTIR A SUS TALLERES, POR ELLO NUEVAMENTE ME GUSTARIA CONOCER SU COROLARIO DE FOROS CHARLAS ETC, QUE TENGA PARA EL EDO CARABOBO. GRACIAS ANTICIPADAS

  46. Buenas dias Dr deseo me puesda orientar con lo siguiente, cuando enciendo cualquier equipo de A/A de mi apartamento los pisos del apartamento de arriba se humedecen, el propietario alega que la ceramica se le esta levantando y por lo tando tengo que pagar la reparacion, mis A/A son normales de consola 12,000BTU, que debo hacer, no encenderlos mas y pagar los daños.
    Saludos

    1. Apreciado señor Simón López: gracias por contactarnos y le pedimos que nos siga en el blo y nuestra cuenta de Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le respondemos que:

      1) En los casi 17 años que llevamos tratando el tema de los inmuebles y de los condominios desde muchos campos, inclcusive desde sus mantenimientos e infraestructura, es la primera vez que conocemos un argumento como el que su vecino le plantea. Nosotros consideramos que desde el punto de vista físico, es casi imposible que sus equipos de aires acondicionados humedezcan el piso de su vecino; primero se humedecería su techo.
      2) Cabe destacar que el grosor de la placa de concreto que representa un entrepiso en un edificio, estimamos, sin ser ingenieros civiles, que debe estar cercano a los treinta (30) centímetros y aunque el concreto es susceptible al calor y al frío (de hecho se contrae y se expande con la temperatura) el frío que genera un equipo estandar de aire acondicionado de ventana o tipo split, no afectaría de ninguna manera el piso de su vecino.
      3) Muy posiblemente la humedad que tiene su vecino en su piso tenga otras causas, como bien pudiera ser una filtración de alguna de sus tuberías de agua, que corren hacia un lugar específico de su piso y se retiene allí.
      No tiene usted por qué pagar daños que no ha causado y que además, los argumentos sostenidos por su vecino son bastantes descabellados o tirados por los pelos.
      Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  47. Buen día acudo a su experiencia para efectuar la siguiente consulta, Que medida se puede tomar para exigirle a un propietario la venta de su apartamento, ya que su hijo fue capturado de manera flagrante robando dentro del conjunto habitacional y usaba su apartamento de guarida una vez cometido los actos delictivos, sumado a esto el sitio de habitación era destinado para guardar lo hurtado. en resumen el individuo fue detenido y esta a la orden de la fiscalia, pero los vecinos deseamos que la mama venda el apartamento y se vaya del conjunto residencial, que se puede hacer en este caso. se puede aplicar el articulo 39 de La Ley de propiedad horizontal.

    1. Apreciado señor Eduardo Martínez: gracias por contactarnos y espero que siga este blog y nuestra cuenta de Twitter: @procondominios. Con relación a su consulta le señalamos que la sanción establecida en la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, en su artículo 39, se aplica al propietario por sus actuaciones directas que frecuentemente violen las disposiciones del documento de condominio, su reglamento o la Ley; pero el fiscal debe acusar primero a la madre como cómplice y probar la complicidad en los hechos punibles que se le imputan a su hijo.
      De lo contrario, puede reunirse la asamblea y deben contar con el 75% que vote favorablemente una sanción de esta naturaleza, considerando el voto personal y no capitalístico. Y debe reunirse la asamblea cuidando toda la rigurosidad legal del caso en la convocatoria.
      En nuestra experiencia litigiosa no hemos llevado un caso de este tipo, por la sanción establecida en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. Pueden y deben reunir a la asamblea conforme a la Ley, al documento de condominio y tomar una decisión; pero recuerden el principio de inocencia constitucional que rige en Venezuela. Tanto el hijo aprehendido como la madre son inocentes hasta tanto no se les pruebe lo contrario, por lo tanto, considerando que la materia penal priva y prela sobre la civil, habría que esperar que el Juez penal se pronuncie y declare la culpabilidad definitivamente firme, para tener este argumento y ser usado en la asamblea de propietarios que ha de discutir la procedencia o no de la sanción antes comentada.
      Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado:40.236

    1. Apreciada usuaria Lilian Sepúlveda: gracias por contactarnos. En nuestro blog tenemos una entrada donde colocamos un modelo de demanda. Debe buscar la sección de modelos de documentos y allí podrá bajarla.
      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  49. Buenas tardes, quisiera plantearles lo siguiente:
    En el bloque 17 de la UD-2, parroquia Caricuao, se estableció en Asamblea de Copropietarios mediante Acta, que los usuarios del estacionamiento, el cual se encuentra resguardado con reja automática y, debieran dos (2) mensualidades, la cual es de Bs. 100,00 por cada vehículo, se les descodificaría el control de acceso al mismo, por lo cual aparte de pagar las mensualidades pendientes, debería cancelar Bs. 150,00 por codificar nuevamente dicho control, es el caso que se procedió a descodificar a cinco copropietarios por la razón antes expuesta y solo una de ellas en vez de asumir que medida tomada fue colocada por todos, procedió a denunciar ante la Alcaldia, por convivencia, alegando que la medida es ilegal. quisiera que amablemente me orientara con respecto al caso, de ante mano mil gracias.

    1. Apreciada Elena García: la orientación que le damos a su caso es que no puede tomarse la justicia por mano propia, máxime cuando el legislador permite demandar a las personas en un jucio especial por la vía ejecutiva, establecida en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
      Estamos a sus órdenes para ampliarle detalles e invitamos a la Junta de condominio de su edificio a nuestros los talleres y foros; el próximo que tenemos es el 18 de Noviembre de 2015, «VIII FORO “PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS”, que dictaremos en el Hotel El Marques, Avenida Rómulo Gallegos, La Urbina, Caracas, entre las 8 AM y 12m, con una inversión de Bs. 3.000,00 al cual aspiramos que usted asista y que por su cortesía haga extensiva esta invitación a otras muchas personas de su red, que usted cree que podrían interés en aclarar dudas al respecto. Si desea particiàr, debe comunicarse con la abogada Belkis Rojas por el teléfono celular: 0412-2451580 y enviar correo electrónico: vprocondominios@gmail.com con la copia de su depósito bancario. Sólo para 80 participantes. La esperamos. Se ofrecerá un refrigerio y material de apoyo digital para los participantes.
      Estamos a sus gratas órdenes.
      Atentamente,
      Rafael ÁNGEL Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  50. Buenas Noches
    Sr Viso vivimos en un apartamento en La Guaira Edo.Vargas y el problema es el siguiente:
    El edificio es de 40 apartamentos y no contaba con área de estacionamiento cuando se construyo y en el documento original tampoco se menciona el estacionamiento, pero al haber un terreno usado como jardín hace años ,el edificio aprobó la construcción del estacionamiento en el terreno y se hizo un estacionamiento, esa área no cubre los 40 puestos , son mas o menos 27 puestos, quedando 13 puestos faltantes para que cada apartamento tenga un puesto fijo.

    Al no contar con el espacio para todos, hay apartamentos que tienen 2 y 3 vehículos, nadie tiene puesto fijo y las personas se paran en donde haya puesto y se trancan cuando esta full y luego en la mañana se paran y movilizan los carros.

    Hay un hijo de una vecina que no vive en el edificio y tiene estacionado una camioneta vieja en estado de chatarra desde hace años, la dueña no tiene carro.
    Otro vecino recién mudado mete un camión 350 y ocupa espacio.
    Otro vecino tiene una camioneta dañada desde hace mas de 2 años y un carro que tampoco funciona.

    Nosotros la nueva junta elegida estamos redactando unas normas de uso de estacionamiento basándonos en documentos de otros condominios y en la mayoría dice que ni camones , ni chatarras , ni vehículos que no funcionen deben estar dentro del edificio ya que no hay el espacio para todos los vehículos y una de las normas es que no hayan camiones ni chatarras.

    Puede la junta legalmente llamar a transito luego de que se les comunique a los vecinos que deben mover los carros a otro sitio?
    Aunque el documento de las normas del estacionamiento no haya aprobado todavía por la mayoría ?
    Hay alguna ley que regule el uso de estacionamientos de edificios?
    Gracias por la ayuda que nos pueda prestar

    1. Apreciada Gina: reciba nuestros saludos cordiales. Ya le dimos respuesta hace tres días a su solicitud, recordándole ahora que el artículo 1.481 del Código Civil Venezolano prohíbe la venta de bienes entre cónyuges.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

    2. Apreciada usuaria Dani Vegas: gracias por contactarnos. Con relación a su solicitud le señalamos que:
      1) Recomendamos a la Junta que ejerza su facultad establecida en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, literal d, de Venezuela y procedan a redactar el Reglamento Interno del Condominio, donde entre otras cosas pueden regular el uso de áreas comunes como lo es el estacionamiento. Nosotros somos especialistas en ese tipo de redacción. Estamos a sus órdenes para atender profesionalmente su caso. Puede requerir nuestra oferta de servicios por: vprocondominios@gmail.com.
      2) La Junta puede llamar a la autoridad del tránsito terrestre, luego que hagan las demarcaciones de los puestos y áreas de circulación y registren el reglamento de uso del estacionamiento.
      El uso del área común que hoy es estacionamiento lo reglamenta legalmente la Junta de Condominio, puesto que ello forma parte de sus facultades legales de actuación.
      Nos suscribimos de usted.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  51. Buenas tardes Sr, Viso! Mi consulta es la siguiente: Cuales son los días o horas que hay que esperar para hacer una convocatoria de aumento de condominio y otras series de puntos a tratar en una junta de propietarios? Leyendo la Ley de propiedad Horizontal no especifica el tiempo que se debe tomar entre un segundo y tercer llamado a convocatoria debido a la falta de quorum en la primera convocatoria. Otro Escenario que me han solicitado varios propietarios es la carta consulta, Cual es el porcentaje que tienen que firmar para que sea valido y despues hay que pasar eso al libro de Actas? Gracias espero su respuesta

    1. Apreciado usuario Iván González: sobre su planteamiento le señalamos que no hay un día especialmente definido para celebrar la convocatoria de reunión de la asamblea de propietarios; salvo que expresamente lo señale el documento de condominio. Normalmente, hay dos tipos de convocatoria que se señalan en los documentos de condominios: una de carácter ordinaria, que debe celebrarse para tratar los puntos que señala el documento de condominio; y la otra, de carácter extraordinaria para tratar cualquier punto en cualquier oportunidad. Le recomendamos leer su documento de condominio para que tenga mayor claridad en este asunto.
      Con relación al número de las convocatorias, debe seguirse lo que dispone este documento, si es que regula la segunda y tercera convocatoria. Recuerde: para cada convocatoria se requiere cumplir con una publicación del texto de la convocatoria en un diario de circulación de la jurisdicción del inmueble. El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela regula esta materia relativa a la celebración de la asamblea de propietarios y su convocatoria, y estipula un tiempo mínimo de tres días, para publicar el texto en la prensa, antes de su realización.
      Con relación a los porcentajes le señalamos que debe leer el documento de condominio para ver que establece: se requiere un porcentaje para que se constituya válidamente y luego, otro para que se tome determinada decisión. Normalmente, los documentos de condominios exigen que los acuerdos se toman con las dos terceras partes del valor inmobiliario presente en el seno de la asamblea. Pero recuerde algo muy importante: para todos los acuerdos o decisiones no necesariamente se requiere el cómputo del valor inmobiliario; pudiera ser requerido el voto personal igual a uno, dependiendo de lo que disponga el documento de condominio; por cierto, esta es una materia poco regulada en la Ley de Propiedad Horizontal y que se presta a mucha confusión e interpretación.
      Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  52. Buenas le escribo para que me oriente en el siguiente caso: mis padres son parte de los primeros propietarios de un edificio de 24 apartamentos, mi papa ha sido varias veces presidente de la junta de condomio en los mas de 20 años que tiene la junta fundada, en lo que le recuerde la misma no ha sido registrada solo notariada. Actualmente fue elegido como presidente de la junta de condominio después de mucho tiempo, estando en esa gestión compramos un carroy no tenemos estacionamiento, así que se realizo una reunión con los propietarios para que nos cedieran un espacio perteneciente a las áreas verdes del edificio para la construcción del mismo, en la cual todos firmaron. Por ello se procedió a la construcción pero a raíz de eso se han venido suscitando problemas constantes con uno de los propietarios el cual no es ni propietarios es un alquilado en uno de los apartamentos. Este señor primero alego que todos los puestos de estacionamientos debían tener le mismo metraje inclusive los midió todos para que l puesto de nosotros midiera lo mismo, lo construimos al metraje que este señor pidió, luego alego que el no le había permitido un puesto y uno de los propietarios le dijo donde podía estacionar y que por eso no había que pelear. Detrás del puesto que construimos esta una pequeña tanquilla que resguarda una llave de aguas blancas la cual era utilizada en un principio para lavar el basurero del edificio, pero ya se usaba para muchos fines como, lavar los aires acondicionados, el basurero, los carros, regar las matas y mas. Dicha tanquilla era resguardada con una tapa de metal resistente y un candado, cuando mi papa asumió la presidencia notò que dicha tapa la había desprendido y estaba en las adyacencias de otro edicicio, asi que parovechando el trabajo que nos estaban realizando en el puesto de estacionamiento se le pidió al herrero que soldara la tapa y se le coloco el candado, el herrero no cobro por el trabajo, sin embargo mi papa pensó que todo trabajo por insignificante que sea debe pagarse aunque sea con un incentivo. Por ello hablo con la administadora para que le pagara lo de unas visagras de 500bf que se compraron para ese trabajo y se anexo a esa factura una especie de nota de pago de 500 bf para el herrero. La administradora le impuso a mi papa que el herrero debía firmar el recibo de cobro en su presencia, en vista de eso mi papa como presidente le dijo que no importa que le pagaría al sr y que solo le cancelara lo de las visagras, sin embargo esta señora no le basto esto fue y busco al herrero para que le dijera porque estaba cobrando y pues es claro que le herrero no sabia nada de eso, ese dia llamo a mi papa me llamo a mi y llamo al señor inquilino para aclarar la situación, yo le reclame q que porque si mi papa era le presidente ella tenia que tomarse atribuciones y deciciones que no eran propia de su funcion ya que mi papa le habia dado explicaciones concretas de lo que le pasaba con la tanquilla, el señor inquilino lo que hizo fue decir groserias incluso me ofendio a mi delante de los presentes.

    Después de ese incidente pensamos que todo había quedado hasta alli, pues resulta que no, la señora administradora sin hablar previamente con mi papa se tomo la atribución de convocar una a reunión donde expuso lo de la tanquilla, que a su manera dio a entender que mi papa quería robarse los fondo del condominio, y que debia ser destituido porque ella no podia trabajar con una persona asi. Ese dia de la reunión nosotros no pudimos asistir mi papa se le presento una emergencia de ultima hora y no pudimos estar presentes, sin embargo todos firmaron que debía destituirse al presidente y nombraron al ALQUILADO como presidente.

    A una semana de dicha reunión viene la señora administradora y el nuevo presidente a tocarnos la puerta para pedir la llave del candado de la taquilla que ellos quitaron inmediatamente después de la reunión, si ellos quitaron ese candado no lo quitaron precisamente con esa llave entonces para que venir a pedir la otra llave?….

    Ya nos sentimos como acosados por estos señores, que no nos dejan ni descansar un domingo y tememos que nos dañen el carro nuestro propio apartamento, y no solamente eso como es posible que una persona alquilada sea el presidente de una junta de condominio?, como es posible que un presidente de condominio sea destituido sin estar presente en la reunión y sin haberle notificado que dicha reunión era para ese problema? como se justifica que esta señora administradora tenga tanto tiempo en ese cargo y en la cartelera informativa no coloque que hace con el dinero que ingresa al condominio? solo dice que esta ajuntando para un cercado pero solo ha realizado ese trabajo por parte y en varios años a lo cual lo justifica conque la gente no paga, y en dicha cartelera solo salen los morosos.

    Dígame que puedo hacer para que no perturben mas mi paz y mi tranquilidad puesto que considero que la casa de los demás se respeta y los bienes también.

    1. Apreciada Corely: reciba nuestros cordiales saludos y gracias por contactarnos: hemos leído su largo planteamiento: lo primero que hay qu decir es que no puede una persona que no obstente la cualidad de propietario, ser presidente de la Junta de Condominio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya lectura recomendamos.
      En segundo lugar, la administradora compromete en mucho su responsabilidad al permitir tal situación de usurpación (lo que podría causar responsabilidades civiles y penales al usurpador) porque se supone que es un ente conocedor de la Ley, además que está obligada a cumplirla, como parte de sus responsabilidades establecidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
      En tercer, lugar recomendamos que realicen una asamblea de propietarios para acordar la revocación o destitución de la administradora y se proceda a designa a otra persona, o sea la Junta quien asuma tales funciones.
      Finalmente, le sugerimos denunciar ante La Sudee (antiguo Indepabis) que está ubicada en la Torre Oeste del Parque Central, a la administradora, por violación de sus atribuciones legales. Igualmente, pueden solicitar judicialmente la rendición de cuentas de la administradora y también, la convocatoria de la asamblea de propietarios, si es que la administradora se niega a realizar legalmente la reunión de la asamblea. Deben apoyar la solicitud de la convocatoria y pedirla a la administradora, el tercio del valor del edificio, tal y como señala el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si tienen dudas sobre estos temas, estamos a sus gratas órdenes para cualquier contratación profesional de nuestros servicios, que pueden solicitar por: vprocondominios@gmail.com.
      Nos suscribimos de usted.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  53. Distinguido Dr Viso; Tengo un apartamento en un edificio en donde actualmente esta faltando el suministro de agua, anteriormente en estos casos se establecia una cuota extra para la compra de agua por camiones. En la ultima junta se decidio incluir un monto de 50000 bs mensuales a los gastos de condominio para la compra de agua, que aumento la cuota de 6 mil a 13 mil bolivares. El caso es que mi apartamento esta desocupado desde hace un ano, le pedimos a la junta que discrimine una porcion de ese monto para agua que corresponda a la consergeria y areas comunes y que los apartamentos desocupados paguemos nuestra cuota parte establecida para ello y no el total del monto de agua pues no nos parece justo pagar por el resto del consumo si esta vacio el apartamento. Sin embargo no aceptan esta sugerencia y nos estan obligando a pagar la totalidad que incluye no solo los servicios comunes sino el del resto de los apartamentos habitados, aun sin hacer uso del agua en nuestro apartamento. Quiero saber si es legal y debo pagar la totalidad establecida.

    1. Apreciada señoras A Margarita: sobre su caso,. podemos decirle que la Junta está actuando legalmente; está considerando el agua como un gasto común, y la única forma de distribuir el consumo es a través de los medidores de agua de cada apartamento, para lo cual habría que dividir el gasto de la factura de agua entre lo que señale cada medidor de agua de cada inmueble; ello sería lo más justo. Desconocemos si en su edificio los apartamentos tienen medidores de agua; pero por lo que vemos, no existen. De tal forma, que use o no el apartamento; consuma o no el agua, es un bien común que sirve a todos y todos tiene el deber de pagar por este servicio.

      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  54. 1) Sr. Viso en el Edificio donde habito hay un propietario en P.B.. que en su documento de propiedad el tiene un area esclusiva de estacionamiento y de jardines, y en el documento de condominio tambien lo especifica. El esta vendiendo su Apto.
    Pregunto:
    El Sr. pasa ser dueño de esta parte de los jardines que son area comun?
    Debe pagar Alicuota por este espacio porque durante 8 años no lo hizo y es un area mayor a su Apto.?
    Que debemos hacer en este caso?

    2) Tambien en el documento de condominio tenemos una diferencia de 6% de alicuotas no asignadas a copropietarios, explicado de la siguiente forma en una parte se explica el area de cada dueño con su respectiva alicuota que da el 94% y un cuadro de Hipoteca que contempla otras alicuotas incluyendo maleteros, estacionamiento, patios de cada propietario que da el 100%, el 1er caso esta igual al docum. propiedad de cada uno el 2do no se ha usado. Pregunto cual el es real?
    Porque el recibo de condominio cobra de acuerdo al 1er caso, lo que genera que nos los bajan del Fondo de Reserva por la diferencia del 6%

    Como podemos arreglar esto?

    1. Apreciada señora Ya dirá Pereira: sobre su planteamiento le señalamos que las áreas de uso exclusivo son comunes pero afectadas a un inmueble particular por su disposición espacial en el condominio y no son vendibles a nadie. Tampoco son propiedad del dueño del inmueble a quien está asignada en exclusividad y su destino no puede ser cambiado. Por esa área no se paga alícuota porque recuerde que es un área común.
      La alícuota es integrada; vale decir que la de un inmueble se corresponde de la sumatoria de todas las que le asigna el documento de condominio.
      Están haciendo mal el recibo de condominio y generando un déficit sin necesidad.
      Para mayor precisión, debemos leer el documento de condominio en una consulta particular, si usted lo desea, que debe solicitar a través de nuestro correo: vprocondominios@gmail.com. Siempre a sus gratas órdenes.
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  55. Buenas tardes, quisiera saber con respecto a los puestos de estacionamiento, a mi me corresponde el puesto 5 mismo número del apto, pero NO tengo carro,otros propietarios se paran en mi puesto, sin previo aviso y sin permiso, al igual que cuando reciben visita, su carro lo estacionan en mi puesto, he hecho el reclamo en varias oportunidades y me dicen que yo no tengo carro. ¿que se puede hacer? porque de acuerdo al documento de propiedad me corresponde ese puesto tenga o No tenga carro.
    Por otra parte el edificio es un apto de 20 apartamento de las cuales sólo están ocupados 6, no hay junta de condominio pero estaba una sra al frente, quién era que firmaba o autorizaba la administradora en el caso que fuese necesario, hay un propietario del PH que No paga desde hace 4 años y la sra que estaba al frente del condominio no quiso firmar y/o autorizar a la administradora para emprender acciones legales contra éste moroso, pero esa decisión la tomó sola, sin consultarle a ningún propietarios, recientemente nos enteramos, es legal ésta decisión, de No proceder contra éste moroso sin consultarle a ningún propietario, ahora quiere vender e irse y nos deja éste problema, que se hace en éste caso? que decidió sola y causó un daño al condominio? Gracias.

    1. Apreciada usuaria Tema: gracias por contactarnos. Le comentamos lo siguiente:
      1) Sobre su puesto de estacionamiento puede colocar un elemento físico que impida el uso por perdonas desconocidas y no autorizadas por usted. Un tubo o una cadena en este caso.
      2) Sobre el moroso, debe la Junta de Condominio cuando se elija legalmente, autorizar al administrador o darle el poder al abogado, para que demande judicialmente a todos los morosos que decida, cumpliendo con lo establecido en el artículo 20, literal «e» de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
      Debe elegirse a la Junta de Condominio primero para que ésta autorice a la administradora a demandar a los morosos.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  56. Vivo en un condominio, prácticamente nuevo, conformado por dos torres de inmuebles para vivienda, (torres separadas), y un área comercial, aunque más del 75% de los inmuebles del área residencial están protocolizados, y se eligió una junta de condominio, no tiene carácter legal aun, ya que no se ha podido registrar por falta de firmas, más de una torre que de otra, ahora bien los habitantes de torre B, decean nombrar su propia administración, puede ser con una junta de condominio en comun, o tanbien separada, eso no importa, el caso es que por causas que no viene al caso mencionar, deseamos tener nuestra propia administración, se puede o no ,
    por fabos quedaria muy agradecido, con su colaboración, si puede envie respuesta a mi correo personal, perdone el atrevimiento, gracias.

    1. Apreciado usuario: Rafael Sánchez: Gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog y cuenta de Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento les respondemos lo siguiente:
      1) Si importa y mucho la forma cómo se administra el edificio. Habría que leer detenidamente el documento de condominio para ver como está estructurado el conjunto residencial. Si se trata de un sólo conjunto que contempla a las dos torres de forma integrada en sus alícuotas cuya sumatoria arroja el 100% del valor inmobiliario, o si establece que cada torre puede tener su administración separada. Hasta que no veamos el documento de condominio no podemos emitir un juicio más avezado sobre este asunto. Si desea, puede tomar una consulta con nosotros de una hora de duración, para evaluar la situación jurídica, por un costo de Bs. 2.500,00 previa cita confirmada por nuestro correo: vprocondominios@gmail.com.
      2) Aprovechen (la comunidad de copropietarios) que el condominio está recién naciendo para hacer las cosas bien y evitar conflictos futuros innecesarios. Nosotros prestamos el servicio mensual de asesoría y acompañamiento a la Junta de Condominio para que realicen una gestión exitosa y ajustada a la Ley.
      3) No entendemos por qué usted señala que la Junta no tiene carácter legal si fue elegida. Hay que ver cómo hicieron la asamblea de propietarios y tome en cuenta que el 75% de los inmuebles no sólo debe referirse a los inmuebles residenciales sino también a los inmuebles locales comerciales, si es que estos existen. El condominio es una integridad de derechos e intereses y no puede dividirse sino conforme a los supuestos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.
      4) Estamos a sus órdenes para intentar cualquier acción judicial con nuestro bufete: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS y la invitamos a nuestro V Foro: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el MARTES 29 DE SEPTIEMBRE DE 2015, en la sede de Radio Continentes, ubicada en Caracas, en la Calle La Joya del Municipio Chacao del Estado Miranda, Edificio COSMOS, Planta Pent House, de 8:00 A.M. a 12:00 M; Inversión: Bs. 2.250,00 que incluye: inscripción; material de apoyo; certificado de asistencia y refrigerios. Para mayor información, puede llamar a la Dra. Belkis Rojas a su celular: 0412-2451580, para que formalice su inscripción.
      Nos suscribimos de usted,
      atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  57. Estimado Dr.

    Un gusto saludarle

    Necesito que me responda la siguiente inquietud, realice una reunión en mi apartamento y estuvieron 20 personas la cual en el ascensor la capacidad máxima es de 5, se bajaron tan cual de 5 en 5 mas sin embargo cuando quisimos bajar nosotros no pudimos ya que el ascensor no cerraba las puertas ( cabe destacar que es un edif de 40 años ) al día siguiente no funcionó y el día lunes me encuentro un papel pegado por la junta de condominio sin firma que decía lo siguiente » LAMENTABLEMENTE HOY NO TENEMOS ASCENSOR EN VIRTUD DE LA INCONSCIENCIA Y FALTA DE COLABORACIÓN DEL PROPIETARIO DEL APTO 143 »

    ahora bien desde el punto legal esto es permitido? ya que esto se trata de presunción de algo cuando no se tienen ni las bases con que soportar dicha acusación.

    El Señor que acomodó el ascensor el mismo lunes indicó que se quemaron los carbones del ascensor debido al sobrepeso. Sobrepeso debido ha que de 4 ascensores solo funciona 1 para 27 pisos con 4 apartamentos por pisos mas los usos diarios para las oficinas que se encuentran hasta el piso 6 y a su vez las remodelaciones que están realizando varios apartamentos. Con ello me están indicando que fue mi culpa y que debo de pagar.

    Como puedo actuar legalmente si están las cámaras y la vigilancia a mi favor

    Le agradezco su asesoría

    1. Apreciada usuaria Jheimy: gracias por contactarnos! con relación a su planteamiento le señalamos que no es correcto que se use el anonimato para realizar semejante acusación. Y creo que tampoco fue acertada la apreciación técnica por la cual se quemaron los carbones. Estos se van desgastando por el uso diario del equipo.
      El asunto para responder su pregunta es: ¿contra quien actuar? porque se trata de una denuncia anónima y usted no sabe quien la colocó, salvo que esté grabada en las cámaras tal hecho. De ser así, se trata de una imagen o grabación privada y en todo caso, no hay un delito por tal hecho.
      Nuestra recomendación es que usted envíe una comunicación a todos los propietarios aclarando la circunstancia, diciendo que el equipo es viejo y habría que ver cuándo fue la última vez que le cambiaron los carbones. Podría usted solicitar y pagar una inspección de los ascensores a Sencamer, para ver si el equipo cumple con las condiciones mínimas de seguridad; pero recuerde que si no las cumple quedará fuera de servicio hasta que reparen el ascensor de acuerdo a lo que señale el técnico de SENCAMER (ente gubernamental que está ubicado en la planta baja del CC Los Cedros en Caracas).
      Aprovechamos para darle la siguiente información adicional de nuestras actividades que bien pudieran ser de su interés:
      Estamos dando inicio a otro de nuestros grandes y preferidos proyectos en materia de entrenamiento y formación continua del personal que trabaja en condominios y comunidades inmobiliarias en Venezuela. En principio, de forma modesta y con la comunidad de nuestra casa, inauguramos el aula de clases de la Universidad del Condominio de Venezuela. Se trata de una idea de preparar sesiones de trabajo con grupos pequeños cada quince días todos los meses del año, y con temarios que pueden ser sugeridos por los propios participantes, dentro de un formato de aprendizaje amplio y flexible en el horario, que busca difundir información útil en la gerencia y manejo de inmuebles en Venezuela.

      Estamos convencidos que los grupos pequeños de estudios son bien eficaces a la hora de presentar sus propuestas y resolver problemas; y nos hemos dado cuenta que le hacen el seguimiento a los asuntos vistos en clase, destacando el nivel de compromiso de los participantes para con sus organizaciones y también, con el ánimo de aportar ideas nuevas al resto de los participantes.

      A diferencia de nuestros Talleres de Gerencia de Condominios, el aula de clases de la Universidad del Condominio de Venezuela obedece a una metodología de enseñanza mucho más personalizada y más exigente, porque se evalúa el aprendizaje con trabajos y tareas prácticas derivadas de las propias realidades que el participante observa en su comunidad inmobiliaria.

      Estamos en capacidad de adaptar los temas a las exigencias de nuestros participantes y sesionamos los días sábados dos veces al mes como mínimo, dependiendo de los acuerdos con los participantes.

      Cada módulo de aprendizaje lo conforman 6 sesiones (mes y medio de duración) comenzando el primero módulo el Miércoles 14 de octubre de 2015 con dos Temas: La introducción a la propiedad horizontal y el régimen de comunidad en Venezuela; Las responsabilidades legales del ente administrador en Venezuela y los deberes de las Juntas de Condominios. Valor total de la Inversión por el Módulo I: Bs. 26.980,00 más el IVA. Capacidad máxima de participantes: 10. Facilitadores / ponentes: RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO / BELKIS COROMOTO ROJAS BARRETO.

      Modos de pago: Depósito o transferencia electrónica a favor de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS, en cuenta corriente en BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, R.I.F.: J- 40555492-4, en dos partes iguales: antes de iniciar el Módulo I, 50% (Bs. 13.490,00 más IVA) por las primeras tres sesiones y el restante 50% al comenzar la cuarta sesión. Se entregará certificado de asistencia, material de apoyo y habrá un refrigerio ligero en cada sesión. Quienes participen en la Universidad del Condominio, gozarán de un descuento del 20% en todas las tarifas de nuestros Foros y Talleres de Gerencia de Condominios que realizaremos en el año 2016.

      La Universidad del Condominio realizará sus sesiones así: Sesión 1: 14/10; Sesión 2: 21/10/ Sesión 3: 28/10; Sesión 4: 4/11; Sesión 5: 11/11 y Sesión 6: 25/11 todas en el año 2015, en la sede de Radio Continentes, ubicada en Caracas, en la Calle La Joya del Municipio Chacao del Estado Miranda, Edificio COSMOS, Planta Pent House, de 8:00 A.M. a 12:00 M; Inversión:

      Y no dejen de oír nuestro programa radial: “PROCONDOMINIOS RADIO” por Radio Continente, Dial: 590 A.M. todos los Martes y Jueves de 2:00 PM a 3:00 PM y también por http://www.radiocontinente.com donde podrán hacer sus preguntas e intervenciones por los teléfonos: 0212+267.31.32 /6532/ 4982 y 3008; mensajería de texto: 0424-817.88.41.
      Nos suscribimos de usted,
      atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      P.D.: Para Si desea más información, no deje de escribirnos: vprocondominios@gmail.com y llámenos por nuestros teléfonos de contacto: 0424/8178841 y 0212+5378280.
      Estamos a sus órdenes y la invitamos a nuestro V Foro: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el MARTES 29 DE SEPTIEMBRE DE 2015, en la sede de Radio Continentes, ubicada en Caracas, en la Calle La Joya del Municipio Chacao del Estado Miranda, Edificio COSMOS, Planta Pent House, de 8:00 A.M. a 12:00 M; Inversión: Bs. 2.250,00 que incluye: inscripción; material de apoyo; certificado de asistencia y refrigerios. Para mayor información, puede llamar a la Dra. Belkis Rojas a su celular: 0412-2451580, para que formalice su inscripción.

  58. Buenas tardes, la presente es saber sobre este caso especifico, en el conjunto residencial que habito, existe una norma que los visitantes pueden aparcar en dichos puestos, y en mi caso especifico existe una persona en mi vivienda que se queda durmiendo un día sí, dos días no, una semana sí, tres días no, pasa por puerta de visitante, y no posee llave de mi vivienda, ni el vehiculo aparcado en puesto de visitante nos pertenece, tenemos una junta de condominio que alega que esta persona que habita exporadicamente en mi vivienda ya es de la casa y por ello no debe aparcar ni domir el vehiculo en estos puestos, hasta donde debo entender que derechos me corresponden, agradezco su respuesta.

    1. Disculpe cuando quise decir que el vehiculo aparcado no nos pertenece ya que tiene carnet de circulación esta a nombre de la visita y no es ni familia nuestra, y tiene carta de residencia donde si esta sus pertenencias cotidianas

      1. Apreciada señora Zenaida: ya dimos respuesta a su comentario y búsquelo en la entrada donde hizo su pregunta.
        Atentamente,
        RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
        Inpreabogado: 40.236

    2. Apreciada señora Zenaida Escalona: gracias por contactarnos. Leímos detenidamente su planteamiento y le señalamos que aunque podemos concluir por sus decires que esa persona habita ocasionalmente en su vivienda aunque no tenga la llave de su casa; aunque esto último es irrelevante desde el punto de vista jurídico; como tampoco lo tiene el hecho que el carro de esta persona no sea de su propiedad. Lo que está sucediendo es que la Junta ha identificado con claridad que ese habitante ocasional está usando un puesto destinado para visitantes del edificio: y un visitante es quien usa el puesto marcado como tal, por un tiempo más o menos breve, y no prolongado como lo está haciendo el habitante ocasional de su vivienda. Él obviamente no es un visitante ocasional, sino que tiene una dinámica de vida relacionada con su vivienda que se aparta de este concepto y del fin último que la Junta entiende para lo cual deben ser usados los puestos de visitantes: es decir, por un tiempo corto.
      La Junta debería reglamentar bien el uso de esos puestos de estacionamientos de visitantes con base a lo dispuesto en el artículo 18, literal «d» de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela para dejar claro los tiempos y su forma de uso.
      Evidentemente, su habitante ocasional le está violando el derecho a otras personas que sí son visitantes por breves tiempos, de otros propietarios que tienen perfecto derecho de usar dichos puestos.
      Le recomendamos que acate las normas del condominio; para evitar conflictos innecesarios y dígale a su habitante ocasional, que en todo caso, pague al condominio un arrendamiento diario del puesto de estacionamiento cuando vaya a quedarse a dormir en su casa. Obviamente, esto debe ser aprobado primero por la Junta. Puede que no haya interés en tener ocupado ese puesto sino dejarlo libre para el uso de otros visitantes por breves períodos.
      Esperando haberle sido de utilidad, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  59. Buenas Dr. y colega, es legal que una junta de condominio este cobrando cuotas especiales por fuera de la administradora alegando que hay alta morosidad y que se necesitan hacer trabajos urgentes como instalación de llaves codificadas, de techos. Me pregunto yo para que esta la administradora y los recibos de condominio, las cuotas especiales no estan aprobadas por llos propietarios.

    1. Apreciado señor Bermúdez: gracias por Contactarnos y espero que siga nuestro blog. Con relación a su pregunta le respondemos que no es legal que la junta de condominio cobre cuotas fuera de la vía ordinaria y única que es por medio de los recibos de condominios, que deben contener todos los gastos comunes. Lo contrario, sería contribuir con el desorden administrativo y hace poco transparente de los asuntos comunes.
      Y la administradora debería de orientar correctamente a la Junta de Condominio, para evitar estos disparates. Para eso está la administradora, quien se supone que es un ente profesional en cuanto a la administración inmobiliaria.
      Estamos a sus órdenes.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  60. Buenas noches dr. Tengo varias dudas necesito que me ayude a aclararlas. En la residencia donde vivo hace aproximadamente 3 años, es un edificio pequeño de 6 aptos, 1 ph y una conserjería. El ph fue abandonado por sus dueños hace mas de 15 años. el recibo de condominio se divide entre los 6 aptos, no se incluye el ph. los antiguos dueños de los 6 aptos nunca le pagaron antigüedad, ni vacaciones a la conserje. Ahora los nuevos dueños de los 6 aptos nos queremos poner al día con la deuda que tenemos con la conserje que lleva laborando en la residencia por 10 años.
    Mis preguntas son las siguientes:
    _Debemos dividir la deuda que tenemos con la conserje entre los 6 aptos mas el PH?
    _Debemos dividir los recibos de condominio entre 6 mas el PH?
    _Que se puede hacer con el ph que lleva mas de 15 años abandonado?

    1. Usuario anónimo: respondemos su caso por razones didácticas ya que el anonimato está prohibido constitucionalmente en Venezuela. Le pedimos a todos nuestros usuarios que se identifiquen debidamente. Así señalamos que:
      1) El abandono legalmente de una propiedad particular debe registrarse legalmente. Si no lo hicieron, entonces debe ser declarada judicialmente por un tribunal siguiendo el procedimiento del juicio ordinario, demandando a los propietarios originales. El abandono declarado atribuirá la propiedad del apartamento pent House al Condominio, siendo que todos los copropietarios tendrán derechos sobre dicho inmueble según las alícuotas señaladas por el documento de condominio para sus apartamentos.
      2) Los gastos comunes deben distribuirse conforme a las alícuotas de todos los apartamentos incluyendo el pent House. Cometieron un error contable y jurídico al no incluir al pent House en los gastos comunes desde que fue abandonado. Nosotros nos podemos encargar de llevar el juicio para que el abandono sea declarado a favor del cindominio.
      3) Los derechos laborales del conserje son derechos adquiridos legalmente y deben ponerse al día, aunque ello le causará multas al condominio por no haber cumplido con sus obligaciones patronales cabalmente.
      4) La deuda del conserje y cualquier otro gastos común debe dividirse entre los 7 inmuebles incluyendo el pent House. Hay que hacer un recálculo de todo lo que cada propietario han pagado de más, desde que el propietario del pent José se fue.
      5) Estamos a sus gratas órdenes para atender este asunto.
      Puede Contactarnos por: 04248178841 o 04122451580.
      Nos suscribimos de usted.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  61. Yo quisiera preguntar por lo siguiente : actualmente vivo en una urbanizacion divida en tres entradas pero con un mismo rif la primera entrada consta de 60apto la segunda consta de 80 aptos y la tercera de 240apto..y para colocar un servicio de vigilancia se realizo una carta consulta ..en las tres entradas .. Luego empezamos a tener problemas con la vigilancia y se recogieron. Unas firmas para sacarlas ..pero las mismas no fueron suficientes sin embargo en la fecha en la que se venció el periodo de prueba de la vigilancia, la junta de condominio se acerco a nuestra entrada y se llevo la vigilancia .. Pero ahora nos cargan el costo de los vigilantes de la entrada 1 y entrada 3 a nosotros!! .. Que podemos hacer .. Esto no se nos explico ..!! Ni se le notifico a la persona de nuestra entrada que esta en la junta de condominio bajo el cargo de secretario ..a el solo le entregaron las llaves de la garita y mas nada .. !! Que podemos hacer .. Si varios vecinos han hablado con el presidente de la junta y el lo que dice es que tenemos que pagar !!

    1. Apreciada señora Rosalia González: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog. Con atención a su planteamiento le respondemos que no sabemos a ciencia cierta cómo se distribuyen los gastos comunes en la urbanización. Lo primero que le recomendamos hacer es leer el documento de condominio. No nos informa si es uno sólo o si hay tres documentos de condominio. Pareciera por su relato, que hay una sola Junta de Condominio.
      Ahora bien, para cambiar una empresa de vigilancia a a los vigilantes no se requiere recoger ninguna firma porque se trata de un acto de administración. Se retira la vigilancia en caso que no estén satisfechos con el servicios.
      Si es un solo parcelamiento, el gasto de vigilancia es común a todos los sectores de la urbanización. Por eso le decimos que debe leer muy bien el documento de condominio.
      En todo caso, pueden pedirle al Presidente de la Junta una aclaratoria por escrito, luego que lean los documentos.
      No podemos aproximarnos a otras opiniones porque no contamos con la documentación del caso necesaria para sustentarlas.

      Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

    1. Invitamos a todos nuestros lectores y seguidores a escucharnos por RADIO CONTINENTE dial: 590 AM o http://WWW.RADIOCONTINENTE.COM; todos los MARTES de 2PM A 3PM en nuestro programa: “PROCONDOMINIOS RADIO”; y los VIERNES a las 12:00 AM a 1:00 AM en nuestro programa: “PENSAMIENTOS LIBRES DE MEDIANOCHE” donde podrás participar EN VIVO con tus comentarios por los teléfonos de RADIO CONTINENTE: 0212 2673132 / 2674982 / 2676532; y nuestra mensajería de texto: celular: 04248178841.

      Aprovechamos también invitarlos a nuestro V FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día MIÉRCOLES 26 de AGOSTO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 2.250,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

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      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

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      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  63. Buenas tardes, tengo una duda y me gustaría que por favor me ayudaran, estoy por comprar una casa en los planos están establecidos los linderos, sin embargo el vecino tomo parte del terreno que corresponde a la casa y se niega a demolerlo, lo que pasa es que la propietaria anterior era una persona de la 3ra edad y aparte vivía sola y nunca dio consentimiento para esa construcción pero tampoco se opuso, ya esa construcción tiene tiempo, y mi temor es q cuando vaya el perito del banco a hacer el avalúo para el crédito hipotecario me lo nieguen por esa situación, que puedo hacer???? de antemano agradezco su colaboración.

    1. Apreciada señor Zaida Suárez: reciba nuestros cordiales saludos y esperamos que siga nuestro blog. Con relación a su planteamiento y pregunta le respondemos categóricamente que busque otro inmueble que no tengas problemas de esa naturaleza. Por más que le guste la casa, ¡NO COMPRE UN PROBLEMA SIN NECESIDAD!.
      Invitamos a todos nuestros lectores y seguidores a escucharnos por RADIO CONTINENTE dial: 590 AM o http://WWW.RADIOCONTINENTE.COM; todos los MARTES de 2PM A 3PM en nuestro programa: “PROCONDOMINIOS RADIO”; y los VIERNES a las 12:00 AM a 1:00 AM en nuestro programa: “PENSAMIENTOS LIBRES DE MEDIANOCHE” donde podrás participar EN VIVO con tus comentarios por los teléfonos de RADIO CONTINENTE: 0212 2673132 / 2674982 / 2676532; y nuestra mensajería de texto: celular: 04248178841.

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  64. Buenas tardes! Dr, en el caso de un propetario del pent house , que quiere instalar en la azotea un tanque de mas de 2000 litros de agua, ella asegura que el techo de su apartamento es de ella=

    1. Invitamos a todos nuestros lectores y seguidores a escucharnos por RADIO CONTINENTE dial: 590 AM o http://WWW.RADIOCONTINENTE.COM; todos los MARTES de 2PM A 3PM en nuestro programa: “PROCONDOMINIOS RADIO”; y los VIERNES a las 12:00 AM a 1:00 AM en nuestro programa: “PENSAMIENTOS LIBRES DE MEDIANOCHE” donde podrás participar EN VIVO con tus comentarios por los teléfonos de RADIO CONTINENTE: 0212 2673132 / 2674982 / 2676532; y nuestra mensajería de texto: celular: 04248178841.

      Apreciado usuario Guillermo: gracias por contactarnos y le agradeceríamos mucho que siga nuestro Blog y cuenta Twitter: @procondominios. Pasamos a responder su pregunta señalándole que la azotea es un bien común de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 5, literal «c» de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que dice: «Son cosas comunes a todos los apartamentos: …c) Las azoteas, patios o jardines…»; lo que significa que de manera expresa el legislador venezolano lo señala expresamente; por lo que la propietaria NO PUEDE COLOCAR UN TANQUE DE AGUA DE DOS TONELADAS EN LA AZOTEA, SALVO QUE LO AUTORICE LA JUNTA DE CONDOMINIOS.

      La Junta bien pudiera arrendarle el espacio de la azotea donde iría el tanque de agua, siempre y cuando no se afecta la estética del inmueble.. El asunto luego será lidiar con todos los propietarios de los pent house que querrán hacer lo mismo, además del riesgo que significa estar con técnicos haciendo mantenimientos en un área de altísimo riesgo por la altura.

      Nuestra recomendación final es que no se instalen los tanques de agua en las azoteas.
      Aprovechamos también invitarlos a nuestro V FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día MIÉRCOLES 26 de AGOSTO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 2.250,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
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      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO? El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

      “Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.

      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

      y Y NO DEJES DE VISITAR NUESTRA PÁGINA WEB: http://WWW.SOFTWAREEXPRESS.COM.VE

      Cuando llames, señala que viste la publicidad en nuestro blog para obtener el trato preferencial como cliente referido.

      “CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.

      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  65. Buenos dias, primero que nada felicitarlo por blog, queria saber si es verdad que el presidente del condomino esta exhonerado de pagar su recibo de condominio durante el tiempo que dura su presidencia?, ya que ayer en una junta donde la presidenta entrego el condominio dijo que ella no pago durante el tiempo de mandato por que estaba exhonerada de hacerlo ya que es un beneficio por el cargo. Yo nunca habia escuchado esto,. es verdad? Si es asi por favor indiqueme el articulo, reglamento etc. donde se manifieste este supuesto derecho, ya que esta Sra. a dejado de pagar 7000 bsf. durante su periodo de presidenta. Gracias.

    1. Apreciada usuaria Sara Sánchez: gracias por contactarnos y por sus palabras de apoyo de nuestro trabajo diario en el Blog. La invitamos a seguir nuestra cuenta de Twitter: @procondominios. Somos unos apasionado en ayudar a educar a la comunidad de copropietarios en Venezuela, habida en miles de comunidades inmobiliarias regadas por todo el territorio de la república; además que contribuimos con nuestras ideas y comentarios a dar luces sobre estos temas comunitarios, más allá de nuestra Venezuela. Con relación a su planteamiento le señalamos que:
      1) Constituye una ¡BARBARIDAD! Y UN ACTO ILEGAL, la exoneración del pago de los gastos comunes al Presidente del Condominio, por cuanto nos cabe preguntarse: ¿quién va a pagar el déficit que ello genera en la contabilidad del inmueble? Recuerde que el sistema condominial en Venezuela está diseñado sobre la base de la contribución del 100% de las alícuotas del condominio, por lo tanto, si uno de los propietarios no paga sus obligaciones, se genera un déficit.
      2) Esta situación lo que revela es UNA GRAN IGNORACNCIA POR PARTE DE QUIEN LLEVA LA ADMINISTRACIÓN DEL INMUEBLE y si se trata del hecho que es la propia Junta de Condominio que administra el edificio, pues bien, entonces serán los miembros de la Junta que haya aprobado tal barbaridad los responsables civilmente del daño patrimonial que le están causando al condominio.
      3) Deben entonces, la comunidad de copropietarios, calcular lo que se ha dejado de pagar por todo el tiempo que esta medida se haya tomado y hacer responsables a los miembros integrantes de las Juntas que la hayan aprobado.
      4) Cualquier propietario puede acudir a un Tribunal de Municipio de la jurisdicción donde se ubica el inmueble y demandar la rendición de cuentas al responsable de la administración; allí se revelará la situación y terminarán pagando lo que hayan dejado de pagar los Presidentes de las Juntas en cuestión, más las costas del juicio.
      5) Nosotros ya habíamos escuchado esta situación en otras comunidades en nuestra dilatada experiencia y siempre terminan así: demandando a la Presidenta y demás miembros de la Junta y condenados judicialmente a pagarle al condominio los daños y perjuicios, más el capital, los intereses y las costas procesales, porque una medida como esta, no tiene ni pies ni cabeza. Le recomendamos que le diga a los señores de la Junta que vayan a nuestro Foro y si es posible, dígales que lean este Blog y más aún: imprima esta respuesta para que tengan claro que no es posible administrar correctamente un edificio con una decisión que crea un déficit contable y que además, viola expresamente lo señalado en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal que reza: «Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 le hayan sido atribuidos…»
      Aprovechamos para invitarlo a escuchar nuestro programa radial: “PROCONDOMINIOS RADIO” por Radio Continente, 590 AM, todos los martes de 2PM a 3 PM con los abogados Belkis Rojas y Rafael Viso; puede oírlo también por: http://www.radiocontinente.com. Y también, lo invitamos a nuestro V FORO: “PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS” que dictaremos en el Hotel El Marques, avenida Rómulo Gallegos, La Urbina, Caracas, el día 26 de agosto de 2015 en el horario de 8AM a 12M. Puede reservar su cupo e inscribirse contactando a la Dra. Belkis Rojas por el teléfono: 04122451580. Lo esperamos!

      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      1. Buenos dias, muchas gracias por su explicacion, nos sirve de gran ayuda para solventar esta situacion, ya que aunado a esto, la nueva presidente de la comunidad, tambien se esta exonerando el recibo del condominio, ella alega que no puede pagarlo y por eso asume la presidencia, para no cancelar el recibo, y nos han hecho unos aumentos muy singnificativos, de nosotros pagar 750 bsf. en diciembre hoy en dia pagamos 3000, osea que tenemos un 225% de aumento en 10 meses y no nos hacen llegar un presupuesto de los gastos del edificio para justificar el aumento, que porcentaje de propietarios tienen que estar de acuerdo para un aumento de condominio? gracias y disculpe lo vuelva a molestar, he encontrado en su blog una valvula de oxigeno para poder solventar la situacion que aqui se vive. De nuevo muchas gracias, estare al tanto de su respuesta.

  66. Buenos dias doctor, queria exponerle mi caso para que por favor de oriente. Yo pertenecia a la junta de condominio donde resido, y renuncie cuando faltaban tres meses para la entrega de la junta que se vencia en julio, la suplente que yo tenia asumio el cargo pero mi duda es que yo como vicepresidente tengo firma en el banco (eran tres firmas: administrador, presidente y vicepresidente pero los cheques siempre los han firmado el presidente y el administrador) y para la fecha de mi renuncia no se modifico, ahora la junta tiene casi un mes de vencida y aun no lo han entregado, y yo no quiero estar reflejada en la cuenta bancaria, como podria hacer? cuanto tiempo puede estar la suplente ejerciendo mi cargo aun despues de vencida la junta.

    1. Apreciada señora Marianela. Gracias por contactarnos y sobre su planteamiento debemos señalarle que le recomendamos que dirija una comunicación a la entidad bancaria con copia de la carta de su renuncia que envió a la Junta. Como usted ya renunció al cargo, no firme ningún otro cheque; mientras no lo haga usted no compromete su responsabilidad; y si no lo ha hecho en el pasado, no se preocupe.
      La suplente asume su responsabilidad y puede estar ejerciendo como tal hasta tanto la asamblea de propietarios se reúna legalmente y proceda a designar a los nuevos miembros de la Junta de Condominio que reemplacen a los actuales.
      Aprovechamos para invitarla a nuestro V FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día MIÉRCOLES 26 de AGOSTO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 2.250,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

      “Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.

      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

      y Y NO DEJES DE VISITAR NUESTRA PÁGINA WEB: http://WWW.SOFTWAREEXPRESS.COM.VE

      Cuando llames, señala que viste la publicidad en nuestro blog para obtener el trato preferencial como cliente referido.

      “CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.

      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  67. Buenas noches estimado Dr. Viso, como segundo comentario necesitamos vuestra asesoría en relación a un caso de copropietario que decidió cerrar su puesto de estacionamiento, puesto que colinda en la parte sur con con la puerta trasera y ventana de la conserjería y en la parte oeste con una reja del jardín. Dicho copropietario no consultó ni solicitó autorización a la Junta de Condominio para realizar tal cierre de puesto y, no conforme con ello hizo lo siguiente: colocó barrotes en la puerta trasera de la conserjería bloqueando en su totalidad el acceso a la misma, se está aprovechando de la reja del jardín como parte de su cierre así como también se está aprovechando de una puerta-reja que tenía acceso al mencionado jardín, puerta a la que le cambió el cilindro y solo la llave la tienen ellos, Por esa puerta los copropietarios y personal de limpieza accedían a una toma de agua común, toma de agua que, como si no fuera suficiente y sin permiso, hizo una toma hacía afuera del jardín , modificando en su totalidad ese bien común. Los copropietarios alegan que todo el espacio les corresponde porque, según el documento de compra-venta todos los linderos están correctos Necesitamos conocer cómo actuar: Cómo queda en este caso la cosa común como: puerta de conserjería? rejas y puertas de jardín? toma de agua de jardín modificado? Qué leyes y artículos nos aparan?. Vale destacar que el puesto de estacionamiento tenía perfecta demarcación en colo amarillo, y todos los límites fueron trasgredidos. Si es necesarios contar con su asesoría legal por favor hágamelo saber para contactarlo.

  68. Buenas noches estimado Dr. Viso, le escribo en la oportunidad de solicitar orientación con respecto a la prohibición o no de alquilar a terceros los espacios que eran destinados a conserjería (cosa común). Se puede hacer? Qué leyes o reglamentos lo prohíben? Qué leyes lo amparan? Se puede pensar en comodato? Vamos a cumplir un año con ese espacio vacío que bien pudiera estarse alquilando y así entraría un dinero extra que bien los necesitamos para el mantenimiento de nuestras residencias.

    1. Apreciada señora Lilita Salas: Le recomendamos leer nuestros comentarios sobre este tema el cual hemos abordado en múltiples oportunidades. Nosotros no recomendamos alquilar la conserjería con fines habitacionales, dado que se trata de un espacio destinado para cumplir una importante función en el condominio. Pudieran usarlo como punto de apoyo para el personal de limpieza que se tenga que contratar y compartir el mismo con actividades administrativas de la Junta, en pro de la atención de proveedores de bienes y servicios del edificio y de los propietarios. Pero no le recomendamos que se alquile.
      Aprovechamos para invitarla a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

      “Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.

      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

      y Y NO DEJES DE VISITAR NUESTRA PÁGINA WEB: http://WWW.SOFTWAREEXPRESS.COM.VE

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      “CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.

      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  69. buenas tardes Dr. Viso
    mi pregunta es la siguiente:
    pertenezco al nuevo condominio del edificio donde vivo y hay algunos propietarios que están morosos y se niegan a pagar, que debo hacer? podría por favor asesorarme es eso? Gracias.

    1. Apreciada usuaria Carmen: gracias por contactarnos y espero que siga nuestro blog. Con relación a su planteamiento, le comentamos que debe dirigir cartas, telegramas, realizar visitas a los morosos para exigir el pago. Esta labor, en principio debe hacerla el ente administrador del Condominio. Si no hay una administradora y la Junta ejerce las funciones de tal, entonces la cobranza extrajudicial debe realizarla ella directamente. Y si agitada esta cobranza el propietario no paga, entonces recomendamos la cobranza judicial, para lo cual estamos a sus gratas órdenes.
      Le sugerimos también leer los múltiples comentarios y entradas de nuestro blog donde tratamos el tema de la cobranza de gastos comunes en el condominio.

      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

      “Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.

      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

      y Y NO DEJES DE VISITAR NUESTRA PÁGINA WEB: http://WWW.SOFTWAREEXPRESS.COM.VE

      Cuando llames, señala que viste la publicidad en nuestro blog para obtener el trato preferencial como cliente referido.

      “CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.

      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  70. Buenas tardes Dr Viso,

    Le escribo concretamente para extender la consulta previa, tras su respuesta del mes pasado:

    TERCERO: La asamblea de propietarios no puede estar aprobando gastos sin soportes; ni mucho menos la administradora del edificio podría prestarse para ello. Recuerde que las mejoras deben ser aprobadas por el 75% de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el artículo 9 de la ley antes mencionada que dispone que: “Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios…”
    Constituye una buena práctica de transparencia administrativa y de gestión de la Junta y de la Administradora, rendir cuenta de todas las operaciones que realicen conforme a lo pautado por el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano.

    Me reuní con la administradora, imprimí el foro y hable con ella sobre lo irregular de: cobro de 3 cuotas cuando se habían aprobado 2 sobre cámaras de seguridad, y cobro de 20 mil mensual por concepto de trabajos futuros, después de hablar con ella y sobre su deber como administradora de orientar a la junta y aclararles lo irregular de cargar gastos a cuenta de trabajos futuros sin soporte, para mi sorpresa, este mes lo volvieron a cobrar, esta vez la administradora respondiendo que sigue instrucciones de la junta, y esta a su vez, enviándome un oficio diciendo que eso fue aprobado en asamblea de propietarios.

    Que me recomienda, acudo a un tribunal de municipio a solicitar aclaratorias de cuentas?
    O donde denunció la irregularidad administrativa? Como pagos con recibos pero sin facturas fiscales por parte del proveedor de equipos de camas de seguridad.

    Agradeciendo de ante mano su valiosa orientación al respecto.

  71. Estefania
    junio 23, 2015 en 1:23 pm

    Gracias Sr Rafael Viso, por su tiempo y respuesta, hasta la fecha de hoy 23-06-2015 todavia no me han resuelto el problema de la filtracion debido a que la junta no quiere tocar el tema en las asambleas, que debo hacer, ya que no tengo dinero para pagar la reparacion de la azotea, e ido a entes publicos como banavih, y Direccion de desarrollo urbano del municipio y me informan que ellos pueden citar a la junta mas no pueden obligarlos legalmente a realizar el trabajo, creo que insistir a traves de estos entes seria mas bien casi una perdida de tiempo, el edificio tiene 9 años y la filtracion ya se ha expandido!

    Le remito el caso:

    Estefania
    noviembre 24, 2014 en 12:59 pm
    del comentario 791,

    este es el link:

    https://procondominiosvenezuela.wordpress.com/2013/04/20/casos-reales-dentro-del-condominio-y-sus-posibles-soluciones/#comment-791

  72. hola
    buenos días
    mi exposición es la siguiente:
    vivo en un edificio desde hace 12 años y este a su pertenece a un espacio llamado Residencias… compuesto por 04 edificios (cada edificio tiene su propio condominio independiente al cancelado en la urbanización, es decir, cancelamos un doble condominio)… esta residencia se encuentra en un conjunto residencial, donde las casas son la mayoría y los locales comerciales son la minoría… hasta hace poco los edificios pagamos cuotas de condominio menor al monto establecido para las casas y los locales comerciales (en estos casos es el mismo monto) … podría usted asesorarme donde están establecidos este tipo de pago, como se hacen los cálculos para el establecimiento de las cuotas en este tipo de propiedad mixta (desconozco la denominación correcta)
    gracias por sus atenciones, sugerencias y respuestas

    1. Apreciada señora María Montilla: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog. Su redacción en realidad se presta a confusión en la interpretación, de forma tal que le pedios mayor claridad y orden en sus ideas, Sin embargo, por lo que entendemos se trata de una urbanización donde hay casas y edificios, de tal forma, que hay que sacar una proporción entre la cantidad de unidades habidas en los edificios, las casas y que porcentaje representan cada uno de estos dos bloques con relación al total del especio físico donde se encuentran. De esta forma, cada grupo pagaría un costo equitativo en las cargas comunes a todos,
      Aprovechamos la ocasión para invitarle a participar en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que tendrá lugar en el Hotel El Marques, La Urbina en Caracas, el día 30 de julio de 2015, de 8:00 a.m. a 12:00 m. por una inversión de Bs. 1.880,00 lo cual incluye el material de apoyo, refrigerios y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico (debiendo el interesado en obtenerlo, imprimirlo y llevarlo para su firma el día del foro=. Puede realizar su depósito en nuestra cuenta de BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4 a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS. Hecho el depósito, debe enviar correo electrónico a mi señora: BELKIS ROJAS a: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Agradeciendo su amable atención, le saludamos cordialmente y estamos a sus gratas órdenes para responder a cualquier solicitud.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

  73. buenas noches, en las Residencias donde soy propietaria pretenden alquilar la conserjerìa y la junta de condominio dice que no existe impendimento legal, conozco la Ley de Propiedad Horizontal y el documento de condominio y ambos establecen que son area comùn? Deme luces pues debeo estar clara para oponerme a los fines de la Juna de Condominio, gracias.

    1. Apreciada usuaria Florinda: gracias por contactarnos. leímos su caso. Nuestra recomendación categórica es que dicha área no se alquile. Si se va a alquilar, debería convocarse a la asamblea de propietarios legalmente, para que decida tal alquiler, de acuerdo a lo señalado en el documento de condominio.
      Sería muy problemático actualmente realizar un alquiler de la conserjería para vivienda puesto que esa área debe destinarse para una función de la conserjería que brinda un servicio al condominio. Si se decide alquilar como vivienda para un tercero, el condominio tendría que inscribirse ante la Superintendencia de Arrendamientos Inmobiliarios de Vivienda y Hábitat, ubicada en la avenida principal de la urbanización Las Mercedes, en el Municipio Baruta del Estado Miranda, para cumplir con todas las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El arrendatario pasaría de inmediato, a tener todos los derechos legales que le brinda dicha Ley. Tome en cuenta, lo que ha sido el drama de los arrendamientos de vivienda en Venezuela.
      Hay un amparo y protección extrema que consideramos contraproducente hoy día, en Venezuela a favor del arrendatario.
      Aprovechamos la ocasión para invitarle a participar en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que tendrá lugar en el Hotel El Marques, La Urbina en Caracas, el día 30 de julio de 2015, de 8:00 a.m. a 12:00 m. por una inversión de Bs. 1.880,00 lo cual incluye el material de apoyo, refrigerios y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico (debiendo el interesado en obtenerlo, imprimirlo y llevarlo para su firma el día del foro=. Puede realizar su depósito en nuestra cuenta de BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4 a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS. Hecho el depósito, debe enviar correo electrónico a mi señora: BELKIS ROJAS a: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Agradeciendo su amable atención, le saludamos cordialmente y estamos a sus gratas órdenes para responder a cualquier solicitud.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
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  74. gabriela de Alvarado Islas dice:

    Estimado Dr. Rafael. Me dirijo a usted con una pregunta que no he podido disipar. Le comento: en mi edificio el administrador no quiere rendir cuentas de los gastos de mantenimiento cobrados por él en su cuenta bancaria. esto tiene algún delito Fiscal? y por otro lado a nosotros los Condominos nos exige pagos que se efectuaron en efectivo. no queriendo reconocer que esos fueron hechos. y tampoco ha querido poner medidas de seguridad en el edificio habiendo ya tres departamentos que fueron saqueados (entre ellos el mio). mas sin embargo el dia 19 de Junio me llego un oficio de la Procuraduria Social del Distrito Federal donde me hace mención sobre el supuesto estado de cuenta pendiente que tengo con él. como puedo defenderme ante esta situación? por favor necesito una asesoría

    1. Apreciada usuaria: Gabriela de Alvarado Islas. Gracias por contactarnos y esperamos que le de a «seguir» nuestro blog. Puede seguir también nuestra cuenta: @procondominios.
      Con relación a su caso le señalamos que:
      1) La administradora está obligada a rendir cuentas de acuerdo a lo establecido en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela que señala en su primer aparte que: «En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato». El artículo 20, literal «h» de esta ley, señala que: «corresponde al administrador…literal h) presentar el informe y cuenta anual de su gestión»…
      2) El contrato de mandato está establecido en el Código Civil Venezolano y en su artículo 1.694 establece que el mandatario (llámese administrador) debe dar cuenta de todas sus operaciones».
      3) Si la administradora no rinde cuentas puede ser obligada a ello a través del juicio de cuentas establecido en el artículo 673 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Recomendamos que lea otros comentarios que sobre esta misma materia hemos realizado en nuestro blog.
      Aprovechamos la ocasión para invitarle a participar en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que tendrá lugar en el Hotel El Marques, La Urbina en Caracas, el día 30 de julio de 2015, de 8:00 a.m. a 12:00 m. por una inversión de Bs. 1.880,00 lo cual incluye el material de apoyo, refrigerios y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico (debiendo el interesado en obtenerlo, imprimirlo y llevarlo para su firma el día del foro=. Puede realizar su depósito en nuestra cuenta de BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4 a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS. Hecho el depósito, debe enviar correo electrónico a mi señora: BELKIS ROJAS a: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
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      Atentamente,
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  75. Hola buenas tardes Dr. Rafael Viso y audiencia, un heredero puede integrar la junta de condominio, basado e que ley, articulo, reglamento o jurisprudencia. gracias.

    1. Apreciado usuario John: si puede el heredero ejercer la funciones de miembro principal o suplente de la Junta de Condominio; siempre y cuando conste su condición de tal en la declaración sucesoral presentada ante el SENIAT (ente tributario en Venezuela).
      Aprovechamos la ocasión para invitarle a participar en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que tendrá lugar en el Hotel El Marques, La Urbina en Caracas, el día 30 de julio de 2015, de 8:00 a.m. a 12:00 m. por una inversión de Bs. 1.880,00 lo cual incluye el material de apoyo, refrigerios y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico (debiendo el interesado en obtenerlo, imprimirlo y llevarlo para su firma el día del foro=. Puede realizar su depósito en nuestra cuenta de BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4 a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS. Hecho el depósito, debe enviar correo electrónico a mi señora: BELKIS ROJAS a: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
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      Celular: 04248178841

  76. HOLA buenas tardes Dr. Rafael Viso Y audiencia. EL ADMINISTRADOR, aleja que si usted paga el recibo de condominio acepta el pago y su contenido, pregunta esto el legal o ajustado a derecho y porque.
    el administrador por el contrario al recibir un documento y donde se relaciona el pago escribe «EL HECHO DE RECIBIRLO, NO IMPLICA LA ACEPTACION DE SU CONTENIDO», entonces yo aplicaría el hecho de recibir y pagar el condominio no implica que yo acepte lo que está cargado en cada ITEM.
    O que la junta traiga una carta SIN QUE SE HAGA UNA ASAMBLEA y que digan que es legal el propietario o residente que la firmen y se aprobó y se hizo el contenido de lo que pedían en la CARTA CONSULTA, pregunta LA JUNTA estaría INCITANDO A DELINQUIR o cometer una falta. al realizar tal procedimiento.

    1. Apreciado Juan: GRACIAS POR CONTACTARNOS; cuando se hace un pago debe tomarse en cuenta toda la doctrina y legislación y jurisprudencia habida sobre la imputación de pagos, contenida fundamentalmente en el Código Civil Venezolano en sus artículos 1.283 y siguientes cuya lectura le recomendamos realizar.
      Aprovechamos la ocasión para invitarle a participar en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que tendrá lugar en el Hotel El Marques, La Urbina en Caracas, el día 30 de julio de 2015, de 8:00 a.m. a 12:00 m. por una inversión de Bs. 1.880,00 lo cual incluye el material de apoyo, refrigerios y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico (debiendo el interesado en obtenerlo, imprimirlo y llevarlo para su firma el día del foro=. Puede realizar su depósito en nuestra cuenta de BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4 a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS. Hecho el depósito, debe enviar correo electrónico a mi señora: BELKIS ROJAS a: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
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  77. INSTALACIÓN DE REJA EN BORDE DE LAS ESCALERAS.
    Hola buenas tardes Dr. Rafael Viso y audiencia, el 15 de junio del 2015, la junta de condominio, instalado una reja en el borde de las escaleras una reja, la escalera es el único acceso al edificio de entrada y salida de área de uso común en caso de un siniestro aludieron seguridad para la instalación de la reja de una sola hoja, LA CUESTION y pregunta quien me garantiza a mí y mi familia que tal sistema de seguridad funcione y que se abra al momento de un siniestro y por ejemplo que con un temblor se descuadre el marco, el piso no se pueda abrir y quedamos atrapados dentro del edificio, ha al entrar cambiaron la reja de dos hojas que estaba al comienzo fue colocada al borde del jardín y colocaron otra reja al borde del, pasillo ósea para salir debo atravesar dos rejas, estos cambio de rejas e instalación se realizaron sin asamblea y que esta genere el derecho de CARTA CONSULTA. DE REJAS

    1. Apreciado Juan: saludos. Esta consulta usted la realizó en nuestro III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS y le dimos una amplia respuesta. Sin embargo, le ratificamos que no hay ninguna garantía de que el sistema de seguridad funcione en casos de emergencia. Usted y su familia pudieran quedar atrapados en el edificio en el caso que usted mismo señala. Hay que realizar la inspección por el Cuerpo de Bomberos para determinar la conveniencia o no de este sistema; además, debe revisarse la legalidad de la decisión que permitió o autorizó su instalación.
      Aprovechamos la ocasión para invitarle a participar en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que tendrá lugar en el Hotel El Marques, La Urbina en Caracas, el día 30 de julio de 2015, de 8:00 a.m. a 12:00 m. por una inversión de Bs. 1.880,00 lo cual incluye el material de apoyo, refrigerios y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico (debiendo el interesado en obtenerlo, imprimirlo y llevarlo para su firma el día del foro=. Puede realizar su depósito en nuestra cuenta de BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4 a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS. Hecho el depósito, debe enviar correo electrónico a mi señora: BELKIS ROJAS a: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
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      Atentamente,
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  78. INTERESES CARGADOS EN CONDOMINIO
    hola buenas tardes dr. Rafael Viso y audiencia, he leído la ley y el documento de condominio de my hogar (apartamento) en ley y no veo en gaceta oficial de los interes que un administrador aplique a un propietario del 24% anual, y cargados mensualmente en el recibo de condominio, otro arista de la pregunta, cuando se establece que un propietario es moroso y cada recibo debe darse le un tratamiento individual a cada recibo.

    1. Apreciado Juan Contreras: ratificamos nuestra respuesta que le dimos en el III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS: los intereses legales en Venezuela para préstamo de dinero sin garantía hipotecaria hecho por particulares es del 3% anual. A cada recibo debe dársele un tratamiento individual para evitar el cobro de intereses sobre intereses (anatosismo).
      Recomendamos la lectura del artículo 1.746 del Código Civil Venezolano.
      Aprovechamos la ocasión para invitarle a participar en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que tendrá lugar en el Hotel El Marques, La Urbina en Caracas, el día 30 de julio de 2015, de 8:00 a.m. a 12:00 m. por una inversión de Bs. 1.880,00 lo cual incluye el material de apoyo, refrigerios y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico (debiendo el interesado en obtenerlo, imprimirlo y llevarlo para su firma el día del foro=. Puede realizar su depósito en nuestra cuenta de BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4 a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS. Hecho el depósito, debe enviar correo electrónico a mi señora: BELKIS ROJAS a: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Agradeciendo su amable atención, le saludamos cordialmente y estamos a sus gratas órdenes para responder a cualquier solicitud.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

  79. Muy buenas noches compañero. Vivo en un conjunto residencial. Quisiera saber si es legal, y si lo es, donde lo dice; se le quiere prohibir a un propietario la entrada de su vehículo bloqueando el control del portón de la entrada al estacionamiento. Se que la ley da a la junta de condominio herramientas para obligar a los morosos el pago de las deudas, pero no veo en la ley que esta sea una de ellas. Puede usted darme esa información. Lo pregunto porque, se le esta prohibiendo la entrada de una propiedad muy costosa la cual no puede quedar fuera de la residencia a la mano de la delincuencia. Gracias por su ayuda.

    1. Apreciado usuario El y Taborda: le respondemos su planteamiento señalando que no es legal recurrir a acciones prohibitivas de uso de bienes y áreas comunes a aquellos propietarios morosos, por cuanto la ley establece mecanismos o juicios especiales para realizar el cobro de los gastos comunes causados, puesto que entonces se estaría violentando el alcance y contenido del artículo 115 de la Constitución de la República de Venezuela. Si la Junta incurre en estas acciones de hecho, ilegales, entonces el afectado podría interponer una acción de amparo constitucional para que un tribunal proteja su derecho constitucional antes señalado.
      Agradeciendo su atención, lo invitamos a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el 30/07/2015 en el Hotel El Marques. Info: vprocondominios@gmail.com
      Atentamente, Rafael Viso

  80. otro problema. es un grupo de parceleros que hicieron sus estatutos de condominio, esta constitución se rige por la LPH, ? los demás miembros de la junta de condominio tesorera y secretaria pueden solicitar rendición de cuenta a un presidente que se niega a entregar estados financieros y demás documentos que acredite su transparencia

  81. otro problema. es un grupo de parceleros que hicieron sus estatutos de condominio, esta constitución se rige por la LPH, ? los demás miembros de la junta de condominio tesorera y secretaria pueden solicitar rendición de cuenta a un presidente que se niega a entregar estados financieros y demás documentos que acredite su trasparencia

  82. el presidente del condominio se niega a entregar estados financieros, facturas y otros instrumentos para solicitar auditoria y este se niega. que debo hacer gracias

  83. Buenas noches Dr. soy miembro de una junta de condominio, el caso es el siguiente la hija de un propietario trae sus hijos a la residencia dejando que los mismos ocasiones danos a las áreas comunes, en el momento en que se le hace el reclamo insulta a cualquier miembro de lo junta que debemos hacer en este caso

    1. Apreciada señora Dayana: gracias por contactarnos y esperamos que le de a «seguir» nuestro blog para que se mantenga actualizada en nuestros materiales y comentarios. Respondemos su consulta de la siguiente manera: la Junta en este caso debe dejar constancia con testigos de cuáles fueron los daños ocurridos; cuándo se causaron; en cuáles áreas o equipos comunes y debe proceder a repararlos, siendo que el costo o importe de tales reparaciones deben ser «cargados» o atribuidos de forma exclusiva al propietario del inmueble. Seguramente el documento de condominio de su edificio señala que cualquier daño que realice cualquier persona que acceda al edificio bajo la responsabilidad de algún propietario, serán por su exclusiva cuenta.
      En este orden de ideas, recomendamos que la Junta de Condominio haga otras dos cosas mas: a) dirigir una carta al propietario que es responsables de los daños que hacen sus nietos, con copia a toda la comunidad de copropietarios; y b) convocar a una asamblea de propietarios, legalmente reunida, para reiterar la responsabilidad que tienen todos los propietarios de velar por el cuido de las cosas comunes y de la imputación de los gastos de cualquier reparación al propietario, como gastos no comunes, exclusivamente del propietario que permite el acceso al edificio.
      Recomendamos la lectura del artículo 1.185 del Código Civil Venezolano que señala que quien causa un daño a otra persona, bien por imprudencia, negligencia, impericia, inobservando reglamentos técnicos o con intención, está obligado a repararlo.

      Esperando haberla orientado, le señalamos que mañana a las 8 am a 12m tendremos nuestro III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, en el Hotel El Marques, La Urbina, Caracas, Inversión: Bs. 1.120,00 para que quienes quieran asistir, lleven sus preguntas y obtengan nuestra asesoría jurídica a bajo costo.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

    2. Ya respondimos a su planteamiento y le pedimos que busque bien su respuesta en nuestro blog.
      Y la invitamos a nuestro próximo IV Foro: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que será el IV de este año 2015, también en nuestra sede del Hotel El Marques y lo estamos proponiendo para el día Jueves 30 de julio de 2015, antes de dar comienzo a las vacaciones y receso de verano. Desde ya, los interesados pueden reservar sus cupos por nuestro correo: vprocondominios@gmail.com, la inscripción de cada participantes para este IV Foro tendrá un valor de Bs. 1.880,00. La actividad se realizará en el mismo horario de : 8:00 a.m. a 12:00 m. Deben hacer sus depósitos a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS; Banco: BANCARIBE, cuenta corriente número: 0114-0159-77-1590168870, R.I.F.: J- 40555492-4. Se ofrecerá material de apoyo y certificado de asistencia en formato digital, advirtiendo que quien esté interesado en tener firmado su certificado de asistencia, deberá llevarlo impreso y al final del Foro le será suscrito por sus organizadores. Se ofrecerá un ligero refrigerio a las : 9:45 am y habrá un receso hasta las 10:10 a.m.
      ¡LOS ESPERAMOS!
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  84. Buenos dias, yo queria saber si en totalmente legal que una junta de condominio, haga una consulta tipo encuesta, y con base a los resultados obtenidos en esa encuesta, tome la decision de aumentar el alquiler del salon de usos multiples que tenemos en nuestra torre. Mi preocupación radica principalmente en que se este creando un precedente y esta junta pretenda en un futuro, modificar el horario de uso de ese salón que actualmente es hasta las 8:00pm. como ya lo han pretendido en varias oportunidades de extender el horario las las 11:00pm.

    1. Apreciado señor Giancarlo Sartoretto, gracias por Contáctarnos! Respondemos a su pregunta señalando que si es legal que la Junta haga la consulta para la modificación del horario de uso del Salón de Usos Múltiples; de hecho, podría hacer la reglamentación de esa área común sin efectuar la referida consulta, puesto que la Junta tiene facultades legales para eso, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
      Esperamos que tenga ahora claro el marco jurídico venezolano para tales casos.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  85. Buenas noches Doc, tengo una consulta, mi puesto de estacionamiento esta cerca de uno de los dos portenes de Acseso, esta muy expuesto a la inseguridad, hace 6 mese see esta planteando modifícalo el portón de acceso al conjunto tipo malla a por uno de celosía con tubos rectangulares , pero nada, plantee yo costear dicho trabajo a cuenta de mi condominio y dicen que «eso no se puede» el hecho es, quisiera saber, si el MANUAL DE PEOPIETAROS no habla de prohibicion de cerramiento, yo puedo hacer cerramiento de mi puesto? Por que si le pido “permiso” a la junta obviamtente me dirán que no,

    Una segunda consulta, la junta de condominio tras reunión de asamblea puede solicitar a la administradora cobros mensuales de 20 mil Bsf a cuenta de trabajos futuros (sin ellos estar precisados si no generalizados, como, mejoras que hay que hacer )

    1. Apreciado usuario Jorge Balogh: Gracias por contactarnos y espero que le de a “seguir” nuestro blog para que se mantenga en contacto y actualizado con nuestros comentarios y materiales que producimos y compartimos gratuitamente con todo ese gran público lector de este blog que tenemos en más de 82 países del mundo, de donde nos han visto más de 350.000 veces, desde que lo fundamos en el mes de marzo de 2012. ¡Y seguimos respondiendo las consultas lo más rápido posible! siendo el único blog en su tipo en Venezuela, que apuesta siempre a las comunidades inmobiliarias y condominios del país. ¡Estamos para servirles!

      Leímos con suma atención su planteamiento y procedemos a responderlo de la siguiente forma:
      PRIMERO: Con relación al cerramiento de su puesto le manifestamos que debe seguir lo dispuesto en el documento de condominio y en el Manual del Propietario. Si no está permitido, entonces no podrá hacerlo. Si lo hace sin permiso, va a «ranchificar» la propiedad y le restará valor económico a todas las propiedades incluyendo la suya propia.
      SEGUNDO: La modificación de la reja, si fue aprobada por la asamblea o la Junta, usted podría costearla toda , de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 21 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, y tendrá derecho a que le reembolse el gasto, exceptuando el pago de lo que le corresponde a usted pagar, según la alícuota de su apartamento. Recomendamos leer dicha norma.
      TERCERO: La asamblea de propietarios no puede estar aprobando gastos sin soportes; ni mucho menos la administradora del edificio podría prestarse para ello. Recuerde que las mejoras deben ser aprobadas por el 75% de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el artículo 9 de la ley antes mencionada que dispone que: «Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios…»
      Constituye una buena práctica de transparencia administrativa y de gestión de la Junta y de la Administradora, rendir cuenta de todas las operaciones que realicen conforme a lo pautado por el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano.
      Finalmente, la invitamos a nuestro III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el día Martes 23 de junio de 2015, en el Hotel El Marques, en el horario de 8 am a 12m para atender todas las inquietudes que los participantes tengan sobre este tema. Inversión: Bs. 1.120,00 que podrá depositar en el Banco: BANCARIBE, cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4. Haga extensiva esta invitación a la Junta de Condominio de su edificio y a todos sus relacionados y les pedimos a todos quienes asistan que lleven anotadas sus preguntas para optimizar y aprovechar al máximo el tiempo del Foro. Es una gran oportunidad para evacuar consultas jurídicas a muy bajo costo. Se ofrecerá refrigerio; material de apoyo digital y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico; y los participantes que deseen tenerlo firmado, deberán llevarlos impresos. Al final del Foro se firmarán por los organizadores. Mayor información, deberán contactar a la abogada: BELKIS ROJAS BARRETO por su teléfono celular: 0412-2451580 o escribirnos a nuestro correo: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      1. Gracias por su pronta y oportuna respuesta, yo coincido en que no se bede «ranchificar» un conjunto, pero un problema que para mi tiene fácil solución (como la modificación del portón de acceso vehicular que fue aprobado en asamblea) pareciera se empeñan en hacerlo o convertirlo en un problema de convivencia ya que, uno de los miembros de la junta hace aproximadamente 2 o 3 años quiso techar su puesto y en ese momento sin ser de la junta dijo que si no le daban permiso el iba a techar su puesto porque nadie respondía por la pintura de su carro (debido al sol inclemente de MARGARITA), a la final el hizo su techo con un modelo similar a otros conjuntos y es el que se adoptó para futuros techos. Ahora, este mismo vecino y miembro de junta dice que con ley en mano que según el artículo 4 de la LPH los puestos de estacionamiento son considerados comunes cuando en mi investigación al respecto he conseguido sentencias que dicen que sólo son comunes los puestos de visitantes más NO los asignados al apto por documento., hay cosas taxativamente prohibidas en el manual de propietarios (como cerramiento de balcones, cambiar lámpara tipo aplique de balcón, aires acondicionados tipo split por ser un edf con sistema constructivo tipo tunnel, al igual que esta definido un modelo de reja para puertas y ventanas de apto y un par de vecinos lo han hecho distinto, pero no prohíbe ni techo ni cerramientos) yo le he hecho la observación a la administradora y junta de estos puntos de manera respetuosa sobre las cosas que están taxativamente prohibidas y ya un par de vecinos han hecho, ello este mismo miembro de la junta responde que el no puede responder de aquí para atrás, si nobde aquí en adelante, pero como bien comprenderá a muchos no les gusta que les digan que deben hacer o que algo no lo están haciendo correctamente, disculpe que re formule mi pregunta anterior, mi puesto es considerado propiedad privada o comun? si digamos en un plazo de 6 meses más, la junta no resuelve lo del portón de acceso vehicular (alegando qur no tienen plata y no aceptan que yo asuna ese costo como usted bien me explico en su conestacion) puedo hacer el cerramiento de mi puesto en harás de proteger mi propiedad y que se adopte el mismo como modelo.

  86. buenas tardes es antonio, disculpa que debo hacer ante un presidente de condominio que hace lo que le da la gana con la administracion, no rinde cuenta, hace gastos mayores y no participa, lo ultimo que me entere que se hizo un cheque a su nombre lo cobro y dejo las cuentas en cero, ¿que hago?

    1. Apreciado señor Fernando Liendo. Gracias por contactarnos y le pedimos que le de a «seguir» nuestro blog para que se mantenga en contacto y actualizado con nuestros comentarios en materia de condominios y de comunidades inmobiliarias en Venezuela, materiales que además son útiles para muchos de nuestros lectores y seguidores en todo el mundo. Con relación a su caso le señalamos que:

      1) Debe acudir ante un tribunal de Municipio de la jurisdicción de su inmueble, debidamente asistido o representado por un abogado, para demandar al Presidente de la Junta de Condominio por rendición de cuentas (que no ha presentado, según su relato) de conformidad con lo establecido en el artículo 673 del vigente Código de Procedimiento Civil que señala: «Cuando se demanden cuentas al tutor, curador, socio, administrador, apoderado o encargado de intereses ajenos, y el demandante acredite de un modo auténtico la obligación que tiene el demandado de rendirlas, así como el período y el negocio o los negocios determinados que deben comprender, el Juez ordenará la intimación del demandado para que las presente en un plazo de veinte (20) días, siguiente a la intimación…»
      2) Luego, debe considerar también lo dispuesto en el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano que señala: «Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al mandante» El Presidente de la Junta de Condominio no puede actuar sólo, porque la Junta de Condominio es un ente colegiado que decide por mayoría simple de sus miembros, tal y como lo dispone el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
      3) Recomendamos revisar además, el artículo 466 del Código Penal Venezolano que dispone que: «El que se haya apropiado, en beneficio propio o de otro, alguna cosa ajena que le hubiere confiado o entregado por cualquier título que comporte la obligación de restituirla o de hacer de ella un uso determinado, será castigado con prisión de tres meses a dos años, por acusación de la parte agraviada». Es un delito doloso; cuyo momento consumativo ocurre cuando la persona se apodera de la cosa y que tiene un tipo agravado en su pena por la cualidad del sujeto activo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 468 del mismo Código, donde la pena de prisión se aumenta entre un rango que va de 1 a 5 años.
      Apreciada señora ISA B: agradecemos profundamente su contacto y la invitamos a que le de a “seguir” nuestro blog para que se mantenga actualizada en cuanto a los comentarios y materiales que producimos de forma gratuita y con mucho gusto para nuestra sociedad y muchas personas más en todo el mundo, que tienen a bien seguir nuestro blog:
      Leímos cuidadosamente su caso y pasamos a darle respuesta en los términos siguientes, a saber:

      Finalmente, lo invitamos a nuestro III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el día Martes 23 de junio de 2015, en el Hotel El Marques, en el horario de 8 am a 12m para atender todas las inquietudes que los participantes tengan sobre este tema. Inversión: Bs. 1.120,00 que podrá depositar en el Banco: BANCARIBE, cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4. Haga extensiva esta invitación a la Junta de Condominio de su edificio y a todos sus relacionados y les pedimos a todos quienes asistan que lleven anotadas sus preguntas para optimizar y aprovechar al máximo el tiempo del Foro. Es una gran oportunidad para evacuar consultas jurídicas a muy bajo costo. Se ofrecerá refrigerio; material de apoyo digital y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico; y los participantes que deseen tenerlo firmado, deberán llevarlos impresos. Al final del Foro se firmarán por los organizadores. Mayor información, deberán contactar a la abogada: BELKIS ROJAS BARRETO por su teléfono celular: 0412-2451580 o escribirnos a nuestro correo: vprocondominios@gmail.com.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      1. gracias por la consulta, averigüe bien sobre el caso y resulta que el presidente sin consultar cobro un cheque por cincuenta mil bolívares manifestando que el había sacado dinero de su bolsillo para pagar gastos, pero el problemas es que el cheque lo firma una persona que ya no esta en el condominio debido a que había transaccional de la nueva junta,, ¿es esto correcto lo que el hizo?. creo que el debía haber pasado esas facturas para que posteriormente se las cancelaran la nueva junta de condominio donde el quedo otra vez como presidente

        1. Apreciado señor Antonio: saludos y gracias por volvernos a contactar. Inmediatamente pasamos a responder su nuevo planteamiento en los siguientes términos:
          1) Si el Presidente de la Junta de Condominio había gastado de su dinero para realizar un pago de un gasto común, tiene derecho a que se le haga el reembolso que corresponda, pero deberá presentar las facturas correspondientes a nombre del condominio y con su respectivo RIF y demás datos fiscales exigidos por el SENIAT.
          2) El hecho que la firma del cheque depende de una persona que ya no está en el condominio es un hecho totalmente irregular desde el punto de vista administrativo, aunque no implica necesariamente la comisión de un delito, nadie puede estar avalando un acto de disposición de dinero sin tener ninguna cualidad para ello.
          3) Es necesario que el administrador o el resto de los nuevos miembros de la Junta y el Presidente, dirijan la carta al banco para realizar el cambio de firmas.
          Finalmente, la invitamos a nuestro III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el día Martes 23 de junio de 2015, en el Hotel El Marques, en el horario de 8 am a 12m para atender todas las inquietudes que los participantes tengan sobre este tema. Inversión: Bs. 1.120,00 que podrá depositar en el Banco: BANCARIBE, cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4. Haga extensiva esta invitación a la Junta de Condominio de su edificio y a todos sus relacionados y les pedimos a todos quienes asistan que lleven anotadas sus preguntas para optimizar y aprovechar al máximo el tiempo del Foro. Es una gran oportunidad para evacuar consultas jurídicas a muy bajo costo. Se ofrecerá refrigerio; material de apoyo digital y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico; y los participantes que deseen tenerlo firmado, deberán llevarlos impresos. Al final del Foro se firmarán por los organizadores. Mayor información, deberán contactar a la abogada: BELKIS ROJAS BARRETO por su teléfono celular: 0412-2451580 o escribirnos a nuestro correo: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .

          Atentamente,

          RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
          Inpreabogado: 40.236

    2. Apreciado señor Lienzo: ayer 18/06/2015 le dimos respuesta a su solicitud. Debe ejercer la acción de rendición de cuentas….estamos a sus órdenes y ojalá pueda ir el martes 23/06 a nuestro foro sobre condominios, en el Hotel El Marques, de 8 am a 12 m, avenida Rómulo Gallegos, Caracas. Inversión: Bs. 1.120,00. Puede inscribirse directamente en el salón el día del evento. Lo esperamos!
      atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  87. Buenos días; Como Junta de Condominio y con el consentimiento de propietarios, podemos bloquear el acceso vehícular a propietarios morosos con mas de dos(2) años sin pagar dicho condominio.? Claro esta, que tienen derecho de entrada por acceso peatonal.

    1. Apreciada usuario: Dianne: gracias por contactarnos y le pedimos que le de a «seguir» nuestro blog para que se mantenga actualizada con nuestros comentarios y materiales que compartimos gratuitamente con todos nuestros seguidores, dentro y fuera de Venezuela. Este es un blog, un rincón electrónico de encuentro, donde compartimos gratuitamente y de forma plena, nuestros conocimientos adquiridos en nuestra formación profesional, que nos dio la ILUSTRE Y GLORIOSA UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELA, en su Escuela de Derecho…..Así que nos debemos a nuestra sociedad para devolverles en conocimiento lo que ella nos dio como formación para la vida.
      Leímos con detalle su planteamiento y nos permitimos responderle de la siguiente forma, a saber:

      1) ¡NO PUEDEN BLOQUEAR EL ACCESO DE UN PROPIETARIO AUNQUE TENGAN EL CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE ESTOS, POR CUALQUIER CIRCUNSTANCIA! Eso porque sería hacerse justicia por mano propia que está establecido en el artículo 270 del Código Penal Venezolano en los siguientes términos: «El que, con el objeto solo de ejercer un pretendido derecho, se haga justicia por si mismo, haciendo uso de la violencia sobre las cosas, cuando podía haber ocurrido a la autoridad, será castigado con multa de doscientos cincuenta unidades tributarias (250 U.T.) a dos mil unidades tributarias (2.000 U.T.)
      Si el culpable se valiere de amenaza o violencia contra las personas, aunque no haya empleado violencia sobre las cosas será castigado con prisión de uno a seis meses o confinamiento de tres meses a un año…»
      2) Por otra parte, el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela señala que: «Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general…» de manera pues, que existiendo dos juicios especiales contemplados en los artículos: 630 -y siguientes- (por la vía ejecutiva) y 640 (por intimación) ambos del Código de Procedimiento Civil venezolano, no hay razón alguna para acudir a la autoridad y cobrarle judicialmente al propietario en mora con el pago de sus gastos comunes.
      Finalmente, lo invitamos a nuestro III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el día Martes 23 de junio de 2015, en el Hotel El Marques, en el horario de 8 am a 12m para atender todas las inquietudes que los participantes tengan sobre este tema. Inversión: Bs. 1.120,00 que podrá depositar en el Banco: BANCARIBE, cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4. Haga extensiva esta invitación a la Junta de Condominio de su edificio y a todos sus relacionados y les pedimos a todos quienes asistan que lleven anotadas sus preguntas para optimizar y aprovechar al máximo el tiempo del Foro. Es una gran oportunidad para evacuar consultas jurídicas a muy bajo costo. Se ofrecerá refrigerio; material de apoyo digital y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico; y los participantes que deseen tenerlo firmado, deberán llevarlos impresos. Al final del Foro se firmarán por los organizadores. Mayor información, deberán contactar a la abogada: BELKIS ROJAS BARRETO por su teléfono celular: 0412-2451580 o escribirnos a nuestro correo: vprocondominios@gmail.com.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      1. buenisimo ese AMOR QUE NOS SEMBRO HACIA EL PUEBLO NUESTRA ALMA MATERRR POR ELLO VIVIALA UUUCV, QUE FORMA A GENTE CON SENTIMIENTO POPULAR….APROVECHO PARA QUE ME DE UNA ORIENTACION SOBRE TALLERES QUE PUDIESEN UDS. TENER PLANTEADO PARA EL EDO CARABOBO

        1. Apreciada usuaria Fedora: Gracias por sus palabras que tanto nos alientan! Le decimos que deseamos realizar el XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, aunque no nos han confirmado la sede para el 01 de diciembre de 2015, días antes de las elecciones parlamentarias. Hános saber su teléfono para llamarle.

          Un gran saludo para ud. y dele a seguir este blog y nuestra cuenta de Twitter: @procondominios.
          Atentamente,

          RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
          Inpreabogado: 40.236

  88. Buenas noches Doc, tengo una consulta, mi puesto de estacionamiento esta cerca de uno de los dos portenes de Acseso, esta muy expuesto a la inseguridad, hace 6 mese see esta planteando modifícalo el portón tipo malla a por uno de celosía con tubos rectangulares , pero nada, el hecho es, quisiera saber, si el MANUAL DE PEOPIETAROS no habla de prohibicion de cerramiento, yo puedo hacer cerramiento de mi puesto? Por que si le pido «permiso» a la junta obviamtente me dirán que no, en cambio podría participarlos….

    1. Apreciado señor Balogh: En anterior respuesta evaluamos su caso y le dimos la orientación. Por favor, busque su respuesta y esté siempre atentos a nuestro blog. Síganos también por: @procondominios.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  89. Buenas noches: donde vivo baruta hacen bailoterapia pero easta actividad afecta mi descanso yo podria legalmente solicitar ante algun organismo que esta actividad sea eliminada ya qu es una zona residencial

    1. Señora Sandra: debe acudir a la Alcaldía a plantear el problema y la invitamos a leer nuestros comentarios sobre ruidos molestos, donde encontrará mayor información para ejercer su reclamación correctamente.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  90. Buenas noches, vivo en un conjunto residencial de casas que posee 3 portones de entrada para vehiculos y peatones, desde hace meses no funcionaban los portones de vehiculos, desconociendo el motivo, por lo cual se turnaban 2 portones para ser mantenidos abiertos las 24 horas del día. Es de destacar que ningún portón tiene vigilancia. . Hace aproximadamente 1 mes fue reparado 1 de los portones y a las 3 horas, por desconocimiento de la reparación y mal funcionamiento del tiempo programado para el cierre, un familiar tuvo la mala fortuna de ir entrando con un vehiculo de carga y el portón se cerró impactando al vehículo y doblando una de las rejas. Desde ese mismo instante mi familiar dió su número de teléfono y dirección a un representante de la junta vecinal, asumiendo el compromiso de la reparación. Una semana después pasó el herrero por la casa para entregar un papel con el material requerido e indicar sus honorarios, desde ese momento se han hecho las gestiones para ubicar los tubos, pero dada la situación del país no ha sido posible. Durante este tiempo ocurrió una tragedia en una calle del conjunto, al ser asesinado un vecino por delincuentes que lo persiguieron y entraron por el porton abierto. El portón fue cerrado y se abrió otro ubicado en otra calle. Siguen sin repararse los otros 2 portones y no dan explicación. Después del hecho todos los domingos tenemos la visita de miembros de la junta ejerciendo presión psicológica, al mencionar el hecho ocasionado por la inseguridad como responsabilidad de ese portón que se dañó. Nunca nos hemos negado a correr con los gastos de reparación y no me parece que sea justo, ni legal, tener que soportar ese acoso, cuando hay otros portones que no se reparan. Mientras se ubica el material en alguna parte del país, qué podríamos hacer para evitar estas visitas indeseadas y el acoso? Gracias por su ayuda.

    1. Apreciada señora Zully: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog.
      Realmente, lamentamos lo sucedido en su sector donde reside. La criminalidad está matando al pueblo venezolano y las autoridades gubernamentales, del Estado Central, quienes tienen la principal misión de protegernos como ciudadanos venezolanos no lo hacen y somos nosotros quienes principalmente pagamos la consecuencia, muchas veces con nuestras propias vidas.
      Con relación a su caso, el acoso que usted está sufriendo es totalmente INACEPTABLE y por lo demás, a nuestro juicio, delictuoso, por decir lo menos. No hay una relación de causalidad entre el daño ocasionado a la reja por su familiar y el delito de asesinato que ocurrió, el cual de paso, tampoco se puede asegurar que por estar abierto el portón dañado se hubiese evitado.
      Para evitar tal acoso, usted debe interponer la denuncia ante la Fiscalía Municipal de la jurisdicción donde se encuentra. Le recomendamos que identifique plenamente a las personas responsables de este acoso; precise sus rasgos fisonómicos o corporales; sus nombres y apellidos y cédulas de identidad si le es posible. Si puede, tómeles una foto.
      Por otra parte, le recomendamos a su familiar que dirija una carta con acuse de recibo al ente comunal donde señale su real compromiso de reparación del portón que dañó; de manera tal que eso contribuya a bajar la tensión hacia su persona y familia, que al fin y al cabo, son quienes viven allí.

      La falta de materiales es propio de las economías de los países comunistas. Espero que todos se den cuenta que a causa de la falta de materiales no se pudo reparar oportunamente el portón, lo cual contribuye diariamente a que la seguridad no sea lo más eficaz y eficiente posible.

      La invitamos a nuestro XXIV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS que dictaremos el sábado 30 de mayo de 2015 en MONTECLARO COUNTRY CLUB, para tratar este y otros temas relativos al condominio. Contacte a Belkis Rojas por el teléfono: 04122451580 y 02123124818 para reservar su cupo. Aún hay cupos disponibles.
      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

        1. Señora Clementina Zanguis: saludos cordiales. Gracias por seguirnos. Nuestro Twitter: @procondminios puede seguirlo!
          Apreciado usuario José Contreras: gracias por contactarnos y esperamos que en lo sucesivo le de a “seguir” nuestro blog para que reciba nuestras entradas actualizadas y se una a las decenas de usuario que ya siguen este blog en más de 82 países de todo el mundo. ¡Estamos para servirle!

          Finalmente, la invitamos a nuestro III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el día Martes 23 de junio de 2015, en el Hotel El Marques, en el horario de 8 am a 12m para atender todas las inquietudes que los participantes tengan sobre este tema. Inversión: Bs. 1.120,00 que podrá depositar en el Banco: BANCARIBE, cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4. Haga extensiva esta invitación a la Junta de Condominio de su edificio y a todos sus relacionados y les pedimos a todos quienes asistan que lleven anotadas sus preguntas para optimizar y aprovechar al máximo el tiempo del Foro. Es una gran oportunidad para evacuar consultas jurídicas a muy bajo costo. Se ofrecerá refrigerio; material de apoyo digital y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico; y los participantes que deseen tenerlo firmado, deberán llevarlos impresos. Al final del Foro se firmarán por los organizadores. Mayor información, deberán contactar a la abogada: BELKIS ROJAS BARRETO por su teléfono celular: 0412-2451580 o escribirnos a nuestro correo: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .

          Atentamente,

          RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
          Inpreabogado: 40.236

    2. Ya respondimos su caso. Agradecemos que busque bien su respuesta.
      Y la invitamos a nuestro próximo IV Foro: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que será el IV de este año 2015, también en nuestra sede del Hotel El Marques y lo estamos proponiendo para el día Jueves 30 de julio de 2015, antes de dar comienzo a las vacaciones y receso de verano. Desde ya, los interesados pueden reservar sus cupos por nuestro correo: vprocondominios@gmail.com, la inscripción de cada participantes para este IV Foro tendrá un valor de Bs. 1.880,00. La actividad se realizará en el mismo horario de : 8:00 a.m. a 12:00 m. Deben hacer sus depósitos a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS; Banco: BANCARIBE, cuenta corriente número: 0114-0159-77-1590168870, R.I.F.: J- 40555492-4. Se ofrecerá material de apoyo y certificado de asistencia en formato digital, advirtiendo que quien esté interesado en tener firmado su certificado de asistencia, deberá llevarlo impreso y al final del Foro le será suscrito por sus organizadores. Se ofrecerá un ligero refrigerio a las : 9:45 am y habrá un receso hasta las 10:10 a.m.
      ¡LOS ESPERAMOS!
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  91. buenas tardes una pregunta es legal tener un estilo de perrera municipal dentro de un conjunto residencial, que articulo de ley se puede aplicar para dicha molestia gracias..

    1. Apreciada señora Carolina Kassar: gracias por estar en contacto con nosotros y esperamos que siga nuestro blog. Con relación a su planteamiento le comentamos que evidentemente no es legal ni permisible que en un conjunto residencial un a persona tenga lo que usted denomina «una perrera municipal». Suponemos que se está refiriendo a una persona que tiene gran cantidad de canes en su apartamento; lo cual causa ruidos molestos. Recomendamos dirigirse a las autoridades municipales de su jurisdicción; poner la denuncia correspondiente para que citen a la persona infractora. Luego, existe una ley de protección de animales, para evitar que vivan hacinados, puesto que ello puede causarle problemas a los mismos animales, y además y lo más importante, pueden se foco de enfermedades para los seres humanos. Es un asunto sanitario.
      La junta de condominio debería poner la denuncia correspondiente e intervenir en este caso, puesto que se trata de un problema comunitario. Pueden dictar un reglamento de mascotas e incluso, hacerlo aprobar por la asamblea de propietarios para darle plena validez legal de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, ya que los propietarios deben respetar los acuerdos que se tomen mediante asambleas legalmente realizadas. Eso está establecido normalmente en el documento de condominio.
      Esperando haberle orientado, lo invitamos a nuestro Tercer Foro: Preguntas y Respuestas sobre Condominios, el 23/05 en el Hotel El Marques, Caracas. Mayor info: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com y 04122451580 (Belkis Rojas). Inversión: Bs. 1.120,00, Horario: de 8 am a 12 m. Aún hay cupos disponibles!
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  92. Buenas noches estimado. Soy miembro de una junta de condominio y en agosto se cumple un año, es legal llamar a asamblea desde ahorita para una elección de una nueva junta? Esto tomando en cuenta que no siempre las personas acuden en mayoria para tomar las decisiones y eso se llevaria al menos 3 convocatorias. Quisiera saber su opinión. Gracias

    1. Apreciado usuario Alejandro: Gracias por entrar en contacto con nosotros y esperamos que siga siempre nuestro blog. Leímos su caso y le señalamos que no hay problema en que se convoque a la asamblea de propietarios con una anticipación al año de su gestión, a pesar que es el período que señala la ley en cuento a su duración; pero tampoco establece una prohibición de hacerlo antes; es el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal es el que establece el tiempo de duración de las funciones de la Junta, pero también puede convocarse a la asamblea de propietarios es cualquier momento para que tome cualquier tipo de determinación, como lo es designar anticipadamente a los nuevos miembros principales y suplentes de la Junta de Condominio. Normalmente, los documentos de condominios y sus reglamento establecen estas disposiciones. Lo invitamos a leer cuidadosamente su documento de condominio.
      Esperando haberle orientado, lo invitamos a nuestro Tercer Foro: Preguntas y Respuestas sobre Condominios, el 23/05 en el Hotel El Marques, Caracas. Mayor info: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com y 04122451580 (Belkis Rojas). Inversión: Bs. 1.120,00, Horario: de 8 am a 12 m. Aún hay cupos disponibles!
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  93. Buenas noches mis estimados, la consulta es la siguiente: siempre he sido una persona solvente con las cuotas del condominio y cuotas especiales, pero a la fecha debo el mes abril y una cuota especial por reparación de la bomba del agua. no habiendome negado al pago de tal deuda, me fue descodificado el control que se usa para acceder al estacionamiento. sanción que además no consta en ninguna parte puesto que el reglamento interno no existe y las decisiones de las asambleas son aprobadas por una minoría de copropietarios, no cumpliendo con el quorum de ley y tampoco con el requisito de la convocatoria de prensa. sin embargo lo que más me afecta ahorita, es la decisión arbitraria de la descodificación del control del portón. que debo hacer, que medida debo tomar, siendo que ni siquiera soy una insolvente asidua o a capricho. que figura debo usar y a que instancias me debo dirigir. gracias.

    1. Apreciado señor Juan Carlos Castillo: gracias por seguirnos. Con relación a su caso le señalamos que usted está siendo víctima del delito de hacerse justicia por mano propia, razón por la cual de inmediato debe ir a la Fiscalía Municipal de su jurisdicción para interponer la denuncia contra sus agresores, a los fines que respondan ante la ley por el delito cometido, el cual merece pena de prisión.
      Además, puede ejercer la acción de ampara constitucional porque le están violando el derecho de uso,goce y disfrute de la propiedad privada representada en la comunidad pro indiviso donde usted tiene sus derechos como copropietario, según la alícuota de su inmueble. Lo invitamos al taller de gerencia de condominios del 30 de mayo de 2015 en Monteclaro COUNTRY Club. Información por: vprocondominios@gmail.com y 04122451580 (Belkis Rojas).

  94. Buenas tardes mi duda es por que yo trabajo como conserje por más de 15 años y quisiera saber si puedo optar por la compra del apartamento, no se si el apartamento aparece legalmente como conserjería ya que fue fabricado posteriormente antes estaba en planta baja y fue vendido a uno de los locales comerciales y ahora la conserjería se encuentra en la platabanda. Dicho edificio no es residencial según los contratos de los inquilinos, pero la gran mayoría son usados como vivienda, los dueños venden apartamentos como acciones de la administradora no como apartamentos como tal.
    Yo les quisiera proponer a la administradora del edificio la venta del apartamento que está ubicado en la planta alta donde vivo como conserje y colocar como conserjería un apartamento que se encuentra desocupado.
    Otra inquietud es que si lo puedo comprar pudiera solicitar rebaja por el tiempo que llevo realizando mi servicio como conserje.
    Gracias

    1. Apreciada señora Margarita de Gómez: gracias por contactarnos. Sobre su planteamiento le señalamos que:
      1) El inmueble de la conserjería no entra entre el régimen de alícuotas del edificio para soportar sus cargas comunes. Vale decir, es un área común propiedad de todos los copropietarios de acuerdo a la alícuota que cada uno tiene estipulada en su documento de condominio.
      2) Es un área común no vendible, aunque haya sido construida con posterioridad, sigue siendo un área común.
      3) El tiempo que tiene usted como conserje no le da ningún derecho a optar a la compra de la conserjería , puesto que es un bien común no enajenable ni usucapible, esto es, no es prescriptible o no se puede adquirir por el transcurso del tiempo.
      4) Le recomendamos inscribirse en la Gran Misión Vivienda Venezuela para que opte a un inmueble propiedad del Estado, donde solamente tendrá derecho a usarlo, poseerlo y disfrutarlo, pero nunca estará en su esfera patrimonial privada, hasta que el Estado decida lo contrario.
      Aprovechamos la ocasión para invitarle a participar en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que tendrá lugar en el Hotel El Marques, La Urbina en Caracas, el día 30 de julio de 2015, de 8:00 a.m. a 12:00 m. por una inversión de Bs. 1.880,00 lo cual incluye el material de apoyo, refrigerios y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico (debiendo el interesado en obtenerlo, imprimirlo y llevarlo para su firma el día del foro=. Puede realizar su depósito en nuestra cuenta de BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4 a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS. Hecho el depósito, debe enviar correo electrónico a mi señora: BELKIS ROJAS a: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Agradeciendo su amable atención, le saludamos cordialmente y estamos a sus gratas órdenes para responder a cualquier solicitud.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

  95. Buenas noches Dr Viso, mi inquietud es la siguiente:
    Vivo en un condominio de 1116 apartamentos, desde el mes de febrero la junta de condominio esta vencida, no se ha realizado la eleccion por que esta junta le ha dado largas muy beneficiosas para ellos ademas de que se presento un problema con una bomba y por la contingencia la eleccion quedo para despues.
    Ahora bien, en el mes de diciembre y por problemas de salud la administradora renuncio y los miembros de la junta asumieron la administracion.
    Desde hace un año se han venido presentando aumentos considerables en el recibo de condominio, y ahora el incremento fue del 40%, cuando las increpamos para solicitar la explicacion respectiva las respuestas o son de corte agresivo, o son evasivas o simplemente las respuestas son bien absurdas.
    Hemos estado reuniendonos grupos pequeños y deseamos saber si se podemos tene una junta interventora, donde esta junta actual renuncie y esta junta ademas de llamar a nuevas elecciones pueda revisar las fallas existentes, y realizar el trabajo administrativo con personal competente y entregar a la nueva junta, un condominio con cuentas claras.
    Le pregunto, hay algun procedimiento legal para poder realizar tal intervencion?

    1. Apreciada señora Marchan. Gracias por contactarnos y le ofrecemos excusas por la demora en darle una respuesta a su planteamiento, pero son muchas las consultas que nos llegan y a veces nos ocurre que se nos pasa alguna. Leímos su caso y le señalamos que:
      1) No hace falta designar una Junta Interventora, sino que debe la Junta llamar a elecciones para designar a la nueva Junta y si no lo hace, entonces, debe seguirse el procedimiento establecido en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, que representen un tercio del valor del inmueble, solicitarle a la Junta de condominio en funciones como ente administrador del edificio, que convoque a las elecciones; de no hacerlo, los propietarios interesados pueden ocurrir ante el Juez de Municipio para que este sea quien convoque a la asamblea de propietarios con la finalidad de la designación de los nuevos miembros principales y suplentes. Este artículo 24 se presta a confusión en su interpretación con relación a si es el mismo tercio del valor inmobiliario que debe acudir al tribunal para solicitar la convocatoria por la vía judicial. A nuestro criterio, no se le puede dar tal interpretación porque eso sería condenar a la comunidad de copropietarios a una condición que no está expresamente contemplada en la ley especial que es la Ley de Propiedad Horizontal,m además que contravendría lo dispuesto en los artículos 26 y 50 de la Constitución de la República, puesto que todo ciudadano tiene derecho a acudir a los órganos de justicia y a elevar sus peticiones ante las autoridades competentes, para que sus asuntos sean atendidos.
      2) Entonces, lo procedente es acudir a la vía judicial, máxime cuando la Junta esté vencida. Consideramos que bien podría el Juez apreciar esta situación especial sobre el vencimiento, para que no considere que sea necesario recoger las firmas del tercio del valor para que le pida a la propia Junta vencida que convoque a las elecciones para designar a los nuevos miembros. Ello en verdad resultaría a nuestro humilde criterio inoficioso, puesto que lo más seguro es que se vayan a negar a realizar la convocatoria. Pueden ir directamente al Tribunal para que sea este quien haga la convocatoria a la asamblea.
      Ya respondimos su caso. Agradecemos que busque bien su respuesta.
      Y la invitamos a nuestro próximo IV Foro: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que será el IV de este año 2015, también en nuestra sede del Hotel El Marques y lo estamos proponiendo para el día Jueves 30 de julio de 2015, antes de dar comienzo a las vacaciones y receso de verano. Desde ya, los interesados pueden reservar sus cupos por nuestro correo: vprocondominios@gmail.com, la inscripción de cada participantes para este IV Foro tendrá un valor de Bs. 1.880,00. La actividad se realizará en el mismo horario de : 8:00 a.m. a 12:00 m. Deben hacer sus depósitos a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS; Banco: BANCARIBE, cuenta corriente número: 0114-0159-77-1590168870, R.I.F.: J- 40555492-4. Se ofrecerá material de apoyo y certificado de asistencia en formato digital, advirtiendo que quien esté interesado en tener firmado su certificado de asistencia, deberá llevarlo impreso y al final del Foro le será suscrito por sus organizadores. Se ofrecerá un ligero refrigerio a las : 9:45 am y habrá un receso hasta las 10:10 a.m.
      ¡LOS ESPERAMOS!
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  96. Buenas noches Dr. Le escribo para hacerle la consulta sobre unos asuntos que me tienen preocupada
    En el condominio donde soy propietaria de un apartamento ubicado en Caracas en el sector el Paraíso, el dueño de un comercio de pizzas y pollo ubicado en la planta baja de dicho condominio realiza obras de remodelación a su local comercial, en las áreas de uso común a los habitantes del edificio. Estas remodelaciones fueron inconsultas a la junta de condominio. Tales obras son: (1°) fabricación de boquete para la colocación y apertura de puerta trasera, de su local. En el estacionamiento privado perteneciente, solo a los habitantes de dicho condominio. (2°) Colocación de ducto de extracción de humo en la parte posterior del condominio. (3°) colocación de cableado de alto voltaje, que cruza por la parte superior de la entrada principal y tiene una trayectoria que va del negocio comercial al tablero principal de electricidad, ubicado en el interior de la salida principal del condominio.(4°) fabricación de jardinera en la salida del estacionamiento superior, de uso exclusivo de los habitantes del condominio. (Esta jardinera ocupa un metro de la salida del estacionamiento del condominio) y fue realizada por el, para solo ornamentar su local comercial.
    Cabe destacar que todas estas obras no contaron con la consulta ni aprobación alguna de la junta de condominio. El 50% de los habitantes propietarios del condominio están en desacuerdo con las obras realizadas. Alegando el perjuicio y apropiación indebida de áreas comunes, además de daños directos a determinados apartamentos por donde pasa rasante el ducto de humo. Agregando que el calor, producto del humo afectaría a sus habitantes, al momento de su activación.
    La junta de condominio no formula la denuncia, debido al compromiso que esta representa a la hora de responder una demanda por parte del dueño del local y que esta acarrea gastos procesales para todo el condominio. Debido a que en su gran mayoría son jubilados y pensionados. El comerciante alega a través de su maestro de obra y portavoz, que: todas las obras son ajustadas a los requerimientos de ley para uso comercial. Reconoce al mismo tiempo lo inconsulta de las mismas. Exponiendo al mismo tiempo que ya están realizadas. Comunica también que del condominio ejercer acciones legales, el demandara por daños y perjuicios al condominio. (El comercio aún no ha realizado su apertura al público). por favor solicitamos a este prestigioso grupo nos orienten para una solución que no acarree costos mayores y poder obtener justicia equilibrada para ambas partes ya que nuestra intención no es perjudicar a nadie. Estimados Abogados les Damos las Gracias de antemano por su colaboración.

    1. Apreciada señora María Elena Castillo: gracias por contactarnos y dele a seguir nuestro blog y @procondominios para que se mantenga actualizada en los temas de condominio en Venezuela. Sobre su caso le recomendamos lo siguiente:
      1) Cualquier propietario puede y debe ir a la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador y colocar la denuncia para que paralicen las obras.
      2) Acompañe fotografías y copia simple del documento de condominio del edificio.
      3) Exíjale a la Junta de condominio por escrito con acuse de recibo que haga cumplir el documento de condominio, y lo mismo debe pedirle a la administradora si existe.
      4) Trate de incorporar en su denuncia a otros vecinos, aunque con uno solo que proceda es suficiente.
      La invitamos a inscribirse en nuestro XXIV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS, el 30 de mayo de 2015, en MONTECLARO COUNTRY CLUB. mas información por: vprocondominios@gmail.com y 04122451580 (Belkis Rojas) cupo limitado a 45 participantes.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

    2. Apreciada señora Castillo: este caso fue ya respondido por nosotros en anterior fecha. Si no ha recibido la respuesta, agradecemos un nuevo contacto.
      Ya respondimos su caso. Agradecemos que busque bien su respuesta.
      Y la invitamos a nuestro próximo IV Foro: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que será el IV de este año 2015, también en nuestra sede del Hotel El Marques y lo estamos proponiendo para el día Jueves 30 de julio de 2015, antes de dar comienzo a las vacaciones y receso de verano. Desde ya, los interesados pueden reservar sus cupos por nuestro correo: vprocondominios@gmail.com, la inscripción de cada participantes para este IV Foro tendrá un valor de Bs. 1.880,00. La actividad se realizará en el mismo horario de : 8:00 a.m. a 12:00 m. Deben hacer sus depósitos a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS; Banco: BANCARIBE, cuenta corriente número: 0114-0159-77-1590168870, R.I.F.: J- 40555492-4. Se ofrecerá material de apoyo y certificado de asistencia en formato digital, advirtiendo que quien esté interesado en tener firmado su certificado de asistencia, deberá llevarlo impreso y al final del Foro le será suscrito por sus organizadores. Se ofrecerá un ligero refrigerio a las : 9:45 am y habrá un receso hasta las 10:10 a.m.
      ¡LOS ESPERAMOS!
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  97. Quisiera hacerle dos consultas y mi agradecimiento anticipado…..
    1) Vivo en una Urbanización privada de 25 casas….No existe una Junta de Condominio legalmente constituida…Cada casa tiene su patio trasero cerrado con paredes de bloques que colinda con terreno que es área común aproximadamente 25 mts2 por casa. Con la excusa de hacer un muro, se quieren apropiar de esa área común, uniéndola a cada patio, hay un solo propietario que no está de acuerdo. Para disponer de esas áreas, se necesita la firma del 100% o el 75% de los propietarios?
    2) Esta Urbanización no tiene registrado el documento de condominio en el Registro Inmobiliario, piensan hacerlo pronto, mi pregunta es si debe ser firmado por el 100% o con menos propietarios y en que Ley o Jurisprudencia puedo guiarme?…..Muchas Gracias

    1. Apreciado señor Mathreus: le respondemos a sus planteamientos de la siguiente forma:
      1) Debe existir un documento del parcelamiento cuando se creó el urbanismo, el cual a su vez, debió ser aprobado por la Ingeniería Municipal para poder construirlo.
      2) Nadie puede apropiarse de esa área común con fines privados. Si ello ocurre puede interponerse una denuncia ante el Ingeniero Municipal para que detenga las obras ilegales y proceda a multar a los responsables de los hechos ilícitos y a ordenar su demolición.
      3) Siendo una urbanización, la comunidad no necesariamente va a regirse por un documento de condominio sino por el documento de parcelamiento, de acuerdo al régimen de la comunidad establecido por el Código Civil Venezolano. Pero es el constructor de la urbanización quien debió registrar este documento antes de vender las propiedades.
      Necesitamos mayor información y lo invitamos a exponer su caso en el XXIV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS, que dictaremos el sábado 30 de mayo de 2015, en las bellas instalaciones de MONTECLARO COUNTRY CLUB, ubicado en el kilómetro 15,9 de la Autopista Regional del Centro, sentido hacia Maracay, en el horario de 10:00 a.m. a 4:30 p.m., donde podrá exponer con mayor detalle su caso. Agradecemos que se traiga el contrato de compra y venta de su propiedad, así como cualquier otro. Mayor información del Taller por: vprocondominios@gmail.com y 04122451580 (Abogada Belkis Rojas). Lo esperamos para atenderle gustosamente. Nos proponemos siempre brindar una respuesta concreta y personalizada a los usuarios de este blog y a los asistentes a nuestros foros y TALLERES.
      Atentamente,

      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

  98. Buenas tardes:
    Uds. tienen of.icina en Barquisimeto? Necesitamos urgente una administradora.
    Gracias

    1. Apreciada señora María Urdaneta: saludos cordiales. Por ahora no tenemos oficinas en Barquisimeto. Estamos en la búsqueda de socios para fundar nuestra empresa allá. En este blog podrá leer la propuesta de asociación que hemos diseñado para fundar empresas de administración de condominios en toda Venezuela, para difundir nuestra metodología de trabajo en pro de los intereses de las comunidades inmobiliarias; copropietarios; condominios en general.
      Finalmente, la invitamos a nuestro III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el día Martes 23 de junio de 2015, en el Hotel El Marques, en el horario de 8 am a 12m para atender todas las inquietudes que los participantes tengan sobre este tema. Inversión: Bs. 1.120,00 que podrá depositar en el Banco: BANCARIBE, cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4. Haga extensiva esta invitación a la Junta de Condominio de su edificio y a todos sus relacionados y les pedimos a todos quienes asistan que lleven anotadas sus preguntas para optimizar y aprovechar al máximo el tiempo del Foro. Es una gran oportunidad para evacuar consultas jurídicas a muy bajo costo. Se ofrecerá refrigerio; material de apoyo digital y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico; y los participantes que deseen tenerlo firmado, deberán llevarlos impresos. Al final del Foro se firmarán por los organizadores. Mayor información, deberán contactar a la abogada: BELKIS ROJAS BARRETO por su teléfono celular: 0412-2451580 o escribirnos a nuestro correo: vprocondominios@gmail.com.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  99. Buenas noches, compre un apartamento nuevo (Obra Gris) y se realizo la entrega en agosto del 2014. Recientemente la constructora acaba de vender el 75% de los apartamentos del conjunto, aproximadamente en Febrero del 2015.
    La pregunta es: Los gastos de servicios de vigilancia, Agua, Jardinería. Etc.. deben ser cobrados a los apartamentos desde que fueron vendidos ? (En mi caso empece a generar pago de condominio en agosto 2014? O a partir de febrero 2015 que fue cuando la constructora venido el 75% de los apartamentos??.

  100. buenas noche colega Rafael tengo una duda ya que estoy recién graduada y no tengo la experiencia vivo en un edif 32 apartamento y la sra del condominio interno hizo una reunion y entrego 3 presupuesto para mejoras de seguridad como unas llaves magnetizadas nosotros de los 3 presupuesto agarramos el mejor, que sucede que somos 24 los que estamos de acuerdo y solo 8 no estan de acuerdo y quieren demandar al edif. y tumbar la puerta si no se deja entrar que me puede ayudar alli gracias

    1. Apreciada colega: gracias por contactarnos. Repondemos su caso de la siguiente: forma la decisión de contratar la llave de seguridad magnetizadas es totalmente válida puesto que la mayoría de los propietarios la han tomado y es obligatoria para el resto de la comunidad si los propietarios que no están de acuerdo. Si tumban la puerta de seguridad, entonces cometerían un delito contra la propiedad privada y podrían ser enjuiciados penalmente previa acusación ante el ministerio público y si quieren demandar civilmente ante un tribunal, a la junta de condominio o al administrador,pueden hacerlo, pero tendrán que probar sus argumentos y mientras tanto, la decisión tomada sobre las llaves es válida. Gracias por contactarnos y siga nuestro cuenta en twitter @procondominios .
      Atentamente
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  101. Estimado Dr. tengo una inquietud, el edif. donde vivo y formo parte de la junta, queremos pedir cuotas especiales, para hacerle varios arreglos al edf. ya que esta muy deteriorado, las cuotas son por 9 meses y el monto total a recaudar el ese tiempo es aprox. 380.000. El punto esta que nosotros ya llevamos el monto que se les va a descontar mensualmente. el cual fue aprobado en Junta de Condominio, ya que varias personas nos dijeron que la junta puede aprobar el monto a descontar. Incluso invitamos a los copropetarios a sugerir según su criterio que consideran deben ser las prioridades a arreglar: Iluminación estacionamiento, entrada principal, cuarto de basura, escaleras para el cuarto de maquinas del ascensor, escaleras para el tanque de agua, bajantes destruidos, El punto esta que como todo sube tan rápido y los presupuesto ya duran 3 días de vigencia, queremos tener los fondos suficientes y al momento para poder hacer las compras y arreglos al momento y no esperar hacer cada vez una reunión para su aprobación. La cuota para los apto pequeños quedan aprox. 1000 y para los grandes hasta 1900. Y a veces es tan complicado que todos asistan a las reuniones y realmente queremos mejorar el edf. que es muy viejo. Además que no todos son dueños, e incluso hay aptos que pagan 150 bs. de alquiler, lo que su dueño actual asumiria el costo de las cuotas especiales. que nos aconseja, para poder estar con la ley y tomar acciones rapidas

    1. Apreciada usuaria Rosa. Leímos con atención su caso. Le confesamos que el proceso inflacionario de la economía venezolano es el primer obstáculo y reto a vencer por las Juntas de condominios. La manera que hemos encontrado es a través de la creación de un Fondo de Rescate para el Mantenimiento Preventivo y Correctivo del inmueble, el cual debe tener un determinado tiempo de vigencia; un tope o techo máximo; una especial metodología de administración y de rendición de cuentas y por supuesto, muy importante, es que se determinen los actos de conservación que serán atendidos con los recursos que se acopien. Dentro de la metodología de administración debe aprobarse también por la asamblea de propietarios, que estos recursos del fondo nunca podrán ser aplicados para cubrir el gasto común corriente del edificio, aunque no se cuenten con recursos para cubrir servicios básicos. Y ello debe quedar expresamente aprobado y registrado en el libro de acuerdos de los propietarios, reunidos en la asamblea, legalmente convocada. De lo contrario, la mora se tragará al fondo con sus recursos. Hay que tener gran disciplina de administración.
      En el blog encontrará más detalles sobre este tema y le recomendamos contratar nuestros servicios profesionales para orientar a la comunidad sobre cómo constituir y manejar este fondo para que cumpla con su objetivo. Contáctenos por: vprocondominios@gmail.com y 04248178841.
      Atentamente,

      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

      P.d. La junta puede y está obligada a realizar todos los actos de conservación y de mantenimiento que requiera el edificio, aunque sí debería tener un criterio de jerarquización de los problemas y de las inversiones que deban hacerse.

  102. Buenos días: Tengo filtración en el techo de mi baño, desde el 25-03-2015, gotea bastante cantidad de agua cuando se bañan y usan lavadora ( tienen lavadora en su baño , mis vecinos de arriba) Le entregué dos cartas a la Junta de Condominio exponiendo mi problema, dado a que mi vecino no se niega a arreglar el problema, pero cada día se agrava y no lo soluciona. Le pedi a la Junta de Condominio le entregara una carta (me lo sugirió la Juez de Paz), para así ella poder citarnos y ver qué solución se le da al problema. Qué me sugieren Ustedes? Gracias por su apoyo.

    1. Apreciada usuaria María Teresa Garmendia Galdona: gracias por contactar nuestro blog y le sugerimos darle a seguir para que se mantenga actualizado sobre nuestras publicaciones. Siga también nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos lo siguiente:

      1) Trate de lograr la solución del caso por la vía del diálogo con su vecino. Incluso si no tiene dinero, usted podría hasta financiarlo si fuese el caso.

      2) Si se niega a resolver la situación, tendría usted que demandarlo por daños y perjuicios de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano, cuya lectura recomendamos.
      Agradeciendo su amable atención, la invitamos a solicitar nuestros servicios por: vprocondominios@gmail.com.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  103. Buenas Estimado Dr. Viso, le escribo para solicitarle una consulta sobre el siguiente caso. En el edificio donde yo soy presidente de la junta de condominio, tenemos un grave problema con las columnas, que presentan daños y los gastos de reparación son muy costosos, solo somos ocho propietarios, ya que son solo ocho apartamentos, y yo tengo la administración de las residencias, no contamos con fondos de reserva y para los gastos extraordinarios normalmente se piden cuotas extras, En la ultima asamblea todos aprobamos la venta de la conserjería y sótanos para poder enfrentar esta emergencia que pone en riesgo la estructura del edificio.
    Si todos estamos de acuerdo podemos vender estos sótanos o la conserjería?,Podemos cambiar el documento de condominio para poder venderlos?
    Gracias

    1. Apreciado usuario Frank: su caso es bien importante. Le respondemos que si hay unanimidad de criterio de parte de los propietarios, pueden reformar el documento de condominio y tomar las decisiones pertinentes. Esos cambios deben ser evaluados por un abogados experto y además, registrados ante el registro inmobiliario, con el visto bueno de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía de la jurisdicción donde está el inmueble, porque hay que des afectar área, darle nuevos destinos y recalcular alícuotas, como atender otros aspectos de servicios. Nosotros podemos encargarnos de los aspectos jurídicos, así como de los trámites registrales y permiso logia ante entes gubernamentales. Solicite nuestros presupuestos por: vprocondominios@gmail.com y el celular: 04248178841. Dele a seguir este blog para que forme parte de la comunidad de Procondominios. Quedamos de usted.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  104. Buenas noches!! Dr. estoy empezando a llevar contabilidad en varios condominios residenciales..

    MI preocupacion es como llevar contablemente la Cuenta FONDO DE RESERVA..

    Esta cuenta no se le da un tratamiento igual que una empresa juridica.

    La verdad que no se como manejarla.. Y uds. dictan cursos pero contables de condominios..

    Gracias..

    Elizabeth

    1. Apreciada señora Elizabeth T: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog. Con relación a su planteamiento le señalamos, sin ser nosotros especialistas como contadores públicos o licenciados en administración, que el fondo de reserva debe ser relacionado mes a mes tomando en cuenta el porcentaje establecido en el documento de condominio que lo incrementa, que se calcula con relación al monto total de los gastos comunes de cada mes. De tal forma, que es un monto mensual variable.
      Debe ser llevado contablemente y no hace falta abrir una cuenta bancaria especial para ello.
      Lo importante como administradora es que tenga claro su uso: este fondo es una herramienta de apoyo financiero que sirve para atender situación de inversión en el condominio; pero recuerde que antes de usarse, debe la asamblea de propietarios o la Junta, según el tipo de mantenimiento a realizar, programar su nivel de reposición mensual, puesto que son los ahorros de la comunidad de copropietarios.
      Apreciada usuaria: Mariana Armas: leímos con atención su planteamiento y le respondemos de la siguiente forma:
      1) En primer lugar, usted no tiene que pagarle a nadie ninguna cuota, puesto que dichas viviendas son del Estado y no están sujetas a ningún negocio jurídico oneroso. Son viviendas que no son vendibles ni comprables.
      2) Usted solamente tiene derecho a usar, gozar y disfrutar la vivienda, más nada.
      3) La vivienda, nunca podrá ser suya mientras el Gobierno Nacional no decida cambiar el régimen de propiedad sobre ella y permita que se otorguen los títulos de propiedad a favor de todas aquellas que sean adjudicatarias.
      4) Debe ir a la autoridad que le adjudicó la vivienda para que le otorgue el documento de adjudicación.
      5) Recuerde que el régimen socialista, por definición y hechos, no cree en la propiedad privada, aunque está consagrada en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; de tal forma, que tememos que mientras el régimen socialista siga en el poder, usted no podrá adquirir como propia, la vivienda que le adjudicaron. Ojalá estemos totalmente equivocados en ese sentido y toda vivienda adjudicada sea transferida al patrimonio de los ciudadanos beneficiados. Es una lucha, una campaña social a favor del pueblo de Venezuela que tenemos desde esta tribuna, desde este Blog.

      Aprovechamos para invitarla a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

      “Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.

      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

      y Y NO DEJES DE VISITAR NUESTRA PÁGINA WEB: http://WWW.SOFTWAREEXPRESS.COM.VE

      Cuando llames, señala que viste la publicidad en nuestro blog para obtener el trato preferencial como cliente referido.

      “CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.

      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  105. buenas tardes, si estoy recibiendo un condominio y el presidente saliente vive en el apartamento de conserjeria, sin previa acta de asamblea, simplemente se lo auto otorgo, ya que es hijo de la dueña de un apartamento y la madre de la esposa vive en otro apartamento del mismo edificio, como puedo solicitar la devolusion de ese bien comun, ya que dice que no tiene donde vivir con su pareja, cabe destacar que no tienen hijos en comun, gracias

    1. Apreciado usuario Frank: gracias por contactarnos y esperamos que siga este blog y nuestro Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le comentamos que usted no nos informe cómo el presidente de la Junta saliente llega a poseer el área común de la conserjería; sin embargo, la única forma de recuperarla es a través de una acción de desalojo. Lógicamente, sabemos que hay un decreto presidencial contra los desalojos. No nos dice usted si dicha área fue arrendada a este señor en ese «auto otorgamiento» que se hizo, es decir, ¿se comprometió a pagar algo? Si está incumpliendo el pago del canon de arrendamiento, entonces procede el desalojo pero tiene derechos a plazos y a esperar que el Estado lo dote de una vivienda digna.

      Se trata de un caso, donde al parecer el presidente de la Junta saliente sacó ventajas del ejercicio de sus funciones. Si se logran establecer los daños y perjuicios por sus acciones causadas a la comunidad de copropietarios, entonces bien podría ser demandado civilmente por daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano.

      Puede solicitar nuestros servicios profesionales por: vprocondominios@gmail.com. Estamos para servir a las comunidades.

      Sin más a que referirnos por los momentos, quedamos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      1. Muchas gracias, quisiera saber si algun miembro de la junta renuncia, debe quedar plasmado en acta, o simplemente se desentiende de sus obligaciones en la Junta de Condominio, gracias.

  106. hola buenas tardes a que correo puedo enviar una consulta sobre un caso en un edf. residencial bajo la ley de propiedad horizontal, los puntos a exponer son: 1ERO; hacen reuniones VECINALES aprobando en conjunto con inquilinos mediante RECOLECTAR de firmas la realización de trabajos, subiendo el condominio a montos como si fuera una torre de 30 o 40 pisos en nuestro caso tiene 10 diez pisos; 2do para asegurar el pago ABUSIVO DE CONDOMINIO quitan el sistema de llaves de ascensor, RESTRINGIENDO EL ACCESO A LOS HOGARES A LOS PROPIETARIOS el condominio lo estiman llevar a un salario mínimo. 3ero cargan intereses del 24% de interés anual a los propietarios que se atrasan ya que el condominio desde hace 24 meses lo han venido subiendo a 30% de un salario mínimo y quieren igualarlo, la mayoría paga por temor, el que dirán y las apariencias

    1. Apreciado señor Contreras: gracias por Contactarnos! Con relación a su caso le señalamos que: 1) los inquilinos no tienen derecho a voz ni a voto, salvo que representen a propietarios mediante carta o poder, 2) el quitar las llaves del ascensor o descodificar las para que no funcionen, representan hacerse justicia por mano propia, y un abuso de derecho que violan el artículo 115 de la Constitución de la República de Venezuela y le recomendamos que interponga una acción de amparo constitucional ante un tribunal de Primera Instancia en lo civil de la jurisdicción de su inmueble; 3) los intereses cobrados en el monto que usted señala constituye el delito de usura, por lo que puede interponer denuncia ante la Fiscalía Municipal para denunciar a los responsables de este delito. Nuestro correo: vprocondominios@gmail.com y teléfono celular: 04248178841.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  107. hola buenas tardes a que correo puedo enviar una consulta sobre un caso en un edf. residencial bajo la ley de propiedad horizontal, los puntos a exponer son: 1ERO

  108. buenas tardes, en el condominio que resido acaban de publicar un aviso donde indican que las visitas a los apartamentos estaran limitadas a 5 personas, es posible eso?

    1. Apreciada usuaria Patricia. Gracias por Contáctanos. Con relación a su planteamiento le señalamos que no es legal que se coloque un aviso con ese contenido en el condominio, puesto que se le estaría poniendo límites a libre uso, goce y disfrute de los apartamentos, garantizado por el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Le recomendamos dirigir una carta a la administración del edificio y a su Junta de CONDOMINIO haciendo esta advertencia.
      Síganos por: @procondominios .
      Cordialmente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  109. buenas noches estimados
    Quisera su colaboración en el siguiente punto: soy miembro de una junta de condominio y como tal he leido todos los planteamientos aca descritos para poder redactar mi consulta:
    Hemos decidido en mayoria de la junta hacer reparaciones de areas comunes a saber: salon de fiestas gravemente deteriorado e impermeabilización de areas comunes (techo PH y Planta baja). Para estos fines hemos decidido en concenso por la junta pedir 5 cuotas extras para cubrir los gastos antes mencionados y reponer el dinero del edf con el que se estan financiando estos trabajos que son urgentes por el deterioro actual de los mismos, y sumado a la grave inflación que actualmente impacta dia a dia los costos de los trabajos a realizar en los edf. En consecuencia, ya hemos recibido varias quejas de los vecinos en rechazo a las cuotas planteadas y quiseramos tener un consejo para este punto. De antemano mil gracias por su apoyo

    1. Apreciado usuario Alejandro Goncalves: gracias por Contáctanos y lo exhortamos a seguir nuestro blog y Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos que:

      1) La reparación de áreas comunes es un deber ineludible para la Junta de Condominio y el ente administrador, tal como lo señala el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, en concordancia con las facultades de la Junta indicadas en su artículo 18.

      2) Incluso el artículo 21 de esta Ley faculta a cualquier propietario para realizar los actos de conservación en el inmueble. Recomendamos su lectura.

      3) No todos los gastos en el condominio tienen o deben ser aprobados por la asamblea de propietarios; eso sería condenar a la comunidad de copropietarios a una gerencia tumultuaria que tanto daño hace, además de no ser legal. Para evitar esto la Ley le da la representación legal de los intereses a la comunidad a la Junta de Condominio.

      4) Los propietarios que no paguen las cuotas extras entrarán en mora con sus obligaciones condominiales.

      5) Recomendamos a la Junta comunicar detalladamente la inversión a realizar; la forma cómo van a reponer el fondo de reserva si es que lo van a utilizar como herramienta financiera; la revalorización del inmueble mostrada en números; y el beneficio de la calidad de vida a obtener y sobre todo, la rendición de cuentas transparente que deberán hacer de cada trabajo que hagan. Les recomendamos también, que elaboren un blog o página de Facebook para rendir cuentas e informar día a día a la comunidad, a través de una Comisión de Medios de la. Comunidad. Tiene que haber un responsable de manejar la información a transmitir.

      Esperando que estas recomendaciones le sean de utilidad, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  110. RICHARD MANUEL TERAN JASPE dice:

    Buenas noche estimado Abogado el caso es que en el edificio en el cual vivo. La Junta de Condominio decidió realizar una asamblea hace ya mas de seis (6) meses donde se planteo el tema de alquilar el departamento de consejería. En esa oportunidad no se llego a ningún acuerdo, porque habían muchos propietarios que no estaban de acuerdo y otros si, pero ellos no eran mayoría. La junta directiva decidió elaborar una encuesta, la cual no estaba bien orientada y supuesta mente gano la opción del alquiler aunque nunca los resultados fueron publicado. Se activo nuevamente seis meses después nuevamente el alquiler a personas ajenas al edificio y a escondida de los propietarios que no estamos en acuerdo con dicha decisión, que vulnera inclusive el derecho de los trabajos de conserje, que aunque se decidió no entregarle la vivienda para evitar problemas de desalojo. Si pudiera perfectamente ser utilizado para que se cambiaran y lo utilizaran para sus necesidades mientras permanecen trabajando en el edificio

    1. Apreciado usuario Richard Manuel Terán Jaspe: gracias por Contáctanos y lo exhortamos a seguir nuestro blog y Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos que:

      1) Estimamos en otros comentarios que hemos realizado como respuesta a situaciones similares que este tipo de decisiones debe ser tomado por la mayoría calificada de la asamblea de propietarios que legitime ampliamente la decisión tomada.
      2) Sin embargo, creemos también que alquilar la conserjería desnaturaliza el documento de condominio que establece un especio o área común como lo es la conserjería, para el funcionamiento de este servicio. Podríamos pensar que este tipo de arrendamiento no es legalmente permitido por los documentos de condominios; muchos establecen la prohibición expresa de arrendar la conserjería. Recomendamos leer muy bien el documento de condominio de su edificio para ver qué establece al respecto.
      3) Pensamos que el alquiler de la conserjería trae más perjuicios que beneficio, puesto que está permitiendo una vivienda a una persona al que posteriormente no podrá solicitarle el desalojo de la vivienda, tal y como está la legislación venezolana al respecto, en lo concerniente al arrendamiento inmobiliario de viviendas.
      Piensen muy bien todos lo que verdaderamente los conduce a plantearse esta posibilidad. Si es por falta de recursos o la mora; enfoque sus esfuerzos en la recuperación de los gastos comunes no pagados por los propietarios morosos. Utilicen la figura del contrato de transacción extrajudicial para llegar a los convenios de pago que aumenten el flujo de caja de la comunidad.

      Siempre a sus gratas órdenes.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      1. RICHARD MANUEL TERAN JASPE dice:

        Buenas noche, apreciado doctor muchas gracias por su valiosa orientación. También quisiera agregar que esta Junta de Condominio a sustituido las asambleas de propietarios (máxima autoridad dentro de la comunidad) Alejando la ausencia de propietarios cuando se convoca a la misma. Por encuestas donde se presentan a los propietarios las propuestas de importancia para la comunidad. Por otra parte, y siendo lo mas grave es que la administradora quien debería de fomentar la armonía y las buenas relaciones entre los propietarios, presenta actitudes que dejan mucho que desear. No entregan informe financiero, están solicitando aumento de cuotas y piden cuotas extras las cuales no informan oportunamente el gasto de dicha cuotas ademas de fomentar el enfrentamiento entre propietarios, ir respectando a los propietarios que no están de acuerdo con sus políticas y decisiones. Estamos pensando entablar una demanda por rendición de cuenta, ademas de pedir la revocación de decisiones como el alquiler del apartamento de consejería.

  111. Muchisimas gracias por su informacion.. me ayudo lo suficiente…

    La verdad que se me hace imposible ir, Estamos en epoca fiscal y sabe como es la corredera a ultima hora con los clientes.

    Por eso les pregunte si tienen pensando hacer un taller en la zona central.. Valencia Edo. Carabobo..

    Ojala puedan hacerlo!! Se que muchas personas estarian interesadas.. Es un tema desconocido para muchos y es importante que se sepa.

    Julie T.

  112. Buen dia. Manejo varios condominios en forma contable. Mi pregunta es: ellos deberian declara iva e islr.. aunque son una sociedad de personas y deberian estar exentos?

    Asi mismo en un edificio han comprado muchos activos fijos como inversiones en obras de arte..

    Se debe depreciar cada activo fijo igual que se hace con una empresa juridica y con las obras de arte deberian entrar como inversiones a largo plazo?

    Por favor cuando dictan un taller sobre procedimientos contables a los condomnios residenciales.. Hay un mucho vacio en estos temas.. Y tan importantes que son.

    Gracias

    1. Apreciado seguidor Julie:
      Agradecemos que nos siga y recuerde nuestro twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos lo siguiente:
      1) Los condominios deben declarar y pagar tanto el IVA, en caso que arrienden áreas comunes que le permiten ingresos extraordinarios, tal y como lo exige la ley del IVA, así como declarar el ISLR, aunque no lo paguen por no ser personas que persiguen un fin de lucro. Ahora bien, recuerde que la Gerencia Jurídica del Seniat ha fijado ya posiciones sobre estos temas. Si un condominio arrienda áreas comunes, y percibe dinero, entonces esos ingresos deben imputarse a los gastos comunes, tal y como señala el artículo 20, literal d, de la Ley de Propiedad Horizontal. Y el administrador debe informar a la administración tributaria todo lo que percibió como renta, en la declaración aunque esté exento de pagar.

      2) Los condominios son generadores de créditos fiscales que después pudieran negociar bajo el procedimiento de ley y obtener créditos fiscales.

      3) Con relación a la depreciación o revalorización de los activos fijos debe hacerse como se hace con cualquier persona jurídica, puesto que ello afecta al balance general del condominio. No estamos seguros que las obras de arte sean asumida como una inversión a largo plazo, puesto que en una inversión, llegado el plazo se obtiene la rentabilidad proyectada antes de hacerla. Las obras de arte no son una buena inversión para un condominio, puesto que estas son más bien propias de personas que persiguen otros fines. Las obras de arte valiosas por el valor que tienen, representan más bien un riesgo que deben ser cubiertos por otra inversión como lo son las pólizas de seguros y aunque para quienes valoramos el arte, no traen un beneficio directo para el condominio con relación a la calidad de vida tangible para aquellos propietarios que no tienen un nivel cultural elevados y que le permitan ser capaces de apreciarlo como corresponde o de generarles el beneficio espiritual o cultural que él persigue.
      4) Incluso conviene señalar, que la juntas de condominios cambian y sus intereses también; de allí que los propietarios reunidos en asamblea pudieran en determinado momento, decidir la venta de las obras de arte, entre otras razones, por el costo que representa mantenerlas aseguradas y en buen estado de conservación.
      5) Nuestra recomendación a los condominios es que ahorren invirtiendo en pólizas de seguro para cubrir riesgos de daños materiales en áreas y equipos comunes . Invertir en arte es muy riesgos o, incluso por razones de seguridad de las obras valiosas, las cuales pudieran ser robadas o dañadas por personas inescrupulosas que no saben apreciarla.
      6) El arte es un código comunicación al de altísimo nivel que inspiran a quienes lo han cultivado y requiere de una gran formación académica, cultural, espiritual y sensibilidad especial para admirarlo, apreciarlo y sobre todo, para entenderlo de acuerdo a lo que su propio autor quiso expresas con su obra, en determinado momento, época o circunstancia cuando la produjo, y eso en un condominio, no todos los propietarios tienen la condición para evaluarlo como debe ser.
      Agradeciendo su atención, aprovechamos para invitarla a nuestro foro de Preguntas y Respuestas sobre Condominios el 24 de marzo en el Hotel El Marqués en Caracas, y al XXIVA TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el 28 de marzo en Monteclaro Country Club.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

  113. Estimado Dr, le escribo para solicitarle consulta sobre el siguiente caso. En mi edificio, la JDC electa ejerce a la vez funciones de Adminsitradora. Resulta que a dicha Junta les he solicitado en múltiples oportunidades que muestren las facturas de los gastos comunes que no son regulares, de forma tal que se mantenga la transparencia administrativa. Ante la solicitud, los miembros de la Junta hacen caso omiso, violando el literal f del artículo 20 de la LPH, el cual le permite a cualquier copropietario solicitar los respaldos de los gastos del condominio en cualquier momento. Inclusive, cuando se les hace la solicitud, muestran una actitud grosera hacia los propietarios, incluyendo amenazas de agresión física, Dada la situación, mi consulta es la siguiente: Tengo entendido que, cuando un propietario no está de acuerdo con los gastos administrativos, puede solicitar la apertura de un expediente de averiguación a un tribunal civil y pagar el condominio directamente en el tribunal respectivo, mediante cheques a nombre de la cuenta de la JDC, en cuyo caso la JDC debe acudir al tribunal para retirar los fondos a su nombre del propietario que está en desacuerdo con los cargos facturados. Si es así, por favor indíqueme a qué tribunales se puede acudir en Caracas, zona de La Candelaria y si este procedimiento es viable y legal o no. En caso negativo, qué opciones tenemos los vecinos que estamos en esta situación?

    1. Apreciado señor Fernando Carvajal: gracias por seguirnos y le recordamos nuestro Twitter: @procondominios . Con relación a su caso le señalamos que:
      1) Cuando un propietario no está de acuerdo con algunos de los gastos, bien puede realizar y seguir el procedimiento de oferta real de pago señalado en el Código de Procedimiento Civil Venezolano. Debe ofrecer la cantidad líquida más los intereses o cualquier otro monto accesorio a la deuda de la cual se pretende librar, al representante legal del condominio. Este la aceptara o rechazará. Si ocurre esto último, entonces se abre un proceso contradictorio donde las partes promueven sus pruebas y el juez a la postre decidirá si procede el pago o no, quedando el oferente liberado del mismo y de la mora, o no.
      2) Si la Junta de Condominio no rinde cuenta, existe el juicio especial de cuentas en el Código antes mencionado, artículo 673, por lo cual usted o cualquier otro interesado puede realizar su solicitud en el tribunal competente.

      Estamos a sus gratas órdenes para ayudarle y atenderle. Puede solicitar nuestros servicios profesionales por: vprocondominios@gmail.com y 04248178841.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  114. Buenos días Dr, me encanta pueda ayudar con tantas dudas presentadas en este block. Quiero plantearle un problema y ver como me pueden ayudar. Desde hace varios años, se me ha presentado un grave problema en mi apto. y es que existen tuberías del edificio obstruidas que afectan a los pisos bajos, y una de ellas es la tubería de desagüe que recoge las aguas de las materas del frente del edificio, permeando el agua a mi apto. ubicado en un 2do piso, desde la jardinera del piso superior, piso 3. Esta situación se soluciona cada vez que ocurre algo y se reclama, pero hacen un trabajo de «pañitos de agua caliente» tipo chapuza solo para el momento en el momento.

    El caso es que en esta oportunidad coloque piso flotante y se me daño un área del mismo. Le he pasado carta al condominio desde que ocurrió el hecho, reclamando me paguen el área afectada por daños y perjuicios y solucionen el problema a fondo. En asamblea de propietarios se designo un comité para evaluar la situación de las tuberías, del cual solo mi esposo trabajo y entrego informe detallado con gráficos y fotos del estado de las tuberías en general ubicadas en el sótano. Sin embargo, la Junta no ha querido ni recibir el informe ni proceder a indemnizar los daños a mi apto. La Junta no se quiere hacer responsable de los daños, sin embargo a ido arreglando las tuberías tipo chapuza y no por personal técnico y especializado.

    He recurrido a la administradora y ellos alegan que es solo la Junta de Condominio quien debe autorizar el pago, sin embargo la administradora esta clara que cuando hay un daño a una propiedad a consecuencia de un mal mantenimiento por tuberías externas hay que indemnizar una vez se determine la causa.

    He recurrido a la Alcaldía, comisión de urbanismo y vinieron hacer una inspección técnica tanto al apto como al sótano donde se encentran ubicadas las tuberías y estoy a la espera de que ellos citen a ambas partes para acto conciliatorio, pero me temo que por su actuación la Junta no asista. Desde que me ocurrió este ultimo inconveniente no he pagado más el condominio ni lo hare hasta tanto sea me sean indemnizados los gastos por daños y perjuicios.

    Agradezco su ayuda y comentarios a fin de que esto no siga sucediendo

    1. Apreciada usuaria: Betty Casadiego: gracias por contactarnos y le ofrecemos excusas por la demora en responderle. Estamos actualizando todas las consultas y nos encontramos con la suya como pendiente. Leímos con atención su caso y es un asunto que podrá ver tratado en otros comentarios de casos similares. De hecho, siendo un caso que se repite mucho en los condominios, escribimos una entrada en particular sobré a quién le corresponde pagar los gastos sufridos por los copropietarios cuando los daños derivan de mantenimientos preventivos o correctivos no realizados opotunamente por la Junta de Condominio o la administradora del inmueble.
      En su caso como otros, la respuesta es sencilla: corresponde al condominio pagarle los daños, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano, que regula toda la teoría del Hecho Ilícito: quien cause un daño a otro por culpa (negligencia, imprudencia, impericia o inobservancia de reglamentos técnicos, está obligado a repararlo. De manera tal, que usted puede demandar judicialmente al condominio e incluso a los miembros de las juntas de condominios que por omisión no tomaron las decisiones para hacer los correctivos de rigor. También, la administradora tiene su gran cuota de responsabilidad, puesto que el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela le señala en sus literales: «a» y «b» el deber de cuidar y vigilar las cosas comunes y de realizar o hacer realizar los actos urgentes administrativos y de conservación. No tiene excusa la administradora y debió y debe fijar posición al respecto, a menos que quiera ser demandada también, Ella no se puede excusar en el pago: debe exigirle a la Junta que firme los cheques, so pena de incurrir (como ya incurrió) en culpa y en el agravamiento del problema.
      Le señalamos que este problema no es excusa tampoco para usted para dejar de pagar el condominio puesto que es su deber principal como copropietaria que es. Su actuar en todo momento debe ser responsable como propietaria y al no pagar sus gastos comunes, sencillamente se expone a que la demanden por la vía judicial, por cobro de bolívares y pueden atacar su patrimonio con medidas cautelares y preventivas como embargos del inmueble o la medida de prohibición de enajenar y gravar. ¿Para qué exponerse a eso si usted tiene la vía legal para obligar a la Junta y sus miembros (solidariamente) a que le indemnicen? No se tome la justicia por mano propia. Pague sus gastos comunes y ejerza sus derechos como corresponden. Estamos para orientarle y ayudarle.
      Aprovechamos para invitarla a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

      “Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.

      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

      y Y NO DEJES DE VISITAR NUESTRA PÁGINA WEB: http://WWW.SOFTWAREEXPRESS.COM.VE

      Cuando llames, señala que viste la publicidad en nuestro blog para obtener el trato preferencial como cliente referido.

      “CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.

      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  115. Buenas tardes,

    Dr. mi consulta es la siguiente. Soy propietario de un apartamento en un edificio en donde la junta de condominio ejecutó una obra,( construyeron una garita de seguridad dentro del area de hall en planta baja del edificio). Cave mencionar que la empresa que ejecutó la obra es propiedad del presidente de la junta de condominio. Esto fué en el mes de Diciembre del 2014. Mes mísmo, en el cual colocaron aproximadamente dia 16, unos papeles en los elevadores del edificio en dónde le daban un plazo a los propietarios para cancelar tres cuotas extraordinarias por concepto de dicha garita hasta el 31 de Diciembre. Debido a que, ni mi persona así como varios vecinos más no recibimos ninguna carta consulta para aprobar dicho proyecto y que tampoco la Junta de condominio publicó los debidos soportes para la realización de este proyecto ( Proyecto de diseño para la construcción de la garita, cotizaciones solicitadas al menos a tres empresas para tal obra y resultados de la consulta a los propietarios). Decidimos colocar un cartel solicitando dichos soportes a la junta. También acudimos un grupo de vecinos a la aficina de la empresa administradora para solicitar información. El representante de ésta en vista de nuestra preocupación envió un correo electrónico a los miembros de la Junta de condominio solicitando los soportes de dicha obra. A lo que éstos le respondieron también via correo electrónico, que no le suministrarían la información porque ellos convocarian una reunion en el mes de febrero para presentarlos. A la fecha de hoy y luego de que les hemos colocado ya tres carteles los cuales arrancan de la cartelera y del elevador. No han convocado la reunión para rendir cuentas. No le han enviado ningún tipo de soporte a la administradora y peor aún. Hace un par de dias colocaron unos carteles en donde dicen que ahora cargaran automáticamente al recibo de condominio del mes el cobro de la garita. Yo personalmente le solicite al presidente de la junta de Condominio que queria ver los soportes de esta obra. Ya que no me opongo al pago siempre y cuando cumplan con lo establecido en la Ley de propiedad Horizontal en su artículo # 9. De igual modo como propietario que soy le solicité ya considero es un derecho que todos los propietarios tenemos. Convocar a una reunión para que aclaren estos puntos así como otros mas que son de importancia ya que también cambiaron de empresa de vigilancia sin consultarnos, no han efectuado mantenimiento del sistema hidroneumático del edif. desde el mes de noviembre del año pasado y se estan presentando ciertas irregularidades en los recibos de condominio. También debido a que desde Noviembre del año pasado no realizan reuniones de propietarios. Qué medidas deben tomarse en estos casos en los que se cometen arbitrariedades y se observan irregularidades por parte de los miembros de una junta de condominio ? Es legal que aprueben realizar obras sin contar con el 75 % de la aprobación de los propietarios ? Es legal cobrar cuotas extraordinarias a los propietarios sin pasar una carta de consulta para la realización de éstas ? Es legal que la Junta de condominio cambien de cobrar cuotas extras a realizar el cargo directo de estas al recibo de condominio sin que los propietarios los aprobemos en asamblea ?

    Mucho les agradeceria su orientación en realción a esta problemática que estamos presentando en nuestra comunidad para así poder darle solución.

    Saludos cordiales,

    1. Apreciado usuario José Orozco: gracias por Contactarnos y lo exhortamos a seguir nuestro blog y Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos que:
      1) Con relación a las medidas que pueden tomarse contra los miembros de la Junta, recomendamos solicitar a la administradora que convoque a una reunión de la asamblea de propietarios a los fines de que sean revocados en su designación. Para ello, deben recogen un tercio de las firmas, de los propietarios que representen al menos un tercio del valor del inmueble, de manera tal, que la administradora no pueda negarse a la convocatoria. Si lo hace, puede acudirse al Tribunal de Municipio del lugar donde se encuentra el inmueble para pedir la convocatoria a la reunión de la asamblea, que evalúe la revocatoria del nombramiento de los miembros de la Junta.

      2) No es legal que aprueben las obras de esta naturaleza que son mejoras del edificio sin contar con el 75% del voto favorable de todos los propietarios. Incluso la administradora debería negarse a cargar tales gastos en el recibo de condominio si no cuenta con tal porcentaje que no deje lugar a dudas de la manifestación de la voluntad de los propietarios (no de inquilinos). Si lo hace, la administradora se hace responsable por cobrar gastos ilegalmente aprobados y habría que demandarla judicialmente por daños y perjuicios, y se le puede denunciar administrativamente ante la SUNDEE para que haga los reintegros de los gastos mal cobrados a los propietarios.
      3) La administradora es un actor fundamental que debe orientar a las juntas y a los propietarios como ente profesional que es. No son «mirones de palo» que nada dicen. No son simples «facturadores»: NO! ellos tienen el deber (no opción) de acuerdo a lo establecido en el artículo 20, literal «c» de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, de hacer cumplir el documento de condominio; la ley de propiedad horizontal y los acuerdos de los propietarios; además que deben dar cuenta de todas sus operaciones, según lo establecido en el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano. Y si no lo hacen, entonces son responsables por los daños y perjuicios que causen, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.185 del nuestro Código Civil
      4) No es legal cobrar las cuotas extraordinarias sin que primero se pronuncie la voluntad de la comunidad libre y transparentemente. La administradora es quien debe controlar ese pronunciamiento haciendo cumplir el documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal.
      5) No es legal que la Junta de Condominio cambien los conceptos por los cuales se justifica un cobro de esta naturaleza.
      6) Agregamos que los miembros de la Junta de Condominio responden civil y penalmente por sus acciones y omisiones; y compromteen su patrimonio personal por los daños y perjuicios que hayan causado a terceras personas en su gestión.

      Esperando haberle orientado y aclarado todas sus dudas, nos suscribimos de usted. Si requiere nuestros servicios profesionales puede solicitar nuestra oferta por: vprocondominios@gmail.com

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  116. buenos tardes dr disculpe necesito una ayuda suya yo tengo una vecina que ella cerro su frente PERO ANTES DE HACERLO LA SR QUE LE VENDIO A ELLA HACE YA 9 AÑOS NOS COMUNICO A TODOS ANTES DE HACERLO PERO NO LE FIRMAMOS NADA A ELLA , CUANDO ESO YO ERA INQUILINO YA DE ESO A PASADO TRES AÑOS Y MEDIO YO AHORA SOY PROPIETARIO PUEDO YO HACER ALGO PARA MANDAR A QUITAR ESA PARED GRACIAS

    1. Apreciado usuario Muffi Niña: gracias por Contactarnos y lo exhortamos a seguir nuestro blog y Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos que:
      1) Puede usted acudir a la Dirección de Ingeniería Municipal de su jurisdicción donde está ubicado su inmueble y poner una denuncia contra la construcción ilegal, solicitando la inspección del Ingeniero Municipal a través de sus fiscales, para determinar la ilegalidad de la construcción.

      2) Nos nos informa cuánto tiempo hace que se construyó la pared. En todo caso, puede ejercer una acción restitutoria que logre «restituir» el estado de las cosas en su forma original, la cual comprendería los daños y perjuicios causados por la persona que hizo la pared en violación a la ley y al documento de parcelamiento, el cual recomendamos leer minuciosamente.
      Agradeciendo su amable y gentil atención, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  117. Buenos días, vivo en un edificio de 28 aptos. hace unos días encontré mi vehículo raspado en la parte baja del parachoques trasero y note que el auto del vecino que estaciona justo frente al mio tenia la marca del color dorado de mi vehículo. Existe bastante distancia entre ambos, por la entrada de los vehículos. Sin embargo cada puesto tiene la posibilidad de estacionar 2 vehículos (si son pequeños) y ellos constantemente lo hacen con una camioneta y un sedan. Mi sospecha es que al echar hacia adelante para dejara entrar o salir el otro vehículo, en el momento que retrocedía raspo mi vehículo y opto por mantenerlo en silencio, ya que no hubo testigos, ni existen cámaras en el lugar, pero la marca dorada en la parte frontal del su parachoques delantero me indica que pudo ser ese carro el que rayo al mio.

    Que puedo hacer? Puedo reclamarle o tendré que quedarme con rayón sin hacer reclamo alguno? Como manejarlo sin tener pruebas. Me da mucha rabia tener que quedarme con el carro golpeado, eso cuesta dinero. Agradezco sus comentarios

    1. Apreciada señora Maritza: gracias por contactarnos y le ofrecemos excusas por la demora en nuestra respuesta. Son muchas las consultas que nos llegan y teníamos varias pendientes: como administradores del blog hicimos un arqueo de todos los comentarios pendientes y Dios mediante, mañana o pasado mañana terminaremos de responder absolutamente todos los comentarios. Aunque la respuesta sea un poco extemporánea le comentamos que el reclamo a su vecino dependerá de la confianza que tenga con él; del tipo de relación que he llevado. Si hay confianza, usted puede hacerle el comentario. A lo mejor no fue él directamente quien chocó sino un hijo u otra persona que manejó su carro en un momento dado. Haga su evaluación: si no tiene confianza, el mejor camino es no reclamarle porque no tiene seguridad en el tipo de reacción que tendrá y puede que sea peor el remedio que la enfermedad.
      Aprovechamos para invitarla a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
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      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

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      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

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      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
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      APLICACIÓN “ON LINE”:

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      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

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      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  118. Buenas noches Dr, le agradecería su respuesta a este caso, el edificio donde vivo tiene 24 apartamentos y 5 locales comerciales, el edificio tiene su registro y cada apartamento o local tiene su respectiva alícuota de condominio, el caso es el siguiente: los locales tienen un solo dueño y este se encargaba de cobrarnos el condominio hasta noviembre del 2013, que es cuando se conforma una junta de condominio, de esa fecha en adelante los locales no han pagado el condominio y el argumento es que los gastos de reparación del ascensor, el pago de la trabajadora residencial o la puerta del estacionamiento, según ellos eso no los beneficia en nada y por lo tanto esos gastos no entran dentro de los gastos comunes, la parte que no entiendo es, si cuando administraban el condominio pagaban todo los gastos, ahora que no administran, porqué se niegan a pagar. Los locales no tienen puesto de estacionamiento, no utilizan el ascensor ni a la trabajadora residencial, en el edificio está todo lo relacionado a los servicios de agua (hidroneumático), electricidad, teléfono, necesitamos su respuesta ya que Ud. posee conocimientos sobre la materia, mucho sabré agradecer en lo que me pueda ayudar u orientar al respeto.

    1. Apreciado señor César Herrera: estimado usuario. Gracias por contactarnos y lo invitamos a seguir nuestro blog para que se mantenga actualizado en nuestros materiales, artículos y consultas que otros usuarios nos hacen en materia de comunidades inmobiliarias. Sobre su planteamiento le respondemos lo siguiente:

      1) Todos los propietarios deben pagar sin excepción, todos los gastos comunes derivados de los actos de conservación de las cosas comunes del condominio. No puede un propietario negarse a pagar los gastos de reparación de un ascensor, por ejemplo, alegando que no lo usa o porque viva en la planta baja del edificio. Con ello le insistimos: un propietario no puede alegar no recibir un beneficio de determinado bien o equipo del condominio para negarse a pagar.

      2) la Ley de Propiedad Horizontal venezolana es clara: recomendamos su lectura y verá que su artículo 7 señala que los gastos se distribuyen conforme a un factor de cálculo que es la alícuota de cada unidad inmobiliaria; y con base a ella también tendrá derechos y obligaciones.

      3) El artículo 5 de la citada ley señala además cuáles son los bienes comunes a todos los apartamentos o locales, y el ascensor es uno de ellos. Recomendamos la cuidadosa lectura de esta norma, así como de toda la Ley para que conozca sus derechos y obligaciones.

      Si su comunidad requiere que nos encarguemos de este caso, puede solicitar nuestros servicios por: vprocondominios@gmail.com y nuestro celular: 0424-8178841. Estaremos siempre a sus órdenes para atenderle.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  119. SALUDOS , Estamos convocando a eleccion de junta de condominio periodo 2015’2016, y ningun propietario quiere participar para formar la nueva junta, la junta actual no quiere continuar y estamos dispuestos a no seguir con las obligaciones, que podemos hacer. Gracias

    1. Señora Josefina Reyes: saludos cordiales. Con relación a su caso le comentamos que si nadie desea asumir las riendas del condominio, debe entonces cualquier propietario o grupo de ellos, acudir ante el Juez de Municipio de la jurisdicción donde está el inmueble, para solicitar la designación de un administrador ad-hoc, tal y como lo establece el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y en concordancia con el artículo 19, ya que no puede quedar sin representación legal.

      Y entendemos que la principal misión de ese administrador ad.hoc será luchar contra la apatía de su comunidad para designar a la Junta de Condominio. Aprovechamos la ocasión para señalarle que haga usted todo lo posible por motivar a sus vecinos propietarios a que se incorporen en la Junta de Condominio, caso de no hacerlo, estarían contribuyendo directamente con la ruina del mismo y el franco deterioro de la calidad de vida. Luego, no tendrán excusas para quejarse por las deficiencias de los bienes y servicios del condominio y todos serán bien culpables de lo que ocurra.

      La consecuencia directa será la desvalorización inmediata de la propiedad y la ruina del inmueble: tiene la Junta actual dos caminos a seguir: o abandonan sus funciones y se tiran por el barranco de la ruina del condominio; o siguen en funciones renovando ánimos y proyectando su futura renovación mientras motivan a otros propietarios para que los releven legalmente designados conforme al documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal.

      Nosotros los podemos ayudar. Si su comunidad requiere que nos encarguemos de este caso, puede solicitar nuestros servicios por: vprocondominios@gmail.com y nuestro celular: 0424-8178841. Estaremos siempre a sus órdenes para atenderle.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  120. Saludos.

    Estoy interesado en saber si es legal que el condominio fije una penalización si no se cancela la cuota los 5 primeros dí­as del mes que llaman «pronto pago»?. Es decir la cuota de pronto pago es de 1.600 y si no se cancela en los primeros 5 dí­as cobran la cuota en 2.100.

    Gracias.

    1. Apreciado usuario Jafet Montilla: reciba nuestros cordiales saludos y lo invitamos a seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos lo siguiente:

      1) Precisamente, trataremos este y otros temas relacionados con la cobranza de gastos comunes, en el I FORO: «PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS» que dictaremos en el Hotel El Marqués, en La Urbina, Caracas, el día martes 24 de febrero de 2015, con dos turnos: mañana o tarde; y también, en nuestro XXIII TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS que dictaremos el día 28 de febrero de 2015 de 10:00 am a 4:30 p.m. en las hermosas instalaciones de MONTECLARO COUNTRY CLUB, ubicado en el Kilómetro 15,9 de la Autopista Regional del Centro, Tramo Miranda, sentido hacia Maracay, ambos eventos al cual lo invitamos cordialmente para que participe y lleve sus inquietudes a la mesa de trabajo.

      2) En concreto, sobre su caso, valga la oportunidad para señalarle que es absolutamente ilegal establecer penalizaciones o descuentos por pronto pago en caso de pagar en determinada fecha. Eso está fuera de toda sana administración y no está contemplado ni en la Ley de Propiedad Horizontal ni en el Código Civil Venezolano en lo que respecta al cumplimiento de las obligaciones.

      3) Quien paga de forma retardada debe pagar la mora legal que es del 3% anual, según lo establecido en el artículo 1.746 del mencionado Código. Por lo que usted nos informa, están penalizando al moroso con Bs. 500,00 lo cual representa un incremento injustificado en el cobro de casi el 30% de total de los gastos comunes; lo que excede del interés legal antes señalado; todo lo cual podría ser considerado como un cobro indebido, inclusive usurero, vale decir, enmarcado dentro del delito de usura, castigado con prisión en el Código penal Venezolano. Las personas afectadas bien pueden acudir a la Fiscalía General de la República para interponer la denuncia correspondiente.

      4) El pronto pago también es algo indebido; ilegal: sencillamente debe el administrador sumar los gastos comunes mensuales, más el porcentaje referido al fondo de reserva o cualquier otro existente según el documento de condominio o mediante el acuerdo de las asambleas de propietarios; y distribuirlos entre las alícuotas de cada unidad inmobiliaria susceptible de apropiación individual. Todo lo demás, sobra y no tiene fundamento legal, como la figura del pronto pago que usted nos informa.

      5) Si usted y otros propietarios requieren de nuestra asesoría jurídica profesional para representar sus derechos, estamos en plena disposición de hacerlo. Puede contactarnos por: vprocondominios@gmail.com.

      Agradeciendo nuevamente el habernos contactarnos, lo esperamos en nuestros foros y visite la entrada de nuestro blog para que vea la programación de nuestros eventos del presente año 2015.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      Teléfono celular: 04248178841

  121. Que buenas me parecen las respuestas expresadas acá a las inquietudes planteadas, en mi caso el recibo del mes de diciembre de 2014 el recibo de condominio presenta tres gastos que en principio considero que no aplican sin una consulta y aprobación de la comunidad de propietarios, Gastos de Cena de Navidad Bs. 12.500, Gastos de Decoración de Navidad (Mat/M.Obra) Bs. 27.278,50), Pintura Adornos Metálicos Nav Bs. 6.000, Total Bs. 45.778,50, total a pagar por estos gastos en mi recibo Bs. 776,69.
    Quisiera saber si existe un órgano público administrativo pudiese recibir un planteamiento de este tipo, o si aplica a un órgano judicial tribunal de municipio, o si usted considera que es un gasto que aplica.

    1. Apreciado usuario: Edgar Rodríguez: gracias por contactarnos y lo invitamos a que siga nuestro blog y cuenta en Twitter: @procondominios. Usted plantea un caso realmente muy interesante e importante, que tiene que ver con la clasificación y aprobación de los gastos comunes en el condominio. Resumidamente le podemos indicar lo siguiente:

      1) Los gastos de cena de navidad por Bs. 12.500,00 no debieron ser aprobados por la Junta de Condominio. Se trata de una cena donde seguramente no favoreció a todos los copropietarios sino a un grupo de ellos, por lo tanto, pensamos que fue una decisión arbitraria, que en todo caso, debió ser consultada en asamblea de propietarios, si vamos a la rigurosidad legal que impone la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. Recomendamos leer su artículo 11.

      2) Sobre la decoración de navidad y la pintura de adornos metálicos, si es de las áreas comunes del condominio, se trata de una decisión de la Junta que en todo caso, puede tomar considerando la prioridad dentro de la jerarquía de problemas que tiene que atender en el condominio. Obviamente, si hay asuntos más importantes que atender, no debería gastarse en aspectos decorativos de temporada navideña, sobre todo, si hay déficit de dinero.

      3) Sobre el órgano administrativo, puede acudir a la Sundee, antiguo Indepabis o en todo caso, si usted quiere cuestionar la legalidad y procedencia de tales gastos por la vía jurisdiccional, puede hacerlo en un Tribunal de Municipio de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble, mediante una acción de daños y perjuicios, contemplada en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano.

      Esperamos haberle orientado y dado luces con relación a su caso y lo invitamos a inscribirse en nuestros foros y Talleres de Gerencia de Condominio del mes de febrero de 2015. Vea nuestra programación de eventos en este blog.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      1. CONDOMINIO EDIFICIO RESIDENCIAS CARABOBO dice:

        Buen día. Por favor necesito información de la jurisprudencia en la que se aprueba la exoneración del pago del IVA por parte de los condominios. Gracias

  122. Buenos días les escribo para que me orienten en cuanto un problema que tenemos en nuestra residencia:
    hace un año y medio la constructora nos hizo entrega formal del edificio el cual tenían todavía varios detalles que terminar los cuales se han ido solucionando ,. pero tenemos muchos problemas de filtraciones en apartamentos del pis 1 y ahora nos dimos cuenta que la azotea no fue impermeabilizada y uno de los apartamentos que ya esta ocupado esta presentando húmeda en su techo. Les pregunto la constructora debió impermeabilizar y colocar manto asfáltico antes de entregarlo o es responsabilidad de los propietarios ?
    gracias

  123. Apreciado Dr.Viso Soy el presidente de la Junta de Condominio de nuestro edf. el caso es que recibimos por escrito una carta en donde una vecina se queja sobre ruidos moletos nocturnos que se producen en el apartamento de la planta superior a ella. Le ha reclamado numerosas veces y la vecina en cuestión hace caso omiso a ese reclamo. Nosotros le hicimos llegar sendas cartas tanto a la vecina reclamante como a la ofensora en la carta de la vecina reclamante le hicimos saber que existe la Fiscalía de Asuntos Municipales en donde se ventilan ese tipo de caso, por supuesto le escribimos a la vecina del piso superior haciéndole ver lo inconveniente de este tipo de situaciones nos amparamos nuestras normas de convivencia y en la Ley de Propiedad Horizontal. La consulta es en primer término si nuestras actuaciones están ajustada a lo que debe hacer una JDC y también queremos saber que otra actuación puede realizar la JDC en este caso. Gracias por su colaboración

    1. Apreciado usuario: Carlos M. Ruiz P. Gracias por contactarnos y lo invitamos a seguir nuestro blog y cuenta en Twitter: @procondominios. Sobre su comentario o caso planteado podemos señalarle lo siguiente, a saber:

      1) Precisamente, trataremos este y otros temas relacionados con la cobranza de gastos comunes, en el I FORO: “PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS” que dictaremos en el Hotel El Marqués, en La Urbina, Caracas, el día martes 24 de febrero de 2015, con dos turnos: mañana o tarde; y también, en nuestro XXIII TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS que dictaremos el día 28 de febrero de 2015 de 10:00 am a 4:30 p.m. en las hermosas instalaciones de MONTECLARO COUNTRY CLUB, ubicado en el Kilómetro 15,9 de la Autopista Regional del Centro, Tramo Miranda, sentido hacia Maracay, ambos eventos al cual lo invitamos cordialmente para que participe y lleve sus inquietudes a la mesa de trabajo.

      2) Las actuaciones por usted hecha como Presidente de la Junta de Condominio están bien realizadas y orientadas, razón por la cual lo felicitamos y animamos a que siga adelante con el trabajo comunitario que desempeña en pro de su comunidad.

      Siempre a sus gratas órdenes, y espero que siga en contacto por cualquier ayuda que necesite.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  124. Buenas tardes Dr. Viso podría informarme si es legal la aplicación de un pronto pago a las cuotas de condominio de un 50%? Existe alguna jurisprudencia al respecto? porque a mi particularmente me parece que existe un cargo moroso que no se ajusta a las normativas vigentes. Agradezco de antemano su comentario al respecto

    1. Apreciada usuaria Odila Almao: reciba nuestros cordiales saludos y lo invitamos a seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos lo siguiente:

      1) Precisamente, trataremos este y otros temas relacionados con la cobranza de gastos comunes, en el I FORO: “PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS” que dictaremos en el Hotel El Marqués, en La Urbina, Caracas, el día martes 24 de febrero de 2015, con dos turnos: mañana o tarde; y también, en nuestro XXIII TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS que dictaremos el día 28 de febrero de 2015 de 10:00 am a 4:30 p.m. en las hermosas instalaciones de MONTECLARO COUNTRY CLUB, ubicado en el Kilómetro 15,9 de la Autopista Regional del Centro, Tramo Miranda, sentido hacia Maracay, ambos eventos al cual lo invitamos cordialmente para que participe y lleve sus inquietudes a la mesa de trabajo.

      A continuación vamos a darle una copia de una respuesta que le dimos a otro usuario del blog que versa sobre su caso. Dijomos en esa ocasión:
      «…2) En concreto, sobre su caso, valga la oportunidad para señalarle que es absolutamente ilegal establecer penalizaciones o descuentos por pronto pago en caso de pagar en determinada fecha. Eso está fuera de toda sana administración y no está contemplado ni en la Ley de Propiedad Horizontal ni en el Código Civil Venezolano en lo que respecta al cumplimiento de las obligaciones.

      3) Quien paga de forma retardada debe pagar la mora legal que es del 3% anual, según lo establecido en el artículo 1.746 del mencionado Código. Por lo que usted nos informa, están penalizando al moroso con Bs. 500,00 lo cual representa un incremento injustificado en el cobro de casi el 30% de total de los gastos comunes; lo que excede del interés legal antes señalado; todo lo cual podría ser considerado como un cobro indebido, inclusive usurero, vale decir, enmarcado dentro del delito de usura, castigado con prisión en el Código penal Venezolano. Las personas afectadas bien pueden acudir a la Fiscalía General de la República para interponer la denuncia correspondiente.

      4) El pronto pago también es algo indebido; ilegal: sencillamente debe el administrador sumar los gastos comunes mensuales, más el porcentaje referido al fondo de reserva o cualquier otro existente según el documento de condominio o mediante el acuerdo de las asambleas de propietarios; y distribuirlos entre las alícuotas de cada unidad inmobiliaria susceptible de apropiación individual. Todo lo demás, sobra y no tiene fundamento legal, como la figura del pronto pago que usted nos informa….»

      5) Si usted y otros propietarios requieren de nuestra asesoría jurídica profesional para representar sus derechos, estamos en plena disposición de hacerlo. Puede contactarnos por: vprocondominios@gmail.com.

      Agradeciendo nuevamente el habernos contactarnos, lo esperamos en nuestros foros y visite la entrada de nuestro blog para que vea la programación de nuestros eventos del presente año 2015.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      Teléfono celular: 04248178841

  125. Buenas Tardes;
    Ante todo mi más cordial saludo. Recurro a usted en ocasión de solicitarle encarecidamente me ayuden ante una situación que se viene presentado en lo reciente en el edificio donde habito.
    Desde el pasado mes de octubre 2014, la nueva Junta Directiva que administra el condominio del edificio donde soy propietario de un apartamento, decidió modificar las alícuotas que fija el Documento de Condominio y cobrar en función a un porcentaje igual para todos los apartamentos. El documento de condominio de nuestro edificio fija alícuotas diferentes dependiendo de las dimensiones de los apartamentos, y sea considerado como no justo por algunos, priva el criterio fijado en dicho documento. Aún así, esta nueva Junta decidió igualar los porcentajes de tal forma que todos debemos pagar lo mismo.
    En conversación respetuosa con dos de los miembros de la actual directiva, les hice saber que modificar las alícuotas establecidas en el documento de condominio, requería la aprobación del 100% de los propietarios; tal cual lo fija el Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente. Sin embargo, no atendieron a mi reclamo claramente justificado.
    Ante tal irregularidad, consigné una carta a dicha Junta indicándoles las razones legales, de forma y fondo, que le impide tomar ese tipo de decisiones. Mi planteamiento se basó fundamentalmente en el Documento de Condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal. Tampoco atendieron al contenido de mi comunicación escrita y decidieron seguir cobrando un porcentaje igual para todos.
    Les expliqué con respeto, les pasé una comunicación formal y nada!. De verdad me siento impotente ante una arbitrariedad de tal magnitud, que más que perjudicarme al exigirme pagar por encima de lo que fija el documento de condominio, siento que están vulnerando mis derechos y los de mis vecinos.
    De verdad necesito me ayude, me guíe, me asesore para poder solventar esta situación de ilegalidad que comete esta actual Junta. Ante que instancia recurro que pueda darme un aval legal y de peso para que ellos entiendan de una vez por todas que las cosas no son como ellos quieren, si no como lo establece el marco jurídico que corresponde.
    Aunado a ello, desde que asumieron la directiva, ya no entregan a los propietarios el recibo mensual con los gastos comunes (lo que comúnmente llamamos Recibo de Condominio). Sólo publican uno en cartelera y allí vemos todos, el monto igualitario que nos toca pagar.
    Espero esté claro mi planteamiento y puedan darme una respuesta que ayude, a mí y a mis vecinos afectados, a que se restauren los derechos y deberes según lo fija el Documento de Condominio y la Ley de Propiedad Horizontal.
    Mil gracias de antemano, y esperaré con mucho interés su respuesta.

    1. Apreciado usuario Alexander Gallardo: reciba nuestros cordiales saludos y lo invitamos a seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos lo siguiente:

      1) Precisamente, trataremos este y otros temas relacionados con la cobranza de gastos comunes, en el I FORO: “PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS” que dictaremos en el Hotel El Marqués, en La Urbina, Caracas, el día martes 24 de febrero de 2015, con dos turnos: mañana o tarde; y también, en nuestro XXIII TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS que dictaremos el día 28 de febrero de 2015 de 10:00 am a 4:30 p.m. en las hermosas instalaciones de MONTECLARO COUNTRY CLUB, ubicado en el Kilómetro 15,9 de la Autopista Regional del Centro, Tramo Miranda, sentido hacia Maracay, ambos eventos al cual lo invitamos cordialmente para que participe y lleve sus inquietudes a la mesa de trabajo.
      2) Sobre su caso debemos decirle sencillamente que la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, vigente, en su artículo 7 establece que existirá una alícuota que servirá de base de cálculo de todas las cargas o gastos comunes de cada unidad inmobiliaria, según lo establecido en el documento de condominio. De allí que los porcentajes no son iguales; son diferentes. Serían iguales en caso que todos los inmuebles lo fueran, pero por lo que se deriva de su intervención, los inmuebles son diferentes.
      3)De manera pues, que habrá que devolverle el dinero a quienes se les haya cobrado de más; y cobrado lo que corresponde a quien se le haya cobrado de menos.
      4) Mediante una acción de rendición de cuenta se determinarán todas las operaciones contables de rigor y podrá lógicamente, determinarse la responsabilidad jurídica del caso. Igualmente, mediante la acción de una oferta de depósito y pago, puede usted o cualquier otro interesado acudir al órgano jurisdiccional y ofrecer el pago de la cantidad correctamente calculada de gastos comunes que le corresponde pagar a su inmueble, para liberarse de la mora.

      5) Si usted y otros propietarios requieren de nuestra asesoría jurídica profesional para representar sus derechos, estamos en plena disposición de hacerlo. Puede contactarnos por: vprocondominios@gmail.com.

      Agradeciendo nuevamente el habernos contactarnos, lo esperamos en nuestros foros y visite la entrada de nuestro blog para que vea la programación de nuestros eventos del presente año 2015.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      Teléfono celular: 04248178841

  126. buenas quisiera saber si se pueden tener varias juntas de condominio en un conjunto residencial, nuestra parcela comprende 14 edificio y esta dividida por tres entrada en la 1 hay 2 edificios (60 apartamentos) en la 2 hay cuatro edificios (80 apartamentos) y en la 3 hay 8 edificios (240 apartamentos)

    1. Apreciado usuario: parcela21ciudadcasarapa@webnode.com.ve: Reciban nuestro cordial saludo de año Nuevo 2015. Con relación a su planteamiento queremos señalarle lo siguiente:

      1) Por el conocimiento que tenemos bastante preciso de la urbanización Ciudad Casarapa en Guarenas, Estado Miranda, lugar en el cual nos iniciamos en el campo del derecho de propiedad horizontal en Venezuela, exactamente en el mes de diciembre de 1998, cuando asesoramos por casi dos años a la Promotora Casarapa, le podemos decir que el factor principal de orden jurídico allí es la Parcela; luego, en cada una de ellas hay varios edificios que tienen sus propias Juntas de Condominios.
      2) Recordamos que todos los días jueves de cada semana hacíamos la reunión de los representantes de cada parcelan para tratar asuntos de interés de las mismas y de toda la urbanización.
      3) En efecto, de acuerdo al documento de parcelamiento, cada edificio puede tener su Junta de Condominio y en principio bien pudiera tener su propia administradora; lógicamente, cada parcela tiene una representación sobre el total de los gastos comunes de cada etapa a la cual pertenece.
      4) En el pasado, le recomendamos a la Promotora Casarapa que hubiese una administración por cada Parcela, no centralizada ni única que se encargara de administrar la realidad de cada Parcela y que liquidara e hiciera los aportes mensual que le corresponderían sobre el total de los gastos comunes de la urbanización.

      Agradeciendo su amable atención, y esperando que siga este blogh y nuestro Twitter: @procondominios, nos suscribimos de usted.

      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inbpreabogado: 40.236

  127. Buenas noches, por favor necesito que me asesore en el siguiente caso. En el edificio donde resido existe un área común, el cual es un espacio abierto, el cual tiene un horario de 6.00 am a 9.00 pm para todos los habitantes del mismo. En esta área se realizan bailo terapia, clases de karate y reuniones sociales, los fines de semana, específicamente viernes y sábado los residentes pueden ingerir bebidas alcohólicas y fumar hasta las 12.00 am.
    Recientemente fue elegida una junta de condominio, que coloco unas normas para el uso de esta área, entre ellas que los niños solo podían estar en esta área hasta las 07.00 pm, a partir de esta hora deberían estar acompañados de un representante.
    En mi caso tengo dos hijos, uno de 16 años y otro de 14 años, a quienes se les prohibió la entrada a este lugar, a menos que estuvieran acompañados por un representante.
    Les hice la observación a los miembros de la junta de condominio que de acuerdo a la lopna se considera niño a toda persona menor de 12 años, y que mis hijos eran adolescentes y por tanto no estaban sujetos a esta norma, posteriormente fue cambiada esta norma y se les prohibió la entrada al patio del edificio a todos aquellos menores de 18 años que no estuviesen acompañados de un adulto.
    ¿Puede la junta de condominio limitarle el uso del patio del edificio a los menores de 18 años, violandoles su derecho al libre transito, a practicar deportes y recreación y reunirse libremente con sus amigos?
    ¿Acaso los adolescentes del edificio no tienen el mismo derecho de disfrutar de las áreas comunes como el resto de los habitantes del edificio?
    ¿No se debió haber cumplido con lo establecido en la lopna que en aquellos casos en que se encuentren involucrados niños y adolescentes se debe escuchar su opinión?
    ¿Igualmente en la parte que manifiesta que cuando exista conflicto de intereses entre el derecho de los adultos y el de niño y adolescentes, privara el de estos últimos?
    ¿A que organismo debo acudir para atacar esta norma del condominio en caso de que sea ilegal?
    Muchas gracias por su ayuda.

    1. Apreciado señor Joel Jáuregui: reciba nuestros saludos de año nuevo 2015. Con relación a su caso le respondemos lo siguiente:
      1) Resulta muy interesante su observación y pensamos que si bien la Junta de Condominio puede establecer la reglamentación del uso de las áreas comunes, según lo establecido en el artículo 18 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, siempre es conveniente tomar en cuenta el interés general. Ahora bien, a nuestro juicio, este no es un asunto específico de ´la LOPNA como usted señala.
      2) El horario que usted nos señala según el cual se puede usar el patio entre las 6:00 am y 9:00 p.m. consideramos que es suficiente para el uso, goce y disfrute de todos los habitantes. Entendemos que después de esa hora nocturna, se hace una reserva para un horario adulto en donde también este grupo de propietarios mayores de edad tiene derecho a disfrutar de un área donde se combinan otro tipo de actividades y donde como usted señala, hay consumo de alcohol y cigarrillos, las cuales están vedadas por Ley a los menores de edad.
      3) La distintos que usted hace con relación a la edad de sus hijos, en el sentido que no son niños sino adolescentes, no tiene ningún efecto jurídico. En todo caso, de acuerdo a la ley venezolana siguen siendo menores de edad, razón por la cual no pueden ni deberían estar en tales áreas en la noche, incluso, a nuestro juicio, ni siquiera acompañado de sus representantes.
      4) La Junta de Condominio al reglamentar el uso del área no le está violando el derecho al libre tránsito a ningún menor de edad porque en todo caso, está actuando bajo la premisa de lo que le permite hacer la legislación especial que regula la materia, vale decir, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
      5) Los adolescentes de hecho disfrutan esta área del edificio, según usted mismo informa. Pero no debe olvidar jamás, que legalmente están sometidos a la condición de minoridad, lo que es lo mismo una especie de «capitis diminutio» que el legislador entiende que va en su propia protección de su personalidad integral.
      6) Le recomendamos que los adolescentes practiquen deportes y se recreen en horas diurnas y vespertinas que son las más compatibles con su estilo de vida. La noche en ellos la necesitan biológicamente para descansar, dormir y compartir en familia de forma segura y bajo la protección de sus padres. Tampoco es conveniente que los adolescentes estén hasta altas horas de la noche sin la vigilancia de sus padres o representantes. Los muchachos inventan mucho y usted lo sabe y usted seguramente no va a estar con ellos en horas nocturnas mientras ellos le digan que supuestamente están jugando. La situación en Venezuela está sumamente peligrosa e insegura y lo exhortamos a mantener una estricta vigilancia en todas las actividades de sus hijos.
      7) Insistimos, no hay incompatibilidad entre lo decidido por la Junta de Condominio al reglamentar un uso de un área común con las disposiciones de la Ley Orgánica de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes. Si usted consulta a un juez de la LOPNA seguramente avalará la posición que aquí le indicamos. Litigamos durante más de 11 años en materia de lo que e antes se conocía como familia y menores y conocemos perfectamente el sentir de los jueces. Siempre apuntarán en la búsqueda del «Interés Superior del Niño» que está legalmente consagrado en el artículo 8 de la LOPNA.
      8) Le ratificamos: NO HAY NINGÚN COPNFLICTO DE INTERESES entre los derechos de adultos y niños en su edificio. Lo que hay es una reglamentación legal del uso en protección de los intereses de los niños, niñas y adolescentes, donde se combina el uso de un área para todo el mundo. Recuerde también que los adultos tienen derecho y pagan los gastos comunes del condominio.
      9) No hay necesidad que usted acuda a ningún organismo para atacar una regulación que expresamente le es permitida legalmente a la Junta tomar. Lo que le pedimos es que acepte las realidades jurídicas que establece el derecho venezolano y considere siempre el interés superior de sus hijos, por encima del que usted mismo bien pudiera tener, sabiendo que los adolescentes a veces se fastidan en casa, pero allí privará su inteligencia para programarles en casa actividades interesantes.
      Agradeciendo su amable atención, lo invitamos a seguir este blog y nuestro Twitter: @procondominios.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  128. buenos dias, que se puede hacer en contra de un vecino (propiedad horizontal) que tiene un bote de aguas, que afecta afecta a los pisos de abajo y se niega a repararlo.

    1. Apreciada usuaria Denys: gracias por contactarnos y espero que siga nuestro blog. Con relación a su caso le señalamos lo siguiente:

      1) El derecho de un propietario a tener agua en su casa no está por encima de del derecho de otros propietarios a los cuales les está causando daño por tenerla. En consecuencia, es menester que la Junta de Condominio, en aras de proteger el interés general de la comunidad y el cual debe siempre privar sobre el interés individual, proceda a cerrar la llave de agua y exhortar al propietario a reparar su tubería.
      2) Con relación a los daños que la filtración está causando, puede intentarse una acción judicial contra este propietario por daños y perjuicios con base al artículo 1.185 del Código Civil Venezolano.
      3) La acción de amparo constitucional tampoco está descartada, para que un juez sea quien decida sobre la suspensión definitiva del servicio de agua al apartamento que tiene la filtración, en caso que por la presión de la Junta dicho propietario haga caso omiso a afectuar la reparación pertinente.

      Agradeciendo su amable atención, lo invitamos a actuar cuanto antes para resolver su problema. Contacte a la Junta y si esta quiere mayor asesoría, podemos prestarles nuestros servicios profesionales, los cuales puede solicitar por: vprocondominios@gmail.com.

      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted y no olvide seguir este blog para que se mantenga al día en los temas de condominios.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  129. Apreciado Dr Buenos dias, tengo un gravisimo problema, vivo en el ultimo piso y cuando llueve desde el techo del baño caen goteras incluso se izo una grieta en el techo, e hablado en reiteradas oportunidades con la junta de condominio y la encargada que por cierto es abogada me dijo que eso era mi problema y se niega a realizar la debida reparacion a mi techo y a la azotea, como si el techo del edificio fuera de mi propiedad por favor que autoridad me puede dar respuesta mas inmediata ya que deseo demandar vivo en Porlamar. Margarita

    1. Apreciada señora Estefanía: gracias por contactarno y la invitamos a seguir nuestro blog:
      Con relación a su planteamiento seguidamente lo pasamos a responder así:
      1) El techo del edificio y la azotea es un área común perfectamente definida como tal en el artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. En tal sentido, su mantenimiento es un gasto común atribuible a todos los apartamentos según su alícuota establecida en el documento de condominio del edificio.
      2) Si la encargada o Presidenta es abogado y le da ese tipo de respuesta, sencillamente hay que invitarla a leer la Ley de Propiedad Horizontal, para que se ubique en el contexto legal de la ley especial que rige la materia en el país.
      3) En todo caso, usted puede efectuar la reparación con base al artículo 21 de dicha Ley y tendrá derecho a que se le reembolse el costo de tal reparación, obviamente, menos lo que usted tendría que pagar por su alícuota, Eso lo dice nuestro legislador: cuando la Junta no actúa o el administrador, cualquier propietario puede hacerlo y tendrá derecho a que se le reembolse su gasto. Tome en cuenta que la factura deberá hacerla a nombre de la denominación fiscal del condominio, con su RIF y dirección y teléfono, que son los datois fiscales completos.
      4) Luego, envie una carta al administrado o la Junta, pidiendo la retribución y alegue el artículo 5 y 21 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Transcriba íntegramente estas normas en su carta para que ilustre y contribuya con la formación jurídica de la colega abogada ignara en materia de derecho de propiedad horizontal.
      5) Recuerde que poseer un título de abogado no convierte a su tenedor en un sabio del derecho ni especialista en todas las materias jurídicas. Cada quien sabe su especialidad o materia a la que se ha dedicado profesionalemte.
      Agradeciendo su amable atención, la invitamos a seguirnos por: @procondominios; @rafaelviso y por supuesto, aquí en nuestro blog para que usted esté actualizada en materia de gerencia de condominios y de comunidades inmobiliarias en Venezuela.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      1. Gracias Sr Rafael Viso, por su tiempo y respuesta, hasta la fecha de hoy 23-06-2015 todavia no me han resuelto el problema de la filtracion debido a que la junta no quiere tocar el tema en las asambleas, que debo hacer, ya que no tengo dinero para pagar la reparacion de la azotea, e ido a entes publicos como banavih, y Direccion de desarrollo urbano del municipio y me informan que ellos pueden citar a la junta mas no pueden obligarlos legalmente a realizar el trabajo, creo que insistir a traves de estos entes seria mas bien casi una perdida de tiempo, el edificio tiene 9 años y la filtracion ya se ha expandido!

  130. Buen dia Sres,

    Tengo el grato placer de realizares una consulta de algo que esta sucediendo en mi residencia a ver como me pueden asesorar La Guaira Tanaguarenas

    1.- la Junta fue elegida hace 6 meses ganando por el minimo de un voto y reemplazando la anterior, ahora bien hace tres meses renuncio 4 miembros de la juntas por diferencias internas con el Nombrado Presidente ( SE DEBE CONVOCAR UNA NUEVA JUNTA )

    2.- Al pasar el tiempo este Presidente sin control alguno aprueba presupuestos en reparaciones sin tomar en cuenta un crono grama de prioridad ( Ejemplo repara un Jardin y el resto del Edif se esta cayendo por problemas de filtraciones aguas blancas)

    3.- Dias atras al Sr, sin motivo ni razon le pintaron su carro cosa de muchachos, y se dirigio a mi casa tomando juicio de valor de algo que nisiquiera yo tendria conocimineto de algo parecido ( un presidente de junta tiene la potestad de tocar cualquier puerta con gritos y escandalos ?)

    4. Debido a lo ocurrido formalice mi denuncia en CICPC y Jefatura Civil de mencionado parroquia TANAGUARENAS ( aun espero convocatoria de nueva junta )

    5.- Con lo antes expuesto y en vista de tener respuesta de la administradora o resto de propietarios recolecte firmas para solicitar una junta extraordinaria para solventar lo antes expuesto?

    1. Apreciado señor Francisco Ignacio Domínguez: gracias por contactar nos y deseamos que siga nuestro blog de forma permanente. Con relación a su planteamiento pasando a responderlo de la siguiente manera:
      1) En primer lugar, le ratificamos que los puestos de estacionamiento en general, son áreas comunes; sólo que unos son asignados de forma exclusiva e inseparable a determinada propiedad y esta no puede ser enajenada sin afectar o incluir el derecho de uso de dichos puestos. Otros puestos, son los de visitantes y según el documento de condominio de su edificio está muy claro su destino y uso.
      2) La Junta de Condominio no puede arrendar los puestos de visitantes puesto que estaría subvirtiendo o alterando el uso el cual le fue asignado a un área común del edificio, en beneficio de toda la comunidad de copropietarios. ¿Qué y cómo hacer para respetar el derecho de todos? Primero, le recomendamos que usted haga la denuncia por escrito a la Junta y al administrador para dejar constancia de su reclamo y exhortación a restablecer el orden jurídico infringido. Segundo, en caso de no lograr el respeto del documento de condominio, le recomendamos recabar la firma del tercio del valor inmobiliario del inmueble, según lo establecido en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, para exigir al ente administrador del edificio que convoque a la asamblea de propietarios para tratar el asunto y ratifique el valor del documento de condominio y desconozca cualquier contrato de arrendamiento sobre los puestos de visitantes. En tercer lugar, si se niegan a convocar la asamblea en el plazo exigido en su solicitud, cualquier propietario puede acudir al juez de municipio de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble para que la convoque.
      3) Sobre las sanciones civiles establecidas en el arte. 31 de la ley ejusdem, creemos que cabe la posibilidad de demandar a los responsables por los daños y perjuicios que se hubieren causado y comprobables, de acuerdo a lo establecido en el arte. 1.185 del Código Civil Venezolano, cuya lectura le recomendamos aquí.
      4) Pero recuerde algo de suma importancia: los puestos de visitantes no son tampoco para ser usado como parqueaderos de los carros de los propietarios que no puedan estacionar los dentro del edificio. Son para los VISITANTES de los copropietarios y no deberían servir para la pernocta de tales visitante sino de forma excepcional.
      5) Le recomendamos a la Junta que reglamente el uso de esta área común, en uso de sus atribuciones señaladas en el art. 18, literal «d» de la Ley de Propiedad Horizontal, o bien que la asamblea de propietarios adopte la reglamentación que considere.

      Estamos a sus órdenes para redactar tal reglamentación

      1. Amigo Rafael gracias por las aclaratorias ahora bien le comento que de 22 apto entregamos 12 firmas para solicitar una asamblea extraordinaria y la administradora me dice que se solo tenemos el 51 % de las firmas que debemos tener un 60 % para poder solicitar la elección de junta nueva ( no entiendo )

    2. Apreciado señor Ricardo: leímos detenidamente su exposición y le respondemos de la siguiente forma, a saber:
      1) Debe el administrador del edificio o en su defecto cualquier propietario, convocar a la asamblea de propietarios o plantear la solicitud ante el juez de municipio de la jurisdicción donde está el inmueble. Sencillamente, la Junta de Condominio está desmantelada y no existe y lo peor, no tiene soporte legal sus decisiones puesto que se está violando lo dispuesto en el arte. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela que establece que las decisiones de la Junta se toman por mayoría de votos de sus miembros principales.
      2) El Presidente de la Junta desmantelada no puede tomar ninguna decisión y si lo hace, las mismas son nulas de nulidad absoluta y ninguno de los copropietarios está obligado legalmente a acatarlas. Un sólo miembro de la Junta no puede obligar a toda una comunidad y mucho menos actuando fuera de la ley.
      3) El Presidente solitario es responsable civil y penalmente por todas las decisiones que está tomando fuera de la Ley y queda obligado a rendir cuentas de todas las operaciones que está haciendo.
      4) La comunidad de copropietarios está obligada ha actuar responsablemente dentro del marco legal: debe designar a una nueva Junta de Condominio por la renuncia de casi todos sus miembros mediante la asamblea de propietarios, previa destitución del Presidente Solitario y exigencia de rendir cuentas.
      5) Recomendamos dar aviso por escrito de toda la situación irregular que se presenta hoy día, para que no sean sorprendidos en su buena fe y sepan a qué atenerse.
      Estamos en disposición de atender a la comunidad de copropietarios y ayudarles a resolver este problema. Haga su solicitud de servicios por: vprocondominios@gmail.com.
      Agradeciendo su atención y esperando su contacto, siga nuestro blog para que se mantenga actualizado y estamos a sus gratas órdenes.
      Nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  131. Buenos Días, Mi Nombre es Milagros Machado, quisiera que por favor nos ayudara en una situación, hace dos años compramos en una urbanización en Guatire, nos entregaron la vivienda en febrero de este año, pudimos remodelar y mudarnos, nos encontramos con que la constructora no ha cumplido con los compromisos que ofrecieron al momento de preventa, algunos vecinos llegaron a firmar unos acuerdos donde la constructora se comprometía en hacer los trabajos que faltaban, al integrarme a la comunidad, comencé el dialogo con la constructora ellos nos pidieron que debíamos formalizarnos como condominio para poder seguir con las negociaciones, pues bien nos registramos como condominio, contratamos a una administradora, hicimos todo lo que nos pidieron y hasta ahora no cumplen con obras necesarias como el cierre perimetral con una cerca, sustitución y revisión de los equipos de bombas de aguas y compresores, condiciones optimas de una cancha que no cumple con los requerimientos mínimos, un muro de contención donde el terreno esta cediendo, etc. Nos gustaría que nos guiara en cuanto a ¿qué acciones tomar y qué hacer ante la falta de compromiso y respuesta de la constructora?. Gracias

    1. Apreciada usuaria Milagros Machado: gracias por contactarnos y ante todo le ofrecemos excusas por la demora en la que incurrimos al procesar su caso. En todo caso, procedemos a responder su planteamiento señalándole que de acuerdo a su narrativa, estamos ante un caso de estafa inmobiliaria. La estafa como delito está establecida en el artículo 462 del Código Penal Venezolano, cuya lectura le recomendamos realizar. Hay varios tipos de estafa calificados y agravados, dependiendo del los factores de modo, lugar y de quien sea el agente activo y pasivo del delito. Le recomendamos que de se dirija con los afectados a la Fiscalía del Ministerio Público para interponer su denuncia; la cual será atendida por un Fiscal que evaluará el caso. Lleve todos los recaudos: entre los más importantes, la promoción publicitaria del conjunto residencial ofrecido por la constructora. Como abogados especializados en estos temas, estamos a sus gratas órdenes para cualquier asesoría jurídica.
      Apreciado señor Abelardo San: gracias por contactarnos y procedemos a dar respuesta a su planteamiento de la siguiente forma.
      1) Si los estatutos o el documento de condominio señala una prohibición expresa de no construcción de nuevas plantas ni modificación de fachadas, estamos seguro que usted como hombre respetuoso de la Ley, NO TENDRÁ NINGÚN PROBLEMA EN DARLE FIEL Y ESTRICTO CUMPLIMIENTO.
      2) Usted al momento de comprar la vivienda aceptó mediante documento público debidamente protocolizado en el registro inmobiliario, cumplir con el documento de condominio. Entonces, ahora no puede incumplirlo bajo ningún concepto.
      3) Si tiene necesidad de una vivienda más grande, lo más económico y menos conflictivo es que proceda a vender la actual vivienda y busque otra en el mercado secundario de bienes inmuebles una que se ajuste a sus necesidades sin que le cause conflicto a sus vecinos, ni se arriesgue usted a que le paren las obras que pretende y la Alcaldía de su jurisdicción proceda a multarlo.
      Apreciada usuaria: Mariana Armas: leímos con atención su planteamiento y le respondemos de la siguiente forma:
      1) En primer lugar, usted no tiene que pagarle a nadie ninguna cuota, puesto que dichas viviendas son del Estado y no están sujetas a ningún negocio jurídico oneroso. Son viviendas que no son vendibles ni comprables.
      2) Usted solamente tiene derecho a usar, gozar y disfrutar la vivienda, más nada.
      3) La vivienda, nunca podrá ser suya mientras el Gobierno Nacional no decida cambiar el régimen de propiedad sobre ella y permita que se otorguen los títulos de propiedad a favor de todas aquellas que sean adjudicatarias.
      4) Debe ir a la autoridad que le adjudicó la vivienda para que le otorgue el documento de adjudicación.
      5) Recuerde que el régimen socialista, por definición y hechos, no cree en la propiedad privada, aunque está consagrada en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; de tal forma, que tememos que mientras el régimen socialista siga en el poder, usted no podrá adquirir como propia, la vivienda que le adjudicaron. Ojalá estemos totalmente equivocados en ese sentido y toda vivienda adjudicada sea transferida al patrimonio de los ciudadanos beneficiados. Es una lucha, una campaña social a favor del pueblo de Venezuela que tenemos desde esta tribuna, desde este Blog.

      Aprovechamos para invitarlo a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

      “Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.

      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

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      “CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.

      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  132. Buenas noches.
    Por favor quisiera una una orientacion con relacion al siguiente planteamiento:
    Soy propietaria de un local comercial el cual adquiri en el 2011 al igual que 12 personas mas las cuales representamos la totalidad del centro comercial , el caso es que desde que nos vendieron nunca se ha designado una junta de condominio formal, simplemente se reunieron unos cuantos designaron una persona para que administrara el centro comercial que era copropietario esta persona vendio y le entrego la admnistracion a otra copropietaria y asi se ha manejado el mismo. Ahora bien, la persona que actualmente lo administra esta interesada en formalizar la admnistracion del condominio ya que hay muchas irregularidades en cuanto al pago del condominio insolvencia en algunos servicios por morosidad de alguno propietarios, motivo por el cual se convoco mediante una circular a todos los copropitarios los cuales no asistieron y esta apaticos totalmente al tema. Que procedimiento se debe aplicar en este caso ? Que se puede hacer en este caso?. Agradezco su repuesta.

    1. Apreciada usuaria Carol Pineda: gracias por contactarnos y espera quie siga nuestro blog. Sobre su planteamiento le señalamos los siguiente:

      1) Puede cualquier propietario acudir ante un juez de municipio de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble y solicitar que designe a un Administrador Ad Hoc para que sea él quien lleve la administración y tenga como misión convocar a la asamblea de Propietarios para que designe a la Junta de Codnominio.

      2) La Junta de Condominio debe designarse una vez protocolizada la venta del 75% del total de los locales o inmuebles vendibles, tal y como lo señala el artículo 18 de la Ley de propiedad Horizontal de Venezuela.

      3) Nuestra recomendación es que varios propietarios se motiven y contacten personalmente a todos los propietarios para poner el orden administrativo con soporte jurídico que requiere el centro comercial. Deben llevar los libros de acuerdo de propietarios; de la Junta de Condominio; de contabilidad. deben comprarlos y autenticarlos como manda la Ley en su artñiculo 20. Recomendamos su lectura.

      4) La única manera de luchar contra la apatía es con comunicación sistemática por todos los medios y hay que plantear un rumbo de administración del centro comerncial.

      En Procondominios podemos ayudar a la comunidad de copropietarios y encargarnos de todo este proceso. Puede contactarnos por: 0424-8178841 y vprocondominios@gmail.com. Estamos interesados en tomar su caso y presentarle nuestra oferta de servicios.

      Por lo pronto nos despedimos y recuerde: si no se ponen de acuerdo los locales comerciales perderán valor y se deteriorará el centro comercial. A trabajar pues por la comunidad!
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  133. Deseo informacion sobre esta punto
    Es legal que la junta de condominio, cobre por un servicio no prestado a un copropietario insolvente, como el servicio de vigilancia pero que los vigilantes reciben ordenes del presidente y tesorero para:

    -No levantar el conos en la entrada 1
    -No levantar el pendulo de salida 1
    -Desproteccion personal al copropietario insolvente, al impedirle los vigilantes entrar por la puerta peatonal en horas nocturna (8,00 pm), dejandolo afuera de la urbnizacion.
    -Bloqueo de la tarjeta magnetica impidiendo el levantamiento del pendulo de entrada 1, exponiendo al copropietario insolvente a la inseguridad.
    -impedimento del uso de la puerta electrica de la entrada 2, por bloqueo de la tarjeta magnetica, exponiendo al copropietario a la inseguridad, al esperar que alguien entre o salga, para poder entrar.
    -No levantamiento del cono ni del pendulo en la entrada 1, a las visitas y familiares por parte de los vigilantes y por orden recibida por miembro de la junta .
    -Suspencion de llamadas telefonica anunciando la visita, por parte de la vigilancia, y por orden de dos miembros principales de la junta.
    -Acoso por el pago del condominio, hostigamiento, tratos humillantes y vejatorios tanto al copropietario como a los familiares, visitantes, por parte de los vigilantes y por orden de dos miembros de la junta.
    -Impedimento de entrada de unos bienes muebles:, por parte de los vigilantes, por orden de presidente de la junta, quien nego la entrada del camion 350 , porque no se permite entrda a camiones en horas nocturnas, pero en la urb, entran y salen
    coprpietarios con camiones, gruas y ambulancias..
    – Los vigilantes asumen funciones de cobradores, acosadores y vejadores por ordenes de la junta incumpliendo su propio rol.
    Yo considero que un servicio no recibido no puede ser cobrado y si es cobrado en la deuda acumulada, no puede ser suspendido. pero quiero la paerte legal de este hecho.
    Agradeciendo respuesta;
    atentamente:

    Neyra Davila

    1. Apreciada usuaria Neyra Dávila: gracias por contactarnos y esperamos que siga y recomiende nuestro blog. Con relación a su planteamiento le señalamos lo siguiente:

      1) Si un proveedor de un servicio en el condominio no está prestando correctamente el servicio por el cual ha sido contratado, lo más lógico es que la Junta de Condominio lo retire y termine la relación contractual comercial.

      2) Quedará por parte de la Junta la decisión si decide pagarle o no al proveedor. Por supuesto, si decide pagarle por servicios no prestados, entonces la Junta es quien asume la responsabilidad civil ante la comunidad de copropietarios; pudiendo incluso, llegar a responder con su patrimonio personal en casos manifiestamente abusivos y evidentes donde no se haya prestado el servicio. Sabemos que en esto hay un alto grado de subjetividad entre los copropietarios.

      3) La Junta de Condominio ni nadie tiene el derecho e maltratar a ninguna persona ni a exponerlos a tratos humillantes o vejatorios por el estado de insolvencia, ni tampoco a tomar la justicia por mano propia mediante conductas de hecho que vulneran el derecho de propiedad de un propietario en estadi de insolvencia. Constituye un delito hacerse justicia por mano propia, de acurdo a la legislación venezolana. Por lo tanto, puede usted interponer una denuncia contra sus agresores ante la Fiscalía General de la República, en su Unidad de Atención a la Víctima. No deje de defender sus derechos! Actúe con base a la ley.

      4) La Junta de Condominio en lugar de estar cometiendo delitos tomándose la justicia por mano propia, lo que debería hacer para cobrarle a usted los gastos comunes, es proponer un convenio de pago por la vía extrajudicial, o bien demandarlo judicialmente por la Vía Ejecutiva para lograr el embargo de su propiedad, lo que garantizará las resultas del juicio y el pago de lo que usted debe al condominio.

      5) Nuestra recomendación: no espere a que lo demanden! Muestre su buena voluntad de pagar sus gastos comunes, ya que es su principalísima obligación condominial. No resulta lógico que usted ponga en riesgo todo el valor de su apartamento por una deuda que representa muy poco valor sobre el total que tiene su inmueble.

      Sugiera un convenio de pago y si tiene dudas al respecto, solicite nuestros servicios profesionales por: vprocondominios@gmail.com y el celular: 0424-8178841. A partir del 05 de noviembre de 2014, retomaremos nuestras actividades profesionales en Venezuela.

      Le pedimos que le haga llegar copia de esta nuestra respuesta a la Junta de Condominio. Siga y recomiende nuestro blog y nos suscribimos de usted.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  134. Apreciado Dr. Quisiera que me aclarara lo siguiente:
    1-una Junta de condominio, puede a los insolventes, bloquear la tarjeta magnetica que permite el uso del pendulo de entrada, y el uso del porton electrico en la segunda entrada, que fueron compradas con nuestros recursos aportados, por no pagar el mes adelantado los dias 10 de cada mes?
    2- puede imponer criterios de pagos para un convenio, en contra de la voluntad y posibilidades del propietario moroso, impidiendoles al propietarioo proponer pagos a su conveniencia y posibilidades ?
    3- puede hacer aumentos del alquiler de las areas comunes a los propietarios como: la churuata o caney sin consultar a a la asamblea.?
    4- Es legal cobrar alquiler por el uso de las areas comunes para festejo como el caney, a los copropietarios , cuando estos son los propietarios?
    5.-Es legal que que la junta, le impida al copropietario insolvente alquilar el caney si no esta solvente?
    6-Es legal que la Junta de condominion a un copropietario insolvente, le impidan tener voz y voto en las asambleas y ser elegido para ser miembro en las Juntas.
    7- Es legal que los miembros de la junta de condominio se descuenten el 50% de la cuota de condominio?

    1. Apreciada señora Dávila: le respondemos otros aspectos nuevos de su planteamiento.

      1) Los criterios de un convenio de pago deben ser consensuados y pactados entre las partes; si hay una imposición no es un convenio, sino una actitud arbitraria. En todo caso, la Junta de Condominio tiene el deber y l derecho de ejercer las acciones judiciales contra los morosos cuando así lo considere.

      2) La Junta sí puede hacer los aumentos razonables de los alquileres de las áreas comunes que usted menciona y establecer además la reglamentación de uso, tal y como lo dispone el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que le da expresamente esa atribución a la Junta de Condominio, sin necesidad de consultar a la asamblea de propietarios.

      3) El cobro de los alquileres de las áreas comunes es necesariamente a los propietarios, puestos que son estos exclusivamente quienes tienen el derecho de usarlas y no otras personas. Recuerde que el propietario compromete su responsabilidad de mantener y cuidar estas áreas comunes por él arrendadas.

      4) No es legal que se le impida al propietario insolvente alquilar un área común, puesto que estaría vulnerando su derecho de propiedad, salvo que así lo disponga el documento de condominio o su reglamento. Lo que sí nos parece totalmente inmoral es que el propietario insolvente esté haciendo fiestas y gastando altas sumas de dinero que ello conlleva, en lugar de pagar sus gastos comunes.

      5) La participación de un propietario insolvente en las asambleas es posible. Puede hacerse presente. Ahora bien, con relación a su derecho a voz y a voto habrá que ver si el documento de condominio establece una prohibición o algún acuerdo de la asamblea de propietarios la haya establecido. Nuestra opinión es que un propietario insolvente no puede postularse como miembro principal o suplente a una Junta de Condominio puesto que existiría un conflicto de intereses cuando la Junta decida actuar judicialmente contra los morosos, de acuerdo a lo establecido en el artículo 20, literal «e». En todo caso, es una severa limitante moral; y se supone que los miembros de la Junta deben estar al día con sus pagos.

      6) Es absolutamente ilegal que los miembros de la Junta se descuentes el 50% de la cuota parte que les corresponde pagar por sus gastos comunes de sus apartamentos. Esto es una inmoralidad. Y no forma parte de una sana contabilidad. Porque ello impone además, un esquema de control de los protocolos de actuación de la Junta de Condominio que muchas veces actúan con gran deficiencia. Si la asamblea de propietarios aprueba tal descuento, podría tener un piso de legalidad tal descuento, pero no recomendamos que se apruebe sin un verdadero esquema de control para garantizar la bueba e impecable actuación de la Junta de Condominio, puesto que posteriormente pueden alegar sus miembros la existencia de una relación laboral y crearle pasivos laborales al condominio. No somos partidarios de esta propuesta de descuentos.

      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  135. Buenas Noches , estimado DR. mi consulta es la siguiente: Hace 1 Año yo compre una casa ubicada en un Condominio cerrado, a la cual le hicieron remodelaciones con permiso del condominio y convirtieron lo que era patio en construcciones internas de la casa es decir eliminaron el patio y quedo la casa mas amplia, construyeron un tanque subterráneo que es el que nos surte de agua ya que el agua en mi urbanización solo llega 2 días por semana el mismo esta pegado a la pared final de la casa dentro de la misma en un cuarto que fue destinado para lavadero esta pared colinda con la pared de mi vecino de atras , ahora bien mi vecino no tiene su patio encementado por lo que ahorita que tenemos fuertes lluvias mi tanque se filtra y se contamina el agua en el, ademas se filtra el resto de la pared al punto de inundar el cuarto del lavado ademas un estudio que tengo al lado del cuarto del lavado, fui a ver la situación en el patio de mi vecino y efectivamente por no tener desagues y ademas estar al lado de otra casa que tampoco esta encementada y que esta casi abandonada ya que esta en mora en el condominio el agua de la lluvia no corre por ningún lado por eso se queda justo detrás de la pared donde queda mi lavado y por tal razón se filtra , que debo hacer ? a donde debo acudir para solventar esta situación ya que mi vecino dice que la responsabilidad es de la casa de al lado que esta abandonada que por esa razón no corre el agua y ademas me dice que económicamente no puede hacer desagües y menos encementar su patio, esperando de ud una pronta respuesta , agradecida….-

    1. Muy apreciada usuaria Carmen Azacon: reciba nuestros cordiales saludos y muchas gracias por seguir nuestro blog, el cual aspiramos que usted lo recomiende a otras personas. Con relación a su caso queremos observarle lo siguiente:

      1) Aunque usted compró una casa ya modificada estructuralmente, es posible que tales modificaciones no permisadas por los entes gubernamentales (ingeniería Municipal) no sean compatibles con lo permitido estructuralmente por el terreno o por las edificciones. Con ello queremos plantear el asunto de la siguiente forma: ¿Si no se hubiesen hecho tales modificaciones usted estaría sufriendo o padeciendo los avatares de las filtraciones y contaminación de las aguas del tanque? Si hay una filtración hacia su tanque, es posible que no se hay construido bien el mismo. Un tanque de agua herméticamente sellado no debería dar problemas. Pero en verdad, ese no es el punto: el tema central del asunto es ¿si el urbanismo donde usted compró su casa permitía el tipo de modificaciones estructurales?

      2) Seguramente no estaban permitidas las modificaciones. Y esto es muy importante desde el punto de vista jurídico a los fines de efectuar cualquier reclamación. Porque si existe una violación de las variables urbanas aprobadas para el desarrollo del proyecto urbanístico, entonces queda descalificada para soportar cualquier reclamación ante terceros, puesto que debería de demoler las estructuras y volver al estado original como inicialmente fueron construidas las viviendas.

      3) Dicho lo anterior, pensamos que la solución tendrá que partir de su propio inmueble: adecuarlo desde el punto de vista de la ingeniería civil par buscarle una solución a los problemas de inundación y de filtración; o en todo caso, propiciar los correctivos en las parcelas de los vecinos, pero soportando usted el gasto que ello conlleva.

      4) No realice ningún trabajo sino cuenta con un soporte técnico de un ingeniero civil ni el acuerdo o pacto por escrito para invertir en la solución desde el inmueble de sus vecinos. Deje todos los acuerdos por escrito, si es posible, autenticados.

      5) Si tiene dudas para la redacción de los acuerdos, solicite nuestros servicios profesionales por nuestro correo: vprocondominios@gmail.com o llámenos por el celular: 04248178841 para atenderle. Estamos actualmente en Bogotá, Colombia, atendiendo unos asuntos, pero regresamos al país el 04 de noviembre de 2014. Estamos a sus gratas órdenes.

      Agradeciendo su amable atención, y esperando haberle orientado, nos suscribimos de usted.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  136. buenas noches, la siguiente es para presentarle mi inquietud. en el condominio donde vivo existe un apto que pertenece al area comun destinado para lo que antes se llamaba conserje. ahora bien desde hace un tiempo lo viene ocupando una persona inquilina que no tiene contrato escrito, esta atrasado en el pago de alquiler, condomio, y otros gastos. mi preguntas son; se puede desalojar? y ese apto se podria vender?

    1. Estimado usuario; Lumar Pérez: ante todo reciba nuestras palabras de gratitud por consultarnos y esperamos que recomiende nuestro blog y lo siga junto a otras personas. Respondemos su planteamiento:

      1) El apartamento cuya función era para el conserje, efectivamente puede ser desalojado. Debe iniciarse el proceso de desalojo ante la Superintendencia Nacional de Vivienda y Hábitat cuya sede principal está al final de l Avenida Principal de las Mercedes, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, Venezuela. La ley a aplicar es la de Arrendamientos Inmobiliarios de Vivienda.

      2) El apartamento del conserje no se puede vender. Se trata de un área común a todos los apartamentos y no es enajenable. Así está descrito en el documento de condominio de su inmueble, el cual lo exhortamos a leer.

      Agradecemos su atención y nos suscribimos de usted, esperando haberle aclarado su inquietud. Sin más por los momentos,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  137. En el conjunto residencial donde vivo, la presidenta de la junta de condominio contrató a una de sus hermanas como trabajadora residencial , esto fue a finales de febrero de 2014. A partir de los primeros día del mes de junio de 2014 , la trabajadora se fue de reposo.

    Nos hemos enterado que la trabajadora estaba en periodo de convalecencia , pues tenía pocos meses de haber sido intervenida quirúrgicamente .

    Por medio de la junta de condominio estamos cumpliendo con ella, cancelándole todos los beneficios que prevé la ley.

    Nuestra inquietud es ¿Qué debemos hacer?—La junta de condominio ha tenido que contratar a otras personas para que hagan su trabajo , lo que nos encarece el monto del recibo del condominio.

    ¿Hasta que fecha se puede prolongar ésta situación?—La trabajadora residencial, apoyada por la presidenta de la junta de condominio que es su hermana, vino a la oficina de administración y planteó que a Ella no la pueden «BOTAR» y que además debemos arreglarle lo de su pensión por el seguro social, pero ELLA solo tiene las semanas cotizadas que ha trabajado en éste condominio y tiene 55 años de edad.

    Realmente no sabemos como debemos proceder para no vulnerar sus derechos y para no vernos afectados como propietarios y habitantes de ésta comunidad. Como vecinos, sentimos que actuaron de mala fe , pues si es una persona enferma y estaba convaleciente , pensamos que la hermana no debió contratarla. La trabajadora residencial vivía en casa de la hermana (la presidenta de la junta de condominio), pero desde que salió de reposo se fue y solo viene a cobrar .

    La presidenta de la junta de condominio ahora cobra por botar la basura, por estar pendiente de la bomba de agua y por varias actividades que realizaba la trabajadora residencial, es decir, le estamos pagando el reposo a la trabajadora residencial y a su hermana (de condominio) por las mismas actividades. Pero el mantenimiento de las áreas comunes las estamos realizando los habitantes del condominio.

    En éste momento, la TRABAJADORA RESIDENCIAL TIENE MÁS DE UN MES QUE NO TRAE REPOSO , Y COMO DOS MESES QUE NO VIENE AL CONDOMINIO. (ELLA ESTABA VIVIENDO AQUI EN EL CONDOMINIO EN CASA DE SU HERMANA )

    Agradeciendo de antemano su oportuna respuesta a nuestra problemática.

    1. Apreciada señora Fanny: gracias por contactarnos. Creemos haberle respondido antes este mismo caso. De no ser así le señalamos que se trata de un caso delicado; deben pagarle el salario mientras dure el reposo del seguro, en la proporción que señala la ley: un 33,33%; el resto lo paga el seguro social.
      Deben ponerse al día en el tema del seguro social para solventar esta situación con la conserje.
      Es obligatorio que la conserje presente su reposo: es su deber como trabajadora presentarlo. Así como la Junta tiene el deber de pagarle en la proporción de Ley, ella debe validar su reposo ante el seguro social y presentarlo a la Junta. Y si no va al condominio, le sugerimos entonces que procedan ante la Inspectoría del Trabajo a solicitar la calificación del despido porque entonces abandonó su trabajo. Tienen que levantarle el expediente de Ley y ahora la Inspectoría está tramitando estos casos considerando más favorablemente las realidades y posiciones del patrono. Llámenos para hacer una cita y encargarnos del asunto si es que todavía está pendiente.
      Aprovechamos para invitarla a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

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      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  138. En el conjunto residencial donde vivo, la presidenta de la junta de condominio contrató a una de sus hermanas como trabajadora residencial , esto fue a finales de febrero de 2014. A partir de los primeros día del mes de junio de 2014 , la trabajadora se fue de reposo.

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    ¿Hasta que fecha se puede prolongar ésta situación?—La trabajadora residencial, apoyada por la presidenta de la junta de condominio que es su hermana, vino a la oficina de administración y planteó que a Ella no la pueden «BOTAR» y que además debemos arreglarle lo de su pensión por el seguro social, pero ELLA solo tiene las semanas cotizadas que ha trabajado en éste condominio y tiene 55 años de edad.

    Realmente no sabemos como debemos proceder para no vulnerar sus derechos y para no vernos afectados como propietarios y habitantes de ésta comunidad. Como vecinos, sentimos que actuaron de mala fe , pues si es una persona enferma y estaba convaleciente , pensamos que la hermana no debió contratarla. La trabajadora residencial vivía en casa de la hermana (la presidenta de la junta de condominio), pero desde que salió de reposo se fue y solo viene a cobrar .

    La presidenta de la junta de condominio ahora cobra por botar la basura, por estar pendiente de la bomba de agua y por varias actividades que realizaba la trabajadora residencial, es decir, le estamos pagando el reposo a la trabajadora residencial y a su hermana (de condominio) por las mismas actividades. Pero el mantenimiento de las áreas comunes las estamos realizando los habitantes del condominio.

    Agradeciendo de antemano su oportuna respuesta a nuestra problemática.

    1. Señora Fanny: este comentario usted lo ha hecho en reiteradas oportunidades y lo hemos respondido. Recomendamos que haga la revisión de nuestros comentarios.
      Aprovechamos para invitarlo a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

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      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

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      •Manejar múltiples condominios.
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      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
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      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
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      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

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      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
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      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
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      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

      “Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.

      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

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      “CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.

      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  139. Buenas noches Sr. Viso, yo pertenezco a la Junta de Condominio y tenemos un caso con un propietarios que deliberadamente dejo una zorra en uno de los puestos de estacionamiento de visitantes de la urbanización y ya hace año y medio que esta alli y no hay manera que acceda a sacarlo simplemente nos da largas al asunto. Ya se realizo una Asamblea de propietarios hace un año donde todos los propietarios asistentes manifestaron su descontento, se le ha enviado notificaciones donde se le pide que saque el remolque de alli pero no hemos logrado nada y ahora resulta que este señor se convirtió en el héroe de todo aquel propietario que quiere infringir las normas del condominio. que podemos hacer como junta ante este caso?

    1. Apreciada usuaria Mayrelis Herrera: gracias por contactarnos y esperamos que siga permanentemente nuestro Blog. Sobre su caso le decimos que:

      1) La Junta de Condominio debe solicitar de inmediato a la autoridad policial, en su División de Remolque de Vehículos, que proceda a remolcar cuanto antes el vehículo que está aparcado ilegalmente y sin justo título, vale decir, sin ningún tipo de contrato de arrendamiento dado por la Junta, quien es quien ejerce la representación legal de toda la comunidad de copropietarios.
      2) Debe unirse la Junta y su comunidad y ponerse los pantalones bien puestos, para ejercer el principio de autoridad de la Junta conforme al documento de condominio, que es ley en la comunidad.
      3) Si la Junta de Condominio no actúa categóricamente ante las autoridades competentes, entonces se hace cómplice de este asunto y no merece la representación que le han conferido sus vecinos.
      De manera tal, que siendo el puesto de visitantes un área común, para hacer uso de él debe contarse con la autorización de la Junta; además, la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela en su artículo 18 le da la posibilidad de reglamentar el uso de las áreas comunes, por lo que sugerimos que redacten una estricta normativa sobre tales áreas.}
      4) Si el remolque está estacionado está violando el documento de condominio puesto que el puesto de estacionamiento es para visitantes, vale decir, para que las personas que van a visitar a algún propietario estacionen sus vehículos; un remolque no es un vehículo automotor de pasajeros sino una unidad accesoria a cualquier vehículo para llevar o cargar cualquier tipo de efectos.
      De manera pues, que póngase usted con sus vecinos a trabajar y vayan a la Policía de Tránsito de su Municipio y planteen por escrito el asunto al Director del cuerpo policial.
      Aprovechamos para invitarlo a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

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      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

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      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  140. ESTIMADO DOCTOR BUENAS NOCHES, EN MI EDIFICIO EL DUEÑO DEL PENTHOUSE COLOCO UNA REJA QUE IMPIDE EL ACCESO A LA AZOTEA, EVITANDO QUE LA JUNTA LE HAGA MANTENIMIENTO AL TANQUE DE ALMACENAMIENTO DE AGUA Y A VARIAS VALLAS PUBLICITARIAS ALLI COLOCADAS, YA QUE SE AUTO LLAMA CUIDADOR DE LA AZOTEA PARA SUPUESTAMENTE EVITAR QUE SE ROBEN LAS MENCIONADAS VALLAS, QUE PODEMOS HACER, LE AGRADECERIA SU ACESORAMIENTO

    1. Apreciado señor: Tubalcain Labarca: Gracias por seguir nuestro blog e inmediatamente pasamos a responer su caso de la siguiente manera:

      1) La Junta de Condominio de inmediato debe proceder a ejercer su principio de autoridad y acceder a la azotea para realizar los mantenimientos de rigor que señala, eliminando el obstáculo que se lo impide y colocando posteriormente, el aseguramiento para que ninguna persona sin la debida autorización acceda a la azotea.

      2) Tome en cuenta que el artículo 5, de la vigente Ley de Propiedad Horizontal señala que: » Son cosas comunes a todos los apartamentos: … literal «c»: Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste», lo cual tampoco implica o significa que dicho propietario impida los mantenimientos de áreas y bienes comunes, ya que se haría responsable de los daños y perjuicios que ocurrieren en contra de la comunidad de copropietarios, si decide impedir o obstruir tales trabajos, impidiendo el acceso a estas áreas comunes.

      3) Pero entendemos que en el caso que usted nos ocupa, el propietario del pent house colocó una reja que impide el paso al área común. Pues bien, proceda de inmediato a eliminar dicha reja con un herrero o albañil y además, todos los costos que deriven de desinstalación de esta reja, deberán ser cargados de foirma particular al propietario del pent house, quien fue quien la colocó.
      Para retirar la reja, la Junta no requiere de nunguna orden judicial ni nada por el estilo, en vista a que la propieda Ley de Propiedad Horizontal en su artñiculo 20, le ordena al Administrador del edificio (quien puede ser la propia Junta, no lo sabemos si es así) «Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios».

      4) Cuando el legislador de propiedad horizontal dice «velar por el cumplimiento del documento de condominio», está haciendo referencia a una actitud o conducta de resguardo; de cuido, de custodia con darle vigencia material al principal documento de la comunidad de copropietario, como lo es el documento de condominio.

      5) Vergûenza le debería de dar al propietario del Pent House de estar colocándo rejas donde no debe. Y aunque si se tratara de un área o zona de uso exclusivo a su propiedad, jamás y nunca puede impedir el acceso a los bienes comunes que están en la azotea, porque son áreas comunes. El uso exclusivo tiene límites y no forma parte de la propiedad privada en este caso, del propietario del pent house.

      Estamos a aus gratas órdenes para atender este caso y dígale a la Junta de Condominio que se ponga en contacto con nosotros por el celular: 0424-8178841 y correo: vprocondominios@gmail.com para atender la situación.

      Sin más por los momentos, nos suscribimos.

      Atentamente;

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  141. La segunda consulta es la siguiente : mi casa queda al lado de una de las areas comunes y hay un grupo de vecinos que presento la idea de construir dos piscinas con un salon (caney) en dicho terreno La problematica que veo es que en mi conjunto la gente tiiene la mala costumbre de realizar sus reuniones sociales hasta altas horas sin importar el dia y siempre acostumbran a colocar musica a excesivo vplumen. La inquietud es si hay manera de detener dicha construccion porque tengo claro que voy a tener que pasar la vida en llamar a la policia y de tener que ir a la prefectura para tratar de evitar los escandalos al lado de mi propiedad. Agradecido por su respuesta de antemano y por prestar este servicio tan necesario.

    1. Apreciado señor Javier Rodríguez: Con ocasión esta segunda consulta le señalamos que:

      1) Tal y como le señalamos en su anterior consulta, puede detener la obra con la denuncia ante la Ingeniería Municipal de su Municipio; o bien
      2) Ejerciendo un interdicto posesorio de obra nueva, de acuerdo a lo señalado en los artículos 697 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y en especiual, el Interdicto Prohibitovo contemplado en el artñiculo 712 y sigueintes del mencionado Código.
      3) Tome en cuenta lo señaldo en al artñiculo 785 del Código Civil Venezolano que dispone: «Quien tenga razón para temer que una obra nueva emprendida por otro, sea en su propio suelo, sea en suelo ajeno, cause perjuicio a un inmueble, a un derechoreal o a otro objeto poseído por él, puede denunciar al Juez la obra nueva, con tal que no esté terminada y de que no haya transcurrido un año desde su principio.
      El Juez, previo conocimiento sumario del hecho, y sin audicencia de la otra parte, puede prohibir la continuación de la nueva obra o permitirla, ordenando precauiciones oportunas; en el primer caso, para asegurar el resarcimiento del daño producido por la suspensión de la obra, si la oposición a su continuación resultare infundada por la sentencia definitiva; y en el segundo caso, para la demolición o reducción de la obra y para el resarcimiento de los daños que puedan sobrevenir al denunciante, si este obtiene sentencia definitiva favorable, no obstante el permiso de continuar la obra».

      Esperamos haberle dado luces sobre sus posibilidades de acción en este problema.

      Atentamte,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      iNPREABOGADO: 40.236
      p.d.: Si requiere un mayor nivel de asesoría, contrátenos por; 0424-8178841 y solicite nuestra oferta de sevicios por: vprocondominios@gmail.com.

  142. Buenas noches Dr. Le escribo para hacerle dos consultas sobre unos asuntos que me tienen preocupado. Compre una casa en un conjunto cerrado de 40 casas. El mismo dispone de areas comunes para el disfrute de todos los propietarios. Mi primera inquietud es que hubieron varios vecinos que tomaron ilegalmente parte de estas areas para ampliar sus viviendas. A donde puedo acudir para denunciar tal situacion.

    1. Apreciado usuario Javier Rodríguez: gracias por contactar nuestro blog y ojalá nos siga. Respondemos a su planteamiento así:

      1) Debe acudir a la Dirección de Ingeniería Municipal de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble para que haga su denuncia por escrito, especificando las áreas apropiadas indebidamente y solicitando al señor Ingeniero Municipal, una inspaección o fiscalización de tales ocupaciones ilegales.

      2) Recomendamos que acompañe su solicitud de fotografías para que el ente administrativo las coloque en el expediente respectivo.

      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      iNPREABOGADO: 40.236

      P.D.: Puede también acudir a la vía jurisdiccional la Junta de Propietarios o del Parcelamiento para ejercer el interdicto posesorio que corresponda leugo del análisis más exacto de la situación, o la acción reivindicatoria petrtinente.

  143. Estimado Dr. quisiera saber si la adquisición de un filtro de agua para el edificio entra como gasto común o es una inversión, la junta de condominio esta solicitando el pago mediante 2 cuotas especiales y el costo lo distribuye según las alícuotas, yo considero que debe realizarse la repartición del valor del filtro entre el total de habitantes del edificio y no por alícuotas. Le agradezco su asesoría

    1. Apreciada señora Nunzia tinabucci (Cristina): gracias por seguir nuestro blog y esperamos que siempre se mantenga en contacto con nosotros para aclarar cualquier duda que tenga con relación al condominio. Pasamos a responder su planteamiento: la colocación de un filtro de agua en su condominio es considerada como un gasto común que debe ser distribuida entre todos los propietarios según la alícuota establecida en el documento de condominio. Usted hace una distinción que no es correcta: distingue entre inversión y gasto común. En definitiva, se trata de un gasto.
      En el condominio puede haber dos tipos de inversiones: a) las referidas a los actos de urgente conservación y de mantenimiento de las cosas comunes; y las mejoras, que son bienes nuevos que se incorporan al condominio aprobados por los propietarios en la forma que establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. Ambos tipos de inversiones son gastos comunes a todos los propietarios que deben ser distribuidos según la alícuota correspondiente a cada apartamento o local, tal y como lo ordena el artículo 7 de la Ley antes citada.

      Es recomendable que tenga estos conceptos claros para evitar malas interpretaciones que puedan llevar a oponerse a pagar un gasto que legítimamente le está siendo cobrado.

      Con relación al filtro de agua, puede entenderse que ni siquiera se trata de una mejora a ser aprobada por el 75% de los propietarios, conforme lo establece el artículo 9 antes señalado, porque podría entenderse que es un bien o equipo para el tratamiento, o la mejor conservación de la calidad del agua, que de paso, también es un bien común a todos los propietarios. Esto es una posible interpretación que aportamos, en aras de propiciar la salubridad del agua; lo que se corresponde con el actuar de la Junta de Condominio bajo el concepto jurídico de un «buen padre de familia», vale deecir, de manera responsable, ponderada, diligente, en pro de los derechos e intereses de la comunidad de propietarios.

      Le recomendamos que proceda a pagar el gasto de inmediato y a divulgar esta información en su comunidad.

      De usted nos suscribimos.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  144. Apreciado Dr. Quisiera que me aclarara lo siguiente: Si en documento de condominio de nuestro Edificio, NO se encuentran delimitados como Areas Comúnes, la azotea del mismo (Techos de los Apartamentos Tipo PH) a quien corresponderían los gastos que por Impermeabilización ellos generen? Leyendo dicho documento, tampoco aparece como área perteneciente a los Apartamento Tipo PH. Gracias por su apoyo.

    1. Apreciada señora Angelina Zuleta: Gracias por contactarnos y aquí estamos para servirle e intentar responder sus inquietudes. Con relación a su planteamineto observamos lo siguiente:

      1) Nos resulta extrañop que en el documento de condominio no se mencionen a las azoteas como áreas comunes; en todo caso, eso no importa puesto que el legislador venezolano señala en el artículo 5, literal «c» de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, que las azoteas son cosas comunes a todos los apartamentos.

      2) En consecuencia, los gastos de impermeabilización de los techos de los apartamentos tipo Pent House y la reposición de sus tejas, corresponden a todos los copropietarios por tratarse de un gasto común. En eso no hay duda alguna.

      De manera tal, que los gastos de mantenimiento de estos techos deben distribuirse de acuerdo a las alícuotas de cada uno de los inmuebles del edificio.

      Esperamos haberla sacado de la duda. Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  145. Estimado Dr. En un edificio nuevo, ¿Como entrega la Constructora el edifico cuando ya està vendido en su totalidad? es un acto formal? ¿que debe entregar?. ya se les notificò que esta vendido y que pueden proceder a elegir la Junta. pero ellos insisten en la entrega formal del edificio. Agradezco su ayuda

    1. Apreciada señora Ana Mosquera: gracias por seguir nuestro blog. A su planteamos le contestamos de la siguiente forma.

      1) El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela señala entre otras cosas, que cuando se han protocolizado la venta del 75% de las unidades susceptibles de apropiacioón individual, debe constituirse la Junta de Condominio. De tal forma, que la constructora como dueña de la obra, debe convovar a la primera asamblea de propietarios para tales fines y además, debe rendir cuenta de su gestión mientras estuvo al frente del edificio, administrándolo.
      2) La constructora debe entregar:
      a) Los libros sellados y autenticados de actas de la asamblea de propietarios y de la Junta de Condominio
      b) Todos los efectos y data contable del inmueble que haya manejado mientras lo administró,
      c) Todos los recibos de condominios que no han sido pagados.
      d) Un balance general del inmueble y el Estado de Resultados.
      e) La lista detallada de los propietarios en mora.
      f) Todos los diferentes tipos de planos que componen una obra: de electricidad, agus negras, aguas blancas, fachadas, etcétera.

      3) Es correcto que la constructora haga la entrega formal del edificio y que la Junta de Condominio electa lo reciba y firme un acta dejando constancia de todo lo que se entrega y muy importante, de aquellas obras y su cronograma de ejecucición y compromiso de hacerlas, mediante documento público, que aún estén pendientes por parte de la administradora.

      En todo caso, de acuerdo al artículo 1.637 del Código Civil Venezolano subsiste para el constructo una responsabilidad por diez años (responsabilidad decenal) por defecto de construcción o por vicios del suelo. Lógicamente, recomendamos además, ver si la constructora en el acto de entrega está cumpliendo con la realización de todas las obras según la oferta publicitaria de venta de los inmuebles en el conjunto residencial. Este tema ha caisado muchos contratiempos porque las constructoras quieren entregar lo más rápido posible para no tener que administrar el inmueble, hecho que las descapitaliza porque son sus custodias, y en el apuro de entregar, no se preocupan por revisar que hayan ejecutados todas las obras del conjunto residencial, tal y como lo han ofertado..
      Recuerde que la construcción requiere grandes sumas de dinero y deben los propietarios revisar al más mínimo detalle que la constructora cumpla cabalmente con lo prometido y lo señalado en la memoria descriptiva del documento de condominio registrado.

      Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted y síganos por twitter: @procondominios y @rafaelviso.
      Atte.

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      1. Buen día Dr., le pregunto lo siguiente: Si aún no se ha vendido el 75% de los inmuebles que constituyen un condominio, los propietarios que representen un tercio del Edificio solicitar a la constructora que convoque a una asamlea para nombrar la Junta y al Administrador? Estaría obligada la Constructora a convocarla?

        1. Apreciada señora Adriana Díaz: reciba nuesrros saludos y gracias por seguirnos. Sobre su planteamiento le respondemos la respuesta es NO. La constructora no está obligada a convocar a la asamblea de propietarios para constituir la primera Junta de Condominio sino cuando se haya protocilizado la venta del 75% de las unidades susceptibles de apropiación individual.
          Le recomendamos leer el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.

          Así tendrá el soporte jurídico que requiere su inquietud.

          Atentamente, nos suscribimos de usted.

          RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
          Inpreabogado: 4.236

  146. Me es grato dirigirme a usted en la oportunidad de informarle la Problemática que estoy presentando con mi inmueble ubicado en QUINTA GALIZ, APARTAMENTO N 4, PLANTA NIVEL PRIMER PISO, PARCELA DE TERRENO LETRA D, BLOQUE 31 AVENIDA 15 URBANIZACION ATLANTIDA CATIA LA MAR EDO. VARGAS, el cual especifico a continuación:
    1. Existía un hueco en la parte de atrás de mi apartamento en lo que es el patio (ver plano y foto N 1), el antiguo director de control urbano me informo que eso era un respiradero cosa que es falso ya que antiguamente por allí existía una escalera para subir a la planta ya que eso era una sola vivienda. Donde se llego a un acuerdo en cerrar con bloque de vidrios y hacer una claraboya, cosa que no estaba muy gustosa, ni estoy de acuerdo porque estoy perdiendo espacio en mi apartamento y privacidad, aparte de eso tengo dos niños en mi casa uno de seis años y una niña de dos, cosa que se pueden ver afectados si uno de eso bloque se rompe.

    2. En el patio existía un inodoro que era de agua servida, ya que en el patio por ser destechado existe un perro (por seguridad), la vecina del apartamento N2 quito de forma arbitraria dicho inodoro, ya que ella alega que ninguna tubería debe pasar por su casa, eso sucedió en febrero de este año. En vista de eso me vi obligada a hacer un sobre piso para así utilizar nada más que el tubo de agua de lluvias. El 24 de junio con el aguacero que cayó en este estado, mi casa se vio afectada (se inundó) ya que el tubo de 3” no dio basto para la cantidad de agua recibida. Ver foto, donde la vecina del apartamento N2 alega que soy culpable que a su apartamento se le haya filtrado el agua, en el cual ella ha tumbado paredes donde actualmente se filtra.

    3. Cada apartamento tiene su entrada independiente, pues a las propietarias del apartamento 1 y 2 están empeñada en decir que esa área es área común, cosa que también es falso ya que el documento de propiedad dice que mi entrada es independiente lo que significa que es de uso exclusivo de mi apartamento que lo únicos que pasan por allí son los que entran y salen del apartamento número 4. Ver foto y Documento de Condominio.

    4. Ambas propietarias del apartamento antes mencionado dicen que el techo de mi vivienda es área común, pero la Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 5°, literal c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del uso exclusivo del propietario de éste, y eso pasa con esa azotea, deben pasar por mi casa para ir allí, en la actualidad no posee una escalera fija ya que el patio esta destechado y se le facilitaría el acceso a los delincuentes.

    5. la vecina del apto. 2 planta baja,ella esta modificando su vivienda sin previo inspeccion de un ingeniero o arquitecto, donde esta tumbando paredes y quitando tubos, y me dejo si suministro de agua del tanque… que debo hacer….

    1. Apreciado usuario: Marijo. Ante todo, reciba nuestros cordiales saludos y le damos las gracias por seguir nuestro blog. Hemos leído con suma atención su caso y pasamos a darle respuesta y lo hacemos en los siguientes términos, a saber:

      Le recomendamos hacer lo siguiente:
      1) Solicitar por escrito una inspección ante la oficina de Ingeniería Municipal, con el objeto de que acudan al edificio para que evalúen los trabajos y modificaciones que está haciendo la vecina del apartamento No. 2. Todo trabajo debe contar con una permisología, más cuando se sospecha que se están afectando bienes y cosas comunes del condominio.
      2)Con relación al hueco que está en la parte de atrás de su apartamento, habría que evaluar los planos del edificio para ver si efectivamente eso es un respiradero como señaló el antigûo Director de Control Urbano del Municipio. Nosotros por esta vía no podemos ni afirmar ni negar tal cosa. Lo cierto es que leyendo su documento de propiedad, en el cual se describe el área que lo comprende y el documento de condominio, no debería haber mayor dificultad de interpretación con relación al alcance de sus derechos de propiedad.
      3) Probablemente haya que restituir los drenajes que han sido clausurados, ya que recuerde que el edificio cuando es construido, se supone que debe ser calculado por un ingeniero todo lo relativo a su hidráulica y capacidades y ubicación precisa de los drenajes de aguas de lluvia. Aunque no es muy explicativa en este punto, entendemos que es un problema de insuficiencia de drenajes, lo cual es gravísimo por cuanto cada vez que llueva con alguna magnitud más allá de lo normasl, sencillamente se inundarán los inmuebles.
      4) Con relación a las entradas de su apartamento, según usted nos comenta que es área exclusiva a su propiedad. Las zonas o áreas de uso exclusivo son en realidad, desde el punto de vista jurídico, áreas comunes pero que están afectadas por una situación particular dada la arquitectura del inmueble, donde nada más tiene acceso por tal dispoción de los espacios en un inmueble, determinado apartamento o unidad inmobiliaria. Efectivamente, el techo es un área común. Cabe destacar que su apartamento llega hasta la mitas de las paredes y techos y con relación a la placa o piso, muchos documentos de condominios señalan que el límite es el sobrepiso que la cubre. En todo caso, hay que ver qué dice su documento de condominio El área de uso exclusivo aunque es común, su uso está destinado a un inmueble; de no ser así, no sería exclsuiva sino un área común más. De manera tal, que el mantenimiento de las áreas de uso exclusivo es atribuible a quien las usa
      5) Ahora bien, expresamente la norma que usted señala de la Ley de Propiedad Horizontal define como área común la azotea, y en este sentido, las mismas no deberían estar afectadas al concepto del uso exclsuivo a determinado apartamento. En realidad, todo pasa por la lectura detenida y la correcta aplicación del documento de condominio, eso sí, dejando claro que no deben tomarse en cuenta las modificaciones ilegales que hayan hecho los propietarios de las áreas comunes. Si dichas modificaciones violan el documento de condominio, habrá que restituir el inmueble a su condición original, gústele o no a quien sea.

      6) No puede ser porisble que existiendo leyes y normativas especiales en esta materia, los propietarios pretendan hacer lo que les da la gana y luego que revientan los problemas, tratan de buscar una solución jurídica en el documento de condominio, cuando este resultó ya violado. Por eso siempre decimos, tal y como nos lo decía un profesor que nos dictó la materia de «contratos» en la U.C.V. (Escuela de Derecho) que «el derecho no está para hacer milagros».
      Existen las normas previstas por el legislador donde se comprenden los supuestos de hechos y las consecuencias jurídicas; ahora bien, si las personas las violan, deben atenderse entonces a dichas consecuencias.
      7) Existen las acciones de restitución de áreas comunes, a través de los interdictos posesorios que están comprendidos en el Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Si quiere ahondar más en la materia de protección a la propiedad, debe leer las normas que contemplan tales interdictos (de obra nueva y de ruina -obra vieja) En, fin, es una materia muy amplia y m,uy específica en cuanto a derecho se refiere y que escapa por ahora, a su planteamiento.
      8) También puede solicitar una inspección judicial para dejar constancia de la situación actual del inmueble y de lo especificado en el documento de condominio. Eso para preconstituir prueba que deberá ser ratificada en jucio, en caso que exista temor a que con el transcurso del tiempo desaparezcan los elementos a inspeccionar.

      Agradeciendo su amable atención, esperamos haberle orientado satisfactoriamente.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  147. Buenos Días Sr.Viso,

    Saludos. Sí se venció el período del año de la Junta de Condominio y no se ha elegido la nueva? Debe mantenerse la anterior ? qué pasa en estos casos? cómo se hace con los alquileres de salón de fiesta o alguna necesidad que presente el edificio?

    1. Señora Carolina García: gracias por seguir nuestro blog. Con relación a su pregunta le respondemos de la siguiente manera:
      1) La Junta de Condominio tiene en principio un período de un (01) año de gestión, tal y como lo dispone el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal; ello no significa que llegado ese término, la Junta se convierte en ilegítima o ilegal para continuar representando los derechos e intereses de la comunidad de propietarios. Tampoco significa que estará por tiempo indefinido ejercienmdo sus funciones. Debe aplicarse un principio de continuidad administrativa si es que la asamblea de propietarios no se reúne al fin del año de gestión para reelegir o designar a los nuevos miembros de la Junta de Condominio.
      2) El legislador de propiedad horizontal venezolano fue poco específico en este sentido. A nuestro criterio, debió señalar o regular el tiempo «extra» que puede una Junta seguir en el cargo, obligando a la comunidad de propietarios y al ente administrador, sea quien sea, a convocar a la Asamblea de Propietarios para designar forzosamente a la nueva Junta, precisamente para evitar que una Junta se eternice en la representación que ejerce por omisión de la asamblea o del administrador al no hacer la convocatoria para su designación.
      3) La vieja Junta seguirá ejerciendo su mandato en todo lo referente a los bienes comunes, incluyendo el alquiler de los salones de fiestas o de cualquier acto de conservación y mantenimiento del edificio y en consecuencia, también es responsable legalmente de tales actuaciones y por supuestos, de sus omisiones mientras no sea designada la nueva Junta.
      4) Claro, cabe destacar, que los miembros de la Junta pudieran renunciar en cualquier momento, y en este sentido, el edificio no puede quedar a la deriva. Tendría la administradora que convocar a la asamblea para designar a la nueva Junta; y si no hay administradora, entonces el juez de municipio a solicitud de cualquier propietario, podrá entonces designar a un administrador ad-hoc para que convoque a la asamblea y realice las funciones del ente administrador hasta tanto no haya designación de la nueva Junta por dicha asamblea de propietarios.

      Esperamos haber respondido claramente su inquietud y no olvide seguirnos permanentemente.

      Atentamente;

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      1. leopoldo acevedo soucre dice:

        agradeceria su opinion en cuanto a saber si existe alguna normativa que regule la forma de determinar el alquiler de un maletero de uso comun del edificio o si la fijacion del alquiler a pagar es totalmente discrecional de la junta de condominio.

        saludos y gracias

  148. Buenas noches, hay alguna forma de que me puedan asesoran con un problema grave de convivencia en un edificio de Lechería, estado Anzoátegui.

    Gracias.

    1. Estimado señor Jesús Rivera:

      Podemos ayudarle a resolver su problema. Estamos donde están las necesidades de nuestros potenciales clientes.

      Quedamos a sus gratas órdenes.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Abogado
      Director Presidente de Asesorías Pro Condominios, C.A.

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