Existe la falsa creencia entre los promotores o constructores de un proyecto inmobiliario a ser vendido y regulado bajo la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, que hasta que se concluya su construcción, el mismo puede y deberá ser administrado por la empresa promotora o constructora, hasta tanto termine la ejecución de las obras de todas las etapas, sectores o fases en las cuales ha sido dividido.
Este es un tema que podría parecer complejo pero nosotros vamos a desmenuzarlo para ir viendo poco a poco, cuáles son los mitos que en torno a él, se ciernen para desmontarlos y facilitar a los condóminos la toma de decisiones y procurar los beneficios que traería la administración sectorial versus la administración centralizada y burocrática de todo el complejo, por parte de una administradora.
Veamos el siguiente ejemplo: un constructor se propones desarrollar en un lote de terreno un complejo inmobiliario que comprende los siguientes elementos: a) 10 edificios residenciales de 50 apartamentos cada uno; b) un centro comercial; c) un condo hotel (edificio con 20 habitaciones); d) 30 cabañas del condominio para la renta a temporadistas, ya que se ubica en una zona de turística de playa; e) un centro deportivo que incluye gym, canchas de usos múltiples, canchas de tenis, saunas y cuartos de vapor; f) un pequeño centro de oficinas, donde además funciona el centro de operaciones y de control de seguridad de todo el complejo; g) 5 piscinas que sirven una para cada dos edificios y caminerías y áreas verdes y vías internas; y h) una marina con capacidad de embarcadero de 100 botes de distintas dimensiones, que incluye un restaurant, casa club de la marina y casino.
Este proyecto fue dividido por sectores; a cada uno se le asignó un porcentaje sobre el total del complejo, para contribuir con los gastos comunes a todos los sectores y que se especifican en el documento de condominio general; y asimismo, cada sector propiamente dicho que es un condominio, tiene su propia alícuota para estimar y distribuir sus gastos entre los copropietarios que hacen vida en él.
El permiso de construcción otorgado por las autoridades competentes de Ingeniería Municipal de la jurisdicción donde se ubica el inmueble, lo es para todo el complejo. Tiene una validez, conviene decir, una fecha de expedición y un vencimiento, aunque pude ser renovado en caso que las obras demoren por cualquier circunstancia.
Se inicia la construcción del complejo inmobiliario y con ella, la venta bajo el régimen de propiedad horizontal de las unidades susceptibles de apropiación individual. El proyecto debía terminar de ser construido, vendido y entregado en un plazo máximo de tres años y medio, según los tiempos estimados por el constructor y promotor.
Vencido este término y por las dificultades económicas que presentó el país y también, por la dispraxis profesional del constructor quien hizo malos cálculos financieros, a los cuatro años de iniciadas las obras sólo pudo concluir un sesenta por ciento (60%) de las mismas, quedando pendientes la conclusión de las 30 casas del condominio para renta a turistas; el centro de oficinas y de control de seguridad; la marina apenas se ejecutó en un 15%. Sólo se terminaron 6 de los 10 edificios ofrecidos y sus tres piscinas; faltaron por construir 4 edificios y dos piscinas; Las áreas sociales: se construyó el centro deportivo a medias; sólo las canchas de usos múltiples; y quedaron las fundaciones para su edificio central y el movimiento de tierra para las canchas de tenis. El condo hotel se terminó completamente y está siendo operado por el propio constructor, quien lo está vendiendo en la actualidad.
La administración actual: el constructor constituyó una empresa administradora de todo el complejo turístico residencial y vacacional; y se reservó en el documento de condominio la administración por un tiempo de 20 años, los cuales ya vencieron hace aproximadamente cinco años. De hecho, la empresa administradora que inicialmente comenzó a operar, ya no existe, fue liquidada y en la actualidad hay otra empresa administradora que está ejerciendo las funciones del ente administrador, todo lo cual ha traído molestias e inconformidades a los copropietarios.
Han habido problemas con deudas con el servicio eléctrico nacional; y con el suministro de los servicios de gas y electricidad. La acometida de servicios telefónicos no se terminó de construir, a pesar que estaba dentro de la oferta inmobiliaria.
Los propietarios, ante la deficiencia en el cumplimiento de sus funciones de la empresa administradora, desean cambiarla y sustituirla por otra o apostar a la auto administración de los copropietarios. La administradora se opone alegando que como no se ha protocolizado la venta del 75% del total de las unidades susceptibles de apropiación individual, no puede existir una junta de condominio y siempre será el constructor quien designe al administrador. Cabe resaltar, que el constructor no solo ha incumplido con la oferta inmobiliaria del proyecto que ofreció inicialmente, sino que no tiene la capacidad económica ni la más mínima intención de continuar las obras, las cuales ha abandonado desde hace mucho tiempo.
Una aproximación legal al problema: es cierto que el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal de Venezuela pone como condición la protocolización de la venta del 75% de la unidades inmobiliarias para el nacimiento de la junta de condominio; pero también es cierto que la administradora, como mandataria que es, está obligada a rendir cuenta de todas sus operaciones, según lo establecido en el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano y debe presentar un informe anual, según lo indicado en el artículo 20, literal “h” de la ley ejusdem; cosa que nunca ha ocurrido y que trae serias molestas a los copropietarios; además, el deterioro de las cosas comunes es evidente: ninguna de las piscinas están operativas, por cuanto la desconfianza que recae sobre la administradora es tan grande, que muchos propietarios han dejado de pagar sus cuotas de mantenimiento; quedando sólo el campo abierto para los abogados, quienes sin demostrar sus labores de cobranzas, cobran honorarios profesionales a los propietarios en mora, quienes además, no reciben la relación de gastos comunes en las planillas de liquidación de gastos mensuales.
Legalmente hablando: habiendo un incumplimiento en las funciones del administrador porque no ha ejercido su mandato bajo el criterio del buen padre de familia, al cual lo obliga expresamente el artículo 1.692 del Código Civil Venezolano, los propietarios pueden demostrar perfectamente el daño al patrimonio de la comunidad de copropietarios y solicitar una medida cautelar innominada dentro del juicio de rendición de cuentas (establecido en el artículo 673 del Código de Procedimiento Civil) para que la autoridad judicial competente designe a un administrador ad hoc que vele realmente por los intereses de la comunidad de copropietarios.
Por otra parte, cabe la posibilidad de sectorizar la administración de los sectores que son condominios, para que estos se doten de su propia administración, a tenor de lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La demanda por daños y perjuicios contra el constructor y también en contra de la empresa administradora, luce casi como necesaria; aunque a nuestro juicio, estimamos que lo que más le conviene a todos los sectores involucrados en este proyecto inmobiliario, es una transacción extrajudicial que será compleja en su diseño jurídico, donde cada sector representado por sus copropietarios asuma el rol de liderazgo para hacer valer sus intereses sectoriales y la constructora y la administradora por otra parte, se comprometan en buena lid a entregar la administración fuera de juicios y en un tiempo prudente, para que todos tengan una nueva oportunidad de gestión y de ir resolviendo cada uno de los problemas existentes.
Esto no significa para nada, la exclusión o eliminación de las responsabilidades que cada quien tenga por sus acciones u omisiones tenidas en el pasado. Pero esto no puede ni debe ser un obstáculo para salvar la sana convivencia y la buena administración que todos aspiran. Posiblemente, se acaben muchos negociados que hoy están presentes en la administración; pero se impondrá un nuevo orden al fin y al cabo.
Sobre la administración del complejo: la misma no es indefinida por parte de quien designe el constructor. De hecho, si este ha abandonado las obras definitivamente y sus acciones así lo evidencian, entonces los copropietarios tiene todo el derecho del mundo a darse su propio auto gobierno; desarrollar su propia personalidad a tenor de lo dispuesto en el artículo 20 constitucional y en concordancia con el artículo 21, numerales 1 y 2.
Pueden acudir también los copropietarios al juez de municipio conforme a lo dispuesto en el artículo 24 de la citada ley, para solicitar la designación de un administrador ad hoc, además de lo que antes hemos dicho.
Por otra parte, nada impide a los copropietarios solicitar formalmente al administrador la presentación de las cuentas (y deben dejar constancia de habérselas solicitado formalmente) y de la realización de una asamblea de copropietarios, para tratar el tema de la revocatoria o ratificación del mandato del actual administrador.
Otra opción sería constituir una asociación civil con objetivos claros en pro de los intereses de los copropietarios, que aglutine el sentir mayoritario y se encargue recaudar dinero y contribuir con la realización de los gastos de urgente administración y conservación que hoy no hace la empresa administradora, de conforrmidad con lo estipulado en el artículo 21 de la ley de propiedad horizontal.
Pero lo que no puede ocurrir es que continúe un estado de indefensión de los copropietarios, que al fin y al cabo son quienes están pagando las cuentas y no le ven los resultados al proceso de administración, lógicamente por la desconfianza que sientes. Si a eso le agregamos la difícil situación económica que atraviesa el país, entonces ya podremos ver cual será el destino de este complejo inmobiliario: su ruina total y su abandono por parte de muchos copropietarios.
Una recomendación final para los copropietarios: es organizarse por cada uno de sus sectores; nombrando a sus representantes para constituir una sola vocería y acción de los copropietarios, para enfrentar desde cualquier punto de vista, las negociaciones o acciones judiciales contra el constructor y la empresa administradora.
