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4 comentarios

1. Buenos días, me gustaría orientación en la siguiente situación que se me ha presentado.

   Desde hace un mes, mi vecina del piso inferior, me notifico de la existencia de una filtración de agua presente justo en la entrada de su Apto., en el pasillo común. La filtración vienen de la tubería que surte agua a mi Apto., por lo que la vecina me indicó que debía repararla.

   En ese sentido, tengo entendido, que esa tubería si bien es la que surte agua a mi Apto., no me corresponde repararla, ya que se encuentra fuera de lo que legalmente es mi propiedad como tal.

   Le escribí a la Junta de Condominio, y les expuse que en ninguna parte ni de la Ley de Propiedad Horizontal, ni en el Documento de Condominio mencionan que el propietario debe correr con los gastos de las averías de la tubería de agua que distribuye el preciado liquido a sus Aptos.

   Luego de un mes, la Junta de Condominio me responde con una carta donde me expone que la reparación de ese tubo me corresponde a mi ya que el Condominio solo se responsabiliza por averías en las tuberías de uso común como por ejemplo lo que llaman <> que sale del tubo matriz y reparte agua a cada apto. pasando por el medidor de agua. Del medidor de agua o llave de paso de cada apto. le corresponde a cada propietario.

   Me dicen que ellos no pueden «intervenir» una tubería que es de uso exclusivo de mi propiedad (lo cual no comprendo, porque esa tubería no está dentro de mi propiedad, es la que le surte agua, pero está en el pasillo o área común)

   La carta vienen acompañada con el informe técnico del plomero, el cual dice: » Cabe destacar, que dicha filtración corren por cuanta de los dueños del Apto A-024, ya que es responsabilidad de la comunidad o en su defecto, de las juntas de condominio, de las tuberías de distribución hasta las llaves de paso de cada Apto o hasta las flautas, de ahí en adelante es responsabilidad y forman parte de cada Apto. Por lo tanto, no es responsabilidad de Juntas de Condominios,las reparaciones de tuberías que distribuyen agua potable a cada Apto, así pasen sus tuberías por los pisos, llámese pasillos y áreas comunes»

   Para que se entienda bien, la llave de paso y dedidor de cada Apto., se encuentra en el cuarto de basura, justo al lado de los ascensores, en área común.

   La verdad, que no consigo ningún documento donde eso que dice el técnico plomero este reseñado. No consigo en el documento de condominio alguna norma que especifique tal cosa. Por favor, podrían Uds. amablemente darme luz sobre esta situación?

   Muchas gracias de antemano por su amable atención.

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   1. Apreciada señora ISA B: agradecemos profundamente su contacto y la invitamos a que le de a “seguir” nuestro blog para que se mantenga actualizada en cuanto a los comentarios y materiales que producimos de forma gratuita y con mucho gusto para nuestra sociedad y muchas personas más en todo el mundo, que tienen a bien seguir nuestro blog:
      Leímos cuidadosamente su caso y pasamos a darle respuesta en los términos siguientes, a saber:

      1) Las tuberías de distribución de agua potable (agua fría) que parten del tubo matriz de su edificio ( o de cualquier otro) SON BIENES COMUNES, de acuerdo a la legislación venezolana. En efecto, el artículo 5, literales “g” y “k” de la vigente Ley de Propiedad establece que: “Son cosas comunes a todos los apartamentos: “g”: Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y demás similares; “k”: Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales”; de manera pues, que ni la Junta de Condominio ni el ente administrador de su edificio (si lo hubiere) puede imputarle como gasto común los derivados de la reparación de las tuberías de distribución de agua que parten del tubo matriz y que luego pasan por el medidor de agua y que se dirigen hasta penetrar físicamente en su apartamento.

      2) Inclusive, queremos señalar que la reparación de los medidores de agua cuando estos se dañen, le compete a la comunidad de propietarios, al condominio y no al propietario del apartamento, por cuanto es interés de toda la comunidad, que estos aparatos estén en perfectas condiciones de funcionamiento que permitan su correcta lectura para poder distribuir el gasto común de forma justa y según el consumo que cada propietario hace en su inmueble. Estamos sorprendidos por las interpretaciones que muchos miembros de la Junta de Condominio le dan a la legislación vigente, simplemente con miras a “disminuir” los gastos del condominio y desviarlos e imputarlos ilegalmente a los propietarios sin justa causa.

      3) La Junta de Condominio tiene una gran responsabilidad de asesorarse correctamente y de interpretar bien la ley. Además, sus miembros comprometen su responsabilidad civil y penal tanto por las acciones como por las omisiones que cometan en el ejercicio de sus funciones. Y en el caso que usted nos está narrando, todas aquellos daños que ocurrieren a otros apartamentos o bienes y áreas comunes del edificio por la falta de reparación oportuna de la tubería de distribución de agua fría, serán por cuenta y causa, no del condominio, sino de los miembros principales o suplentes que se niegan a realizar las reparaciones de la tubería de distribución. Queremos indicarle que el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano y que es la norma rectora y fuente de las obligaciones, que rige la “Teoría del Hecho Ilícito” en nuestro país, señala en su primer aparte lo siguiente: “El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo” y sin duda alguna, en su caso, hay una negligencia “consciente” de la Junta en no hacer la reparación que le corresponde hacer legalmente.
      4) Los límites de su propiedad llegan exactamente hasta donde señala su documento de compra venta, en concordancia con el documento de condominio del edificio, esto es, normalmente, hasta la mitad de las paredes, techo y el sobre piso de su apartamento. De manera tal, que no hay justa causa que a usted pueda obligarla legalmente a reparar un bien que está más allá de los límites de su propiedad. Esto es un razonamiento lógico con fundamento legal, y de allí, parte precisamente la irresponsabilidad de la Junta de Condominio al no realizar la reparación de la tubería de distribución del agua fría, simplemente por un capricho de su mayoría. Le recomendamos realizar la denuncia ante la SUNDEE que está ubicada en la Torre Oeste del Parque Central, llevando la carta de respuesta que le ha dado la Junta y la invitamos que se comunique con su vecina para que las dos hagan la denuncia conjunta. Por supuesto, puede intentar también las acciones civiles de daños y perjuicios contra los miembros de la Junta de Condominio en caso que le hagan e imputen el cobro del gasto de esta reparación.
      5) No podemos concluir nuestra respuesta sin hacer mención a la evasión de la responsabilidad legal que tiene la Junta de Condominio usando o escudándose en un informe técnico de un plomero. ¿Quién ha dicho que un plomero es la persona capacitada para interpretar las normas jurídicas que rigen especialmente en una comunidad de propietarios ante un conflicto como este? Eso sería igual a poner en manos de un abogado la reparación de la tubería de distribución de agua fría en su edificio. ¡Qué barbaridad! Para nosotros, no es más que una mera excusa de la Junta de Condominio para hacer ver a la comunidad de propietarios que están resolviendo el asunto; pero no lo resuelven, lo agravan cada segundo que pasa la tubería filtrando agua. Para lo que sí está capacitado el señor plomero, es para realizar la reparación y a ello debe sólo limitarse. Este profesional debe y puede emitir opinión en el área que le compete, pero jamás y nunca, puede entrometerse en la forma cómo debe imputarse el gasto de la reparación en la tubería. Para ello están las leyes, como antes hemos mencionado. Pero lo peor, es que la Junta de Condominio le da campo abierto a esta situación. Eso es como darle a un mono una ametralladora cargada de balas en una concentración de personas…Y perdone la comparación, pero ante una mala interpretación de la norma alguien saldrá “herido” o malogrado en su moral y quizás hasta en su bolsillo.
      Finalmente, la invitamos a nuestro III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el día Martes 23 de junio de 2015, en el Hotel El Marques, en el horario de 8 am a 12m para atender todas las inquietudes que los participantes tengan sobre este tema. Inversión: Bs. 1.120,00 que podrá depositar en el Banco: BANCARIBE, cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4. Haga extensiva esta invitación a la Junta de Condominio de su edificio y a todos sus relacionados y les pedimos a todos quienes asistan que lleven anotadas sus preguntas para optimizar y aprovechar al máximo el tiempo del Foro. Es una gran oportunidad para evacuar consultas jurídicas a muy bajo costo. Se ofrecerá refrigerio; material de apoyo digital y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico; y los participantes que deseen tenerlo firmado, deberán llevarlos impresos. Al final del Foro se firmarán por los organizadores. Mayor información, deberán contactar a la abogada: BELKIS ROJAS BARRETO por su teléfono celular: 0412-2451580 o escribirnos a nuestro correo: vprocondominios@gmail.com.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

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2. Buenas tardes, por favor podrian asesorarme en relacion que canales legales tomar contra la Directiva de la Junta de Condominio, le planteo resido en un conjunto residencial de 183 aptos cuatro torres, esta conformado una junta de condominio la cual es manejada por 4 vecinos en este caso solamente hay la representacion de tres torres, han presenbtado incumplimento en la ley de propiedad horizontal y de los estatutos del condominio, no rinden cuentas mensualmente, solamente publican en cartelera la morosidad, existe una cuenta corriente en la cual se realizan los pagos relacionado a todo lo concerniente al conjunto residencial paga nomina, cuota de condominio, etc. esa cuenta es mancomunada esta a nombre de los tres principales de la directiva del condominio, recientemente presentaron su memoria y cuenta no se les aprobo se les dio un plazo de diez dias para revisar a la fecha solo fue posible realizarla un dia y no presentaron el estado financiero del banco sumado a eso no hay libros foliados alegan que la contadora de la junta anterior no se los entrego y eso ya hace mas de un año, son cantidad de irregularidades que se presentan a la fecha actual ningun vecino esta al tanto de cuanto hay en el banco, un hermetismo total, fui a la sundee pero me dijerion que ellos noi toman ningun tipo de acciones, por favor podria asesorarme e indicarme que hacer gracias

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   1. Apreciada señora Liliana Rojas: la vía legal correcta es la acción judicial de rendición de cuentas que está contemplada en el artículo en el Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Todo quien administra debe rendir Cuentas, tal y como lo dispone en el artículo 1.692 del Código Civil Venezolano, cuya lectura recomendamos hacer.
      Siga nuestro blog y la invitamos a inscribirse en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el 30 de julio de 2015 en el Hotel El Marques, Caracas.
      Puede contactar a mi señora Belkis Rojas por el 04122451580 para realizar su inscripción.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

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