¿Cuándo no se vende el 75% de los inmuebles, puede haber Junta de Condominio?
Respuesta:
Ya en otra entrada similar de nuestra página web blog adelantábamos nuestra posición con relación a este tema, haciendo referencia a la posición que en algún Taller de Gerencia de Condominios conocimos en cabeza de un colega abogado. Reiteramos: Nosotros pensamos que la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela establece una “condición sine qua non” para el nacimiento y constitución de la Junta de Condominio, cual es la de que se haya protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los inmuebles susceptibles de apropiación individual.
Tareas del lector:
- Identifique en su edificio aquellos propietarios que pagaron la totalidad del precio de su inmueble, pero que no han protocolizado aún ante la Oficina de Registro Inmobiliario de su jurisdicción la venta del mismo.
- Sume las alícuotas que representan los inmuebles anteriormente identificados.
Reflexión del autor:
Nuestra reflexión va de la mano de la tarea que hemos sugerido al lector en esta pregunta: hemos acudido a reuniones de las asambleas de propietarios donde asisten gran cantidad de personas que han pagado el precio de sus viviendas y no cuentan con el documento protocolizado antes mencionado, sino que tienen un documento donde consta la compra y venta de su propiedad hecho ante Notaría Pública. Recientemente salió publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela una resolución del SAREN (ente que regula el servicio de Registros y Notarías en Venezuela) donde se prohíbe la venta de inmuebles en las Notarías Públicas. Al principio, confesamos que vimos la medida como extremista como coactiva de la libertad que tienen las personas para realizar sus negocios jurídicos inmobiliarios. Pero ciertamente, ocurre una realidad: cuando las personas venden una propiedad inmobiliaria por documento notarial y el comprador no la registra en la oficina competente, entonces han ocurrido estafas por cuanto ha habido vendedores inescrupulosos que volvieron a vender la propiedad a terceras personas, que caen víctimas de esta situación; y quienes compran un inmueble que a todas luces la Oficina de Registro Inmobiliario no la tiene como vendida, ni gravada. Suponemos ahora que la situación mejorará, ya que sólo se permitirá la venta del inmueble directamente ante la Oficina de Registro Público.
En nuestra investigación particular sobre este tema del no registro de la venta de la propiedad por documentos protocolizados en la Oficina de Registro Inmobiliario, encontramos que mayormente la causa de ello es por el alto costo en el pago de los derechos de registro. También hay personas muy descuidadas que por olvido incurren en esta falta. Esta situación genera inseguridad jurídica, incluso para el manejo del condominio porque no falta quienes en las Asambleas de Propietarios se oponen a la participación de propietarios que no han protocolizado sus documentos. Pero, entonces surge la siguiente pregunta: ¿se puede permitir la participación de estos propietarios en las Asambleas de Propietarios que se realicen? Nuestra respuesta es afirmativa. A los fines de lo establecido en el Código Civil Venezolano en el contrato de compra y venta la venta ya se perfeccionó entre el comprador y el vendedor. Hubo acuerdo entre ellos sobre un objeto y se pagó un precio. Incluso hay sentencias del Tribunal Supremo de Justicia que en ese sentido consideran como definitiva la venta dada ante la Notaría Pública. Conviene remitir al lector para que investigue las sentencias de nuestro máximo Tribunal sobre este tema y también si desea profundizar más, para que lea la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA publicada en la Gaceta Oficial: 39.912 del 30-04-2012.
Reflexión del lector:______________________________________________
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El dato curioso:
Viene dado por la jurisprudencia nacional en la interpretación del artículo 1.924 del Código Civil Venezolano: “el artículo 1.924 del Código Civil establece:
“Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.
Ha sido jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1.924 del Código Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos:
En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad-probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad-solemnitatem.
Cuando el registro es ad-probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble”[1].
[1] Sentencia Exp. N° 2003-000016, Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre de dos mil tres. Años 193° de la Independencia y 144° de la Federación. Sugerimos revidar los cambios jurisprudenciales que hayan podido observarse por esta Sala y en esta materia.
