¿Qué hacer cuando nadie quiere pertenecer a la Junta de Condominio?
Ante una consulta que nos hiciera un usuario (el señor Rafael Martínez) vía correo electrónico sobre el problema que presenta en su condominio donde no hay ningún propietario interesado en postularse para conformar la Junta de Condominio, bien como miembro principal o miembro suplente, consideramos oportuno compartir la respuesta que le dimos. cabe destacar, que el artñiculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela declara como obligatorio el funcionamiento de la Junta, una vez que se haya protocolizado la venta del 75% del total de las unidades susceptible de apropiación indivicual, por lo que no es una opción de la comunidad de propietarios, no designar a la Junta.
Nuestra respuesta a este planteamiento fue el siguiente:
«Apreciado señor Rafael Martínez:
Reciba nuestros cordialesa saludos. En efecto, su consulta es bastante
común y hemos dado respuesta a ella en nuestro blog:
www.procondominiosvenezuela.wordpress.com; sin embargo, queremos
resumirle lo siguiente para ahorrarle tiempo precioso en la búsqueda
de los tantos comentarios que hemos respondido en nuestro blog:
1) Si nadie quiere elegirse como miembro de la Junta de Condominio, es
menester que se acuda al Juez de Municipio para plantear la situación,
especialmente cuando la Junta de Condominio ejerce las funciones del
ente administrador del edificio.
2) El Juez competente, previo análisis de las circunstancias del caso,
podrá designar un administrador ad-hoc pen caso que la Junta sea el
ente administrador. O también, podrá designar de forma especial a la
Junta de Condominios eligiendo a los señores propietarios; obviamente,
deberá considerar que deberá llamarse a una elección vía asamblea de
propietarios, para que esta ratifique o designe de manera definitiva y
legal a los miembros principales y suplentes de la Junta de
Condominio.
3) Lo peor que puede hacer una comunidad de propietario es abandonar
sus responsabilidades. Ninguna persona ajena a la comunidad de
copropietarios va a velar mejor por sus propios intere4ses, de manera
tal, que mi recomendación es combatir la apatía con una correcta
propuesta para integrar una Junta de Condominios con propietarios que
previamente presenten además, un plan de acción. Hay que motivar la
participación tocando cada una de las puertas de los propietarios y
realizando las reuniones previas informales para diseñar el plan de
acción.
No creemos que los propietarios sean tan pendejos o tontos, como para apostar a la desvalorización de su propiedad porque un edificio en propiedad horizontal sin Junta de Condominio tiene asegurado transitar el camino de la ruina a toda velocidad. Es como estrellarse contra una pared a 200 km/h en un vehículos. Seguro sus pasajeros se matarían en un accidente a esta velocidad. Lo mismo ocurriría en un condominio: los inmuebles perderían su valor de mercado y sobre todo, el clima de convivencia pacífico se deterioraría exponencialmente.
4) La comunidad en lugar de preocuparse debe OCUPARSE de este asunto
tan serio. Ya con usted motivado sería suficiente para iniciar o
encender la chispa inicial de la acción comunitaria.
Estamos a las órdenes de la comunidad de propietarios en caso que
necesiten un asesor integral que los enseñe a manejar el condominio
correctamente.
Siga nuestro blog y nuestro Twitter: @procondominios y @rafaelviso.
De usted nos suscribimos.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
celular: 04248178841
BUENOS DIAS, QUISIERA UN ASESORAMIENTO O DONDE PUEDO CONSULTAR REFERENTE A: SE VA A ELEGIR LA JUNTA DE CONDOMINIO Y LAS PERSONAS QUE SE POSTULARON COMO PRESIDENTE, VICEPRESIDENTE DEBEN LAS CUOTAS EXTRAORDINARIAS DEL AÑO 2015 Y ELLOS ALEJAN QUE SI SE PUEDEN POSTULAR Y SER DE LA JUNTA DE CONDOMINIO PORQUE ELLOS ESTAN AL DIA CON EL PAGO DE LAS CUOTAS DE CONDOMINIO MENSUALES. QUE DEBEMOS HACER ES URGENTE. LA PROXIMA REUNION ES EL DIA JUEVES 10 DE MARZO DEL PRESENTE AÑO. GRACIAS
Apreciada señora ANA CAROLINA: Gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestra cuenta en Twitter: @procondominios y la invitamos a nuestro taller de Gerencia de Condominios que tendrá lugar el día 02 de abril de 2016 en nuestras oficinas ubicadas en Caracas. Mayor información: vprocondominios@gmail.com; donde además puede solicitar nuestros servicios profesionales parta atender su caso. Con relación a su planteamiento le señalamos que no existe en la legislación venezolana la prohibición para postularse y ser electos como miembros de una Junta de Condominio. Algunos documentos de condominios o sus reglamentos, según hemos observado en nuestra experiencia profesional, sí contienen regulaciones expresas sobre las condiciones de elegibilidad de estos miembros.
Por nuestra parte, consideramos que elegir a unos miembros que se encuentra insolventes (y lo están porque los gastos comunes se relacionan en una planilla o recibo que se basa en el principio de integridad, vale decir, que no pueden ser separadas por categorías de deudas. Los gastos que se reflejan en la factura son de dos tipos: gastos comunes y gastos particulares, siendo estos últimos los que deben ser pagados exclusivamente por el propietario de determinado apartamento, debido a determinadas circunstancias) constituiría un conflicto de intereses por ejemplo, para ej caso cuando la Junta de Condominio deba decidir demandar a otro propietario que esté moroso con el condominio.
Lo que deben hacer, es revisar el documento de condominio para ver si hay alguna condición de elegibilidad y de no haberla, bien pudiera establecerla la asamblea de propietarios legalmente reunida, siempre y cuadno se coloque este punto de forma expresa en la convocatoria.
Como nuestro comentario le llega tarde, lo otro que pueden hacer es que cuando la Junta de Condominio deba decidir sobre las demandas a los morosos, según lo establecido en el artículo 20, literarl «e» de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, es que los mismos se inhiban expresamente y se convoquen a sus suplentes solventes para que tomen la decisión que corresponda.
Esperando haberle sido de utilidad nuestra orientación, nos suscribimos de ustedes.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Saludos, por favor, tenemos un dilema, la junta condominio cumplió un año, no se quiere ir…hicimos una asamblea y escogimos otra junta condomino, pero la junta anterior no quieren entregar..que se hace en estos casos…? Enviarme la respuesta a mi correo: verfl13@gmail.com
Señora Victoria Torre: ya respondimos su solicitud y la invitamos a leer el blog y ubique su respuesta.
Dadas las decenas de consultas, nosotros respondemos directamente en el blog, para generar además, un archivo a favor de nuestros lectores y seguidores.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas tardes Dr. Vivo en una Urbanización compuestas por 241 casas, estamos constituidos como ASOCIACION CIVIL, ahora bien, estamos regulado por la Ley de Propiedad Horizontal? Gracias.-
Apreciada señora Marielba: gracias por contactarnos y espero que le de a «seguir nuestro blog». Sobre su planteamiento le señalamos que:
1) De acuerdo a lo que usted señala, al existir una asociación civil se excluye la figura del condominio que es la que considera la Ley de Propiedad Horizontal.
2) Su urbanización se rige por las normas de la Comunidad establecidas en el artículo 759 y siguientes del Código Civil Venezolano; seguramente debe existir un documento de Parcelamiento donde revele toda la realidad jurídica comunitaria.
3) La asociación civil seguramente se constituyó como herramienta y persona jurídica para administrar los gastos y cosas comunes de la comunidad de propietarios.
Y no deje de oír nuestro programa radial: “PROCONDOMINIOS RADIO” por Radio Continente, Dial: 590 A.M. todos los Martes y Jueves de 2:00 PM a 3:00 PM y también por http://www.radiocontinente.com donde podrán hacer sus preguntas e intervenciones por los teléfonos: 0212+267.31.32 /6532/ 4982 y 3008; mensajería de texto: 0424-817.88.41.
Nos suscribimos de usted,
atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
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Estamos a sus órdenes y la invitamos a nuestro V Foro: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el MARTES 29 DE SEPTIEMBRE DE 2015, en la sede de Radio Continentes, ubicada en Caracas, en la Calle La Joya del Municipio Chacao del Estado Miranda, Edificio COSMOS, Planta Pent House, de 8:00 A.M. a 12:00 M; Inversión: Bs. 2.250,00 que incluye: inscripción; material de apoyo; certificado de asistencia y refrigerios. Para mayor información, puede llamar a la Dra. Belkis Rojas a su celular: 0412-2451580, para que formalice su inscripción.
se deben cobrar intereses de mora o multas a los morosos hasta de un mes de mora, no es esto ilegal, maxime cuando fue aprbbado hace 18 años en una asamblea y luego nunca mas fue convalidada tal propuesta?
Apreciada señora Martínez: gracias por consultarnos frecuentemente y habernos seleccionado como sus consultores en condominios. Sobre su planteamiento le comentamos que: a) la mora nace desde el mismo momento cuando la obligación se hace exigible. Debe seguirse lo que señale el documento de condominio, y si nada dice, desde el primer mes vencido ocurrirá la mora; b) el interés legal establecido por el artículo 1746 del Código Civil Venezolano para préstamos de dinero sin garantía hipotecaria es del 3% anual; c) las multas a los propietarios son ilegales por cuanto esta materia es de reserva legal de la Asamblea Nacional y no de entes particulares; d) los acuerdos de los propietarios se mantienen vigentes mientras no sean derogados por otros tomados válidamente por la asamblea de propietarios, siempre que no violen normas de orden público.
Agradeciendo su atención, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
Rafael Ángel Viso Ingenuo
Inpreabogado: 40.236
como hacer para que los propietarios participen en las junta de condominio
Apreciada Amarilys: debe motivarse a la comunidad de copropietarios para que participe, so pena de que un juez sea quien designe a una junta ad hoc integrada por propietarios que él puede selección al a su libre albeldrío.
Es un deber legal la existencia de una Junta de Condominio, según lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
Atentamente,
Rafael Ángel Viso Ingenuo
Inpreabogado: 40.236
Apreciada usuaria Amarilys: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog y cuenta Twitter: @procondominios. Usted plantea una interrogante muy importante que determina toda la vida de una comunidad de copropietarios y la respuesta no es nada fácil y resultaría bien extenso explicar todas las metodologías y estrategias de estímulo para animar la participación de estos en la comunidad.
Pero le señalamos en síntesis, que la forma de estimular a los propietarios a que participen en la Junta de Condominio, es propiciar, fomentar e integrar un equipo de copropietarios, de trabajo, que labore junto a la Junta de Condominio con tareas y objetivos bien definidos; de manerta que al terminar la gestión de la Junta, estos tengan el compromiso, el conocimiento del manejo del edificio y la legitimidad ante sus vecinos, para postularse a ser electos en una nueva Junta.
También, es muy importante que los miembros suplentes hagan su trabajo todo el año; ellos están llamados a ser los miembros principales de la siguiente Junta de Condominio y nosotros recomendamos que los suplentes acudan a todas las reuniones de la Junta para que estén enterados de todos los asuntos de la administración y manejo del condominio. Además, son los miembros suplentes quienes deben servir de canal de enlace, de motivación a otros copropietarios, para precisamente conformar equipos de trabajo que coadyuven a la Junta, a los miembros principales en la toma de decisiones y en alcanzar las metas proyectadas.
Es muy importante para motivar la participación, exponer a la comunidad, los resultados logrados y sobre todo, lo más importante, un plan de trabajo para que los copropietarios tengan la seguridad que se trabaja de manera ordenada; con una metodología que permite una acción fuera del chisme y los rumores y de los conflictos; que permite hacer un verdadero trabajo comunitario como si se tratase del manejo de una empresa (que bien lo es el condominio); en fin, hay que darle el insumo a la comunidad, con resultados objetivos, medibles y tangibles que eleven la calidad de vida, para que cuando corresponda elñegir a los miembros de una Junta de Condominio nueva, los propietarios sientan que hay una metodología de trabajo fuera de la improvisación.
Precisamente, nuestro trabajo es dar el acompañamiento a las Juntas de Condominios para que trabajen de forma ordenada; rindiendo cuentas permanentemente y con soporte jurídico en la toma de todas sus decisiones para evitar el rechazo y el conflicto innecesario en lo interno de la comunidad de corpopietarios.
Estamos a sus órdenes y la invitamos a nuestro V Foro: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el MARTES 29 DE SEPTIEMBRE DE 2015, en la sede de Radio Continentes, ubicada en Caracas, en la Calle La Joya del Municipio Chacao del Estado Miranda, Edificio COSMOS, Planta Pent House, de 8:00 A.M. a 12:00 M; Inversión: Bs. 2.250,00 que incluye: inscripción; material de apoyo; certificado de asistencia y refrigerios. Para mayor información, puede llamar a la Dra. Belkis Rojas a su celular: 0412-2451580, para que formalice su inscripción.
Nos suscribimos de usted,
atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236