¿Cómo ahorrar hoy en los condominios?
Entre tantos retos que comporta hoy la administración de un condominio en Venezuela a causa del proceso de hiperinflación que padece la economía nacional, las Juntas de Condominios y quienes asumen la responsabilidad de administrarlo, se enfrentan a la casi imposible misión de mantenerlos a flote y en funcionamiento en pro del mejor nivel de la calidad de vida de sus copropietarios. Y es una de las consultas más frecuentes en nuestro blog: www.procondominios.con.ve que nos hacen los copropietarios: ¿cómo administrar correctamente un condominio en Venezuela? Nuestra respuesta siempre es la misma: la mejor manera de propiciar hoy día algún tipo de ahorro en el condominio, es ejecutando oportunamente los actos de conservación y de mantenimiento de manera inmediata, de forma tal que se logre la reinversión del dinero que se recupera por concepto del fondo de reserva y por los gastos comunes mensuales, que deben ser muy bien programados y clasificados; dicho de otra manera, no realizar los mantenimientos preventivos y correctivos en el condominio, es la peor manera de administrarlo; diferirlos o no hacerlos creyendo que es una forma de ahorrar gastos mensuales, es condenarlo a la ruina, porque sencillamente cada día en estos tiempos de hiperinflación los costos de los materiales e insumos, así como de la mano de obra de los proveedores aumentan considerablemente.
Presentamos a continuación una brevísima guía o directrices a tomar en cuenta, orientadoras de la Juntas de Condominios para que minimicen la tragedia que significa el impacto de la crisis económica en el condominio; así consideramos:
1) Hacer un programa anual de todos los mantenimientos preventivos; y realizar los correctivos inmediatamente cuando se presenten las fallas en equipos o servicios comunes. Posponerlos es la peor decisión. A esto se suma otro dilema que es la escasez de los materiales necesarios para ejecutarlos. La adquisición de los mismos mucho antes de realizar cualquier mantenimiento u obra, también es una forma de ahorro porque se protege el condominio contra la inflación. Creemos que es vital que varios propietarios asuman la responsabilidad de buscar las cotizaciones de los bienes y servicios y las mantengan actualizadas semanalmente;
2) Usar el Fondo de Reserva (y programar su reposición) como herramienta de apalancamiento financiera para invertir en dichos mantenimientos;
3) Realizar todas las actividades de cobranza extrajudicial para mantener un constante flujo de caja que permita y facilite cubrir los gastos comunes ordinarios fijos.
4) En tiempos de hiperinflación el tiempo representa mucho dinero y en este sentido, el manejo inteligente de la cartera de propietarios morosos propiciará ahorros; ¿cómo?; utilizando los contratos de transacción extrajudicial (convenios de pago); analizando y clasificando las causas de morosidad de cada propietario y suscribiendo los pactos con ellos para permitirles pagar por partes la deuda ya vencida y al mismo tiempo, ir pagando los gastos que le corresponden del mes en curso, es otra forma de apuntalar el flujo de caja mensual. La cobranza judicial es otro tema que dejaremos para otra oportunidad, pero advertimos que no debe descartarse y forma parte de la estrategia integral de presión en el cobro a los morosos. Pero sin duda, nuestra experiencia profesional nos revela que desmontando las causas que cada moroso tiene para no pagar, se obtiene rápidamente la recuperación de dinero que servirá para reinvertirlo de inmediato en los mantenimientos del condominio.
5) Aprobación por parte de la Asamblea de Propietarios de un “Fondo para el Mantenimiento Preventivo y Correctivo del Edificio”; este fondo busca recaudar recursos adicionales para ser invertidos en los mantenimientos que no se hayan hecho antes del momento de su aprobación; así como las mejoras que se propongan. En su aprobación, debe definirse además su tiempo de vigencia y la metodología de su administración, para evitar que los recursos que obtengan sean gastados en la cobertura o pago de los gastos comunes fijos ordinarios del edificio. Esto es de gran importancia, porque de no considerarse la metodología de administración de este tipo de fondos, existirá siempre la tentación de ponerle la mano a sus recursos para pagar el déficit que ocasionan los propietarios morosos.
6) Control financiero diario del condominio: todo lo anterior no tendría sentido si no se tiene una supervisión financiera del inmueble y se rinden cuentas de forma permanente y sistemática a la comunidad de copropietarios. Esto debe hacerse en aras de mantener incólume su nivel de confianza, lo que evitará parar la rueda de inversión de recursos en los mantenimientos; en definitiva, la transparencia en la administración del inmueble es la mejor forma de ahorrar; y es tarea de todos los propietarios coadyuvar con la Junta de Condominio y el ente administrador, para conseguir los mejores resultados posibles en la administración del condominio. Les invitamos a seguir nuestro canal en YouTube: Procondominios y a suscribirse gratuitamente en nuestras redes sociales: @procondominios.
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Director fundador de: ASESORÍAS PRO CONDOMINIOS, C.A. (Venezuela) y ASESORÍAS PROCONDOMINIOS CANCÚN, S.A. de C.V. (México)
