Este es un tema un tanto complejo que hemos venido precisando en nuestra práctica profesional, a partir de la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, número 860 del 23 de julio de 2015, la cual entre otros temas que trató, está precisamente la indexación extrajudicial pactada entre el administrador del condominio y la junta de condominio, ambos entes mandatarios designados por la asamblea de copropietarios, tal y como los exigen los artículos 18 y 19 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
Para ir comprendiendo más este tema, partiremos diciendo que la indexación o corrección monetario no es otra cosa que el procedimiento según el cual, se realiza un ajuste del valor de una moneda que lo ha perdido en el tiempo por el proceso de inflación que la afecta, dentro de la economía en la cual vive y es usada. Em el caso de Venezuela, la inflación se ha convertido en una hiperinflación, lo que en realidad es un proceso muy agravado de la inflación. De allí que en anteriores oportunidades nosotros hemos señalado que en los condominios, si no se realizan esos ajustes de las deudas cuando el moroso decide pagar, entonces el condominio no recuperará el real valor de la moneda que requiere para mantener sus bienes y servicios comunes y siempre habrán unos vivos quienes se aprovechan de la inflación para terminar pagando un subvalor que para nada sirve.
De allí, que hemos recomendado que las asambleas de propietarios aprueben y le giren instrucciones precisas al ente administrador, para que hagan las correcciones de las deudas al momento de pago de los morosos. Y aquí precisamos otro aspecto importante y es el momento cuando debe hacerse la indexación: no es otro sino al momento preciso del pago. Esto hay que tomarlo muy en cuenta.
El otro aspecto jurídico interesante a considerar es que cuando la asamblea de propietarios aprueba el protocolo de indexación, debe considerar no sólo la fórmula, sino también otros aspectos como por ejemplo, los índices de precios al consumidor publicados oficialmente por el Banco Central de Venezuela, que sabemos que sólo están publicados hasta el mes de diciembre de 2019, existiendo una retardo en el cumplimiento de sus funciones por parte de este ente oficial. Es por ello, que nuestra recomendación es que la asamblea de propietarios contemple esta situación y abra juego, señalando que a falta de la publicación oficial del Banco Central antes señalada, entonces pueda el administrador hacer uso de otros medios para conocer los índices de precios al consumidor, tales como lo son la Asamblea Nacional de Diputados o cualquier otra institución de carácter público o privado que seria y sistemáticamente estudian y le hacen seguimiento a la realidad económica venezolana. De esta forma, la asamblea de copropietarios resolvería el problema derivado de la falta de conocimiento de una de las variables de la fórmula aritmética utilizada para calcular la corrección monetaria en indexación: VR=VH x IPC ACTUAL/ IPC INICIAL. Según el artículo 20, literal “c” de la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos de los copropietarios tomados en reunión válida de la asamblea, son de obligatorio cumplimiento, de allí, que resulte una vía para llenar las lagunas jurídicas, en todo cuanto favorezca la vida y desarrollo del condominio. Asimismo, el artículo 1.713 del Código Civil Venezolano establece el contrato de transacción donde las partes, previenen o resuelven un litigio eventual. En consecuencia, en derecho y por la ley venezolana, nada impide que un deudor en el condominio decida pagar su deuda reconociendo el capital, interés de mora y la indexación o corrección monetaria a favor de su condominio.
Lo otro que hay que contemplar seriamente en el tema de la idexación es la forma cómo se hacen los cálculos matemáticos, puesto que al variar los indices actuales (pudiendo bajar o subir) afectarían los valores de cada mes y podría darse el caso, que un deudor termine pagando menos de lo que realmente fue el índice de inflación en un mes o meses en particular; por eso, nuestra recomendación es que el cálculo se haga mes a mes, es decir, aplicando el índice de inflación de cada mes y sin acumulación del resultado para el mes siguiente para evitar el anatosismo, lo que resulta en que cada mes de mora debe calculársele individualmente mes a mes durante todo el período desde que se origina y hasta que el deudor paga, que es como ya dijimos antes, el momento cuando realmente se realiza el cálculo de la indexación. En todos estos cálculos, debe privar un concepto que es el del buen padre de familia consagrado en el artículo 1.692 del Código Civil Venezolano, según el cual el administrador no debe causar daño patrimonial al condominio. Está obligado a realizar los cálculos de la indexación siempre logrando el mejor y más alto resultado económico para el condominio, que en la forma como estamos indicando, es el que además, se ajusta a la verdad verdadera de lo que aconteció mes a mes en el campo económico.
En síntesis nuestra propuesta para realizar la indexación extrajudicial en el condominio se resume en los siguientes pasos: 1) Aprobación por parte del condominio de un protocolo (una serie de normas) que describan los pasos y formas de realizar los cálculos matemáticos, que sirva de instrucción al ente administrador, no dejándole margen para su interpretación; 2) Inclusión de este protocolo en el contrato de administración del ente administrador que suscribirá con el condominio; 3) Elaboración y actualización mensual de la tabla de indexación del condominio, donde se registren los índices de precios del consumidor, señalados por el Banco Central de Venezuela o cualquier ente público o privado que la asamblea de propietarios decida, en caso que el órgano rector de la economía no haga las publicaciones oportunamente; 4) Elaboración de un convenio de transacción extrajudicial (artículo 1.713 del Código Civil Venezolano) contentivo de los acuerdos de pago de la indexación, en caso que el pago sea parcial y no total.
Ahora bien, el otro tema que está en boca de los copropietarios, juntas de condominios y administradores es el de la elaboración del recibo o planilla de liquidación de gastos comunes, para anclar a una moneda dura de referencia, el valor de cambio de la moneda nacional por la moneda extranjera. Eso se puede hacer perfectamente mediante la aprobación por parte de la asamblea de copropietarios de un protocolo de gestión de divisas extranjeras. Advirtiendo que cuando se aprueba, se convierte en una instrucción para el ente administrador del condominio, como ocurre con el caso de la corrección monetaria o indexación.
Cabe destacar, que el valor presentado en moneda dura extranjera no es que se corrige o indexa; es el bolívar que ha perdido su valor el que hay que ajustar. La moneda extranjera más usada en Venezuela es el dólar de los Estados Unidos de Norteamérica y cuando los gastos comunes del mes son referidos a la tasa de cambio vigente para el momento de realizar el recibo de condominio, entonces el propietario que quiere pagar en dinero efectivo, debe tomar esa referencia y abonar. Si la tasa de cambio ha bajado al momento de pago de los gastos comunes más que el valor considerado al momento de elaboración del recibo de gastos comunes, entonces la asamblea de copropietarios debe señalar que en estos casos, no se puede pagar menos que la tasa considerada y señalada en dicho recibo, porque entonces el condominio no recuperaría el cien por ciento (100%) de los gastos reflejados en el período en referencia. La asamblea de propietarios tiene que ser sumamente precisa, clara al momento de redactar tanto el protocolo de indexación o corrección monetaria, como el protocolo de gestión de divisas extranjeras.
El protocolo de gestión de divisas extranjeras tiene que contener una serie de normas para el la custodia, control y uso de la moneda extranjera que se recibe; la integración de esos valores en la contabilidad en bolívares del condominio; el pago de obligaciones en moneda extranjera a los proveedores cuyos contratos de servicios así se hayan pactado. En fin, con la vigencia del “Convenio Cambiario 1” entre el Banco Central de Venezuela y el Ministerio de Finanzas suscrito en septiembre de 2018, ahora es posible una mayor flexibilidad económica y pacto de obligaciones en moneda extranjera en Venezuela.
